Come si ripartiscono le spese delle superfici condominiali che fungono da copertura di beni di natura comune o esclusiva ?

I criteri di ripartizione delle spese condominiali sono un aspetto critico e delicato che, molto spesso, espone a possibili contestazioni e impugnazioni dei deliberati a mezzo del quale vengono approvati i bilanci che cristallizzano, di fatto, i criteri effettivamente applicati.
Uno dei casi che sono tutt’altro che rari nella pratica condominiale e che creano non pochi dubbi negli operatori è la ripartizione delle spese di quelle superfici che hanno un’utilità condominiale, che svolgono anche funzione di copertura per beni che possono essere di proprietà comune o proprietà esclusiva (es. corsello box, box, cantine). Tale fattispecie capita spesso nei box fuori terra sul quale magari vi è il giardino condominiale o un cortile comune.
Preliminarmente ricordiamo che l’art. 1123 c.c. è derogabile anche in forza di quello che tecnicamente è un convenzionamento (infatti, il primo comma dell’art. 1123 c.c. recita testualmente “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.), quindi, quello che si dirà vale solo ed esclusivamente qualora non via sia o un regolamento condominiale di natura contrattuale o un convenzionamento).
Le norme codicistiche che riguardano le spese (artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.) non forniscono alcun criterio specifico per la questione che qui ci occupa e, quindi, dobbiamo cercare la soluzione al problema nell’elaborazione dottrinale e soprattutto giurisprudenziale.
Purtroppo, come spesso accade in ambito condominiale la questione è molto controversa e si registra un netto contrasto giurisprudenziale. Di contro occorre rilevare come il precitato contrasto abbia registrato due fasi ben distinte una più risalente una più recente.
L’orientamento più risalente (Sentenza Cassazione Civile n. 17989/2004) ha ritenuto applicabile l’art. 1126 c.c.. Infatti, gli ermellini ritennero che in un caso come quello oggetto della nostra analisi, le spese per la ricostruzione o per le riparazioni dal codice sono poste per un terzo a carico di coloro i quali ne hanno la proprietà, o l'uso esclusivo, e per due terzi a carico dei proprietari della parte di edificio, cui la terrazza serve da copertura (art. 1126 cod. civ.). Sempre detto orientamento aveva escluso l’applicabilità dell'art. 1125 cod. civ. che, secondo la predetta statuizione della Suprema Corte, disciplina la differente ipotesi dei soffitti, volte e solai interposti tra piani l'uno all'altro sovrastanti, che si trovino entrambi nell'interno dell'edificio: in ragione di tale diversa sua collocazione, l'elemento divisorio è considerato di pari utilità per i due proprietari, sicché viene loro imposto di concorrere in misura uguale alle spese di manutenzione o rifacimento.
Successivamente (Sentenza Cassazione Civile n. 18194/2005), invece, è stato statuito che è da escludersi che la ripartizione alle spese in parola e possa farsi con applicazione analogica dell'art. 1126 cod. civ., il quale stabilisce che quando l'uso del lastrico solare (ed a maggior ragione la proprietà), mentre sussistono, invece, le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ. , il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ..
Successivamente la Suprema Corte ha ritenuto - prestando adesione alla citata sentenza 18194/2005 – che:
a) nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1126 cod. civ., l'accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l'uso esclusivo trova una spiegazione nell'uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso, mentre nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini;
b) ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative ai condomini dei locali sottostanti;
c) in tale ipotesi (che ricorre appunto nella fattispecie in esame) è quindi da escludere l'applicazione analogica dell'art. 1126 c.c., sussistendo invece le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., "il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123 cod. civ., comma 2" (in tali sensi testualmente citata sentenza 18194/2005).
Calandoci nel pratico è evidente come, in estrema sintesi) la Cassazione abbia ben delineato alcuni casi pratici così schematizzabili:
1) L’intervento riguarda solo ed esclusivamente la pavimentazione del cortile – in tal caso la spesa deve essere posta a carico di tutti i condomini;
2) L’intervento riguarda la struttura sottostante, (es. impermeabilizzazione, solaio) - in tal caso la spesa è invece da ripartire tra i condomini contitolari del cortile, da un lato ed i proprietari dei garage sottostanti dall’altro.