Canna fumaria sul muro comune e decoro architettonico

l’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. e i limiti alla facoltà del singolo condomino

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22813_2026 DEL 06 LUGLIO 2026
- Redazione CondominioDoc-

Articoli del codice civile e principi di diritto

art. 1102 c.c. - art. 1120 c.c. - art. 1137 c.c.
Principi di diritto espressi nella motivazione:
– L’installazione su parte comune di un impianto destinato al servizio di una unità immobiliare che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea. Ne consegue che all’eventuale parere contrario alla installazione di un tale impianto espresso dall’assemblea deve attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante, con riferimento al quale non sussiste l’interesse ad agire per l’impugnazione della deliberazione ai sensi dell’art. 1137 c.c.
– L’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione funzionale della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest’ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile.
– Nel condominio degli edifici, il giudice, nel decidere dell’incidenza di un’innovazione o di una modifica sul decoro architettonico, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in quale misura un’unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all’innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno inciso, menomandola, precedenti diverse modifiche operate da altri condomini.
– In tema di condominio negli edifici, per “decoro architettonico” deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità; pertanto, nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate.
– Ove sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica dell’edificio condominiale (nella specie, per effetto della realizzazione di una canna fumaria apposta sulla facciata), il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata, in quanto di per sé meritevole di salvaguardia, dalle norme che ne vietano l’alterazione.

Il caso: la parte in fatto

Un condomino, proprietario di un locale commerciale, impugnava la delibera con la quale l’assemblea del Condominio di Via **** aveva negato l’autorizzazione all’installazione di una canna fumaria sulla parete perimetrale secondaria dell’edificio, manufatto destinato all’estrazione dei fumi della cucina e dell’impianto termico e all’adeguamento dell’immobile alla normativa igienico-sanitaria. Il condomino deduceva la nullità della delibera, ritenendo il diniego immotivato e illegittimo.
Il Tribunale di Roma, espletata c.t.u., rigettava la domanda: l’apposizione del manufatto, per il posizionamento previsto, le dimensioni e l’assenza di qualsiasi relazione con l’ordito architettonico del fabbricato – oltre alla vistosa fuoriuscita dal vano vetrina del locale – avrebbe determinato un’alterazione negativa del decoro dell’edificio, con disarmonia dell’insieme.
La Corte d’appello di Roma confermava la decisione, ponendo l’accento su un profilo metodologico: il diritto all’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non va accertato in astratto, bensì in concreto, sulla base delle prospettazioni delle parti. Non poteva quindi riconoscersi il diritto del condomino a installare “una” canna fumaria in astratto, ma solo il diritto a installare “quella” determinata canna fumaria, individuata con sufficiente precisione nel progetto depositato con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. e sottoposto al consulente d’ufficio: e proprio quel manufatto alterava il decoro architettonico, senza che rilevasse la collocazione su un prospetto secondario o la presenza di condizionatori e discendenti pluviali. Avverso la sentenza il condomino proponeva ricorso per cassazione affidato a sei motivi; il Condominio resisteva con controricorso, illustrato da memoria.

La decisione: la parte in diritto

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, ritenendo i motivi in parte infondati e in parte inammissibili, e cogliendo l’occasione per ribadire i consolidati principi in tema di uso della cosa comune e di tutela del decoro architettonico.
Con il primo, il secondo e il sesto motivo (esaminati congiuntamente per sostanziale sovrapponibilità) il ricorrente lamentava che i giudici di merito avessero deciso su una domanda “nuova”, introdotta con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., in luogo di quella dell’atto introduttivo, così incorrendo in una mutatio libelli. La Corte ha escluso ogni mutatio: la pronuncia ha avuto ad oggetto, immutati causa petendi e petitum, la validità della delibera del 2010 che aveva respinto la richiesta di installazione, avendo la memoria istruttoria semplicemente precisato la facciata interessata, le dimensioni del manufatto e l’oggetto della c.t.u.
Il terzo motivo, con cui si deduceva l’omesso esame del fatto decisivo consistente nel diverso trattamento riservato ad altro condomino (autorizzato all’uso dello stesso muro), è stato dichiarato inammissibile per la presenza di una “doppia conforme”, che preclude la censura ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (art. 348-ter, comma 5, c.p.c., applicabile ratione temporis); a ciò la Corte ha aggiunto il difetto di decisività e la violazione del principio di specificità, non avendo il ricorrente trascritto la delibera impugnata. Analogamente inammissibili il quarto motivo (l’eccesso di potere e la disparità di trattamento erano stati dedotti solo con l’atto di appello) e il quinto (l’ultrapetizione sul decoro architettonico), sovrapponibili ai precedenti.
Sul piano sostanziale, l’ordinanza riafferma che l’installazione su parte comune di un impianto al servizio di una singola unità, che non imponga la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo senza preventiva autorizzazione assembleare: l’eventuale parere contrario dell’assemblea ha valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini, sicché non sussiste l’interesse ad agire per impugnare la delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c. L’appoggio della canna fumaria al muro comune perimetrale costituisce quindi modifica conforme alla destinazione funzionale del bene, ammessa a cura e spese del condomino ex art. 1102 c.c., a condizione che non impedisca il pari uso, non pregiudichi stabilità e sicurezza e non alteri il decoro architettonico.
Proprio quest’ultimo limite – comune, per identità di ratio, tanto alle innovazioni vietate dall’art. 1120 c.c. quanto alle modifiche del singolo ex art. 1102 c.c. – risulta decisivo nel caso di specie. Ribadita la nozione di decoro architettonico come estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che gli imprimono un’armonica fisionomia, la Corte rammenta che la relativa valutazione va compiuta caso per caso, con criteri di maggiore o minore rigore, e che a essa non osta né il grado di visibilità dell’opera né la presenza di precedenti alterazioni; il pregiudizio economico, del resto, è conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro. Accertato in concreto che quella determinata canna fumaria alterava il decoro dell’edificio, il diniego dell’assemblea si è rivelato legittimo e il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese e attestazione della sussistenza dei presupposti per il versamento del doppio contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.
Il valore pratico della pronuncia sta nell’equilibrio che essa ricompone: la facoltà del condomino di servirsi del muro comune per l’appoggio di canne fumarie e impianti è ampia e non richiede, di regola, il consenso assembleare; essa incontra tuttavia il limite “esterno” del decoro architettonico, il cui rispetto va verificato non sul tipo di opera in astratto, ma sul singolo progetto concretamente proposto.

Evoluzione Giurisprudenziale

La più recente giurisprudenza di legittimità in termini conferma un orientamento del tutto consolidato e privo di oscillazioni. La stessa Cassazione, in una pronuncia coeva a quella qui annotata, ha ribadito che la realizzazione della canna fumaria sul muro comune “non richiede l’assenso di tutti i condomini, costituendo esercizio legittimo della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.”, salva la verifica dei limiti di tollerabilità delle immissioni ex art. 844 c.c.
Nel biennio più recente l’indirizzo si è ulteriormente stabilizzato: si è precisato che l’appoggio della canna fumaria non viola l’art. 1102 c.c. quando non altera il decoro architettonico né impedisce il pari uso, e che al conduttore di locale commerciale è consentito installare la canna fumaria funzionale all’attività; si è inoltre affinato il criterio di valutazione del decoro, da condurre secondo un “reciproco temperamento” tra l’unitarietà originaria di linee e stile, le menomazioni sopravvenute e l’alterazione prodotta dall’opera, senza attribuire rilievo decisivo né al degrado pregresso né alla visibilità dell’intervento. È stato altresì ribadito che il regolamento condominiale, anche non contrattuale, può tutelare il decoro architettonico e che quello contrattuale può dettarne una definizione più rigorosa di quella legale ex art. 1120 c.c.
Risalendo agli anni immediatamente precedenti, il principio è identico: l’installazione di canne fumarie sui muri perimetrali condominiali non integra esercizio di servitù – in virtù del principio nemini res sua servit – bensì esercizio del diritto di usare la cosa comune nei limiti dell’art. 1102 c.c., con applicazione, per identità di ratio, del divieto di alterare il decoro anche alle modifiche del singolo, e con onere per il giudice di merito di verificare in concreto l’eventuale pregiudizio estetico. Sullo sfondo, il fondamentale arresto per cui l’alterazione della fisionomia architettonica dell’edificio (proprio per effetto di una canna fumaria apposta in facciata) comporta un pregiudizio economico normalmente insito nella menomazione del decoro.
L’ordinanza qui annotata si colloca, dunque, nel solco di una linea interpretativa che affonda le proprie radici in pronunce ormai classiche (a partire dagli arresti dei primi anni Duemila sull’appoggio della canna fumaria al muro comune e sulla nozione di decoro architettonico) e che si mantiene costante fino ai giorni nostri: può affermarsi che, sul punto, la giurisprudenza di legittimità non abbia conosciuto mutamenti di indirizzo.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

La più recente giurisprudenza di merito in termini si mostra pienamente allineata all’indirizzo di legittimità. In una decisione di fine 2025 il Tribunale di Firenze (sent. n. 4216/2025, pubbl. 23/12/2025) ha riconosciuto il diritto del comproprietario a realizzare la canna fumaria sulla parete comune, osservando che:
“l’installazione sul muro comune di strutture funzionali all’esercizio di un’attività commerciale quali la canna fumaria di specie costituisce una modifica della cosa comune che ciascun comproprietario può realizzare a propria cura e spese ai sensi dell’art. 1102 c.c., purché ciò sia compatibile con i limiti posti da tale norma sopra citati e salvo eventuali clausole del regolamento condominiale che richiedano tale autorizzazione … e sempre che non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico”.
Sul versante della tutela del decoro e del riparto di competenze, il Tribunale di Grosseto (sent. n. 868/2025, pubbl. 18/11/2025) ha ricordato, in linea con l’art. 1120 c.c., che sono vietate le innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino, con la conseguenza che i lavori incidenti sulla facciata in modo lesivo del decoro richiedono il consenso unanime. Ne emerge, anche nel merito, un quadro stabile: l’opera del singolo sul muro comune è di regola libera, ma trova nel decoro architettonico e negli eventuali vincoli regolamentari il proprio limite invalicabile.

Precedenti Conformi e Difformi

L’orientamento risulta granitico. Di seguito i più recenti pronunciamenti conformi, con i relativi principi riportati testualmente e separati da un trattino.
Precedenti conformi

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22820_2026 DEL 06 LUGLIO 2026
– … la realizzazione della canna fumaria non richiedeva l’assenso di tutti i condomini, costituendo esercizio legittimo della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 34222_2025 DEL 26 DICEMBRE 2025
– … la messa in opera di una canna fumaria sull’esterno della facciata di un fabbricato non costituisce in sé e per sé spoglio, dovendosi accertare altresì se tale mutamento sia contenuto nei limiti del compossesso del convenuto oppure invada la sfera dell’altro compossessore.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 31593_2025 DEL 03 DICEMBRE 2025
– … il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, a mente dell’art. 1138, comma primo, cod. civ., può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio condominiale che, a tale fine, siano suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 12854_2025 DEL 13 MAGGIO 2025
– … nel valutare l’impatto di un’opera modificativa sul decoro architettonico bisogna adottare un criterio di reciproco temperamento tra l’unitarietà originaria di linee e di stile, le menomazioni intervenute successivamente e l’alterazione prodotta dall’opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un’attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni ovvero alla visibilità delle alterazioni.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21483_2024 DEL 31 LUGLIO 2024
– … l’appoggio della canna fumaria non violava l’art. 1102 c.c., non essendo alterato il decoro architettonico né impedito il pari uso agli altri condomini.
– Gli è quindi consentito apporre targhe, insegne e installare una canna fumaria funzionale all’esercizio dell’attività commerciale cui sia adibito l’immobile locato.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 32833_2023 DEL 27 NOVEMBRE 2023
– … l’installazione delle canne fumarie de quibus sui muri perimetrali condominiali non costituiva esercizio di servitù – in virtù del principio nemini res sua servit – bensì esercizio del diritto di usare la cosa comune, nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102, cod. civ.
– Anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 cod. civ., si applica …, per identità di ratio, il divieto di alterare il decoro architettonico.
– Al fine di conclamare la legittimità dell’uso particolare del bene comune, ai sensi della norma citata, spetta al giudice del merito verificare, altresì, se l’opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale, trattandosi di limite legale compreso nel principio generale dettato da tale norma e che perciò deve guidare l’indagine giudiziale sulla verifica delle condizioni di liceità del mutamento di uso.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20096_2023 DEL 13 LUGLIO 2023
– … la collocazione della canna fumaria sul muro perimetrale non costituisce un’innovazione, bensì una mera modifica che comporta un lecito più intenso utilizzo del diritto di comproprietà ai sensi dell’art. 1102 c.c. (fermo restando che, nel caso deciso, il regolamento condominiale imponeva l’autorizzazione assembleare anche per le mere modifiche).

Precedenti difformi
L’analisi della più recente giurisprudenza in termini non consente di individuare pronunciamenti effettivamente difformi rispetto ai principi sopra enunciati: l’indirizzo per cui l’appoggio della canna fumaria al muro comune integra un lecito uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., salvi i limiti del pari uso, della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico, e non richiede autorizzazione assembleare, si presenta uniforme e costante. Le decisioni che hanno confermato la rimozione del manufatto o la legittimità del diniego non si pongono in contrasto con tale principio, ma ne rappresentano l’applicazione ai casi in cui è stata accertata in concreto la lesione del decoro architettonico o la violazione di una specifica clausola del regolamento condominiale.

Il provvedimento per esteso

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 677/2022 proposto da: ****, rappresentato e difeso dall’Avv. ****, come da procura speciale in calce al ricorso; – ricorrente – contro Condominio di Via ****, in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. ****, come da procura in calce al controricorso; – controricorrente – avverso la sentenza n. 4234/2021 della Corte d’appello di Roma depositata l’11/06/2021 e notificata il 25/10/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/07/2026 dal Consigliere ****.

FATTI DI CAUSA

1. **** impugnava la delibera assembleare adottata dal Condominio di Via **** il 28/5/2010, deducendone la nullità, per aver, a suo dire, immotivatamente ed illegittimamente negato l’autorizzazione all’installazione di una canna fumaria sulla parete perimetrale secondaria dell’edificio al fine di adeguare il suo immobile alla normativa igienico-sanitaria e munirlo di impianto accessorio per estrazione fumi della cucina e/o dell’impianto termico.
2. Il Tribunale di Roma, espletata una c.t.u., rigettava la domanda, evidenziando che, come era dato apprezzare dalle fotografie versate in atti e come era emerso in sede peritale, l’apposizione della canna fumaria per cui è causa, in virtù del posizionamento previsto, delle sue dimensioni e del fatto di non avere alcun riferimento con l’ordito architettonico del fabbricato e di fuoriuscire vistosamente dal vano vetrina del locale, creava un’alterazione negativa del decoro del fabbricato, a causa dell’assenza di qualsiasi pertinenza con gli elementi architettonici dei prospetti, comportando così la disarmonia dell’insieme.
3. Sull’impugnazione del ****, la Corte d’appello di Roma rigettava il gravame sulla base delle seguenti considerazioni: a) andava condiviso l’approccio del Tribunale il quale, invocando la necessità che la decisione in ordine alla sussistenza o meno del diritto all’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. in capo al condomino fosse assunta alla stregua di una valutazione compiuta non già in astratto, bensì in concreto sulla base delle prospettazioni offerte dalle parti, aveva ritenuto l’illegittimità della canna fumaria, così come risultante dal progetto depositato da parte ricorrente al momento della precisazione della domanda in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., in relazione al quale era stata espletata la c.t.u.; b) andava altresì condivisa l’impostazione del giudice di prime cure nella parte in cui, prendendo le mosse dall’art. 1102 c.c., aveva evidenziato che la decisione (non avrebbe potuto avere un contenuto astratto, ma) avrebbe dovuto essere assunta sulla base delle prospettazioni concrete avanzate dalle parti, non potendosi affermare il diritto in astratto dell’attore ad installare una canna fumaria, ma solo il diritto ad installare quella determinata canna fumaria individuata (con “un sufficiente livello di precisazione”) alla stregua della documentazione prodotta dal medesimo in occasione del deposito della detta memoria, con riferimento alla quale il perito d’ufficio si era espresso; c) andava, infine, condiviso l’operato del Tribunale anche nella parte in cui, sulla base di una valutazione compiuta ex ante, alla luce del progetto presentato dal ricorrente in occasione della precisazione della domanda giudiziale, aveva rilevato in concreto che “l’apposizione della canna fumaria per cui è causa, in virtù del posizionamento previsto, delle sue dimensioni e del fatto di non avere alcun riferimento con l’ordito architettonico del fabbricato e di fuoriuscire vistosamente dal vano vetrina del locale di proprietà dell’appellante, “(avrebbe creato) un’alterazione negativa del decoro architettonico del fabbricato, a causa dell’assenza di qualsiasi pertinenza linguistica con gli elementi architettonici dei prospetti, comportando così la disarmonia dell’insieme”, aggiungendo anche che non si sarebbe potuto pervenire ad una diversa conclusione per il solo fatto che la facciata dello stabile, ove avrebbe dovuto trovare collocazione il manufatto, fosse ubicata su un prospetto secondario e vedesse già apposti taluni condizionatori o discendenti pluviali.
4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione **** sulla base di sei motivi. Il Condominio di Via **** ha resistito con controricorso, illustrato da memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce l’”error in procedendo de iure in iudicando” e la conseguente nullità della sentenza o del procedimento, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per aver, a suo dire, la Corte territoriale erroneamente ritenuto che la domanda a cui dare risposta fosse afferente a quella nuova, da lui introdotta in corso di causa con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., depositata il 16/05/2011, costituente una mutatio libelli, anziché dare risposta alla domanda di cui all’atto introduttivo del giudizio di primo grado.
1.1. Il motivo è infondato. La Corte d’appello ha condiviso l’approccio del Tribunale il quale, invocando la necessità che la decisione in ordine alla sussistenza o meno del diritto all’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. in capo al condomino fosse assunta alla stregua di una valutazione compiuta non già in astratto, bensì in concreto sulla base delle prospettazioni offerte dalle parti, aveva ritenuto l’illegittimità della canna fumaria così come risultante dal progetto depositato da parte ricorrente al momento della precisazione della domanda in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., in relazione al quale era stata espletata la c.t.u.. Sempre condividendo l’impostazione del giudice di prime cure, la Corte d’appello ha, poi, prendendo le mosse dall’art. 1102 c.c., evidenziato che la decisione (non avrebbe potuto avere un contenuto astratto, ma) avrebbe dovuto essere assunta sulla base delle prospettazioni concrete avanzate dalle parti, non potendosi affermare il diritto in astratto dell’attore ad installare una canna fumaria, ma solo il diritto ad installare quella determinata canna fumaria individuata (con “un sufficiente livello di precisazione”) alla stregua della documentazione prodotta dal medesimo in occasione del deposito della detta memoria, con riferimento alla quale il perito d’ufficio si era espresso. L'installazione su parte comune di un impianto destinato al servizio di una unità immobiliare che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea. Ne consegue che all'eventuale parere contrario alla installazione di un tale impianto espresso dall'assemblea deve attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell'esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante, con riferimento al quale non sussiste l'interesse ad agire per l'impugnazione della deliberazione ai sensi dell'art. 1137 c.c. (Cass., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 1337 del 17/01/2023). La considerazione è in linea con il principio consolidato (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 6341 del 16/05/2000; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5417 del 15/04/2002), secondo cui l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione funzionale della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile. Invero, nel condominio degli edifici, il giudice, nel decidere dell'incidenza di un'innovazione o di una modifica sul decoro architettonico, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in quale misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno inciso, menomandola, precedenti diverse modifiche operate da altri condomini. In tema di condominio negli edifici, per " decoro architettonico " deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità; pertanto, nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'art.1120 c.c., può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 851 del 16/01/2007). Ove sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale (nella specie, per effetto della realizzazione di una canna fumaria apposta sulla facciata), il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata, in quanto di per sé meritevole di salvaguardia, dalle norme che ne vietano l'alterazione (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 25790 del 13/11/2020). E’ evidente, pertanto, che non si è in presenza di una mutatio libelli, essendosi il Tribunale, prima, e la Corte d’appello, poi, pronunciati sulla validità della delibera assembleare adottata il 28.5.2010 che aveva rigettato la richiesta dell’odierno ricorrente di installare una canna fumaria al servizio del suo locale commerciale, lasciando immutati la causa petendi e il petitum e considerando quanto esplicitato con la memoria istruttoria, al solo fine di individuare con maggiore precisione su quale facciata condominiale sarebbe stato installato il manufatto e quali dimensioni quest’ultimo avrebbe avuto e di conferire uno specifico incarico al consulente all’uopo designato. Del resto, di una ipotetica mutatio libelli (sebbene rilevabile d’ufficio) si sarebbe potuta lamentare, semmai, la controparte, vale a dire il condominio. Quanto alla censura secondo cui l’assemblea condominiale gli avrebbe negato a priori, senza alcuna motivazione, l’utilizzo del muro comune, consentendolo, invece, in maniera discriminatoria ad altro condomino, anche a prescindere dal rilievo per cui della questione non vi è cenno nella sentenza qui impugnata (sicché il ricorrente avrebbe dovuto indicare con precisione in quale fase e con quale atto processuale l’avesse tempestivamente sollevata), il **** ha omesso, in violazione del principio di specificità, di trascrivere, almeno nei suoi passaggi maggiormente significativi (o, almeno, di riprodurne il contenuto), la delibera assembleare impugnata, onde porre questo Collegio nelle condizioni di scrutinare la fondatezza dei suoi assunti.
2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 189 c.p.c. e 111 Cost., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per non avere la Corte di merito considerato che egli, al momento della formulazione delle conclusioni in primo grado, aveva inteso sottoporre al Collegio le conclusioni riportate nell’atto introduttivo del giudizio (per mezzo del quale aveva chiesto dichiararsi la nullità della delibera assembleare, in quanto vietava l’utilizzo del muro comune per appoggiarvi una canna fumaria senza fornire alcuna motivazione), e non quelle riportate nella memoria prodotta al Tribunale di Roma ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c..
2.1. Il motivo, che in parte è sovrapponibile al primo, è infondato. Nel richiamare quanto già osservato nell’analisi del precedente motivo (nel senso di escludere che vi sia stata una violazione della mutatio libelli), va qui aggiunto che in più passaggi della sentenza (pagg. 1-2, fine 3 e 4) la Corte d’appello di Roma ha evidenziato che il **** aveva invocato la declaratoria di nullità della delibera condominiale adottata dall’assemblea in data 28.5.2010 con riferimento al diniego opposto alla sua richiesta di installazione di una canna fumaria al servizio del proprio locale commerciale, avendo solo all’inizio di pagina 4 riportato che l’appellante avrebbe altresì richiesto la declaratoria del suo diritto a utilizzare il muro dell’edificio condominiale per potervi installare una canna fumaria. In ogni caso, fermo restando che il ricorrente ha del tutto omesso di riprodurre le conclusioni rassegnate in primo grado e con l’atto di appello (non potendosi, quindi, escludere che avesse introdotto sin da subìto il profilo o, almeno, avesse con il gravame allargato il thema decidendum, come è, invece, desumibile da quanto trascritto, rispettivamente, a pag. 2 e a fine pag. 11 del controricorso), le pronunce adottate all’esito dei due gradi di merito hanno avuto ad oggetto principaliter la validità della delibera assembleare impugnata, sia pure come riflesso della legittimità del rifiuto opposto dall’assemblea all’istanza di installazione della canna fumaria.
3. Con il terzo motivo il ricorrente si duole dell’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., anche in conseguenza della violazione e/o falsa applicazione dell’art. 189 c.p.c., per aver, a suo dire, la Corte d’appello omesso di esaminare che, con la delibera impugnata, l’assemblea condominiale gli aveva arbitrariamente negato, senza motivazione, la possibilità di utilizzare il muro comune, mentre successivamente, giunta alla discussione della voce “varie ed eventuali”, aveva concesso ad altro condomino (****) l’utilizzo del muro condominiale a seguito di una mera richiesta verbale avanzata nella stessa assemblea, senza neanche conoscere le caratteristiche del manufatto.
3.1. Il motivo è inammissibile. Invero, nel richiamare le considerazioni già formulate analizzando i precedenti due motivi, va qui aggiunto che si è in presenza di una cd. doppia conforme (né il ricorrente ha almeno dedotto che le due decisioni di merito si fossero fondate su differenti ragioni di fatto), sicché è preclusa qualsivoglia censura di omesso esame di un fatto storico (art. 348-ter, comma 5, c.p.c., applicabile ratione temporis). Senza tralasciare che, discutendosi sulla legittimità o meno del rifiuto opposto dall’assemblea condominiale alla installazione di una canna fumaria, sarebbe stata priva dei connotati di decisività la circostanza che la stessa assemblea avesse concesso l’utilizzo dello stesso muro condominiale ad altro condominio, vieppiù se si considera che non sono stati neppure riportati almeno stralci della delibera impugnata.
4. Con il quarto motivo il ricorrente denunzia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per aver i giudici di merito omesso di pronunciarsi sul vizio di eccesso di potere, sull’arbitrarietà, sulla disparità di trattamento e comunque sulla nullità che erano stati dedotti con riferimento alla delibera assembleare impugnata per aver concesso ad altro condomino l’utilizzazione della stessa parete condominiale per poterci collocare un grande motore di condizionamento.
4.1. Il motivo è inammissibile, oltre che per le ragioni già esposte nell’esaminare il precedente, anche perché, per come è desumibile dagli stessi passaggi trascritti alle pagine 13-14 del ricorso per cassazione, il **** ha per la prima volta denunciato il vizio di abuso, arbitrarietà e/o eccesso di potere, per aver l’assemblea adottato un trattamento difforme a favore di altro condomino, solo con l’atto di appello, laddove con la comparsa conclusionale depositata in primo grado aveva, sia pur tardivamente, sollevato incidenter tantum la questione, invocando, peraltro, esclusivamente la declaratoria di nullità o, comunque, l’annullamento della delibera perché lesiva di un proprio diritto soggettivo.
5. Con il quinto motivo il ricorrente deduce l’ultrapetizione in violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., per non aver la Corte di merito considerato che oggetto del giudizio non poteva essere la lesione o meno del decoro architettonico, in merito al quale l’assemblea condominiale non si era mai espressa nella delibera qui impugnata, bensì esclusivamente l’accertamento della legittimità o meno della delibera nella parte in cui gli aveva negato la possibilità di utilizzare il muro comune, mentre allo stesso tempo aveva autorizzato un altro condomino ad utilizzare lo stesso muro condominiale per collocarvi un grande condizionatore.
5.1. Il motivo, che sostanzialmente è sovrapponibile ai precedenti, è inammissibile per le considerazioni già espresse in precedenza, da intendersi qui per integralmente richiamate.
6. Con il sesto motivo il ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112 e/o 189 c.p.c. e 111 Cost., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver, a suo dire, la Corte d’appello rilevato l’errore in cui era incorso il giudice di prime cure là dove aveva ritenuto «che il presente giudizio mirasse all’accertamento e alla “declaratoria del diritto del ricorrente ad installare una canna fumaria lungo la parete secondaria dell’edificio di Via ****, e cioè quella di Via ****, avente diametro esterno di cm 35, strato interno di coibentazione di cm 2.5, colori uniformi alla facciata condominiale, distanza dalle finestre di almeno 230 cm, altezza superiore di mt. 1,5 dal colmo dell’edificio più alto nel raggio di 70 mt, con vittoria di spese”, modificando così in corso di causa la domanda, a seguito dell’iniziativa personale dell’avv. **** che con la sua memoria ex art. 183 c.p.c. co. 6 termine n. 1 realizzava una inammissibile mutatio libelli».
6.1. Il motivo, sostanzialmente sovrapponibile al primo, è infondato per le ragioni già formulate, cui si rimanda. Senza tralasciare che non è senz’altro configurabile una omissione di pronuncia, se solo si considera che la Corte capitolina ha espressamente preso posizione, ritenendola infondata, sulla censura dell’allora appellante avente ad oggetto l’asserita errata interpretazione della domanda giudiziale compiuta dal Tribunale.
7. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 5.500,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, al 15% per spese generali e agli accessori di legge;
ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 3.7.2026.

Testo degli articoli del codice civile citati

Art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune).
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Art. 1120 c.c. (Innovazioni).
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1137 c.c. (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I del codice di procedura civile.