Comproprietà indivisa dell'unità immobiliare e assemblea condominiale

Un solo rappresentante, voto unitario e computo delle maggioranze ex art. 1136 c.c.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 23548_2026 DEL 20 LUGLIO 2026

- Redazione CondominioDoc-

Articoli del codice civile richiamati nella motivazione

Codice civile: art. 1101 c.c.; art. 1104 c.c.; art. 1105 c.c.; art. 1106 c.c.; art. 1129 c.c.; art. 1135 c.c.; art. 1136 c.c.; art. 1137 c.c. Disposizioni di attuazione del codice civile: art. 67 disp. att. c.c.

Principi di diritto affermati

Ai fini della verifica della maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c., va considerata fra i partecipanti al condominio, con riguardo all'elemento personale supposto da tale norma, la comunione dell'unità immobiliare originata da un atto di disposizione del singolo bene intercorso fra tutti i contitolari di una più ampia comunione ereditaria, nella quale resta compreso altro immobile rientrante nell'edificio condominiale, trattandosi di comunioni che provengono da titoli diversi e perciò restano patrimonialmente autonome e distinte anche ai fini della composizione e del funzionamento dell'assemblea.
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Il diritto dei contitolari di un'unità immobiliare in proprietà indivisa a più persone di designare un solo rappresentante nell'assemblea, attribuito dagli artt. 67, comma 2, disp. att. c.c. e 1106, comma 2, c.c., non priva i singoli comproprietari della facoltà di intervenire individualmente alla riunione e di esprimere personalmente il voto unitario riferibile alla rispettiva porzione, non essendo le citate disposizioni volte a comprimere l'esercizio di tali diritti di partecipazione spettanti ai condomini a garanzia dell'effettiva collegialità delle deliberazioni.
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Ove i comproprietari dell'unità immobiliare - che non abbiano designato il rappresentante nell'assemblea di condominio a norma dell'art. 1106 c.c. e nel modo indicato dall'art. 1105 c.c., e perciò vi partecipino individualmente – neppure riescano a formare la maggioranza occorrente per esprimere il voto unico loro spettante nell'assemblea condominiale, gli stessi dovranno considerarsi fra gli astenuti, agli effetti dell'art. 1137 c.c., non avendo di fatto contribuito alla formazione della volontà collegiale.

La vicenda processuale (parte in fatto)

Un condomino, proprietario esclusivo di una delle unità immobiliari dell'edificio, impugnava ex art. 1137 c.c. la deliberazione assembleare del 21 marzo 2018 nella parte relativa alla conferma dell'amministratore, assumendo il mancato raggiungimento del quorum prescritto.
Il condominio, sorto nel 1962 per effetto di una divisione, era in origine composto da due sole unità immobiliari di pari valore millesimale: l'una in proprietà esclusiva del ricorrente, l'altra caduta in comunione ereditaria tra cinque coeredi, successori del de cuius. Nel gennaio del 2018, due dei coeredi avevano acquistato dagli altri le quote della sola cantina, dando così origine a una distinta e più ristretta comunione avente ad oggetto quel bene.
Il Tribunale di Bergamo, ritenendo che il condominio dovesse tuttora considerarsi composto da due sole unità di pari valore millesimale - non avendo la vendita della cantina inciso sulla consistenza delle quote - aveva accolto l'impugnazione, reputando che il voto contrario del ricorrente impedisse il conseguimento del quorum deliberativo occorrente.
La Corte d'appello di Brescia riformava la decisione di primo grado. Secondo i giudici del gravame, per effetto dell'acquisto delle quote della cantina da parte di due dei coeredi, il condominio risultava ormai composto da tre partecipanti; la conferma dell'amministratore, richiedendo ex art. 1136, comma 4, c.c. la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, era pertanto validamente approvata con due voti favorevoli e uno contrario. La Corte territoriale riteneva irrilevante la mancata designazione di un rappresentante della comunione ai sensi dell'art. 67, comma 2, disp. att. c.c., essendo comunque presenti in assemblea entrambi i comproprietari della cantina, ai quali era stato attribuito un solo voto.
Avverso la sentenza d'appello il condomino soccombente proponeva ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, con cui lamentava, sotto diversi profili, la violazione del combinato disposto degli artt. 1136, commi 2 e 4, c.c., 67, commi 1 e 2, disp. att. c.c. e 1105 e 1106 c.c., deducendo l'invalidità del voto espresso dai due comproprietari della cantina in difetto della nomina del rappresentante della comunione.

La decisione della Corte (parte in diritto)

La Suprema Corte esamina congiuntamente i quattro motivi, in quanto tutti volti a dedurre la medesima questione: se, qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone che non abbiano designato un rappresentante nell'assemblea a norma dell'art. 1106 c.c., come previsto dall'art. 67, comma 2, disp. att. c.c., debba comunque tenersi conto, ai fini del calcolo delle maggioranze di cui all'art. 1136 c.c., dell'intervento e del voto personali dei comproprietari.
La deliberazione impugnata, avente ad oggetto la conferma dell'amministratore (attribuzione dell'assemblea ex art. 1135, comma 1, n. 1, c.c.), è soggetta al quorum di cui all'art. 1136, comma 4, c.c., applicabile - secondo consolidato orientamento - anche alla conferma dopo la cessazione dell'incarico, non essendo altrimenti configurabile un rinnovo (se non quello annuale e per pari durata ex art. 1129, comma 10, c.c.) o una proroga tacita del contratto di amministrazione nel sistema delineato dalla l. n. 220 del 2012.
Ai fini della verifica della maggioranza, la Corte osserva che il condominio, all'epoca dell'assemblea, era composto di tre unità immobiliari, poiché la comunione ereditaria e la successiva comunione sulla sola cantina provengono da titoli diversi e restano perciò patrimonialmente autonome e distinte anche ai fini della partecipazione all'assemblea: la comunione ereditaria, scaturita da una successione mortis causa, si distingue dalla comunione, soggettivamente più ristretta, originata da un atto di disposizione del singolo bene intercorso fra tutti i compartecipi alla prima.
Nel merito della questione centrale, la Corte ribadisce che l'art. 67, comma 2, disp. att. c.c. - pur riferito al condominio negli edifici - esprime un principio generale, in forza del quale, se a una comunione partecipano pro indiviso più proprietari, costoro devono nominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica, con la conseguenza che gli eventuali contrasti interni vanno risolti all'interno del gruppo. L'art. 1136 c.c., che detta la disciplina inderogabile sulla composizione e sul funzionamento dell'assemblea, comporta che ogni condomino intervenuto esprima un solo voto, qualunque sia l'entità della quota rappresentata e indipendentemente dal fatto che essa sia costituita da una o più unità immobiliari: ai fini delle maggioranze numeriche, dunque, i comproprietari della medesima unità “contano per uno”.
Il diritto “a un solo rappresentante” sancito dall'art. 67, comma 2, disp. att. c.c. - ossia a conferire delega per l'intervento e il voto in assemblea - non priva i comproprietari del diritto di essere individualmente informati della convocazione, né del diritto di prendervi parte personalmente, come non incide sull'obbligazione solidale gravante su ciascuno per il pagamento degli oneri condominiali, salvo il riparto nei rapporti interni ai sensi degli artt. 1101 e 1104 c.c.
Da tali premesse la Corte trae la regola risolutiva: ove i comproprietari che non abbiano designato il rappresentante a norma dell'art. 1106 c.c. e nel modo indicato dall'art. 1105 c.c., e che perciò partecipino individualmente, neppure riescano a formare la maggioranza interna occorrente per esprimere il voto unico loro spettante, essi dovranno considerarsi fra gli astenuti agli effetti dell'art. 1137 c.c., non avendo di fatto contribuito alla formazione della volontà collegiale. Non viene in rilievo, in tale ipotesi, il precetto di forma della delega scritta di cui all'art. 67, comma 1, disp. att. c.c., che presuppone la volontà del partecipante di farsi rappresentare nella singola adunanza.
Ne discende l'infondatezza dei quattro motivi: nessun vizio di validità della delibera è ravvisabile nel fatto che all'assemblea sia stato espresso personalmente il voto riferibile all'autonoma comunione della cantina dai due comproprietari della stessa, così assicurando il raggiungimento del quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell'edificio. Il ricorso è pertanto rigettato e, data la particolare importanza delle questioni, la Corte enuncia i tre principi di diritto ai sensi dell'art. 384, comma 1, c.p.c. sopra riportati.

Evoluzione Giurisprudenziale

La più recente giurisprudenza di legittimità in termini si presenta costante e uniforme, secondo una linea nomofilattica che la pronuncia in commento consolida e sistematizza.
Il precedente centrale è rappresentato da Cass. civ. n. 15705 del 2020, che ha ricostruito l'art. 67, comma 2, disp. att. c.c. come espressione di un principio generale (voto e volontà unica dei comproprietari; risoluzione interna dei contrasti) e ha affermato che, ai fini delle maggioranze numeriche ex art. 1136 c.c., i comproprietari della medesima unità “contano per uno”.
Su tale base, Cass. civ. n. 6821 del 2021 e Cass. civ. n. 19435 del 2021 hanno precisato che, pur spettando ai comproprietari un solo rappresentante (in difetto di designazione volontaria individuato per sorteggio dal presidente), tutti i comproprietari pro indiviso devono essere individualmente convocati e conservano il potere individuale di impugnare le deliberazioni ove sussistano le condizioni dell'art. 1137 c.c. La medesima regola è stata ribadita, in continuità espressa, da Cass. civ. n. 27772 del 2023.
In prospettiva sistematica converge anche Cass. civ. n. 8254 del 2025 che, in tema di supercondominio (art. 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c.), ha applicato l'analoga logica per cui il condomino va considerato assente, dissenziente o astenuto in funzione della posizione del rappresentante, con persistenza della tutela processuale individuale.
La più recente Cass. civ. n. 11405 del 2026 ha da ultimo confermato che, pur essendo previsto il rappresentante della comunione, la convocazione spetta a tutti i comproprietari pro indiviso. In questo quadro, la pronuncia n. 23548 del 2026 non innova, ma raccoglie e cristallizza in tre principi di diritto un orientamento ormai stabile, aggiungendovi il profilo dell'autonomia delle comunioni provenienti da titoli diversi ai fini della composizione dell'assemblea. Non si registrano, in sede di legittimità, arresti difformi.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

L'analisi della più recente giurisprudenza di merito in termini restituisce un orientamento del tutto consolidato e conforme a quello di legittimità, con un numero cospicuo di pronunce di Tribunali e Corti d'appello.
Il nucleo condiviso è duplice. Da un lato, l'unità in comproprietà indivisa dà diritto a un solo rappresentante e conta per un solo voto, non essendo frazionabile la cosiddetta “testa condominiale”; dall'altro, tutti i comproprietari devono essere individualmente convocati, potendo ciascuno intervenire anche senza delega scritta in forza del reciproco rapporto di rappresentanza tra contitolari, e conservando il potere individuale di impugnare la deliberazione.
In tal senso, tra le più recenti, Trib. Perugia n. 425/2026 e Trib. Napoli n. 3561/2026 ribadiscono che i comproprietari hanno diritto a un solo rappresentante ma devono essere tutti convocati, mantenendo il potere di impugnare ex art. 1137 c.c.; Trib. Taranto (decreto del 12 febbraio 2026) riprende testualmente la formula per cui i comproprietari “contano per uno” ai fini dell'art. 1136 c.c.; Trib. Grosseto n. 436/2026 e n. 167/2024 distinguono il profilo della legittimazione a partecipare (fondata sulla qualità di condomino) da quello delle modalità di partecipazione (a mezzo di rappresentante).
Particolarmente significativa, sul piano del computo, è Trib. Bologna n. 5037/2026: in assenza di un rappresentante unico designato e di una volontà comune, il voto discorde espresso dai comproprietari (favorevole, contrario e astenuto) non è validamente espresso e la relativa quota non è computabile, con conseguente mancato raggiungimento del quorum - soluzione coerente con la qualificazione dei comproprietari non concordi come astenuti ex art. 1137 c.c. affermata dalla pronuncia in commento.
L'orientamento si mostra risalente e stabile nel tempo, come attestano, tra le altre, App. Torino n. 231/2025, App. Cagliari n. 112/2025 e, in epoca anteriore, App. Milano n. 1891/2020, che valorizza il reciproco rapporto di rappresentanza tra i contitolari.
Vanno tenute distinte, in quanto non in termini, le fattispecie in cui l'art. 67, comma 2, disp. att. c.c. è stato ritenuto inapplicabile: la comunione ordinaria o ereditaria estranea al condominio (App. Bologna n. 1897/2025 e n. 1919/2025; App. Napoli n. 3861/2025), la multiproprietà (Trib. Brescia n. 4586/2025), la proprietà indivisa dell'intero stabile anziché delle singole unità (Trib. Tempio Pausania n. 50/2025) e i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario (Trib. Trani n. 223/2026). Anche in tali ipotesi, peraltro, non si rinvengono contrasti sul principio, ma soltanto la delimitazione del suo ambito applicativo.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti conformi

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11405_2026 DEL 27 APRILE 2026
Peraltro, la ricorrente si duole dell'omessa o incompleta convocazione degli aventi diritto (il rappresentante della comunione dell'unità immobiliare ex art. 67, comma 2, disp. att. c.c., spettando, in realtà la convocazione a tutti i comproprietari pro indiviso), ma per tali vizi procedimentali l'annullabilità della delibera può essere domandata solo dai dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.).

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8254_2025 DEL 28 MARZO 2025
la decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii di un supercondominio, ai sensi del terzo e del quarto comma dell'art. 67 delle disp. att. c.c., può essere impugnata da ogni condomino, se il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto, comportando tali norme l'obbligo della nomina del rappresentante per l'esercizio dei diritti amministrativi in materia di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell'amministratore, mediante manifestazione di voto della volontà unitaria formatasi nel rispettivo condominio, e non anche per l'esercizio della tutela processuale. Allorché, invece, il rappresentante di condominio abbia contribuito col suo voto favorevole all'approvazione della decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti, contravvenendo alla volontà della compagine rappresentata, la tutela dei rispettivi condomini, attenendo ad un vizio della delega o ad una carenza del potere di rappresentanza, trova attuazione secondo le regole generali sul mandato.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 27772_2023 DEL 02 OTTOBRE 2023
A norma dell'art. 67, comma 2, disp, att. c.c., nella formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220 del 2012, qualora una porzione compresa nell'edificio condominiale appartenga a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea designato dai comproprietari interessati, o in mancanza individuato per sorteggio dal presidente. Ciò non di meno, tutti i comproprietari pro indiviso della unità immobiliare devono essere individualmente convocati all'assemblea e mantengono il potere individuale di impugnarne le deliberazioni ove sussistano le condizioni di cui all'art. 1137 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 19435_2021 DEL 08 LUGLIO 2021
A norma dell'art. 67 disp. att. c.c., comma 2 nella formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012, qualora una porzione compresa nell'edificio condominiale appartenga a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea designato dai comproprietari interessati, o in mancanza individuato per sorteggio dal presidente. Ciò non di meno, tutti i comproprietari pro indiviso della unità immobiliare devono essere individualmente convocati all'assemblea e mantengono il potere individuale di impugnarne le deliberazioni ove sussistano le condizioni di cui all'art. 1137 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 6821_2021 DEL 11 MARZO 2021
L'art. 67 disp. att. c.c., tuttavia, prevede che in caso di comproprietà di immobili siti in condominio, i comproprietari hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea che deve essere a tal fine designato, provvedendovi in assenza di scelta volontaria, il presidente per sorteggio.
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anche gli altri comproprietari rivestono la qualità di condomini, ed erano quindi legittimati autonomamente ad impugnare la delibera, lamentando la loro omessa convocazione.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15705_2020 DEL 23 LUGLIO 2020
L'art 67 disp. att. c.c., comma 2, pur riferendosi al condominio negli edifici e non alla comunione in generale, è stato spiegato in giurisprudenza come espressione di un principio generale, in forza del quale, se ad una comunione partecipano per una quota più proprietari pro indiviso, costoro devono nominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica.
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il diritto di intervento attribuito dall'art. 67 disp. att. c.c., comma 2, non altera il numero dei “partecipanti al condominio” con riguardo all'elemento personale supposto dall'art. 1136 c.c., nel senso che, ai fini delle maggioranze numeriche, i comproprietari delle medesime unità immobiliari “contano per uno”, e cioè esprimono un solo voto.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 21907_2011 DEL 21 OTTOBRE 2011
I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali ... alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi.

Precedenti difformi: non risultano precedenti di legittimità difformi. L'orientamento è costante e uniforme.

Il provvedimento

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 18091/2023 R.G. proposto da: ****, rappresentato e difeso dall’avvocata ****
-ricorrente-
contro
Condominio ****
-intimato-
avverso la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 1084/2023 depositata il 26/06/2023.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/07/2026 dal Consigliere ****.
Udito il Pubblico Ministero in persona della Sostituta Procuratore generale ****, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Udita l’Avvocata ****.

FATTI DI CAUSA

**** ha proposto ricorso articolato in quattro motivi
avverso la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 1084/2023, pubblicata il 26 giugno 2023. L’intimato Condominio **** non ha svolto attività difensive. La Corte d’appello di Brescia, in accoglimento del gravame del Condominio ****, ha riformato la sentenza n. 2343/2019 del Tribunale di Bergamo ed ha così rigettato l’impugnazione avanzata da **** con riguardo al punto 2) della deliberazione assemblare approvata il 21 marzo 2018, avente ad oggetto la conferma dell’amministratore. La Corte di Brescia, per ricostruire la situazione esistente al momento dell’approvazione della delibera impugnata, ha considerato che il Condominio **** (sorto per effetto di divisione del 7 marzo 1962) era in origine costituito da due unità immobiliari di pari quota millesimale, una di proprietà di **** ed una ora appartenente ai coeredi ****, ****, ****, **** e **** (successori del defunto ****). Nel 2018 i coeredi **** e **** avevano poi acquistato dagli altri coeredi ****, **** e **** le quote della cantina, identificata al NCEU al foglio ****, mapp. **** sub ***. La sentenza di primo grado, ai fini della verifica della maggioranza occorrente per la conferma dell’amministratore, aveva sostenuto che il Condominio **** dovesse tuttora intendersi costituito da due unità immobiliari di pari valore millesimale, una di proprietà **** e una rientrante nella comunione ereditaria ****, non avendo inciso sulla consistenza delle quote la vendita della cantina, con la conseguenza che il voto contrario dell’attore avrebbe impedito il conseguimento del quorum deliberativo occorrente. La Corte d’appello ha invece sostenuto che, per effetto dell’acquisto delle quote ereditarie della cantina da parte di **** e ****, il condominio fosse ormai composto da tre partecipanti. Ai fini del raggiungimento del quorum di cui al quarto comma dell’art. 1136 c.c., che per la nomina dell’amministratore richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio, la Corte di Brescia ha perciò ritenuto sufficiente l’approvazione con due voti favorevoli ed uno contrario (quello di ****), del punto 2 della delibera del 21 marzo 2018. I giudici di appello hanno affermato che, con riguardo al voto espresso dai comproprietari della cantina, non fosse rilevante la mancata osservanza del secondo comma dell’art. 67 disp. att. c.c., ossia la mancata designazione di un rappresentante nell’assemblea, risultando alla stessa presenti un rappresentante della comunione ereditaria **** (titolare di un’unità immobiliare), **** e entrambi i comproprietari della cantina **** e ****, ai quali ultimi era stato comunque attribuito un solo voto.
Ha depositato memoria il Pubblico Ministero, concludendo per il rigetto del ricorso.
Ha depositato memoria ex art. 378, comma 2, c.p.c. altresì il ricorrente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.-Il primo motivo del ricorso di **** denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136, commi 2 e 4, c.c., per avere la Corte d’appello di Brescia erroneamente ritenuto raggiunte le maggioranze prescritte dalle disposizioni indicate. Il ricorrente sostiene che nel caso di specie non erano stati rispettati i quorum di legge, né quanto alla metà del valore dell’edificio, né quanto alla maggioranza degli intervenuti, e ciò per l’invalidità del voto dei comproprietari della cantina **** e ****, non essendo stato nominato il rappresentante della comunione. Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1136, commi 2 e 4, c.c., e 67, comma 2, disp. att. c.c., per avere la Corte d’appello di Brescia ritenuto sufficiente che i comproprietari della cantina **** e **** fossero stati conteggiati come “un sol condomino”. Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 67, commi 1 e 2, disp. att. c.c., per avere la sentenza impugnata ritenuto valido il voto della comunione della cantina **** e ****, benché essa non avesse rilasciato delega scritta ad un proprio rappresentante per l’assemblea. Il quarto motivo di ricorso deduce ancora la violazione del combinato disposto degli artt. 1105 e 1106 c.c. e 67 disp. att. c.c., per avere la sentenza ritenuto irrilevante la mancata nomina scritta del rappresentante della comunione della cantina.
2. – I quattro motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, giacché tutti volti a dedurre la medesima questione: se, qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, e queste non designano un rappresentante nell’assemblea a norma dell’articolo 1106 del codice civile, come previsto dall’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., si debba tener comunque conto, ai fini del calcolo delle maggioranze di cui all’art. 1136 c.c., dell’intervento e del voto personali dei comproprietari di detta unità.
3. – La deliberazione approvata il 21 marzo 2018 dall’assemblea del Condominio **** ed impugnata ex art. 1137 c.c. aveva ad oggetto la conferma dell’amministratore. L’art. 1135, comma 1, n. 1) c.c. comprende tra le attribuzioni dell’assemblea la “conferma dell’amministratore”. La disposizione del quarto comma dell’art. 1136 c.c., la quale richiede, tra l’altro, per la deliberazione dell’assemblea del condominio riguardante la nomina dell’amministratore la maggioranza stabilita dal secondo comma del medesimo articolo (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), è applicabile anche per la delibera di conferma dell’amministratore dopo la cessazione dell’incarico (Cass. n. 4269 del 1994; n. 71 del 1980), non essendo altrimenti configurabili un rinnovo (se non quello alla scadenza dell’anno e per pari durata ex art. 1129, comma 10, c.c.) o una proroga in forma tacita del contratto di amministrazione nel sistema delineato dalle modifiche introdotte dalla l. n. 220 del 2012.
4. – Ai fini della verifica della maggioranza imposta dal quarto comma dell’art. 1136 c.c., occorre tener conto che il Condominio **** all’epoca dell’assemblea tenutasi il 21 marzo 2018 era composto di tre unità immobiliari: una di proprietà di ****, una appartenente ai coeredi ****, ****, ****, **** e **** (successori del defunto ****) e una derivante dal frazionamento che era alla base dell’atto del ****, con il quale i coeredi **** e **** avevano acquistato dagli altri coeredi ****, **** e **** le quote della cantina. La comunione tra i coeredi di **** e la comunione della cantina tra **** e **** provengono, invero, da titoli diversi e perciò restano patrimonialmente autonome e distinte anche ai fini della partecipazione all’assemblea condominiale (in tal senso, di recente, Cass. n. 22500 del 2026, ove si spiega la diversità della comunione ereditaria scaturita da una successione mortis causa rispetto alla comunione, soggettivamente più ristretta, originatasi da un atto di disposizione intercorso fra tutti i compartecipi alla prima e comportante la separazione di un determinato bene dal resto della stessa comunione ereditaria, la quale continua a persistere sulle sole cose residue). Trovava quindi applicazione l’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., come risultante dalla riformulazione operatane dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, secondo cui, qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice civile. L’art 67, comma 2, disp. att. c.c., pur riferendosi al condominio negli edifici e non alla comunione in generale, ancor prima della Riforma del 2012 è stato spiegato in giurisprudenza come espressione di un principio generale, in forza del quale, se ad una comunione partecipano per una quota più proprietari pro indiviso, costoro devono nominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica (Cass. n. 3243 del 1976; poi Cass. n. 15705 del 2020). La necessità che il rappresentante dell’unità immobiliare in comproprietà esprima la volontà unica dei comproprietari comporta altresì che gli eventuali contrasti fra costoro sull’assemblea condominiale vanno risolti all’interno del gruppo (Cass. n. 590 del 1980, n. 590; n. 244 del 1974). Come chiarito già da Cass. n. 6671 del 1988, l’art. 1136 c.c. - il quale delinea la disciplina inderogabile concernente la composizione e il funzionamento dell’assemblea, facendo riferimento, per l’approvazione delle deliberazioni, ad un determinato numero di partecipanti al condominio e ad un determinato valore dell’edificio rappresentato dalle rispettive quote - comporta che ogni condomino intervenuto possa esprimere un solo voto (ed analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli assenti), qualunque sia l’entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stante l’autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condomino. Se, pertanto, due o più persone siano tutte comproprietarie pro indiviso di due o più unità immobiliari nello stesso edificio, in forza di un medesimo titolo di comunione, esse non hanno diritto ad esprimere tanti voti quanti siano i comproprietari o i distinti rappresentanti che designano, sicché il diritto di intervento attribuito dall’art. 67, comma 2, disp. att. c.c. non altera il numero dei “partecipanti al condominio” con riguardo all’elemento personale supposto dall’art. 1136 c.c., nel senso che, ai fini delle maggioranze numeriche, i comproprietari delle medesime unità immobiliari “contano per uno”, e cioè esprimono un solo voto (più di recente, Cass. n. 15705 del 2020). Il “diritto ad un solo rappresentante” sancito dall’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., e cioè a conferire delega per l’intervento e il voto in assemblea ad uno dei partecipanti, o anche a un estraneo, non priva, comunque, i comproprietari del diritto ad essere individualmente informati della convocazione della riunione (tra le tante, Cass. n. 138 del 1998), né al diritto di prendervi parte personalmente, come non incide sull’obbligo solidale gravante su ciascuno dei comproprietari, nei confronti del condominio, per il pagamento degli oneri condominiali inerenti all’unità immobiliare comune, salvo il riparto nei rapporti interni ai sensi degli artt. 1101 e 1104 c.c. (Cass. n. 21907 del 2011). Ove i comproprietari dell’unità immobiliare - che non abbiano designato il rappresentante nell’assemblea di condominio a norma dell’art. 1106 c.c. e nel modo indicato dall’art. 1105 c.c., e perciò vi partecipino individualmente – neppure riescano a formare la maggioranza occorrente per esprimere il voto unico loro spettante nell’assemblea condominiale, gli stessi dovranno considerarsi fra gli astenuti, agli effetti dell’art. 1137 c.c., non avendo di fatto contribuito alla formazione della volontà collegiale. Né viene ovviamente in rilievo il precetto di forma di cui all’art. 67, comma 1, disp. att. c.c., secondo cui ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di ‹‹delega scritta››, ove il partecipante al condominio non abbia inteso esercitare il potere di farsi rappresentare nella singola adunanza.
4. - In ragione della particolare importanza delle questioni di diritto risolte, devono enunciarsi i seguenti principi di diritto, ai sensi dell’art. 384, comma 1, c.p.c. Ai fini della verifica della maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c., va considerata fra i partecipanti al condominio, con riguardo all’elemento personale supposto da tale norma, la comunione dell’unità immobiliare originata da un atto di disposizione del singolo bene intercorso fra tutti i contitolari di una più ampia comunione ereditaria, nella quale resta compreso altro immobile rientrante nell’edificio condominiale, trattandosi di comunioni che provengono da titoli diversi e perciò restano patrimonialmente autonome e distinte anche ai fini della composizione e del funzionamento dell’assemblea. Il diritto dei contitolari di un’unità immobiliare in proprietà indivisa a più persone di designare un solo rappresentante nell’assemblea, attribuito dagli artt. 67, comma 2, disp. att. c.c. e 1106, comma 2, c.c., non priva i singoli comproprietari della facoltà di intervenire individualmente alla riunione e di esprimere personalmente il voto unitario riferibile alla rispettiva porzione, non essendo le citate disposizioni volte a comprimere l’esercizio di tali diritti di partecipazione spettanti ai condomini a garanzia dell’effettiva collegialità delle deliberazioni. Ove i comproprietari dell’unità immobiliare - che non abbiano designato il rappresentante nell’assemblea di condominio a norma dell’art. 1106 c.c. e nel modo indicato dall’art. 1105 c.c., e perciò vi partecipino individualmente – neppure riescano a formare la maggioranza occorrente per esprimere il voto unico loro spettante nell’assemblea condominiale, gli stessi dovranno considerarsi fra gli astenuti, agli effetti dell’art. 1137 c.c., non avendo di fatto contribuito alla formazione della volontà collegiale.
4.1. – Da ciò discende l’infondatezza dei quattro motivi di ricorso, non ravvisandosi alcun vizio di validità della delibera impugnata nel fatto che all’assemblea del 21 marzo 2018 venne espresso personalmente il voto riferibile alla autonoma comunione della cantina dai due comproprietari della stessa **** e ****, così assicurando il raggiungimento del quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell’edificio. Nel rigetto integrale del ricorso resta assorbito l’auspicio del ricorrente di sovvertire la condanna alle spese processuali subita nei gradi pregressi per effetto della soccombenza.
5. - Il ricorso viene rigettato. Non occorre regolare le spese del giudizio di cassazione, in quanto l’intimato non vi ha svolto attività difensive.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 9 luglio 2026.

Testo degli articoli richiamati

Art. 1101.
(Quote dei partecipanti).
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi
della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1104.
(Obblighi dei partecipanti).
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la
conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese
deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti,
salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente
approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente
a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1105.
(Amministrazione).
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della
maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro
quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede
che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati
dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione
della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la
deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può
ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di
consiglio e può anche nominare un amministratore.

Art. 1106.
(Regolamento della comunione e nomina di amministratore).
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo
precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria
amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o
più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e
gli obblighi dell'amministratore.

Art. 1129.
(Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore).
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi
provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità
giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore
dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo
dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e
professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche
la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i
registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i
giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta
all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere,
previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla
presentazione ai condomini di una polizza individuale di
assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti
nell'esercizio del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della
polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori
straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo
di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente
all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto
da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile
professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale
polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di
assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo
precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,
accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle
generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio
o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa
l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici,
della persona che svolge funzioni analoghe a quelle
dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto
corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun
condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di
prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della
rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla
consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al
condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti
al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad
ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,
l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle
somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura
dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai
sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per
l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende
rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le
dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo
dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure
con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può
altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo
1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi
irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità
fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del
dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche
singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per
far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino
può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento
della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla
rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi
nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del
rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea
per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri
casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e
amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo
comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità
di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio
personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla
cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a
tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione
delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare
diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri
6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al
secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea
non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della
nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività
svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le
disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del
libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di
edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti
pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello
Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli
realizzati da enti pubblici non economici o società private senza
scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia
residenziale pubblica.

Art. 1135.
(Attribuzioni dell'assemblea dei condomini).
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea
dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua
retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante
l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni,
costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari
all'ammontare dei lavori ; se i lavori devono essere eseguiti in
base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione
del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere
costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo
caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e
collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi
dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche
mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché
di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine
di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la
vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della
zona in cui il condominio è ubicato.

Art. 1136.
(Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni).
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del
valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al
condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per
mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda
convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero
edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione
è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un
numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di
cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché
1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza
stabilita dal secondo comma del presente articolo.283
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e
all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate
dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore
dell'edificio.283
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi
diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Art. 1137.
(Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea).
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire
l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine
perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della
deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di
comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della
deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità
giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio
della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la
proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non
espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di
cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I del codice di
procedura civile. (321)322

Art. 67 disp. att. c.c.
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di
rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di
venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei
condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a
più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a
norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i
partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun
condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo
1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante
all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più
condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun
partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il
rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii
interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante,
l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno
solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi
entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità
giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in
persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera
non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e
comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio
l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei
rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in
assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la
partecipazione a qualunque assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio
esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria
amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi
comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai
proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi
del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di
lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In
tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia
all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per
il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione
condominiale.