Civile — pubblicato il 9 luglio 2026
onere della prova, valore ricognitivo dell’approvazione del rendiconto e del verbale di passaggio delle consegne
Cassazione Civile, Ordinanza n. 22815 del 6 luglio 2026
onere della prova, valore ricognitivo dell’approvazione del rendiconto e del verbale di passaggio delle consegne
Cassazione Civile, Ordinanza n. 22815 del 6 luglio 2026
- Redazione CondominioDoc -
Articoli del codice civile richiamati nelle motivazioni
art. 1720 c.c. - art. 1130 c.c. - art. 2697 c.c.
Principi di diritto espressi nella motivazione
Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di ratificare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.
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La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quand’era già immesso nell’esercizio delle sue funzioni, non integra una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata.
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La deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l’approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell’assemblea, su un oggetto specifico posto all’esame dell’organo collegiale.
La vicenda in fatto
La controversia trae origine dal decreto ingiuntivo ottenuto da un amministratore giudiziario nei confronti del condominio amministrato, per l’importo complessivo di euro 80.503,59, a titolo di compenso e di rimborso di anticipazioni di cassa effettuate fino al 2012 nell’esercizio dell’incarico, conferitogli con decreto del Tribunale nel 2005.
Il Tribunale accoglieva l’opposizione del condominio e revocava il decreto ingiuntivo, reputando insufficiente, ai fini della prova del credito, il rendiconto ricavato dal verbale di passaggio delle consegne. La Corte d’appello confermava la decisione, sulla base di una pluralità di rationes decidendi: il verbale di passaggio delle consegne e l’accettazione dei documenti da parte del subentrante non costituiscono prova del debito del condominio verso l’amministratore uscente; la sottoscrizione del verbale non integra una ricognizione di debito; mancava l’indicazione specifica dei debiti condominiali pagati con denaro proprio dall’ex amministratore, nonché la prova dell’effettivo esborso dal suo patrimonio personale; le domande relative al compenso erano infine generiche, non essendo distinta la parte dovuta a titolo di compenso professionale da quella richiesta a titolo di anticipazioni.
L’ex amministratore proponeva ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo; il condominio resisteva con controricorso.
La decisione in diritto
Con l’unico motivo il ricorrente deduceva la violazione dell’art. 2697 c.c. e il vizio motivazionale, lamentando che la Corte territoriale avesse ritenuto non provata la pretesa senza valutare la contabilità condominiale, a suo dire idonea a dimostrare il disavanzo di cassa e, quindi, il diritto di credito quale amministratore per anticipazioni e compensi.
La Corte, dopo aver disatteso l’eccezione di inammissibilità per carente esposizione dei fatti (art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.), ha rigettato il ricorso per più ordini di ragioni. In primo luogo, per difetto di specificità: il ricorrente non aveva riprodotto il contenuto rilevante dei rendiconti consuntivi degli anni 2005-2012, limitandosi ad affermare che la delibera di approvazione del rendiconto assumerebbe valore ricognitivo del debito. In secondo luogo, mancavano l’indicazione specifica dei debiti condominiali pagati con denaro proprio, l’allegazione dell’uscita di denaro dal patrimonio personale e la distinzione, all’interno della somma richiesta, tra compenso e rimborso delle anticipazioni.
Il cuore della decisione riposa nell’inquadramento sistematico del rapporto di gestione. Salvi i lavori urgenti ex art. 1130 c.c., l’amministratore non dispone di un generale potere di spesa: spetta all’assemblea valutare la necessità dell’esborso e approvare il conto consuntivo, sicché il diritto al rimborso delle anticipazioni sorge solo in presenza della delibera di approvazione. Ne discende, sul piano dell’onus probandi ex art. 2697 c.c., che grava sull’amministratore l’onere di provare i fatti costitutivi della pretesa, ivi compreso l’effettivo impiego di denaro proprio. La disciplina del mandato conferma tale assetto: il diritto al rimborso delle anticipazioni, con gli interessi legali, ed al compenso trova fondamento nell’art. 1720 c.c., ma presuppone pur sempre la dimostrazione dell’esborso e la sua imputabilità alla gestione.
Su queste basi, la Corte ha ribadito l’orientamento consolidato secondo cui né l’accettazione dei prospetti consegnati dal precedente amministratore, né la sottoscrizione del verbale di passaggio delle consegne integrano una ricognizione di debito del condominio, e l’approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito nei soli limiti delle poste passive specificamente indicate. Il mero disavanzo di cassa, in particolare, non consente di presumere che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito postula un atto di volizione dell’organo collegiale su un oggetto specifico.
La Corte ha inoltre rilevato la preclusione del vizio motivazionale ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. per effetto della cd. “doppia conforme” (art. 348-ter, comma 5, c.p.c., ratione temporis), ricordando che il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto al “minimo costituzionale” ex art. 111, comma 6, Cost.; ha altresì precisato che la violazione dell’art. 2697 c.c. ricorre solo quando il giudice inverta l’onere probatorio, non già quando ne valuti, sia pure erroneamente, l’assolvimento.
Sul piano operativo la pronuncia consegna all’amministratore un’indicazione netta: per recuperare compensi e anticipazioni non basta esibire il verbale di passaggio delle consegne o un rendiconto “a saldo”; occorre documentare analiticamente ciascun esborso, la sua provenienza dal proprio patrimonio e l’inerenza alla gestione, tenendo distinta la voce “compenso” da quella “anticipazioni”. È buona prassi, già in fase di conferimento e di svolgimento dell’incarico, sottoporre all’assemblea delibere di approvazione che indichino in modo specifico le poste passive e gli importi dovuti all’amministratore, atteso il coordinamento con l’obbligo di rendiconto (art. 1130-bis c.c. e art. 1713 c.c.).
Evoluzione Giurisprudenziale
L’ordinanza in commento si colloca all’interno di un indirizzo di legittimità particolarmente stabile. Il capostipite può individuarsi nella pronuncia del 2011 (n. 10153), che ha enunciato in via espressa il principio secondo cui l’approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito nei soli limiti delle poste passive specificamente indicate, escludendo che il disavanzo di cassa possa di per sé dimostrare l’anticipazione con denaro proprio dell’amministratore.
L’anno successivo (2012, n. 8498) la stessa Sezione ha completato il quadro sul versante del subentro gestorio, affermando che il nuovo amministratore, se non autorizzato, non ha il potere di ratificare incassi e spese risultanti dai prospetti consegnatigli dal predecessore, e che la sottoscrizione del verbale di consegna non integra ricognizione di debito. La pronuncia del 2020 (n. 15702) ha riaffermato entrambi i profili, richiamando anche le coeve decisioni in materia (tra cui n. 5062 del 2020).
L’indirizzo è stato ribadito senza incrinature nel 2023 (n. 4179) e nel 2025 (n. 25315), che hanno ricondotto sull’amministratore l’onere di dimostrare i fatti posti a fondamento della pretesa di recupero delle spese, negando valore probatorio automatico all’appostazione in bilancio del disavanzo. Nel corso del 2026 la Corte è tornata più volte sul tema (n. 6625 del 19 marzo, n. 7247 del 26 marzo, n. 11249 del 27 aprile, n. 16014 del 25 maggio), sempre in senso conforme, fino all’ordinanza in esame del 6 luglio 2026, che ne rappresenta l’ultima e più recente applicazione.
La lettura in progressione delle pronunce, dalla più recente alla più risalente, evidenzia dunque un orientamento costante e consolidato: non si registrano oscillazioni né revirement. La linea evolutiva mostra semmai un progressivo affinamento del profilo probatorio, con crescente enfasi sull’onere di allegazione specifica gravante sull’amministratore che agisce per compensi e anticipazioni.
Precedenti Conformi e Difformi
Precedenti conformi (dai più recenti)
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16014_2026 DEL 25 MAGGIO 2026
L’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente e il verbale di consegna sottoscritto con riguardo alla situazione patrimoniale al momento del subentro gestorio, e così pure un pagamento parziale, a titolo di acconto, di una maggiore somma, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti dell’ex amministratore da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea l’approvazione del conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero la valutazione dell’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore. La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 11249_2026 DEL 27 APRILE 2026
L’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente e il verbale di consegna sottoscritto con riguardo alla situazione patrimoniale al momento del subentro gestorio, e così pure un pagamento parziale, a titolo di acconto di una maggiore somma, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti dell’ex amministratore da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7247_2026 DEL 26 MARZO 2026
La deliberazione dell’assemblea di condominio, che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6625_2026 DEL 19 MARZO 2026
L’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente e il verbale di consegna sottoscritto con riguardo alla situazione patrimoniale al momento del subentro gestorio, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti dell’ex amministratore da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore. La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 25315_2025 DEL 16 SETTEMBRE 2025
La deliberazione dell’assemblea di condominio, che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate. L’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 4179_2023 DEL 10 FEBBRAIO 2023
La deliberazione dell’assemblea di condominio, che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate. La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15702 DEL 23 LUGLIO 2020
La deliberazione dell’assemblea di condominio, che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate. La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8498 DEL 28 MAGGIO 2012
La deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto - che è soggetto al principio di cassa - evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l’approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell’assemblea su un oggetto specifico posto all’esame dell’organo collegiale.
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Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 10153 DEL 09 MAGGIO 2011
In materia di deliberazioni di assemblea condominiale, l’approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate. Pertanto, l’approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso.
Precedenti difformi
Dall’esame della più recente giurisprudenza di legittimità in termini non emergono precedenti difformi: l’indirizzo risulta uniforme e privo di contrasti sui profili qui rilevanti.
Testo integrale del provvedimento
Corte di Cassazione, Sezione II Civile – Ordinanza n. 22815 del 6 luglio 2026
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 19188/2022 proposto da:
****, rappresentato e difeso dall’Avv. ****, come da procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
Condominio di via ****, in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. ****, come da procura in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 2417/2022 della Corte d’appello di Roma depositata il 12/04/2022 e notificata l’01/07/2022.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/07/2026 dal Consigliere ****.
FATTI DI CAUSA
1. Il Dott. **** otteneva dal Tribunale di Roma l’ingiunzione di pagamento nei confronti del Condominio di via **** per la somma di euro 80.503,59, a titolo di compenso e di rimborso per anticipazioni effettuate sino al 2012 quale amministratore giudiziario del detto condominio nominato con decreto reso dal Tribunale di Roma in data 19.4.2005.
2. Il Tribunale di Roma accoglieva l’opposizione al decreto ingiuntivo proposta dal condominio e, per l’effetto, lo revocava, reputando non sufficiente, ai fini della prova del credito vantato, il rendiconto derivante dal verbale di passaggio delle consegne.
3. Sull’impugnazione del ****, la Corte d’appello di Roma rigettava il gravame, affermando che: a) per quanto riguardava il verbale di passaggio di consegne, il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili; b) la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quando è stato immesso nell’esercizio delle sue funzioni, non integra una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata; c) il ****, su cui incombeva l’onere probatorio dei fatti costitutivi della pretesa creditoria fatta valere, non aveva prodotto documentazione idonea a provare la provenienza delle anticipazioni dal proprio patrimonio; d) difettava completamente, comunque, l’indicazione specifica dei debiti del condominio che sarebbero stati pagati dall’ex amministratore con denaro proprio (necessaria anche per valutare l’inerenza della spesa alla gestione condominiale), oltre che la prova dell’uscita di denaro dal patrimonio personale del **** per saldare i predetti debiti; e) per quanto concerneva la richiesta di pagamento del compenso per l’attività svolta, le deduzioni dell’appellante erano del tutto generiche, non distinguendo all’interno della somma complessivamente richiesta di euro 80.503,69, quanto sarebbe dovuto a titolo di compensi professionali e quanto a titolo di “anticipazioni di cassa”, né specificando a quali anni si riferissero i compensi e le spese sostenute per conto del condominio.
4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione **** sulla base di un unico motivo. Il Condominio di via **** ha resistito con controricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente, destituita di fondamento si rivela l’eccezione di inammissibilità, per non adeguata esposizione dei fatti, formulata dal controricorrente.
Il disposto dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c. - secondo cui il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità, l’esposizione sommaria dei fatti di causa - non risponde ad un’esigenza di mero formalismo, bensì a consentire alla Corte di cassazione di conoscere dall’atto, senza attingerli aliunde, gli elementi indispensabili per una precisa cognizione dell’origine e dell’oggetto della controversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni in esso assunte dalle parti; per soddisfare tale requisito occorre che il ricorso per cassazione contenga, in modo chiaro e sintetico, l’indicazione delle reciproche pretese delle parti, con i presupposti di fatto e le ragioni di diritto che le hanno giustificate, delle eccezioni, delle difese e delle deduzioni di ciascuna parte in relazione alla posizione avversaria, dello svolgersi della vicenda processuale nelle sue articolazioni e, dunque, delle argomentazioni essenziali, in fatto e in diritto, su cui si è fondata la sentenza di primo grado, delle difese svolte dalle parti in appello e, infine, del tenore della sentenza impugnata (Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 1352 del 12/01/2024).
Orbene, nel caso di specie, dal ricorso si evincono, sia pure sinteticamente, sia le argomentazioni difensive esposte dalle parti nel corso dei due gradi di merito sia le motivazioni poste alla base della decisione (di rigetto) del Tribunale il quale, alla stregua della sentenza d’appello riprodotta pedissequamente, ha reputato non sufficiente, ai fini della prova del credito vantato, il rendiconto derivante dal verbale di passaggio delle consegne.
2. Con l’unico motivo il ricorrente deduce la violazione ed erronea applicazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per aver la Corte territoriale ritenuto non provata la sua pretesa a causa della inidoneità probatoria del rendiconto consuntivo approvato da parte dell’assemblea, omettendo di valutare la contabilità condominiale, la quale ultima sarebbe stata, invece, idonea a provare il disavanzo di cassa e, quindi, il suo diritto di credito quale amministratore di condominio per anticipazioni e compensi.
2.1. il motivo è da rigettare per più ordini di ragioni.
In primo luogo, in violazione del principio di specificità, il ricorrente ha omesso di riprodurre il contenuto rilevante dei rendiconti consuntivi relativi agli anni dal 2005 al 2012, essendosi limitato a sostenere che la delibera assembleare di approvazione del rendiconto assume valore ricognitivo del debito (in relazione alle poste passive indicate) e conformativo della situazione economica e patrimoniale del condominio.
Inconsistente si rivela l’affermazione secondo cui “dalla documentazione contabile versata in atti emerge che la precaria situazione finanziaria ma non patrimoniale (crediti prossimi all’incasso) del Condominio ha reso necessarie cospicue anticipazioni da parte dell’amministratore, con conseguente applicazione della disciplina ex art. 1720 c.c.”. Al pari di quella secondo cui il verbale di passaggio di consegna e la documentazione versata in atti di causa costituirebbe idonea prova dell’attività svolta dall’amministratore uscente.
Difetta completamente l’indicazione specifica dei debiti del condominio che sarebbero stati pagati dall’ex amministratore con denaro proprio, oltre che l’allegazione dell’uscita di denaro dal suo patrimonio personale per estinguere debiti facenti capo al condominio e la distinzione, all’interno della complessiva somma di euro 80.503,59 richiesta, tra quanto spettantegli a titolo di compenso e quanto dovutogli a titolo di rimborso per anticipazioni di cassa.
Del resto, lo stesso ricorrente riconosce (cfr. pag. 8 del ricorso) che la giurisprudenza unanime ritiene che l’amministratore di condominio, ad eccezione dei lavori urgenti ex art. 1130 c.c., non ha un generale potere di spesa, spettando all’assemblea condominiale di valutare la necessità della spesa da sostenere e approvare il conto consuntivo. Pertanto, solo in presenza della delibera di approvazione assembleare sorge il diritto dell’amministratore al rimborso delle anticipazioni. E che, in punto di onus probandi, incombe sull’amministratore l’onere di provare i fatti che costituiscono il fondamento di tali pretese.
Ciò è in linea con l’orientamento consolidato di questa Sezione (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8498 del 28/05/2012, Cass., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 15702 del 23/07/2020) secondo cui il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di ratificare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore. In quest’ottica, la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quand’era già immesso nell’esercizio delle sue funzioni, non integra una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata.
Al contempo, la deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l’approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell’assemblea, su un oggetto specifico posto all’esame dell’organo collegiale (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 10153 del 09/05/2011; conf. Cass. 10 febbraio 2023, n. 4179, Cass. 6 settembre 2025, n. 25315; Cass. 19 marzo 2026, n. 6625; Cass. 26 marzo 2026, n. 7247).
Irrilevante è, invece, la considerazione, peraltro anch’essa infondata, a mente della quale dall’esame dei bilanci consuntivi, oltre ad emergere la regolarità della contabilità condominiale, si evincerebbe anche la diligenza dell’amministratore nell’espletamento del mandato.
In secondo luogo, essendosi in presenza di una cd. doppia conforme e non avendo il ricorrente neppure dedotto che le due decisioni di merito si fondassero su differenti ragioni di fatto, è preclusa nella presente sede ogni censura ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (art. 348-ter, comma 5, c.p.c., applicabile ratione temporis), non avendo, peraltro, il **** indicato il fatto storico decisivo il cui esame sarebbe stato omesso, se solo si considera che la Corte d’appello ha espressamente e analiticamente preso in considerazione il verbale di passaggio di consegne.
In terzo luogo, la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c. si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c.. Così come, in seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali.
3. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 5.800,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, al 15% per spese generali e agli accessori di legge;
ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 3.7.2026.
Testo integrale degli articoli citati
Art. 1130 c.c. – Attribuzioni dell’amministratore
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Art. 1720 c.c. – Spese e compenso del mandatario
Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta.
Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il mandatario ha subiti a causa dell’incarico.
Art. 2697 c.c. – Onere della prova
Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Chi eccepisce l’inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l’eccezione si fonda.