Civile — pubblicato il 2 ottobre 2024
E’ possibile adibire la propria abitazione a B&B?
Devo chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale?
- Avv. Enrica Busco e Avv. Simona Asperti -
Innanzi tutto, va precisato che se si parla di bed and breakfast si fa riferimento a strutture ricettive, gestite da privati (spesso a conduzione familiare), e che forniscano alloggio e prima colazione. Alcune volte i B&B sono abitati dagli stessi proprietari, i quali ospitano i clienti utilizzando parti della stessa unità immobiliare.
Inizialmente, la sentenza n. 24707/2014 della Corte di cassazione aveva precisato che l’utilizzo della propria abitazione come b&b non determina una modificazione della destinazione d’uso dell’immobile, ma anzi «la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast». Sulla scorta di tale orientamento, era difficile contrastare tale attività all’interno del proprio stabile.
In ogni caso, però, si rende necessario visionare il regolamento di condominio.
Se il regolamento è di tipo contrattuale è necessario verificare che non vieti in modo chiaro ed esplicito il b&b.
Se così fosse, si renderebbe necessaria la modifica con voto unanime dei condòmini per poter iniziare un’attività di b&b.
La giurisprudenza di merito si è però divisa nel tempo.
Da un lato, per il Tribunale Brescia, con sentenza n. 1908 del 28/09/2020, ogni proprietario di appartamenti può affittare liberamente a ore o a giorni il proprio immobile, così come una o più camere, a una o più persone laddove tale attività non costituisca un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile possa rimanere accatastato come civile abitazione: ne consegue che, affinché la clausola del regolamento che vieta il bed & breakfast in condominio sia valida, deve essere non solo approvata all’unanimità, ma anche specifica dovendosi riferire, in modo espresso e categorico, ai b&b.
Dall’altro, per il Tribunale Milano, Sez. XIII, con sentenza n.11784 del 22/11/2018,
l’esercizio dell’attività di bed and breakfast non può ritenersi consentita nel condomino di edifici il cui regolamento preveda espressamente che gli appartamenti dello stabile siano destinati ad uso abitazione civile e ad uffici, dovendosi da ciò desumere la inequivoca volontà dei condomini di vietare tutte quelle destinazioni non comprese nelle due categorie di abitazione e uffici, che non permettano di conoscere e vagliare ex ante le qualità del soggetto che detenga l'unità immobiliare.
A dissipare il contrasto, è intervenuta la Corte di Cassazione (con la recente sentenza n.21562 del 7 ottobre 2020) che ha chiarito che, qualora il regolamento vieti le attività commerciali all’interno dello stabile, non sarà possibile avviare l’attività di b&b, in quanto «(…) pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico».
Di conseguenza, sulla base della giurisprudenza di legittimità più recente che ha modificato l’orientamento iniziale, se il regolamento condominiale vieta espressamente l’apertura di attività commerciali all’interno dello stabile, l’apertura di un B&B deve ritenersi illegittima.