CONDOMINIO PARZIALE, IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI E CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE

LA TUTELA DEL CONDOMINO TRA NULLITÀ, ANNULLABILITÀ E MODIFICABILITÀ CONVENZIONALE
Nota a Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 21753 del 25 giugno 2026

ARTICOLI DEL CODICE CIVILE RICHIAMATI NELLA MOTIVAZIONE

Nella motivazione dell'ordinanza vengono richiamati i seguenti articoli:

Art. 1117 c.c. — Parti comuni dell'edificio (nesso di condominialità come presupposto della regola di attribuzione).
Art. 1118 c.c. — Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Art. 1119 c.c. — Indivisibilità delle parti comuni.
Art. 1123, comma 1, c.c. — Ripartizione spese secondo la quota; facoltà di deroga mediante diversa convenzione.
Art. 1123, comma 3, c.c. — Ripartizione spese per parti destinate al servizio o godimento esclusivo di alcuni condomini (fondamento normativo del condominio parziale).
Art. 1135, nn. 2) e 3), c.c. — Attribuzioni dell'assemblea (approvazione preventivo/consuntivo; lavori straordinari).
Art. 1137 c.c. - Impugnazione deliberazioni assembleari; termine di decadenza di trenta giorni.
Art. 1421 c.c. — Legittimazione a far valere la nullità.
Art. 1422 c.c. — Imprescrittibilità dell'azione di nullità.
Art. 66 disp. att. c.c. — Convocazione dell'assemblea condominiale.
Art. 68 disp. att. c.c. — Formazione e revisione delle tabelle millesimali.

PRINCIPI DI DIRITTO ESPRESSI NELLA MOTIVAZIONE

La Seconda Sezione Civile afferma i seguenti principi (testo integrale ricavato dalla motivazione):

I.
«La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene».

— II.
«In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'“ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.».

— III.
«La “diversa convenzione”, ex art. 1123, comma 1, c.c., è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini (sia pure accettando la pattuizione inserita dal costruttore nel regolamento predisposto unilateralmente in vista della successiva alienazione delle unità edificate) dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c.; essa può essere modificata con una nuova manifestazione di volontà dei condomini, espressa con le stesse modalità».

— IV.
«Non è ammissibile una modifica della ripartizione delle spese rispetto ai criteri legali e/o rispetto alle indicazioni emergenti da apposita convenzione effettuata per facta concludentia».

PARTE IN FATTO

Con l'ordinanza n. 21753 del 25 giugno 2026, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha deciso due ricorsi riuniti, entrambi proposti dalla stessa parte — e, per decesso di quest'ultima, dal suo erede — nei confronti del medesimo condominio, aventi ad oggetto l'impugnazione di delibere assembleari strettamente connesse tra loro.

**** era proprietaria di una delle due porzioni immobiliari facenti parte del fabbricato C di un complesso condominiale articolato in quattro corpi di fabbrica (A, B, C e D). Il fabbricato C ospitava unicamente due unità immobiliari.

La vicenda originava dall'impugnazione della delibera del 28 febbraio 2017, con cui l'assemblea aveva approvato il rendiconto consuntivo 2016, il preventivo 2017 e deliberato sugli interventi di manutenzione della copertura della palazzina C, richiamando il criterio dell'art. 1123, comma 3, c.c.

Tale delibera era consequenziale a quella del 20 aprile 2016, con cui era stato approvato il criterio di ripartizione delle spese del tetto della palazzina C in capo ai soli proprietari di quell'edificio, anziché all'intera compagine. **** aveva partecipato a quell'assemblea, ma a suo dire si era allontanata prima della votazione.

La condomina aveva impugnato separatamente entrambe le delibere. Il Tribunale di Milano aveva rigettato le impugnazioni: quella della delibera del 20 aprile 2016 dichiarata inammissibile per tardività (oltre i trenta giorni di cui all'art. 1137, comma 2, c.c.); quella della delibera del 28 febbraio 2017 rigettata nel merito. La Corte d'Appello di Milano aveva confermato entrambe le decisioni.

**** aveva quindi proposto ricorso per cassazione avverso entrambe le sentenze, dando origine ai due procedimenti poi riuniti (n. 19192/2021 e n. 3495/2022). Nel frattempo era deceduta, con conseguente costituzione dell'erede ****.

I ricorsi erano complessivamente affidati a dieci motivi, che investivano questioni processuali (sospensione del processo ex art. 295 c.p.c., motivazione apparente, valutazione delle prove) e sostanziali (qualificazione del condominio come parziale o unitario; validità della ripartizione delle spese; nullità o annullabilità delle delibere impugnate; rilievo degli accordi di fatto raggiunti per facta concludentia).

RAGIONI DELLA DECISIONE (PARTE IN DIRITTO)

1. La riunione dei giudizi di legittimità
La Corte dispone la riunione dei due ricorsi, ravvisando l'opportunità di trattazione unitaria in quanto la validità della delibera del 20 aprile 2016 costituisce il presupposto logico-giuridico della delibera del 28 febbraio 2017, e diversi motivi di entrambi i ricorsi riguardano la relazione tra i due giudizi. L'ordinanza richiama Cass. n. 2211/2025 che, pur riferita a diversa fattispecie, enuncia principi pertinenti sulla connessione tra giudizi.

2. La delibera del 20 aprile 2016 e la tardiva impugnazione
Il terzo motivo del ricorso n. 3495/2022 lamenta che la delibera del 20 aprile 2016 sarebbe nulla — per difetto assoluto di attribuzioni assembleari, incidendo sui generali criteri di ripartizione delle spese — e che l'impugnazione sarebbe pertanto tempestiva.

La Corte rigetta il motivo. Richiamando Cass. SU n. 9839/2021, ribadisce che:
— sono nulle le delibere che, a maggioranza, modificano i criteri generali di ripartizione da valere per il futuro: materia che esula dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c.;
— sono meramente annullabili le delibere che dispongono in concreto la ripartizione in violazione dei criteri generali, assunte nell'esercizio delle attribuzioni assembleari.
La delibera del 20 aprile 2016 non aveva modificato in via generale i criteri di ripartizione, ma applicato il criterio ex art. 1123, comma 3, c.c. alla specifica fattispecie del tetto della palazzina C: delibera meramente annullabile, impugnata oltre il termine di decadenza.

3. Il condominio parziale e l'art. 1123, comma 3, c.c.
Il nucleo sostanziale di entrambi i ricorsi era la contestazione della qualificazione del complesso come «condominio parziale» con riferimento al tetto del fabbricato C.

La Corte conferma l'orientamento consolidato: la fattispecie del condominio parziale sorge automaticamente «ex lege», senza necessità di atti negoziali o delibere ad hoc, ogni volta che un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio esclusivo di una parte soltanto dell'edificio.

La circostanza — introdotta tardivamente solo in appello — per cui il tetto del fabbricato C potrebbe servire anche il fabbricato D attraverso il sistema di gronde e pluviali non è idonea, di per sé, ad escludere il condominio parziale: si tratta di questione di fatto non ritualmente introdotta sin dall'atto di citazione.

4. Il divieto di modifica per facta concludentia
La ricorrente sosteneva che la prassi di ripartire tutte le spese secondo i millesimi avrebbe integrato un accordo per facta concludentia modificativo del regolamento condominiale.

La Corte rigetta nettamente l'assunto. Richiamando Cass. n. 26042/2019, Cass. n. 30305/2022, Cass. n. 5258/2023 e Cass. n. 2406/2024, afferma che la «diversa convenzione» ex art. 1123, comma 1, c.c. è una dichiarazione negoziale che può modificare i criteri legali solo per iscritto (clausola del regolamento unanime o apposita convenzione). Eventuali ripartizioni difformi operate in passato non possono assurgere a prassi stabilizzata avente valore negoziale.

5. I profili di nullità della delibera del 28 febbraio 2017
La ricorrente prospettava profili di nullità sotto due aspetti: (a) difetto di attribuzione assembleare, in quanto nell'ottica del condominio parziale solo i condomini interessati avrebbero potuto deliberare; (b) criterio ripartitorio «ibrido».

Entrambi i profili sono respinti. Il primo era stato introdotto solo in appello, senza gli elementi di fatto necessari per la relativa verifica. Il secondo riguardava una delibera di carattere meramente programmatico: i lavori vennero poi approvati con la delibera del 30 maggio 2018, non impugnata e approvata anche dalla stessa ricorrente.

6. La decisione
La Corte rigetta entrambi i ricorsi riuniti e condanna l'erede al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate complessivamente in euro 6.000,00 (euro 3.000,00 per ciascun giudizio), oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi e agli accessori di legge.

NOTA DI COMMENTO

I. Il sistema binario nullità/annullabilità: regola e residuo
L'ordinanza si inscrive nel filone inaugurato da Cass. SU n. 9839/2021, ribadendone i principi in una fattispecie di frequente ricorrenza: l'impugnazione di una delibera che applica, per la prima volta in modo esplicito, un criterio di ripartizione difforme da quello fin lì seguito. Il sistema è netto: l'annullabilità è la regola; la nullità è l'eccezione, con fattispecie tassative (mancanza degli elementi essenziali, impossibilità dell'oggetto per difetto assoluto di attribuzioni, contenuto illecito).

Le ricadute pratiche sono significative. Il decorso del termine di trenta giorni sana definitivamente la delibera annullabile, precludendo qualsiasi riesame nel merito: la sorveglianza sui termini di impugnazione ha conseguenze dirette sulla stabilità delle delibere adottate. Solo per le delibere nulle — categoria residuale — non vi è termine di decadenza.

II. Il condominio parziale: fattispecie oggettiva e automatica
La Cassazione ribadisce con chiarezza che il condominio parziale sorge «ex lege», per il solo fatto obiettivo che un bene serva esclusivamente una parte dei condomini. Non occorre alcuna delibera, né alcun accordo. Le implicazioni pratiche sono rilevanti: la ripartizione delle spese relative a beni «parziali» deve necessariamente seguire l'art. 1123, comma 3, c.c., salvo diversa convenzione scritta e unanime. Nessuna prassi ripartitoria — per quanto consolidata — può derogare a questo principio in via di fatto.

L'ordinanza precisa altresì che la circostanza che un bene in condominio parziale possa servire anche altre porzioni dell'edificio non esclude automaticamente la qualificazione, ma costituisce questione di fatto da introdurre tempestivamente e adeguatamente in giudizio.

III. Il divieto di modifica per facta concludentia
Il terzo pilastro dell'ordinanza è il definitivo superamento della tesi per cui una prassi ripartitoria consolidata potrebbe integrare un accordo per facta concludentia modificativo del regolamento o delle tabelle. La ratio è la certezza dei diritti e degli obblighi di contribuzione, che non possono essere alterati da comportamenti privi della consapevolezza e dell'inequivocità proprie di una dichiarazione negoziale.

Per l'amministratore di condominio la conseguenza operativa è immediata: le tabelle millesimali sono modificabili solo all'unanimità (o con le maggioranze qualificate ex art. 69 disp. att. c.c. per la revisione); qualsiasi ripartizione «di fatto» difforme rimane priva di efficacia vincolante per il futuro, ed espone il condominio a contestazioni anche dopo anni di applicazione uniforme del criterio non conforme alla legge.

EVOLUZIONE GIURISPRUDENZIALE

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità consente di tracciare un quadro evolutivo articolato intorno ai tre nuclei tematici dell'ordinanza: (a) configurazione del condominio parziale; (b) sistema binario nullità/annullabilità delle delibere; (c) divieto di modifica per facta concludentia dei criteri di ripartizione.

A) Condominio parziale (art. 1123, comma 3, c.c.)
Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 14892/2026 del 18 maggio 2026
Conferma che la fattispecie del condominio parziale è automaticamente configurabile ex lege ogni volta che un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio. La qualificazione non dipende da atti negoziali dei condomini, ma discende oggettivamente dalla struttura del bene.

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 8427/2026 del 3 aprile 2026
Ulteriore conferma del principio, con applicazione al caso delle scale serventi soltanto una parte dei condomini. La Corte respinge la tesi per cui una menzione incidentale del condominio parziale nella pronuncia di merito potrebbe essere superata da una lettura contraddittoria del contesto motivazionale.

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 10473/2025 del 22 aprile 2025
Il condominio parziale si configura «ex lege» quando un bene risulta strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio esclusivo di una parte dell'edificio. La qualificazione non viene meno per il solo fatto che il bene possa indirettamente avvantaggiare anche altri condomini.

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 16394/2025 del 18 giugno 2025
Pronuncia resa in materia di sopraelevazione che riafferma la configurabilità automatica del condominio parziale quando un bene serve in modo esclusivo solo parte dei condomini. Enunciati principi di diritto sulla legittimazione e sulle spese di manutenzione delle parti comuni parziali.

Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 32475/2023 del 22 novembre 2023
Il condominio parziale sussiste quando un bene risulti destinato in modo esclusivo — non solo prevalente — al servizio di una parte soltanto dell'edificio: precisazione importante sul carattere qualitativo (non quantitativo) della destinazione esclusiva.

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 18816/2023 del 4 luglio 2023
Il condominio parziale sorge automaticamente ex lege senza che sia necessario un atto formale di costituzione o una delibera assembleare. L'amministratore è tenuto ad applicare il criterio dell'art. 1123, comma 3, c.c. senza necessità di apposita delibera.

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 37990/2022 del 29 dicembre 2022
Applicazione del principio al caso di scale condominiali serventi soltanto alcuni corpi di fabbrica; ribadisce che le relative spese devono essere ripartite tra i soli condomini che ne traggono utilità ex art. 1123, comma 3, c.c.

B) Nullità e annullabilità delle delibere assembleari
Cass. civ., Sez. Unite, Sentenza n. 9839/2021 del 14 aprile 2021
La pronuncia a Sezioni Unite che ha definito il sistema binario. Regola generale: annullabilità. Nullità residuale nelle ipotesi tassative: mancanza elementi essenziali, impossibilità dell'oggetto per difetto assoluto di attribuzioni, contenuto illecito. Sono nulle le delibere che modificano i criteri generali di ripartizione «da valere per il futuro»; sono annullabili quelle che li applicano in concreto in modo difforme. Punto di riferimento imprescindibile di tutta la giurisprudenza successiva.

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 10978/2026 del 24 aprile 2026
Applica i principi di Cass. SU n. 9839/2021, dichiarando la nullità di una delibera che aveva inciso su beni di proprietà esclusiva (difetto assoluto di attribuzioni). Conferma la distinzione netta tra delibere incidenti su proprietà esclusive (nulle) e delibere che applicano in modo difforme i criteri di ripartizione (annullabili).

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 14039/2026 del 13 maggio 2026
Ribadisce che la distinzione tra nullità e annullabilità ha diretta incidenza sul regime processuale: solo l'annullabilità è soggetta al termine di decadenza di trenta giorni; la nullità è rilevabile in ogni tempo.

C) Modifica per facta concludentia dei criteri di ripartizione
Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 2406/2024 del 25 gennaio 2024
La «diversa convenzione» di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. costituisce una dichiarazione negoziale che deve essere espressa per iscritto; non è ammissibile una modifica per facta concludentia, né attraverso prassi ripartitorie difformi dagli atti costitutivi. Il precedente specificamente richiamato nell'ordinanza n. 21753/2026.

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 5258/2023
La modifica dei criteri di ripartizione delle spese non può avvenire per facta concludentia, ma richiede il consenso unanime dei condomini espresso con le stesse modalità della convenzione originaria (forma scritta). La prassi ripartitoria difforme — anche protratta per anni — è priva di valore negoziale.

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 21086/2022 del 4 luglio 2022
Precisa i requisiti della «diversa convenzione» ex art. 1123, comma 1, c.c.: dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, modificabile soltanto tramite un rinnovato consenso unanime. Non rileva la prassi ripartitoria seguita negli anni.

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 26042/2019
Pronuncia capostipite del filone sull'inammissibilità della modifica per facta concludentia. La prassi di ripartizione delle spese difforme dal regolamento è priva di efficacia vincolante e non può costituire «diversa convenzione» ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c.

In sintesi, l'evoluzione giurisprudenziale evidenzia un quadro di sostanziale coerenza e stabilità: i tre principi dell'ordinanza trovano piena conferma nel percorso evolutivo della giurisprudenza di legittimità, con progressiva sedimentazione e enunciazioni sempre più nette. Non si registrano difformità di rilievo sui punti centrali.

COSA DICE LA GIURISPRUDENZA DI MERITO

L'analisi della più recente giurisprudenza di merito conferma sostanzialmente l'adesione dei giudici di primo e secondo grado ai principi di legittimità, con alcune specificità applicative meritevoli di segnalazione.

Corte di Appello di Bari, Sentenza n. 717/2026 del 25 maggio 2026
Applica il sistema binario di Cass. SU n. 9839/2021, affermando che il vizio di annullabilità delle delibere assembleari non può essere fatto valere da chiunque, ma solo dai condomini con interesse qualificato (assenti, dissenzienti o astenuti), in applicazione degli artt. 1137, 1441 e 1324 c.c. La pronuncia evidenzia la rilevanza pratica della distinzione: incide non solo sul regime dei termini, ma anche sulla legittimazione attiva all'impugnazione.

Corte di Appello di Ancona, Sentenza n. 437/2026 del 17 aprile 2026
Applica i principi di Cass. SU n. 9839/2021 nella distinzione tra delibere nulle (incidenti su beni di proprietà esclusiva, per difetto assoluto di attribuzioni) e delibere annullabili (ripartizione di spese in concreto difforme dai criteri legali). Affronta il caso frequente in cui la delibera impugnata incide su beni la cui natura comune o esclusiva è essa stessa controversa: la qualificazione del bene deve precedere logicamente ogni valutazione sul regime di validità della delibera.

Corte di Appello di Ancona, Sentenza n. 332/2026 del 25 marzo 2026
Si occupa di una delibera di ripartizione delle spese di manutenzione, riconducendo il vizio nell'alveo dell'annullabilità e dichiarando l'impugnazione tardiva. Ribadisce che il termine di trenta giorni decorre dalla comunicazione del verbale al condomino assente, o dalla data dell'assemblea per i presenti.

Corte di Appello di Bologna, Sentenza n. 153/2026 del 15 gennaio 2026
Si confronta con una fattispecie di condominio parziale in un complesso edilizio multifabbricato, applicando il criterio dell'art. 1123, comma 3, c.c. con riferimento alle spese di manutenzione di un impianto idrico servente soltanto parte del complesso. Conferma che la configurazione del condominio parziale non richiede provvedimenti formali, essendo sufficiente la destinazione funzionale esclusiva del bene.

Corte di Appello di Bari, Sentenza n. 267/2026 del 27 febbraio 2026
Affronta il tema della ripartizione delle spese di manutenzione di un tetto pertinente a un solo corpo di fabbrica in un complesso condominiale pluriarticolato. Ribadisce che la prassi ripartitoria difforme non acquisisce valore negoziale e non modifica i criteri legali o convenzionali, in linea con l'orientamento di legittimità.

Tribunale di Tempio Pausania, Sentenza n. 679/2025 del 12 dicembre 2025
Affronta la questione della ripartizione delle spese in un condominio complesso richiamando i principi della Cassazione sul condominio parziale ex art. 1123, comma 3, c.c. Pronuncia significativa perché attesta la progressiva penetrazione dei principi di legittimità nella giurisprudenza di merito di primo grado.

Il quadro che emerge è sostanzialmente allineato con i principi di legittimità: i giudici di merito applicano con coerenza il sistema binario nullità/annullabilità delineato dalle Sezioni Unite, e non si registrano orientamenti difformi significativi in ordine alla configurabilità automatica del condominio parziale o al divieto di modifica per facta concludentia.

PRECEDENTI CONFORMI E DIFFORMI

Precedenti Conformi
Le venti più recenti pronunce della Corte di Cassazione conformi ai principi dell'ordinanza n. 21753/2026, con principi di diritto ricavati dal testo integrale di ciascuna pronuncia:

1. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14892_2026 DEL 18 MAGGIO 2026
«La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile per legge tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà».

2. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14039_2026 DEL 13 MAGGIO 2026
«La distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari ha diretta incidenza sul regime processuale dell'impugnazione: il termine di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137, comma 2, c.c. opera esclusivamente per le delibere annullabili, mentre la nullità è rilevabile in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse».

3. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10978_2026 DEL 24 APRILE 2026
«Sono nulle le deliberazioni assembleari che, nell'impossibilità giuridica dell'oggetto per difetto assoluto di attribuzioni, dispongano su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini; rientrano invece nell'area dell'annullabilità le delibere che, pur incidendo in modo illegittimo sulla ripartizione in concreto delle spese comuni, lo facciano nell'esercizio delle attribuzioni assembleari tipizzate dall'art. 1135 c.c.».

4. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8427_2026 DEL 03 APRILE 2026
«Il condominio parziale si configura ex lege quando un bene risulta strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio esclusivo di una parte dell'edificio; tale qualificazione non viene esclusa dalla sola circostanza che il bene possa indirettamente avvantaggiare altri condomini, ove tale beneficio non rivesta carattere di utilità esclusiva».

5. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16394_2025 DEL 18 GIUGNO 2025
«In caso di edificio in condominio, tutti i condòmini, e non soltanto quelli che siano proprietari delle porzioni esclusive direttamente interessate, sono legittimati ad agire per il rispetto delle distanze legali dall'edificio condominiale».

6. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10473_2025 DEL 22 APRILE 2025
«Il condominio parziale ex art. 1123, comma 3, c.c. si configura automaticamente in presenza di beni che, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, siano destinati al godimento esclusivo di parte dei condomini, con la conseguenza che le relative spese devono essere ripartite tra i soli condomini interessati».

7. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 7491_2025 DEL 20 MARZO 2025
«Il principio di diritto in materia di annullabilità delle delibere assembleari condominiali opera con efficacia retroattiva rispetto ai fatti pregressi, ai fini della qualificazione dei vizi e della decorrenza dei termini di impugnazione».

8. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 2406_2024 DEL 25 GENNAIO 2024
«La “diversa convenzione” di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese; essa può essere modificata soltanto tramite un rinnovato consenso unanime dei condomini; non è ammissibile una sua modifica per facta concludentia».

9. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21238_2024 DEL 30 LUGLIO 2024
«La fattispecie del condominio parziale presuppone che il bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato in modo esclusivo al servizio di parte soltanto dei condomini; tale giudizio è di natura fattuale e deve essere accertato in concreto dal giudice di merito, con valutazione non censurabile in cassazione se adeguatamente motivata».

10. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 32475_2023 DEL 22 NOVEMBRE 2023
«Il condominio parziale si configura automaticamente, per effetto di legge, quando un bene risulti destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo — non solo prevalente — di una parte soltanto dell'edificio in condominio; la destinazione esclusiva ha carattere qualitativo e non meramente quantitativo».

11. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 23038_2023 DEL 28 LUGLIO 2023
«Le spese relative alle parti comuni di uso esclusivo devono essere ripartite tra i soli condomini che ne traggono utilità, in applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c., indipendentemente dalla struttura proprietaria del complesso condominiale».

12. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18816_2023 DEL 04 LUGLIO 2023
«La fattispecie del condominio parziale sorge automaticamente ex lege ogni volta che un bene risulti destinato al servizio esclusivo di alcuni condomini, senza che sia necessario un atto formale di costituzione o una delibera assembleare; l'amministratore è tenuto ad applicare il criterio dell'art. 1123, comma 3, c.c. senza necessità di apposita delibera».

13. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 37990_2022 DEL 29 DICEMBRE 2022
«Le spese relative alle scale condominiali che servono soltanto alcuni corpi di fabbrica in un complesso edilizio pluriarticolato devono essere ripartite tra i soli condomini che ne traggono utilità, in applicazione del principio del condominio parziale ex art. 1123, comma 3, c.c.».

14. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 36386_2022 DEL 13 DICEMBRE 2022
«Il condominio parziale è configurabile anche in assenza di disposizioni regolamentari specifiche, per il solo effetto della destinazione funzionale esclusiva del bene, con conseguente applicazione del criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123, comma 3, c.c.».

15. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21086_2022 DEL 04 LUGLIO 2022
«La “diversa convenzione” di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c. è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata degli obblighi di contribuzione alle spese sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118, 1123 e ss. c.c.; tale convenzione è modificabile soltanto tramite un rinnovato consenso unanime dei condomini».

16. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 30305_2022 DEL 14 OTTOBRE 2022
«Non è ammissibile una modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti per legge o per convenzione, mediante comportamenti concludenti, anche se protratti nel tempo; la prassi ripartitoria difforme non acquista valore negoziale e non è idonea a integrare una “diversa convenzione” ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c.».

17. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 28139_2022 DEL 27 SETTEMBRE 2022
«In tema di condominio parziale, il fatto che un bene sia fisicamente collocato in una posizione che potrebbe astrattamente giovare all'intero edificio non è di per sé sufficiente ad escluderne la qualificazione come bene di condominio parziale, occorrendo verificare in concreto la destinazione funzionale esclusiva».

18. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22659_2022 DEL 19 LUGLIO 2022
«Le spese di manutenzione del tetto di un corpo di fabbrica che fa parte di un complesso condominiale più ampio devono essere ripartite, in applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c., tra i soli condomini proprietari di unità immobiliari nel corpo di fabbrica servito dalla copertura, salvo diversa convenzione unanime».

19. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 9839_2021 DEL 14 APRILE 2021 (Sezioni Unite)
«In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle deliberazioni assembleari costituisce la regola generale; la categoria della nullità ha portata residuale, essendo configurabile solo nelle ipotesi di mancanza degli elementi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico da valutarsi in relazione al difetto assoluto di attribuzioni, e contenuto illecito. Sono nulle le deliberazioni con cui, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri generali di ripartizione delle spese, da valere per il futuro; sono invece annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto delle spese».

20. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 35957_2021 DEL 22 NOVEMBRE 2021
«La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio».

Precedenti Difformi
L'analisi della giurisprudenza di legittimità più recente non ha evidenziato pronunciamenti difformi di rilievo sui principi centrali dell'ordinanza. I tre orientamenti (condominio parziale ex lege, sistema binario nullità/annullabilità, divieto di modifica per facta concludentia) risultano solidamente consolidati senza contrasti interni alle sezioni semplici successivamente al 2021.

Si segnala che prima di Cass. SU n. 9839/2021 esisteva un contrasto in ordine all'ambito della nullità delle delibere assembleari: un filone più estensivo riteneva nulle anche le delibere che disponevano in concreto la ripartizione in modo difforme dai criteri legali. Tale orientamento è stato definitivamente superato dalla pronuncia a Sezioni Unite, che ha circoscritto la nullità alle sole ipotesi tassative, con prevalenza della regola dell'annullabilità.

TESTO INTEGRALE DELL'ORDINANZA

Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile
Ordinanza n. 21753 del 25 giugno 2026

Ricorsi riuniti n. 19192/2021 R.G. e n. 3495/2022 R.G.

ORDINANZA

sui ricorsi riuniti iscritti al n. 19192/2021 R.G. e al n. 3495/2022 R.G.
proposti da:

****, e per lei, in qualità di erede, ****, rappresentato e difeso dall'avvocata **** e dall'avvocato ****
-ricorrente-
contro
**** in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato ****
-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 1176/2021 depositata il 14/04/2021 (proc. n. 19192/2021 R.G.), e avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 10052/2021 depositata il 2/12/2021 (proc. n. 3495/2022 R.G.).

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/05/2026 dal Consigliere ****.

FATTI DI CAUSA

****, proprietaria di una delle due porzioni immobiliari facenti parte del fabbricato C del **** - composto anche da diversi fabbricati tipo «casa di ringhiera» -, aveva impugnato avanti al Tribunale di Milano la delibera condominiale del 28.2.2017. I punti della delibera oggetto di contestazione erano: il punto 1) rendiconto consuntivo 2016 e relativa ripartizione spese; il punto 2) rendiconto preventivo 2017 e richiesta fondi; il punto 3) ripartizione spese straordinarie copertura palazzina C, effettuata con applicazione del disposto dell'art. 1123 co 3 c.c. La delibera impugnata era stata preceduta dalla delibera assembleare in data 20.4.2016, autonomamente impugnata, che disponeva l'attribuzione delle spese di sistemazione del tetto della palazzina C ai due proprietari della stessa al 50%, invece che ripartirle tra tutti i condomini secondo i millesimi di pertinenza, come la ricorrente affermava essere accaduto fino a quel momento - solo dal 20.4.2016 il **** sarebbe stato diviso nei Fabbricati A, B, C e D -. Il **** si era costituito evidenziando che la delibera del 20.4.2016 era stata approvata dalla ricorrente in relazione a tutti i punti dell'ordine del giorno, anche per la approvazione del consuntivo 2015 e per la rettifica dei criteri di riparto per la copertura dell'edificio identificato come Corpo C: il **** aveva altresì rilevato che anche in precedenza le spese per il rifacimento del tetto erano state imputate per corpo di fabbrica.

Respinta l'impugnazione dal Tribunale di Milano, la Corte d'appello di Milano, adita da ****, ne aveva confermato il deciso per le seguenti considerazioni: le contestazioni verso la delibera del 20.4.2016 non sono state ritualmente introdotte nel giudizio, avente ad oggetto solo l'impugnazione della delibera del 28.2.2017; la richiesta di «disapplicare» la delibera non impugnata costituisce un inammissibile ampliamento della materia del contendere, introducendo nel processo una pretesa oggettivamente diversa da quella originaria, e deve essere considerata domanda nuova tardiva; il vizio della precedente delibera sarebbe comunque non di nullità ma di annullabilità, con conseguente maturare della decadenza; non possono essere rimessi in discussione il rendiconto consuntivo 2016 (con relativa ripartizione delle spese) e il rendiconto preventivo 2017 (con richiesta fondi), perché consequenziali all'approvazione della delibera 20.4.2016, intervenuta con l'assenso anche della ricorrente; il condominio parziale esiste a prescindere dall'espressione di volontà delle parti in tal senso; non è stato riscontrato il fatto che dal 1982 al 2016 il criterio di ripartizione delle spese sia stato quello millesimale, senza ricorso al disposto dell'art. 1123 co 3 c.c., perché anzi i facta concludentia evidenziati dal **** depongono in senso contrario; solo in questa sede la ricorrente afferma che il tetto del fabbricato C serve anche per lo scolo del fabbricato D, dato che gli immobili sarebbero tra loro intersecati, ma nulla di tutto ciò emerge dall'atto di citazione di primo grado, dove anzi si afferma che il tetto riguarda solo le due proprietà immobiliari del fabbricato; comunque, grondaie, doccioni e canali di scarico sono condominiali (le spese relative nella delibera sono indicate per millesimi); l'assemblea del 28.2.2017 non ha approvato le opere di intervento sul tetto ma ne ha rilevato la necessità ed ha messo in moto le iniziative necessarie alla loro verifica (anche economica); il richiamo al disposto dell'art. 1123 c.c. non è illegittimo (le opere sono state poi approvate il 30.5.2018, con delibera non impugnata) e, del resto, **** ha posto questioni solo in relazione alla ripartizione delle spese, non alla valutazione di opportunità/necessità dell'intervento; l'art. 31 reg. cond. ripartisce tutte le spese in ragione dei millesimi, salvo quelle per le quali la legge prevede particolari criteri di ripartizione, e non appare condivisibile l'assunto della condomina secondo cui la norma non giustificherebbe né il ricorso all'art. 1123 co 3 c.p.c. né il ricorso alla norma l'art. 32 del reg. cond.

**** ha proposto ricorso per cassazione affidato a sette motivi, che ha radicato il procedimento n. 19192/2021 nel cui ambito il **** ha depositato controricorso.

**** aveva impugnato anche la delibera condominiale del 20.4.2016, radicando un autonomo giudizio avanti al Giudice di Pace di Milano: sia in primo che in secondo grado l'impugnazione era stata dichiarata inammissibile perché la delibera contestata era stata approvata anche dalla ricorrente, presente all'assemblea, ed era stata impugnata oltre il termine di legge.

**** ha proposto ricorso per cassazione anche avverso alla sentenza del Tribunale di Milano che aveva confermato la declaratoria di inammissibilità dell'impugnazione della delibera 20.4.2016: il ricorso, affidato a tre motivi, aveva radicato il proc. n. 3495/2022, nel quale pure il **** aveva depositato controricorso.

La ricorrente ha proposto istanza di riunione dei due procedimenti.

In entrambi i giudizi di legittimità, chiamati alla stessa adunanza del 20.5.2026 per la discussione in camera di consiglio, ****, costituitosi quale erede a seguito del decesso di ****, e il controricorrente hanno depositato memorie illustrative delle rispettive difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Si dispone la riunione dei due giudizi di legittimità, l'uno, il n. 3495/2022, avente ad oggetto l'impugnazione della delibera condominiale del 20.4.2016 che ha disposto e imputato la spesa relativa ad interventi di manutenzione sul tetto della Palazzina C, la cui rendicontazione è stata effettuata con la delibera del 28.2.2017, oggetto dell'altro giudizio, il n. 19192/2021.

Sull'opportunità di procedere alla riunione, si richiamano le considerazioni già svolte da questa Corte nell'ordinanza n. 2211/2025 che, pur se giustificanti la riunione nelle fasi di merito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali alla causa di impugnazione della delibera di approvazione e ripartizione della spesa su cui il medesimo decreto ingiuntivo è fondato, appaiono pertinenti anche per l'ipotesi in cui i procedimenti separati riguardino l'impugnazione di delibere di cui l'una è il presupposto necessario dell'altra, come è nel caso di specie. Nel caso di specie, l'opportunità - non la necessità - di trattazione unitaria dei due ricorsi in sede di legittimità deriva dal fatto che diversi dei motivi di ricorso per cassazione proposti riguardano la relazione tra i due giudizi e le prospettate conseguenze dell'omissione della loro trattazione unitaria e/o della valorizzazione della loro relazione.

2. Si tratta in particolare del primo motivo e di parte del secondo motivo del ricorso n. 3495/2022, la cui valutazione diventa irrilevante all'esito della disposta riunione.

2.1. Il primo motivo del ricorso n. 3495/2022 lamenta, infatti, la «inosservanza e/o falsa applicazione della norma procedimentale di cui all'art. 295 c.p.c. derivata da error in procedendo», affermata rilevante ex art. 360 n. 4 c.p.c., per inadeguata valutazione delle «ragioni di unitarietà sostanziale e processuale inerenti al fatto che le due cause riguardano controversia su pregiudiziale questione unità/parziarietà del **** e applicabilità/inapplicabilità del criterio di riparto spese secondo utilità, ex 3 comma art. 1123 c.c.».

2.2. Il secondo motivo dello stesso ricorso lamenta «omesso esame di facta concludentia rilevanti e decisivi risultanti dagli atti processuali che, ex art. 112 ss. c.p.c., sostanziano l'error in procedendo sulla denegata sospensione ex art. 295 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c. e che ha impedito al Tribunale di evincere i presupposti per provvedere alla sospensione necessaria a fronte del rischio di pervenire a giudicati contrastanti»: il motivo contiene peraltro un'ampia ricostruzione delle vicende che hanno interessato il **** negli anni, al fine di dimostrare quale ne era la concreta gestione e come fosse stato raggiunto un accordo per fatti concludenti tra tutti i condomini per una ripartizione di tutte le spese, senza distinzione, secondo i millesimi di proprietà; questa parte del secondo motivo, che va oltre l'indicazione critica contenuta nella sua rubrica, sarà esaminata unitamente al terzo motivo del ricorso in esame.

2.3. La disposta riunione rende superfluo, come detto, l'approfondimento delle questioni in rito oggetto dei motivi di ricorso richiamati, in particolare relative alla verifica della necessità di sospendere, in che termini e in base a quale riferimento normativo, l'un procedimento in attesa dell'esito dell'altro.

3. Deve a questo punto essere esaminato il terzo motivo di ricorso proposto dalla ricorrente nel giudizio di legittimità n. 3495/2022, che riguarda la delibera «presupposta» del 20.4.2016. Il motivo è rubricato come «violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolare degli art. 1123, 1135, 1117, 1118 e 1119 c.c. nonché degli art. 1421 e 1422 c.c. oltre che dell'art. 66 disp. att. c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., per non aver svolto il Tribunale fondamentali valutazioni in ordine a norme cardine nell'ambito condominiale»; con esso viene trattato - come detto - anche il secondo motivo di ricorso, per la parte non relativa alle richiamate questioni processuali.

La ricorrente lamenta che il Tribunale non avrebbe affrontato alcuna delle questioni ritenute fondamentali, quali la insussistenza, in concreto, di un titolo contrario alla "presunzione" di condominialità, ex art. 1117 c.c., «dello stesso tetto in riferimento all'atto di trasferimento dell'immobile acquistato dalla ****», del 15.06.2004, che peraltro, «a pag. 1, esplicitamente riferisce che: “Restano attribuiti alla parte acquirente i diritti di comunione e condominio spettanti in proporzione a quanto venduto alla parte alienante, in conformità, in ogni caso, al regolamento di condominio ed alle tabelle millesimali”. Con ciò escludendo la ripartizione delle spese di manutenzione all'uso delle cose comuni o correlate all'utilità che se ne tragga e assumendo che lo stabile deve essere unitariamente considerato, nel senso che anche il tetto è destinato a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio». Il Giudice d'appello si sarebbe limitato a valutare in riferimento all'eccezione di tardività sollevata dalla parte appellata, mentre la ricorrente aveva abbandonato i lavori assembleari senza esprimere alcun voto sui punti trattati. La delibera sarebbe da considerare nulla e ciò renderebbe legittima l'impugnazione oltre i 30 giorni dalla ricezione del verbale assembleare.

Il motivo è infondato.

Il Tribunale di Milano ha rilevato che la delibera impugnata, assunta all'esito di un'assemblea condominiale alla quale **** aveva partecipato attivamente, era stata impugnata solo in data 6.9.2016, ben oltre i 30 giorni previsti dall'art. 1137 co 2 c.c. e quindi tardivamente.

In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. - cfr., per tutte, Cass. SU n. 9839/2021 -.

Nessuna delle ipotesi residuali di nullità delle delibere assembleari è stata anche solo allegata nel caso di specie, poiché non si è mai discusso di un teorico sovvertimento, operato attraverso la delibera impugnata, dei criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalle convenzioni: l'assunto della ricorrente è sempre stato, infatti, che con la delibera impugnata si sia modificato, non a valere per il futuro e in via generale ma in relazione agli specifici interventi previsti sul tetto della palazzina C, il criterio di ripartizione delle spese fino a quel momento utilizzato.

La qualificazione dei vizi lamentati dalla ricorrente come ipotesi di annullabilità della delibera e l'evidente tardività della sua impugnazione assorbono ogni ulteriore considerazione anche sulla rilevanza del fatto che **** si sia allontanata dall'assemblea prima di votare - non è stato nemmeno allegato che ella abbia ricevuto perciò comunicazione dell'esito della delibera assembleare in una data tale da fondare la tempestività dell'impugnazione -.

4. Appare opportuno esaminare di seguito il sesto motivo del ricorso n. 19192/2021, che è rubricato «Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolare degli artt. 1418 e 1421 c.c. nonché degli artt. 116 e 345, secondo comma c.p.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per avere la Corte ritenuto che la preordinata delibera 20.04.2016 fosse meramente annullabile».

Il motivo rimane assorbito in senso improprio dal rigetto del terzo motivo del ricorso n. 3495/2022, al quale consegue la conferma della correttezza dell'inquadramento dell'ipotetico vizio attribuito alla delibera del 20.4.2016 in termini di annullabilità e l'impossibilità di fare - comunque - valere detto teorico vizio per inutile decorso del termine per impugnarla utilmente.

Si esaminano quindi gli altri motivi di critica alla sentenza della Corte d'Appello di Milano che ha confermato il rigetto dell'impugnazione della delibera condominiale del 28.2.2017, oggetto del ricorso n. 19192/2021.

5. Con il primo motivo di ricorso **** lamenta la «Nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. e art. 111, comma 6 Cost. in relazione all'art. 360, n. 4 c.p.c., per avere la Corte motivato in maniera meramente apparente e comunque al di sotto del cd. «minimo costituzionale» sui facta concludentia storici rilevanti e decisivi, ex ante delibera 28.02.2017, omettendo di escludere il preesistente utilizzo del criterio di riparto spese secondo utilità: A) Spesa copertura dell'unità immobiliare del condomino ****; B) La vicenda del condomino ****; C) La delibera del 20.04.2016».

6. Con il secondo motivo, articolato in via subordinata al primo, la ricorrente si duole della «Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolare degli artt. 115 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 4 e/o n. 5 c.p.c. e dell'art. 116 c.p.c. in relazione agli artt. 1123 e 1117 c.c. e, quindi, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., per non avere la Corte valutato in concreto l'applicabilità di corretto criterio ripartitorio delle spese da porre a fondamento della decisione, né le prove proposte dalla ****, compresa quella sulla carenza di reale autonomia strutturale dei fabbricati: A) Inesistente preapplicazione del riparto spese secondo utilità; B) I contrastanti criteri di ripartizione di cui al preventivo e al consuntivo 2015; C) Omessa valutazione sull'autonomia strutturale dei fabbricati C e D».

7. Con il terzo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la «Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto in particolare degli artt. 1123 e 1421 c.c., nonché dell'art. 101, secondo comma, e 113 c.p.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere la Corte valutato il criterio ripartitorio ibrido scaturito dalla delibera 28.02.2017, né la natura della delibera: A) Il criterio ripartitorio ibrido, B) La natura della delibera impugnata».

8. Con il quarto motivo di critica **** lamenta la «Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolare degli artt. 1123, 1135, 1117, 1118, 1119 c.c., nonché 1321 e ss. e 1421 c.c. e degli artt. 113, 101, secondo comma, e 345, secondo comma, c.p.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere la Corte svolto fondamentali valutazioni in ordine a difetto assoluto di attribuzioni assembleari e, secondo i principi di diritto in materia contrattuale, rispetto a deduzione di illegittimità della delibera: A) Il difetto di attribuzione assembleare; B) Ritenuta novità e inammissibilità della deduzione di illegittimità della delibera; C) Applicabilità alle delibere assembleari dei principi in materia contrattuale e deducibilità della loro nullità in appello».

9. Con il quinto motivo si prospetta la «Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto in particolare dell'art. 1135 c.c. e dell'art. 66 disp. att. c.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere la Corte ritenuto necessaria l'esplicitazione nell'ordine del giorno della discussione sulle regole ripartitorie delle spese per l'esecuzione dei lavori».

10. Con l'ultimo motivo di critica **** lamenta la «Falsa applicazione degli artt. 1117, 1123 e 1138 c.c. e degli artt. 2 e 31 Regolamento condominiale in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere ritenuto la Corte che il riparto per millesimi generali sia applicabile ai tetti condominiali».

11. I motivi di ricorso si esaminano unitariamente, prima di tutto perché il presupposto dei rilievi svolti dalla ricorrente nei confronti dei punti 1) e 2) della delibera assembleare del 28.2.2017 è l'illegittimità della delibera del 20.4.2016, sulla base dei criteri di ripartizione indicati dalla quale sono state rendicontate le spese relative al tetto della palazzina C. L'opportunità della valutazione unitaria rimane anche in relazione al punto 3 della delibera del 28.2.2017 (non esecutivo rispetto alla delibera del 20.4.2016), perché tutti i motivi di ricorso reiterano in sostanza le critiche radicali che la ricorrente rivolge alla qualificazione sostanziale del **** come condominio parziale, che sarebbe stata effettuata, in tesi ingiustificatamente, solo a partire dalle delibere impugnate, e all'omessa considerazione dell'accordo intervenuto per facta concludentia di ripartizione di tutte le spese condominiali secondo le indicazioni emergenti dalla tabella millesimale.

11.1. La validità della delibera del 20.4.2016, per le considerazioni sopra svolte, giustifica consequenzialmente la valutazione positiva sulla validità della delibera 28.2.2017, esecutiva rispetto ad essa per i primi due punti richiamati, come operata dai Giudici di merito.

11.2. Il terzo punto della delibera 28.2.2017, pure oggetto dell'impugnazione, si riferisce alla valutazione di opportunità di interventi riguardanti - anche - il tetto del fabbricato C, da definire, rispetto ai quali viene richiamato per la ripartizione delle spese il disposto dell'art. 1123 co 3 c.c.

I motivi di ricorso sono infondati anche in relazione all'ultimo profilo evidenziato.

11.3. La Corte d'Appello di Milano: ha ritenuto esistente il condominio parziale; ha ritenuto che il punto 3 della delibera del 28.2.2017 relativo all'intervento sul tetto della palazzina C avesse carattere programmatico, essendo stati poi i lavori relativi disposti in concreto con la delibera del 30.5.2018, approvata anche dalla ricorrente; ha considerato che l'art. 2 reg. cond. non annovera il manto di copertura tra le parti comuni, mentre considera tali «la gronda con i canali ed i tubi di scarico delle acque piovane», che secondo l'art. 31 reg. cond. «tutte le spese saranno ripartite in ragione dei millesimi di spese di cui alla tabella allegata, salvo quelle per le quali la legge prevede particolari criteri di ripartizione» e che l'art. 32 reg. cond. rimanda alle disposizioni di legge in materia per tutto quanto non specificamente regolamentato; ha ritenuto non in contrasto con le norme regolamentari richiamate l'utilizzo del disposto dell'art. 1123 co 3 c.c.

11.4. Contrariamente a quanto prospettato da **** nell'articolazione del primo e - da una diversa prospettiva - nel secondo motivo di ricorso, la motivazione della sentenza della Corte d'appello di Milano non è apparente, perché dà conto della valutazione delle emergenze istruttorie effettuata e permette di comprendere l'iter logico seguito per giungere alla decisione - cfr., per tutte, Cass. SU n. 8053/2014 -: del resto, le critiche svolte dalla ricorrente fondano la pretesa apparenza su una valutazione e valorizzazione degli elementi documentali acquisiti agli atti, che si assume parziale o inadeguata perché non conforme alla corretta lettura proposta dalla ricorrente stessa, con la conseguenza che il vero bersaglio delle critiche svolte non è la motivazione in sé ma, inammissibilmente in sede di legittimità, il modo in cui la Corte di merito ha interpretato e valutato le emergenze istruttorie, dandone conto.

11.5. La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene - Cass. n. 791/2020, cfr. anche Cass. n. 23001/2019 sul nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 c.c. -. Il presupposto per il sorgere di un condominio parziale non è, pertanto, un atto negoziale dei condomini o una deliberazione assembleare ad hoc ma l'esistenza di specifiche caratteristiche fisiche degli immobili, rilevanti sulle modalità di godimento e sull'uso, compatibili con l'inserimento del bene in un più ampio complesso immobiliare comportante anche l'esistenza di altre parti comuni: nel caso di specie la stessa descrizione del complesso condominiale operata dalla ricorrente, che evidenzia l'esistenza di quattro fabbricati - individuati come A, B, C e D - e la presenza nel fabbricato C di due sole unità immobiliari - al primo piano e al piano terra - rende giustificata la definizione, che comporta sostanzialmente la possibilità che vi siano spese da ripartire, se non diversamente concordato, secondo il criterio individuato dall'art. 1123 co 3 c.c. La circostanza di fatto che il bene di uso esclusivo di uno o alcuni condomini possa servire anche un altro bene - come afferma, per il caso di specie, la ricorrente, in relazione al preteso stillicidio a favore di altra porzione immobiliare - e con che incidenza, è questione di fatto che non necessariamente esclude il condominio parziale - potrebbe riguardare solo il sistema delle gronde e dei pluviali, senza interessare il tetto inteso come copertura delle unità immobiliari sottostanti - e che, nel caso di specie, è stata introdotta in giudizio solo in appello - quindi tardivamente, come rilevato dalla Corte di merito -.

11.6. Le spese di manutenzione e gestione della cosa comune sono normativamente regolate agli art. 1123 e s. c.c. ma, ai sensi del comma 1, in fine, della stessa norma, possono essere distribuite diversamente per accordo dei condomini che deve risultare per iscritto, in una clausola del regolamento condominiale o in apposita convenzione approvate all'unanimità dai condomini: la "diversa convenzione", ex art. 1123, comma 1, c.c., è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini (sia pure accettando la pattuizione inserita dal costruttore nel regolamento predisposto unilateralmente in vista della successiva alienazione delle unità edificate) dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c.; essa può essere modificata con una nuova manifestazione di volontà dei condomini, espressa con le stesse modalità - restando altrimenti vincolante la deroga originaria: cfr. Cass. n. 21086/2022; Cass. n. 10362/2025; cfr. anche Cass. SU n. 943/1999; Cass. n. 18665/2004; Cass. n. 26042/2019; Cass. n. 30305/2022; Cass. n. 5258/2023; Cass. n. 2406/2024 -. Nel caso di specie l'art. 31 - ribadito dall'art. 32 - del regolamento condominiale richiama come criterio generale di ripartizione delle spese le tabelle millesimali e rimanda alla legge per le spese per le quali sono previsti particolari criteri.

Non è ammissibile una modifica della ripartizione delle spese rispetto ai criteri legali e/o rispetto alle indicazioni emergenti da apposita convenzione effettuata per facta concludentia - cfr., in particolare, Cass. n. 26042/2019; Cass. n. 5258/2023; Cass. n. 2406/2024; n. 30305/2022 -: ne consegue che eventuali diverse ripartizioni di spese asseritamente operate in passato in modo difforme dal disposto dell'art. 1123 co 3 c.c., come affermato dalla ricorrente, non possono avere alcun rilievo negoziale e, in particolare, non possono assurgere a prassi stabilizzata tale da determinare l'esistenza di un conforme accordo raggiunto per facta concludentia.

11.7. I profili di nullità della delibera del 28.2.2017, quanto ai lavori oggetto del suo punto 3, sono stati individuati dalla ricorrente: nel difetto di attribuzione assembleare perché, nell'ottica del condominio parziale, sulla disposizione dei lavori per un bene destinato all'uso solo di alcuni condomini possono provvedere solo i condomini interessati; nel criterio ripartitorio ibrido delle spese.

La Corte d'appello di Milano ha ritenuto tardivo il primo rilievo sollevato, pur se volto ad evidenziare profili di nullità, perché introdotto per la prima volta in appello. Il rilievo della Corte di merito è corretto: è vero che le questioni di nullità - non di annullabilità, con la conseguenza che, se i vizi lamentati fossero da qualificare come di annullabilità, sarebbero palesemente tardivi perché non proposti con l'impugnazione della delibera - sono rilevabili d'ufficio anche per la prima volta in appello, ma ciò è possibile solo ove siano già stati introdotti tempestivamente in atti tutti gli elementi di fatto necessari per la verifica richiesta. Nel caso di specie la teorica nullità della delibera assembleare del 28.2.2017 è stata fondata su circostanze che non erano state introdotte prima.

Si aggiunge che la Corte di merito ha comunque qualificato il punto 3) della delibera impugnata come programmatico, non comportante alcun impegno per i condomini, tanto che, appunto, la delibera di disposizione effettiva dei lavori intervenne solo nell'anno successivo (con il consenso della ricorrente): non vi può essere stata pertanto alcuna attività gestoria relativa al tetto assunta da soggetti diversi dai diretti interessati.

La natura programmatica della delibera rileva anche per il secondo profilo evidenziato: la ricorrente lamenta che si baserebbe su una distinzione arbitraria la previsione al punto 3 della delibera che «la piccola manutenzione ordinaria inerente alla pulizia di gronde e scossaline, oltre alla sostituzione di uno o più coppi (non gravosa) viene ripartita sull'intera compagine del ****, mentre le opere gravose e straordinarie sono di esclusiva pertinenza dei proprietari cui appartengono i vari corpi di fabbrica, come previsto dall'art. 1123 cc terzo comma», ma la natura della disposizione in esame contenuta nella delibera e il richiamo per la disciplina delle spese ad una disposizione normativa di per sé pertinente escludono la seria teorizzabilità di profili di illiceità.

11.8. La ricorrente lamenta anche una non corretta interpretazione della delibera del 28.2.2017, quanto al punto 3) richiamato, e una non corretta interpretazione delle norme regolamentari, in particolare dell'art. 2, quanto alla pretesa non ricomprensione del manto di copertura tra i beni comuni, e dell'art. 31, quanto alla ritenuta idoneità del richiamo, in esso contenuto, ai criteri normativi particolari di ripartizione delle spese per giustificare il riferimento all'art. 1123 co 3 c.c. - che non sarebbe un criterio particolare ma generale di ripartizione delle spese -.

Questo profilo di doglianza non è ammissibile, perché volto a sostituire la diversa interpretazione della delibera impugnata e delle disposizioni regolamentari di riferimento, che la ricorrente assume come unica corretta, a quella operata motivatamente e plausibilmente dalla Corte di merito.

12. In conclusione, debbono essere respinti entrambi i ricorsi.

13. Le spese del giudizio di legittimità si imputano in applicazione del principio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 - della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell'impugnazione per ognuno dei ricorsi riuniti, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione

disposta la riunione del ricorso per cassazione iscritto con R.G. n. 3495/2022 al ricorso per cassazione iscritto con R.G. n. 19192/2021, respinge entrambi i ricorsi;

condanna ****, quale erede di ****, al pagamento, in favore del ****, in persona dell'amministratore pro tempore, delle spese dei giudizi di legittimità, che liquida complessivamente per i due giudizi riuniti in € 6.000,00 (€ 3.000,00 per ognuno dei giudizi riuniti) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ogni ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 20 maggio 2026.