Canna fumaria e uso della facciata comune ex art. 1102 c.c.

la diversa qualificazione giuridica dei fatti nelle azioni reali è deducibile anche in appello
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22980_2026 DEL 09 LUGLIO 2026
- Redazione CondominioDoc-

Articoli del codice civile richiamati nella motivazione

art. 1102 c.c. – art. 905 c.c.

Principi di diritto enunciati nella motivazione

«nel giudizio di “negatoria servitutis”, l'eccezione riconvenzionale di usucapione del convenuto, in quanto paralizzatrice della domanda principale, deve essere proposta con la comparsa di risposta tempestivamente depositata, pena l'inammissibilità ove formulata per la prima volta nella memoria contenente le deduzioni istruttorie depositata ai sensi dell'art. 183 c.p.c.» (Cass. Sez. 2, 27/06/2023, n. 18322, Rv. 668272 - 01)
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«l'erronea intitolazione del motivo di ricorso per cassazione non osta alla sua sussunzione in altre fattispecie di cui all'art. 360, comma 1, c.p.c., né determina l'inammissibilità del ricorso, se dall'articolazione del motivo sia chiaramente individuabile il tipo di vizio denunciato» (Cass. Sez. Un., 24/07/2013, n. 17931; Cass. Sez. 5, 12/01/2025, n. 759, Rv. 673686 - 01)

Parte in fatto

La controversia trae origine dall'azione promossa innanzi al Tribunale di Velletri dalla proprietaria di un'unità immobiliare (poi proseguita dalla sua erede) nei confronti dei proprietari di un manufatto realizzato su un fondo confinante con l'edificio condominiale ed a questo estraneo. L'attrice chiedeva la condanna dei convenuti alla rimozione sia del manufatto (una veranda) sia della canna fumaria posizionata lungo la facciata condominiale a servizio di tale manufatto.
I convenuti resistevano, sostenendo la liceità dell'opera in forza dell'art. 1102 c.c. e l'inesistenza di un pregiudizio alla stabilità dell'edificio, e proponevano domanda riconvenzionale volta alla rimozione del manufatto realizzato dall'attrice sulla facciata condominiale in corrispondenza del proprio balcone.
All'esito della disposta consulenza tecnica, il Tribunale condannava i convenuti alla rimozione delle opere realizzate a ridosso dell'edificio condominiale – e quindi della canna fumaria e della parte del manufatto a veranda che gravava, in aderenza od innesto, sul muro condominiale – rigettando sia la domanda risarcitoria dell'attrice sia la domanda riconvenzionale.
Investita del gravame proposto dai convenuti, la Corte d'Appello di Roma, in parziale accoglimento, rigettava la domanda di rimozione della canna fumaria: rilevava che essa era apposta sulla facciata condominiale a servizio della cucina sita nella porzione di proprietà esclusiva degli appellanti e che, pertanto, operava l'art. 1102 c.c., avendo il consulente tecnico escluso che il posizionamento lungo il muro comune superasse i limiti della norma. La Corte territoriale, tuttavia, riteneva inammissibile, in quanto “fatto nuovo”, la deduzione secondo cui la veranda non insisteva su area di proprietà esclusiva estranea al condominio, bensì sulla terrazza annessa alla porzione di edificio condominiale di proprietà esclusiva degli appellanti; rigettava, infine, il motivo relativo alla domanda riconvenzionale, ritenendo irrilevante il difetto di titolo edilizio ed escludendo, sulla scorta della c.t.u., la lesione del decoro architettonico e della sicurezza dello stabile.
Avverso tale sentenza la soccombente proponeva ricorso per cassazione affidato a tre motivi; l'erede della originaria attrice resisteva con controricorso.

Parte in diritto

Con il primo motivo la ricorrente denunciava la violazione dell'art. 112 c.p.c., per avere la Corte d'Appello omesso di pronunciarsi sull'“eccezione riconvenzionale” di intervenuta usucapione, sul presupposto che il manufatto ricalcasse una struttura preesistente sin dai primi del Novecento. La Suprema Corte ha rigettato la censura: dall'esame degli atti – consentito trattandosi di error in procedendo – è emerso che l'usucapione non era mai stata prospettata, neppure in forma di eccezione idonea a paralizzare la domanda avversaria. Pur ribadendo che il convenuto può contrastare l'azione reale anche solo sollevando l'eccezione riconvenzionale di usucapione, senza necessità di apposita domanda, la Corte ha rammentato che a tal fine occorre una deduzione volta a dimostrare il possesso ultraventennale del bene, nella specie insussistente, e che, in ogni caso, nel giudizio di negatoria servitutis tale eccezione deve essere proposta tempestivamente con la comparsa di risposta.
Il secondo motivo – accolto – investe il cuore del ragionamento. La ricorrente lamentava che la Corte territoriale avesse qualificato come “fatto nuovo” inammissibile la deduzione secondo cui la veranda era stata realizzata sulla terrazza annessa alla porzione condominiale di proprietà esclusiva, e non su area estranea al condominio. La Suprema Corte ha chiarito che l'argomentazione spesa in appello costituiva una mera difesa, non introduttiva di alcun fatto nuovo, tanto più che lo stato dei luoghi era già stato accertato dalla c.t.u. svolta in primo grado. Trattandosi di azione reale, rientrante tra le azioni relative ai diritti autodeterminati – che si identificano in base al solo contenuto del diritto e non al titolo che ne costituisce la fonte – la contestazione delle condizioni dell'azione è esperibile anche in appello. La Corte d'Appello avrebbe dunque dovuto esaminare il merito della doglianza e valutare se l'utilizzo del muro condominiale integrasse un'indebita servitù o un uso consentito del muro comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Con il terzo motivo – anch'esso accolto – la ricorrente censurava l'omessa pronuncia sui profili di violazione dell'art. 1102 c.c. (per la chiusura di un balcone) e dell'art. 905 c.c. (per l'ampliamento di una veduta preesistente), avendo la Corte territoriale motivato il rigetto della riconvenzionale con esclusivo riferimento all'irrilevanza del profilo urbanistico e all'insussistenza della lesione del decoro architettonico. La Suprema Corte, dopo aver disatteso l'eccezione di inammissibilità fondata sull'erronea intitolazione del motivo, ha rilevato che le doglianze relative all'aggravio di servitù ed alla violazione del regime delle distanze erano rimaste prive di risposta.
In conclusione, la Corte ha accolto il secondo e il terzo motivo, rigettato il primo e cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità
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Nota operativa
Sul piano sostanziale l'ordinanza si colloca nel solco dell'orientamento consolidato secondo cui l'apposizione di una canna fumaria sulla facciata o sul muro comune costituisce esercizio del più intenso uso della cosa comune consentito dall'art. 1102 c.c., nei limiti del rispetto della destinazione del bene, del pari uso degli altri condomini e del decoro architettonico, della stabilità e della sicurezza dell'edificio. Per il lettore che si avvicina alla materia, la regola operativa è netta: l'installazione non richiede, di norma, il consenso assembleare, salvo che il regolamento di natura contrattuale non lo imponga. Per il professionista, il profilo di maggior interesse è quello processuale: qualificando l'azione di rimozione come azione reale a diritto autodeterminato, la Corte ribadisce che la contestazione delle condizioni dell'azione e la diversa qualificazione giuridica dei fatti già acquisiti non integrano domande o eccezioni nuove e restano perciò deducibili anche in grado di appello.

Evoluzione Giurisprudenziale

La più recente giurisprudenza di legittimità in termini si presenta costante e priva di apprezzabili oscillazioni. Il principio-cardine, ripetutamente ribadito, è che l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale individua una modifica della cosa comune conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino può apportare a proprie cure e spese, purché non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico; alterazione, quest'ultima, che ricorre non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si riflette negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile.
Muovendo dalle pronunce più recenti a quelle più risalenti, la formula si ritrova pressoché immutata nelle decisioni del 2026 e del 2025, in quelle del biennio 2023-2024, in quelle del 2020-2021 e sino alle pronunce del 2018, che a loro volta richiamano precedenti di legittimità risalenti ai primi anni Duemila. Costante è altresì il corollario: la mera mancanza di concessioni o autorizzazioni amministrative non può essere invocata dal condominio quale autonoma fonte di responsabilità, riflettendosi esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione.
Nella stessa direzione si è affermato che anche il conduttore, al pari del proprietario, può servirsi delle parti comuni ed eventualmente modificarle in funzione del miglior godimento dell'immobile locato – installando, ad esempio, una canna fumaria funzionale all'attività commerciale – purché nel rispetto dei limiti interni ed esterni posti dall'art. 1102 c.c., senza necessità di autorizzazione assembleare salvo diversa previsione regolamentare.
Le pronunce che, in apparenza, si discostano dall'indirizzo non ne mettono in discussione il fondamento, ma ne individuano i limiti applicativi: l'art. 1102 c.c. non può essere invocato quando l'opera si traduce in un'appropriazione esclusiva del bene comune che ne impedisca la simultanea fruizione agli altri condomini, ovvero quando l'installazione sia materialmente incompatibile con l'analogo uso spettante agli altri partecipanti; parimenti, l'uso è precluso quando un regolamento condominiale di natura contrattuale rafforzi i poteri dell'assemblea, subordinandone al consenso anche le modifiche migliorative. Ne emerge un quadro sostanzialmente stabile, in cui l'evoluzione riguarda non il principio, bensì la sua puntuale calibratura sul caso concreto.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

La giurisprudenza di merito più recente in termini appare allineata all'indirizzo di legittimità. Le pronunce del 2026, dalle più recenti alle meno recenti, ribadiscono che le pareti esterne rientrano tra le parti comuni che ciascun condomino ha diritto di usare ex art. 1102 c.c. e che tale disciplina prevale sulle distanze legali, sicché l'installazione della canna fumaria è lecita se non altera il decoro architettonico e non impedisce agli altri condomini il pari uso del muro perimetrale.
In questa prospettiva, si è affermato che l'appoggio della canna fumaria al muro perimetrale è modifica conforme alla destinazione della cosa comune, che non richiede né interpello né consenso degli altri comproprietari, integrando normale esercizio del diritto di uso della cosa comune; e che l'installazione costituisce “uso più intenso” del bene comune consentito dalla norma. Analogamente, la liceità dell'opera va valutata alla stregua dell'art. 1102 c.c. e non della disciplina sulle distanze delle vedute, non essendo la canna fumaria una costruzione ma un semplice accessorio di un impianto.
Sul piano della verifica in concreto del decoro architettonico, i giudici di merito hanno escluso il pregiudizio in presenza di manufatti collocati non sulla facciata principale ma su quella interna, di dimensioni contenute, di colore uniforme a quello della facciata e in un contesto già caratterizzato da altri elementi tecnologici estranei all'architettura originaria.
Non mancano, anche a livello di merito, applicazioni “restrittive” che confermano – più che smentire – il principio: è stata ritenuta la violazione dell'art. 1102 c.c. nel caso di utilizzo esclusivo, da parte di un condomino, della canna fumaria dell'impianto centralizzato dismesso, in quanto integrante non un uso frazionato ma un'appropriazione della cosa comune; ed è stata negata la liceità dell'opera là dove la canna fumaria aveva reso inutilizzabile l'impianto condominiale dell'ascensore, così alterando la destinazione della cosa comune. Nel complesso, la giurisprudenza di merito si mostra costante e coerente con quella di legittimità.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti conformi

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22820_2026 DEL 06 LUGLIO 2026
«che la realizzazione della canna fumaria non richiedesse l'assenso di tutti i condomini, costituendo esercizio legittimo della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22813_2026 DEL 06 LUGLIO 2026
«l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione funzionale della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 34222_2025 DEL 26 DICEMBRE 2025
«la messa in opera di una canna fumaria sull'esterno della facciata di un fabbricato non costituisce in sé e per sé spoglio, dovendosi accertare altresì se tale mutamento sia contenuto nei limiti del compossesso del convenuto oppure invada la sfera dell'altro compossessore»
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«rientra fra i diritti del condominio quello di apportare alle cose comuni le modifiche necessarie per il miglior godimento dei cespiti di sua proprietà quando tali modifiche non rechino danno agli altri partecipi della collettività condominiale (artt. 1102, primo comma 1, e 1122 cod. civ.), o non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato (Cass., Sez. 2, 27/10/2003 , n. 16097) o l'uso del bene comune non sia diverso da quello derivante dalla destinazione originaria del bene»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21483_2024 DEL 31 LUGLIO 2024
«Il Giudice distrettuale ha affermato che l'appoggio della canna fumaria non violava l'art. 1102 c.c., non essendo alterato il decoro architettonico né impedito il pari uso agli altri condomini»
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«Il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto della locazione e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (Cass. 14529/2021; Cass. 3874/1997; Cass. 6229/1986: Cass. 2331/1981). Gli è quindi consentito apporre targhe, insegne e installare una canna fumaria funzionale all'esercizio dell'attività commerciale cui sia adibito l'immobile locato. L'esercizio di tali facoltà, se compatibili con i limiti dell'art. 1102 c.c., non è soggetto ad autorizzazione assembleare (fatte salve eventuali clausole del regolamento che la richiedano)»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 32833_2023 DEL 27 NOVEMBRE 2023
«Il conduttore di un'unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può, al pari del proprietario, godere delle relative parti comuni ed anche, eventualmente, modificarle, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cd. interno) e sempre che non risulti alterata la destinazione di esse, né pregiudicato il paritario uso da parte degli altri condomini (limite cd. esterno)»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 30972_2023 DEL 7 NOVEMBRE 2023
«l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non ne alteri il decoro architettonico e non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10477_2023 DEL 19 APRILE 2023
«la realizzazione da parte di un condomino di una modifica nella sua proprietà esclusiva…in aderenza alla facciata dell'edificio quale pertinenza del rispettivo appartamento, ai fini dell'utilizzo delle parti comuni, rimane sottoposta, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonché a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto»
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«Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 24526_2022 DEL 9 AGOSTO 2022
«è legittimo l'uso più intenso della cosa comune, purché nel rispetto del godimento effettivo o potenziale degli altri comproprietari, godimento che nel caso in esame non è provato sia stato impedito.»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16815_2022 DEL 24 MAGGIO 2022
«questa Corte ha ritenuto che, qualora uno dei condomini, senza violare i limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., faccia uso della cosa comune (nella specie mediante la costruzione di un comignolo sul tetto dell'edificio), la mera mancanza delle concessioni o autorizzazioni amministrative, non può essere invocata dal condominio quale fonte di risarcimento del danno, riflettendosi esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione (Cass. 8 agosto 1990, n. 8040).»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 35213_2021 DEL 18 NOVEMBRE 2021
«la liceità delle opere, realizzate da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla stregua di quanto prevede l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14598_2021 DEL 26 MAGGIO 2021
«l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 25790 DEL 13 NOVEMBRE 2020
«l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico»
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«anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 c.c., si applica, per identità di ‘ratio’, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall'art. 1120 dello stesso codice»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 23316 DEL 23 OTTOBRE 2020
«le convenute, nel realizzare le opere in aggetto e l'apertura sul muro perimetrale, avevano utilizzato in modo più intenso il cortile comune, senza pregiudicare il pari uso degli altri comproprietari ai sensi dell'art. 1102 c.c..»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 17965 DEL 27 AGOSTO 2020
«l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16066 DEL 28 LUGLIO 2020
«la giurisprudenza consolidata di questa Corte consente l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale a condizione che non impedisca l'uso paritario delle parti comuni, non provochi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico (Cassazione civile sez. II, 23/11/2018, n. 30462 ; Cassazione civile sez. II, 16/05/2000, n. 6341 ).»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 30462 DEL 23 NOVEMBRE 2018
«Secondo la giurisprudenza di questa Corte l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale sostanzia una modifica della cosa comune conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, ma a condizione che non impedisca l'uso paritario delle parti comuni, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi - quest'ultima - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'aspetto armonico dello stabile (Cass. civ. n. 17072/2015 ; Cass. civ. n. 18350/2013 ; Cass. civ. n. 6341/2000 ).»

Precedenti difformi

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 1756_2025 DEL 24 GENNAIO 2025
«la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dell'art. 1102 comma 1° cod. civ. nella parte in cui stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, essendo stata accertata dal CTU l'impossibilità di una contemporanea installazione nel muro comune di canne fumarie per smaltimento di fumi da combustione a servizio dell'appartamento della **** e di tutti gli appartamenti sottostanti per le dimensioni eccessive che le canne fumarie nel loro complesso dovrebbero avere secondo la normativa vigente rispetto allo spazio comune disponibile»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20096_2023 DEL 13 LUGLIO 2023
«Con l'atto di appello, i ricorrenti eccepivano che la collocazione della canna fumaria sul muro perimetrale non costituisse un'innovazione, bensì una mera modifica che comportava un lecito più intenso utilizzo del diritto di comproprietà ai sensi dell'art. 1102 c.c., per cui non risultava necessaria alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea.»
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«Il motivo non considera la presenza del regolamento condominiale di natura contrattuale che ha rafforzato i poteri assembleari, prevedendo che l'intervento dell'assemblea sia necessario anche per le modifiche volte al miglioramento della cosa comune.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 36480_2021 DEL 24 NOVEMBRE 2021
«Tali interventi innovativi o modificativi sono da ritenersi illeciti non potendo essere invocato l'art.1102 c.c., poiché essi non possono considerarsi finalizzati al migliore godimento della cosa comune, consistendo, invece, nell'illegittima appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che assuma al riguardo alcun rilievo il fatto che la residua parte non oggetto di occupazione per uso esclusivo rimanga a disposizione della collettività condominiale.»
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«in tema di uso della cosa comune secondo i criteri stabiliti nel primo comma dell'art. 1102 c.c., lo sfruttamento esclusivo del bene comune (anche se solo parzialmente) da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 35172_2021 DEL 18 NOVEMBRE 2021
«ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità»

Il provvedimento per esteso

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 18005/2022 R.G. proposto da: ****, rappresentata e difesa dall'avvocato ****;
- ricorrente -
contro ****, rappresentata e difesa dagli avvocati **** e ****;
- controricorrente -
****
- intimato -
avverso della CORTE D'APPELLO DI ROMA n. 975/2022 depositata il 11/02/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/07/2026 dal Consigliere ****.

FATTI DI CAUSA

1. **** conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Velletri, ****, **** e ****, chiedendone la condanna alla rimozione sia del manufatto, realizzato dai medesimi sul fondo di loro proprietà posto a confine con l'edificio condominiale ed estraneo ad esso, sia della canna fumaria posizionata lungo la facciata condominiale a servizio di tale manufatto.
2. I convenuti contestavano la domanda chiedendone il rigetto e proponevano domanda riconvenzionale di condanna dell’attrice alla rimozione del manufatto dalla medesima realizzato sulla facciata condominiale in corrispondenza con il suo balcone.
3. Il Tribunale, all’esito della disposta consulenza tecnica, condannava i convenuti "alla rimozione delle opere realizzate a ridosso dell'edificio condominiale e quindi la canna fumaria e la parte del manufatto a veranda che gravava, in aderenza od innesto, sul muro condominiale", mentre rigettava la domanda di risarcimento del danno proposta dall'attrice e la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta. 4. ****, **** e ****, proponevano appello avverso la suddetta sentenza. 5. **** resisteva al gravame chiedendone il rigetto.
6. Interrotto il giudizio per la morte di ****, la causa veniva riassunta da **** e da **** in proprio e nella qualità di eredi di ****.
7. La Corte d’Appello di appello di Roma, in parziale accoglimento del gravame, rigettava la domanda proposta da **** tesa ad ottenere la condanna degli appellanti alla rimozione della canna fumaria posizionata sulla facciata dell'edificio condominiale sito in ****, incrocio via **** e via **** e rigettava i restanti motivi di appello. La Corte d’Appello delimitava l’oggetto del giudizio evidenziando che gli appellanti nel giudizio di primo grado non avevano contestato la circostanza relativa alla costruzione della veranda su un'area di loro esclusiva proprietà ed estranea al condominio. La loro difesa si era incentrata: sulla liceità della costruzione in forza dell'art. 1102 c.c. e sull'inesistenza di un pregiudizio alla stabilità dell’edificio condominiale da ricollegarsi a detta costruzione; sull'inesistenza di un'opera nuova, essendosi limitati a ricostruire e a ristrutturare un immobile già esistente ed avente la stessa destinazione dall'attuale, con la conseguenza che i diritti posti a fondamento della domanda risultavano già pregiudicati sotto tal profilo. Pertanto, la deduzione fatta in appello, secondo cui l’opera non era stata realizzata sull'area di loro proprietà esclusiva confinante con l'edificio condominiale e ad esso estranea, quanto piuttosto sulla terrazza annessa alla porzione di edifico condominiale di loro proprietà esclusiva sita al piano terra, introduceva un fatto nuovo, che, in quanto tale, era inammissibile. Dunque, il motivo di appello fondato su tale fatto nuovo era da rigettarsi. Viceversa, era fondato il motivo di appello attinente alla condanna avente ad oggetto la rimozione della canna fumaria, in quanto, risultava per tabulas, che era apposta sulla facciata condominiale a servizio della cucina sita nella porzione di edificio di proprietà esclusiva degli appellanti e non nella veranda. Conseguentemente, con riferimento ad essa, operava l'art. 1102 c.c., che consentiva ai condomini l'uso più intenso dei beni comuni e tra questi della facciata condominiale, avendo il consulente tecnico escluso che il posizionamento della canna fumaria lungo il muro condominiale superasse i limiti di cui alla suddetta norma. Pertanto, in riforma parziale della sentenza di cui in epigrafe, doveva essere rigettata la domanda volta ad ottenere la condanna alla rimozione della canna fumaria posizionata sulla facciata condominiale. Il motivo di appello relativo al rigetto della domanda riconvenzionale tesa ad ottenere la rimozione del manufatto realizzato da **** sul suo balcone era infondato fondandosi solo sull'illiceità del manufatto realizzato da parte avversa, per difetto del necessario titolo edilizio, circostanza avente effetto solo sul piano amministrativo ma irrilevante nelle controversie civili. L'esame pertanto doveva essere limitato all'accertamento di un pregiudizio che, alla luce delle argomentazioni del CTU, doveva escludersi non avendo le opere realizzate da **** inciso negativamente sul decoro architettonico e sulla sicurezza dello stabile. 8. **** ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di tre motivi di ricorso e in prossimità dell’udienza ha depositato memoria. 9. ****, in qualità di erede di ****, ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4, c.p.c. in cui la Corte di Appello sarebbe incorsa omettendo di pronunciarsi sulla "eccezione riconvenzionale" di intervenuta usucapione, affermando il difetto di domanda, rispetto all’acquisto del diritto di servitù per intervenuta usucapione. Sin dal primo grado, nella comparsa di costituzione e risposta, la ricorrente aveva dedotto che già agli inizi del secolo scorso esisteva in loco la trattoria denominata “****” e che “la struttura del precedente manufatto non si discostava da quello attuale”. Ciò sarebbe stato evidente atteso che diversamente il Comune di **** non avrebbe concesso il permesso di costruire trattandosi di zona sottoposta a severi vincoli. Anche da una foto prodotta emergeva come, al di là del muro perimetrale, esistesse una sala come l’attuale, con copertura infissa al predetto muro e vetrata prospicente. Anche la struttura esterna sotto il profilo urbanistico e architettonico non risultava dissimile da quella attuale. Anche alla luce della CTU espletata e dei chiarimenti forniti dall’Arch. ****, la ricorrente nel giudizio aveva ribadito che nel caso di specie non si trattava né di una imposizione di servitù ex novo, né di una opera edilizia ex novo, ma di ristrutturazione e ricostruzione di una struttura esistente già dagli inizi del ‘900 e che pertanto non si poteva parlare di imposizione di servitù o di violazione dell’art. 1102 cod. civ., atteso che l’addossamento al muro perimetrale era già sussistente con opere edilizie realizzate prima ancora della ristrutturazione eseguita dai convenuti e tra l’altro avente sempre la stessa destinazione d’uso di ristorante. La Corte di appello, operando una non corretta ricostruzione della distinzione tra domanda riconvenzionale ed eccezione riconvenzionale - fondata sul titolo posto a base della difesa della parte, invece che sull'oggetto di essa o sulla struttura invece che sulla funzione di essa -, avrebbe posto una limitazione al possibile ampliamento del thema decidendum ad opera di parte convenuta, attraverso la deduzione di fatti estintivi, impeditivi o modificativi dei diritti fatti valere dall'attore, che non troverebbe riscontro in alcuna disposizione normativa. La difesa dei **** – in sede di appello – ha reiterato l’eccezione riconvenzionale di usucapione.
1.1 Il primo motivo è infondato. Dalla lettura degli atti di causa, consentita in quanto la ricorrente lamenta un error in procedendo, emerge che l’usucapione non è mai stata prospettata neanche in forma di eccezione volta a paralizzare la domanda avversa. Per questo motivo il Tribunale ha escluso che le preesistenti aperture che pongono in collegamento l'unità immobiliare dei convenuti sita nell'edificio condominiale con i manufatti oggetto di giudizio, realizzati a ridosso dello stabile, potesse legittimare i manufatti de quibus, con riferimento all’istituto dell'usucapione, che "La circostanza che lo stato di fatto sia risalente e la ristrutturazione, per ciò che riguarda la veranda, si riferisca a manufatto analogo e preesistente da tempo potrà, eventualmente, avere determinato la nascita di diritti o servitù che però in questo giudizio non possono essere esaminati non essendovi state spiegate le relative domande". Ferma la distinzione tra domanda ed eccezione riconvenzionale. nella specie non è stata posta né l’una né l’altra. È indubbio che la parte convenuta può utilmente contrastare un'azione di carattere reale esercitata nei suoi confronti anche solo sollevando l'eccezione riconvenzionale di usucapione, senza che sia necessario formulare apposita domanda riconvenzionale. Occorre tuttavia a tal fine una deduzione volta a dimostrare il possesso ultraventennale del bene controverso, e quindi astrattamente idonea a paralizzare la pretesa di controparte. Peraltro, oltre a non risultare neanche dedotta nel corso del giudizio, deve richiamarsi il principio affermato da questa Corte secondo cui: nel giudizio di "negatoria servitutis", l'eccezione riconvenzionale di usucapione del convenuto, in quanto paralizzatrice della domanda principale, deve essere proposta con la comparsa di risposta tempestivamente depositata, pena l'inammissibilità ove formulata per la prima volta nella memoria contenente le deduzioni istruttorie depositata ai sensi dell'art. 183 c.p.c. (Cass. Sez. 2, 27/06/2023, n. 18322, Rv. 668272 - 01)
2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 345 c.p.c., dell’art. 1102 c.c. e dell’art. 24 Cost. in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c., in cui la Corte di Appello sarebbe incorsa affermando che solo in sede di appello, i Sig.ri **** hanno dedotto che la costruzione de qua non è stata realizzata sull’area di loro proprietà esclusiva confinante con l’edificio condominiale ad essa estranea, ma piuttosto sulla terrazza annessa alla porzione di edificio condominiale di loro proprietà esclusiva sita al piano terra. Ed in forza di tale deduzione hanno invocato l’operatività di cui all’art. 1102 c.c. Secondo la Corte territoriale, tale deduzione avrebbe introdotto un fatto nuovo e in quanto tale inammissibile. La convenuta ****, nel corso del giudizio di primo grado, invece avrebbe sempre sostenuto la natura condominiale del muro e – in ogni caso –la richiesta di accertamento della natura pertinenziale del bene oggetto di causa si fondava sull’allegazione di fatti che erano già annoverati nella comparsa di costituzione e risposta depositata nel giudizio di primo grado. La veranda rappresenta un ambiente direttamente connesso al locale (veranda che di conseguenza conduce al locale), come già ampiamente esposto nella CTU a pag.
5. Sicché, il CTU ha accertato che i Sig.ri **** e **** acquistando il locale, la grotta, la terrazza e l’area circostante hanno acquistato una serie di locali comprensibilmente collegati fra loro. In appello sarebbe rimasta del tutto immutata la prospettazione dei fatti e degli elementi di diritto da parte degli appellanti, essendosi unicamente contestato con la formulazione dei motivi di appello il corretto inquadramento giuridico dei fatti addotti, assumendosi, in contrasto con quanto invece ritenuto dal Tribunale, l’applicazione della disposizione di cui all'art. 1102 c.c., e ciò sul presupposto che la veranda è stata realizzata sulla terrazza annessa all’immobile di proprietà degli appellanti e facente parte delle strutture di cui si compone complessivamente il condominio oggetto di causa. Pertanto, sia il petitum che la causa petendi sarebbero restati identici nei due gradi di giudizio, senza l’introduzione con i motivi di appello di domande o eccezioni nuove, atteso che le censure degli appellanti si sarebbero limitate semplicemente a sollecitare una diversa qualificazione giuridica dei fatti addotti, sulla base della norma ritenuta applicabile. Peraltro, la domanda azionata dalla controparte aveva natura reale, rientrante nel novero delle azioni relative ai diritti autodeterminati, che si identificano in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non assolve ad una funzione di specificazione della domanda o dell’eccezione, ma è necessaria ai soli fini della prova (cfr. ex multis Cass. SS. UU. n. 12310/2015; Cass. n. 8986/2017; Cass. n. 21641/2019).
2.1 Il secondo motivo è fondato. La Corte d’Appello non ha tenuto conto che l’argomentazione spesa in appello dalla convenuta soccombente in primo grado era una mera difesa sicché doveva prendere in esame l’applicabilità dell’art. 1102 c.c. alla fattispecie come accertata in fatto. La Corte d’Appello, sulla base di un’asserita deduzione di fatti nuovi, ha del tutto omesso di esaminare i motivi di gravame con i quali la ricorrente aveva dedotto l’erroneità della sentenza di primo grado quanto alla ritenuta non applicabilità dell’art. 1102 c.c. al caso concreto. Infatti, il rigetto del motivo di appello si fonda esclusivamente sul fatto che non poteva esaminarsi la nuova circostanza (realizzazione della veranda sulla terrazza annessa all'appartamento). Viceversa, la deduzione in appello secondo cui l’opera non era stata realizzata sull'area di loro proprietà esclusiva confinante con l'edificio condominiale e ad esso estranea, ma sulla terrazza annessa alla porzione di edificio condominiale di loro proprietà esclusiva sita al piano terra, non introduceva alcun fatto nuovo essendo stato, peraltro, accertato lo stato dei luoghi mediante CTU svolta in primo grado. In altri termini, la dedotta circostanza che la veranda denunciata dall’attrice è stata costruita non su area di esclusiva proprietà dei convenuti, estranea al condominio, ma su terrazza annessa all’edificio (oltre che giustificata dalla difesa svolta in primo grado, ove si invocava il 1102 c.c.) dà luogo ad una contestazione delle condizioni dell'azione, esperibile anche in appello (Sez. 6- 2, Ordinanza n. 5809 del 22/02/2022; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 35 213 del 18/11/2021). Sicché la Corte d’Appello avrebbe dovuto rispondere alla doglianza della parte allora appellante, ed oggi ricorrente, e valutare se l’utilizzo del muro condominiale costituisse una indebita servitù o un utilizzo consentito del muro comune ex art.1102 c.c.
3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 905 e 1102 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza ritenuto che le opere realizzate da **** non hanno inciso negativamente sul decoro architettonico e sulla sicurezza dello stabile La domanda svolta dalla **** conteneva una esplicita doglianza riguardante oltre la lesione del decoro architettonico anche la violazione dell’art. 1102 c.c. e la violazione del regime delle distanze ai sensi dell’art. 905 c.c.. La Corte d’appello era quindi tenuta a verificare l’inosservanza dell’art. 1102 c.c., da parte della Sig.ra ****, e a dar conto delle ragioni del superamento dei limiti imposti dall’art. 905 c.c.
3.1 Il terzo motivo è fondato. Preliminarmente deve rigettarsi l’eccezione di inammissibilità del motivo proposta dalla controricorrente secondo cui la censura doveva essere posta per violazione dell’art. 112 c.p.c. e non per violazione degli artt. 1102 cc e 905 c.c. Infatti, il ricorso, al di là della formula utilizzata nella rubrica, censura proprio l’omessa pronuncia sull’aggravio di servitù e sulla violazione del regime delle distanze. Deve ribadirsi in proposito che l'erronea intitolazione del motivo di ricorso per cassazione non osta alla sua sussunzione in altre fattispecie di cui all'art. 360, comma 1, c.p.c., né determina l'inammissibilità del ricorso, se dall'articolazione del motivo sia chiaramente individuabile il tipo di vizio denunciato. (Cass. Sez. Un., 24/07/2013, n. 17931; Cass. Sez. 5, 12/01/2025, n. 759, Rv. 673686 - 01). Ciò precisato deve osservarsi come la Corte d’appello abbia motivato, sia pure succintamente e per relationem, la infondatezza della domanda riconvenzionale proposta dalla ricorrente con esclusivo riferimento all’irrilevanza del profilo urbanistico e alla insussistenza della lesione del decoro architettonico. Si legge nella sentenza che il pregiudizio dedotto dall’appellante non si ravvisa, come giustamente osservato dal Tribunale, avendo il CTU, con argomentazioni condivisibili, escluso che le opere realizzate da **** abbiano inciso negativamente sul decoro architettonico e sulla sicurezza dello stabile. I ricorrenti, tuttavia, avevano proposto appello anche in relazione alla violazione degli artt. 1102 c.c. per la chiusura di un balcone e 905 c.c. per aver ampliato una veduta preesistente. Rispetto a tali doglianze, che erano state rigettate dal Tribunale, la Corte d’Appello ha del tutto omesso di pronunciarsi. In conclusione, la Corte accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso
in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 3 luglio 2026.

Testo degli articoli del codice civile richiamati

(testo vigente e aggiornato alla data di redazione)

Art. 1102 c.c. – Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Art. 905 c.c. – Distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi
Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo del vicino, se tra il fondo e la più vicina linea esteriore delle vedute non vi è la distanza di un metro e mezzo.
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non osservando la distanza di un metro e mezzo tra questo e la linea esteriore di dette opere.
La distanza si misura dalla faccia esteriore del muro in cui si praticano le vedute dirette o dalla linea esteriore delle vedute stesse, se si tratta di finestre sporgenti; e dal contorno esteriore delle facce dei balconi, terrazze, lastrici e sporti, se tra il fondo e questi ultimi non esiste muro alla distanza suindicata.
La disposizione precedente non si applica quando tra i due fondi vi è una via pubblica.