Danni da infiltrazioni dal lastrico solare e dalla terrazza a livello di uso esclusivo

La responsabilita' solidale ex art. 2055 c.c. tra condominio e titolare dell'uso esclusivo
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 23963_2026 DEL 23 LUGLIO 2026

- Redazione CondominioDoc-

Articoli del codice civile richiamati nella motivazione

art. 832 c.c. - art. 1117 c.c. - art. 1126 c.c. - art. 1226 c.c. - art. 1227 c.c. - art. 1298 c.c. - art. 2051 c.c. - art. 2055 c.c.

Principi di diritto affermati nella motivazione

La pronuncia, di rigetto, non enuncia un autonomo principio di diritto ai sensi dell'art. 384 c.p.c., ma ribadisce e applica i principi di seguito riportati testualmente:
«la solidarieta' passiva nel rapporto obbligatorio e' prevista dal legislatore nell'interesse del creditore e serve a rafforzare il diritto di quest'ultimo, consentendogli di ottenere l'adempimento dell'intera obbligazione da uno qualsiasi dei condebitori, mentre non ha alcuna influenza nei rapporti interni tra condebitori solidali, fra i quali l'obbligazione si divide secondo quanto risulta dal titolo o, in mancanza, in parti uguali» - «Anche in caso di danno da infiltrazioni all'immobile sottostante, provocato da piu' soggetti - quali il titolare del diritto di uso esclusivo di una terrazza e il condominio -, nel concorso di diversi titoli di responsabilita' extracontrattuale, opera a pieno il regime di solidarieta' imposto dall'art. 2055 c.c.» (Cass. n. 11585/2026).

Parte in fatto

Il titolare di un'attivita' di autorimessa esercitata in un locale al piano interrato, posto in corrispondenza di due edifici adiacenti costituenti altrettanti condomini, conveniva in giudizio i due condomini chiedendone la condanna al risarcimento dei danni - sia il danno biologico subito personalmente, sia i danni all'attivita' imprenditoriale e ai macchinari - cagionati da infiltrazioni provenienti da piu' punti della copertura del locale.
I due condomini, costituendosi, deducevano che le terrazze sovrastanti il locale erano di proprieta' esclusiva e ottenevano l'autorizzazione a chiamare in causa i rispettivi proprietari, che si costituivano chiedendo il rigetto delle domande. Nel corso del giudizio di primo grado l'attore, divenuto nel frattempo proprietario del locale gia' condotto in locazione, si costituiva anche in tale qualita', estendendo la domanda risarcitoria.
All'esito dell'istruttoria, comprensiva di due consulenze tecniche d'ufficio (sugli immobili e sulle condizioni di salute dell'attore), il Tribunale accoglieva la domanda e condannava, in solido, sia i condomini sia i chiamati in causa, quali custodi dei beni da cui provenivano le infiltrazioni, ravvisando l'impossibilita' di determinare le percentuali di colpa e liquidando i danni in complessivi euro 63.054,00, oltre accessori.
La Corte d'Appello respingeva sia l'appello principale sia gli appelli incidentali, confermando che dalla consulenza tecnica erano emerse plurime concause delle infiltrazioni - tra cui il vizio costruttivo per mancanza del giunto di dilatazione e l'inadeguata o danneggiata impermeabilizzazione dei terrazzi a livello di proprieta' esclusiva - e ritenendo corretta la condanna solidale ai sensi dell'art. 2055 c.c., in ragione dell'unicita' del fatto dannoso derivante da piu' azioni od omissioni concorrenti.
Avverso tale sentenza i proprietari di uno dei terrazzi a livello proponevano ricorso per cassazione affidato a cinque motivi; resisteva con controricorso il solo danneggiato, mentre i condomini e le altre parti restavano intimati.

Parte in diritto

La Corte respinge il ricorso, muovendo dai profili processuali per giungere al cuore sostanziale della controversia: la natura solidale dell'obbligazione risarcitoria in presenza di danni da infiltrazioni riconducibili a una pluralita' di soggetti.
Con il primo motivo le ricorrenti lamentavano il difetto di integrazione del contraddittorio, sul presupposto che i proprietari di altre unita' immobiliari concorrenti nella causazione del fenomeno infiltrativo fossero litisconsorti necessari ex art. 102 c.p.c. La Corte disattende l'assunto: il riconoscimento del carattere solidale dell'obbligazione implica che il creditore possa agire per l'intero nei confronti di ogni debitore, con conseguente scindibilita' del rapporto processuale, che puo' utilmente svolgersi anche nei confronti di uno solo dei coobbligati. I potenziali coobbligati solidali non sono, dunque, litisconsorti necessari.
Con il secondo motivo, il piu' rilevante sul piano condominiale, le ricorrenti censuravano la condanna solidale, invocando l'art. 1126 c.c. in tema di terrazze-lastrico e l'art. 2055 c.c., oltre agli artt. 1227 e 2051 c.c. La Corte ribadisce che la solidarieta' passiva e' posta nell'interesse del creditore-danneggiato e non incide sui rapporti interni tra condebitori; che, in caso di danno da infiltrazioni all'immobile sottostante provocato da piu' soggetti - il titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza e il condominio - nel concorso di diversi titoli di responsabilita' extracontrattuale opera a pieno il regime di solidarieta' ex art. 2055 c.c.; e che l'eventuale rinuncia del creditore al beneficio della solidarieta' deve risultare in termini inequivoci, qui insussistenti.
Di particolare interesse operativo e' la netta distinzione, tracciata dalla Corte, tra il piano risarcitorio verso il danneggiato e il piano della ripartizione interna. Il criterio dell'art. 1126 c.c. e i criteri di riparto delle spese condominiali attengono ai rapporti interni tra corresponsabili e sono ininfluenti sulla posizione del danneggiato e sul suo diritto ad essere risarcito: nei rapporti interni l'obbligazione si divide secondo la gravita' della rispettiva colpa e l'entita' delle conseguenze (art. 2055, secondo comma, c.c.) ovvero, ove tale valutazione non sia possibile, in parti uguali (art. 1298, secondo comma, c.c.). Ne consegue che solo i danneggianti hanno interesse a far regolare i rapporti interni, mediante domanda di regresso o di accertamento delle rispettive responsabilita', domande che nel caso di specie non erano state tempestivamente proposte.
La Corte precisa altresi' che l'aggiunta, in appello, della locuzione «in solido tra loro» costituiva mera precisazione della domanda originaria, non incidente sul suo significato giuridico e quindi inidonea a integrare violazione dell'art. 345 c.p.c.; e che le norme sostanziali richiamate dalle ricorrenti (artt. 832, 1117, 1126, 1227, 2051 c.c.) non erano pertinenti a una fattispecie di natura risarcitoria per danni provenienti da beni esterni al locale danneggiato, dovendosi tenere distinta la ripartizione delle spese di gestione e manutenzione della cosa comune dal diritto del danneggiato al risarcimento.
Il terzo e il quarto motivo sono dichiarati, rispettivamente, inammissibile per non congruenza con il decisum e inammissibile anche in forza della c.d. doppia conforme ex art. 348-ter, commi 4 e 5, c.p.c. (ratione temporis applicabile), oltre che per l'improprio richiamo all'art. 360, n. 5, c.p.c. Il quinto motivo, relativo alla liquidazione equitativa del danno, e' respinto: la Corte ribadisce che la ricostruzione e valutazione degli elementi probatori e' prerogativa del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimita' ove sorretta da motivazione effettiva e logicamente articolata.
L'ordinanza si colloca, dunque, nel solco di un orientamento saldo: la responsabilita' per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo ha natura aquiliana e, in presenza di un concorso di titoli di responsabilita' (custodia del titolare dell'uso esclusivo ex art. 2051 c.c. e obblighi conservativi del condominio ex artt. 1130 e 1135 c.c.), verso il danneggiato opera la solidarieta' ex art. 2055 c.c., restando la ripartizione ex art. 1126 c.c. confinata ai rapporti interni tra corresponsabili.

Evoluzione Giurisprudenziale

La piu' recente giurisprudenza di legittimita' in termini conferma un indirizzo ormai consolidato e costante, di cui l'ordinanza in commento costituisce l'ultima e coerente applicazione.
L'arresto capostipite e' rappresentato dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 9449 del 10 maggio 2016, che ha risolto il precedente contrasto - tra chi qualificava la responsabilita' in chiave contrattuale/condominiale e chi la riconduceva all'illecito aquiliano - affermando che, quando l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi conservativi gravanti sull'amministratore (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e sull'assemblea (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.), regolandosi il concorso di responsabilita', nei rapporti interni, secondo il criterio dell'art. 1126 c.c.
A partire da tale pronuncia, l'orientamento e' rimasto immutato. Nel 2017 (Cass. n. 3239/2017 e n. 3221/2018 per il biennio successivo) la Corte ha dato immediata continuita' al principio; nel triennio 2021 le numerose ordinanze in materia (tra cui n. 16741/2021, n. 19556/2021, n. 20914/2021, n. 35316/2021, n. 36485/2021 e n. 39376/2021) hanno ribadito, con formulazioni sostanzialmente identiche, la duplice responsabilita' e l'operativita' dell'art. 2055 c.c. verso il danneggiato. Nel 2024 (Cass. n. 8293/2024, n. 16003/2024, n. 25802/2024, n. 31053/2024) e nel 2025 (Cass. n. 20546/2025, n. 28528/2025) la linea si e' ulteriormente assestata, con esplicita affermazione del vincolo di solidarieta' e della facolta' del danneggiato di agire per l'intero anche nei confronti del solo condominio.
Le pronunce del 2026 (Cass. n. 8429/2026, n. 10321/2026, n. 10534/2026) hanno riaffermato il medesimo paradigma, richiamando testualmente le Sezioni Unite del 2016 e chiarendo che, se il riparto interno segue di regola l'art. 1126 c.c., verso il terzo danneggiato che agisca contro entrambi i responsabili trova applicazione la regola di solidarieta' dell'art. 2055 c.c., non opponibile la diversa regola del riparto interno. L'ordinanza n. 23963/2026 si inserisce con piena coerenza in questa sequenza, valorizzando in modo particolarmente nitido la distinzione tra piano risarcitorio esterno e riparto interno.
Un profilo di affinamento - non di rottura - riguarda il criterio di riparto interno nella specifica ipotesi in cui il bene di uso esclusivo funga da copertura di una sola unita' immobiliare (o di singole unita' di altri condomini): in tali casi una parte delle pronunce piu' recenti (Cass. n. 10534/2026; Cass. n. 20528/2025 e n. 20536/2025) ricorre all'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. in luogo dell'art. 1126 c.c., ferma restando l'impostazione di fondo in punto di natura aquiliana e di solidarieta' verso il danneggiato. Puo' quindi concludersi che la giurisprudenza di legittimita' in materia e' costante e stabile.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

La giurisprudenza di merito piu' recente si mostra pienamente allineata all'indirizzo di legittimita', del quale costituisce fedele applicazione, senza registrare oscillazioni di rilievo.
I giudici di merito muovono dalla natura «inscindibile» della doppia funzione del lastrico solare o della terrazza a livello di uso esclusivo. In termini, una recentissima pronuncia di appello osserva che «E' pacifico che il lastrico solare in proprieta' esclusiva abbia una doppia funzione inscindibile: per il proprietario (o l'usuario esclusivo), funge da espansione della proprieta' privata, consentendo l'affaccio, il passaggio, con conseguente obbligo di custodia del bene, ex art. 2051 c.c.; per il Condominio, funge da copertura dell'edificio, proteggendolo dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni, con conseguente obbligo di quest'ultimo di conservazione delle parti comuni, ex art. 1130 c.c.».
Sul piano applicativo, le corti territoriali affermano la responsabilita' concorrente del titolare dell'uso esclusivo (quale custode ex art. 2051 c.c.) e del condominio (per l'omesso controllo sulla funzione di copertura), riconoscono al danneggiato la posizione di terzo e ripartiscono l'onere risarcitorio, nei rapporti interni, secondo il criterio dell'art. 1126 c.c., salvo far ricorso all'art. 1125 c.c. nelle ipotesi di copertura di singole unita'. Nei casi in cui alle infiltrazioni concorra anche l'appaltatore o un terzo, i giudici di merito confermano l'operativita' della solidarieta' ex art. 2055 c.c.
L'esame delle decisioni di merito in ordine cronologico decrescente non evidenzia mutamenti di indirizzo: la linea e' costante e conforme ai principi delle Sezioni Unite n. 9449/2016 e alla successiva giurisprudenza di legittimita'.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti conformi (i venti piu' recenti in termini).

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10534_2026 DEL 21 APRILE 2026
Come chiarito dalle Sezioni unite di questa Corte, con la sentenza del 10/5/2016, n. 9449, il criterio dettato dalla disposizione in esame, che costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all'uso e alla custodia del bene, opera anche in caso di danni da infiltrazione all'appartamento sottostante proveniente dal lastrico solare non comune a tutti i condomini, costituendo questo, per una parte, bene di uso o proprieta' esclusiva e, per altra parte, bene destinato a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio, di cui costituisce copertura, o della parte di questo a essa sottostante, con la conseguenza che responsabili dei danni sono, al contempo, sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonche' sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, sempreche' manchi la prova della riconducibilita' del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo. - In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprieta' o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unita' immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall'art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all'art. 1126 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10321_2026 DEL 20 APRILE 2026
in materia di responsabilita' per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprieta' o di uso esclusivo, il paradigma e' quello dell'art. 2051 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto proprietario o avente l'uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. E', inoltre, configurabile una concorrente responsabilita' del condominio, che, in forza degli artt. 1130 c.c., comma 1, n.4 e art. 1135 c.c., comma 1, n.4, e' tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo. La concorrente responsabilita' del condominio e' configurabile nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria. Il concorso di tali responsabilita' va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita' soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8429_2026 DEL 03 APRILE 2026
qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonche' sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e che il concorso di tali responsabilita' va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita' soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. - l'affermazione di un concorso di responsabilita' aquiliane, ancorche' aventi una differente genesi, impone di ritenere che laddove il danneggiato, come nella specie, agisca nei confronti di entrambi i soggetti (condominio e proprietario esclusivo), trovi applicazione la regola di solidarieta' di cui all'art. 2055 c.c., non potendo essere opposta al terzo la differente regola che attiene invece al riparto interno tra corresponsabili.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 28528_2025 DEL 28 OTTOBRE 2025
La Corte ha stabilito una responsabilita' concorrente: da un lato, quella del proprietario o usuario esclusivo, quale custode della superficie del lastrico; dall'altro, quella del condominio, per l'omesso controllo sulla funzione strutturale di copertura. Per la ripartizione dell'onere risarcitorio tra i responsabili, le Sezioni Unite hanno ritenuto di applicare, quale parametro di liquidazione, proprio il criterio previsto dall'art. 1126 c.c., ponendo quindi un terzo del danno a carico del proprietario/usuario esclusivo e due terzi a carico del condominio - Nei confronti del terzo danneggiato, i due soggetti (proprietario esclusivo e condominio) rispondono in solido ai sensi dell'art. 2055 c.c., potendo il danneggiato agire per l'intero risarcimento nei confronti di uno solo dei responsabili, salvo il diritto di regresso interno.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 20546_2025 DEL 21 LUGLIO 2025
la responsabilita' per danni da infiltrazione prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprieta' o di uso esclusivo rientra nell'ambito di operativita' dell'art. 2051 c.c., per cui si configura una responsabilita' concorrente del condominio, e trova altresi' applicazione l'art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire per l'intero soltanto nei confronti del condominio, salva, nei rapporti interni tra coobbligati, l'applicazione della regola di riparto di cui all'art. 1126 c.c. - il condomino che subisca, nella propria unita' immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonche' alla rifusione dei danni cagionati.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10371_2025 DEL 19 APRILE 2025
giustifica l'applicazione analogica dell'art. 1126 cod. civ. per il riparto delle relative spese (1/3 a carico del **** e 2/3 a carico di tutti i condomini in quanto comproprietari del portico), svolgendo una funzione di copertura analoga a quella di un lastrico solare - il che comporta l'applicabilita' per il riparto delle relative spese dell'art. 1126 cod. civ. (1/3 a carico del **** e 2/3 a carico dei proprietari delle unita' immobiliari sottostanti).

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 31053_2024 DEL 04 DICEMBRE 2024
In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ., nonche' sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, cod. civ., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilita' va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita' soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ. - ha ritenuto sussistere la responsabilita' solidale ... con il Condominio ex art. 2051 cod. civ. ...; sotto il profilo del quantum debeatur ha correttamente ripartito il danno conseguente ai sensi dell'art. 1126 cod. civ.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 25802_2024 DEL 26 SETTEMBRE 2024
la responsabilita' per i danni derivanti dal lastrico solare, o della terrazza a livello, il cui uso non sia comune a tutti i condomini va qualificata non nell'ambito dei rapporti di natura obbligatoria che si instaurano nel condominio in forza della coesistenza delle proprieta' individuali con quelle comuni (nella specie di obbligazioni propter rem), ma nell'ambito della responsabilita' aquilana, ex art. 2051 cod. civ., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ., nonche' sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, cod. civ. - Da detto orientamento, qui integralmente condiviso, deriva, quale ulteriore corollario, che il rapporto di responsabilita' che si instaura tra i diversi obbligati va ricostruito in termini di solidarieta', ai sensi dell'art. 2055 cod. civ., il quale esclude, come pacifico, il litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicche' il danneggiato ben puo' agire nei confronti del singolo condomino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri condomini.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16003_2024 DEL 07 GIUGNO 2024
in tema di condominio negli edifici, quando l'uso del lastrico solare non e' comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario esclusivo del lastrico solare (in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c.), sia il condominio (in quanto la funzione di copertura del lastrico impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. e all'assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.) in base al criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8293_2024 DEL 27 MARZO 2024
nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., vengono in gioco le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni, e non le norme che disciplinano la responsabilita' aquiliana ai fini della liquidazione del danno, ove deve tenersi conto del grado del contributo delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato alla causazione dell'evento. - Esulano dal tema dell'opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali ripartiti dall'assemblea ai sensi dell'art. 1126 c.c. ... sia il profilo del riconoscimento o dell'accertamento della responsabilita' individuale per fatto illecito, sia il profilo della inerzia colpevole del condominio che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti del terrazzo da cui il danno e' derivato.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 35027_2023 DEL 14 DICEMBRE 2023
in materia di responsabilita' per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprieta' o di uso esclusivo, il paradigma e' quello dell'art. 2051 c.c. avuto riguardo alla posizione del soggetto proprietario o avente l'uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. E', inoltre, configurabile una concorrente responsabilita' del Condominio, che, in forza degli artt. 1130 c.c., comma 1, n.4 e 1135 c.c., comma 1, n.4, e' tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio. - Il concorso di tali responsabilita' va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita' soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del Condominio.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 28253_2023 DEL 09 OTTOBRE 2023
in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonche' sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilita', secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilita' del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 27846_2023 DEL 03 OTTOBRE 2023
in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 comma 1, n.4, c.c., nonche' sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1. n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilita' va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita' soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. - la circostanza che la terrazza a livello sia di proprieta' esclusiva del condomino o sia soltanto soggetta al suo uso esclusivo non incide sul concorso di responsabilita' del condominio, da risolvere secondo i criteri posti dall'art. 1126 cod. civ.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 39376_2021 DEL 10 DICEMBRE 2021
in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonche' sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c. ... tali responsabilita' ... aventi natura solidale, presuppongono, evidentemente, a prescindere dal titolo giuridico delle stesse, ed al pari di quella che grava sul terzo estraneo che abbia concorso al relativo danno (art. 2055, comma 1, c.c.), una domanda in tal senso da parte del danneggiato (art. 99 c.p.c.) ovvero di chi, tenuto a tale risarcimento, abbia agito in regresso, per la parte corrispondente, nei suoi confronti (art. 2055, comma 2, c.c.).

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 36485_2021 DEL 24 NOVEMBRE 2021
Questa Corte ha affermato la responsabilita' concorrente sia del proprietario o dell'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia del condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita' soggettiva del danno.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 35316_2021 DEL 18 NOVEMBRE 2021
la responsabilita' concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza - indipendentemente dalla sua proprieta' o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di piu' unita' immobiliari appartenenti in proprieta' esclusiva a diversi proprietari. L'obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, e' quindi correlato all'accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell'intero edificio, o della parte di esso cui il bene serve, in quanto superficie terminale del fabbricato.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20914_2021 DEL 21 LUGLIO 2021
In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante provocati ... da un lastrico solare di proprieta' condominiale, rispondono sia l'eventuale usuario esclusivo del bene, in ragione dell'art. 1126 c.c., sia comunque il condominio che sia inadempiente agli obblighi di manutenzione su di esso gravanti - la sussistenza di danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante implica la natura extracontrattuale della responsabilita' da porre in capo al condominio, per il carattere comune del bene, nonche' l'applicazione di tutte le disposizioni che disciplinano l'illecito aquiliano, ivi compreso l'art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire o nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore ..., o nei confronti dei singoli condomini solidalmente responsabili.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 19556_2021 DEL 08 LUGLIO 2021
in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche' sull'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 ..., regolandosi il concorso di tali responsabilita', secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilita' del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare - dei danni ... imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest'ultimo, agli effetti dell'art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - il condominio.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16741_2021 DEL 14 GIUGNO 2021
nell'ambito dell'azione risarcitoria risultano chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del Condominio: il primo e' tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso ...; il secondo e' tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio - trova applicazione altresi' la disposizione di cui all'art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino ... il concorso delle due responsabilita', salva la rigorosa prova contraria della riferibilita' del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 6088_2020 DEL 04 MARZO 2020
gli arresti di legittimita' ... sono stati, proprio sul punto, superati dall'intervento delle Sezioni Unite di questa Corte - Cass. n. 9449/16, Cass. sez. 2 n. 3237/17 - che hanno confermato il concorso a sensi dell'art. 1126 c.c. e del proprietario del lastrico solare e del condominio alle spese di riparazione a prescindere dalle cause genetiche della necessita' dell'intervento - attualmente assume esclusivo rilievo il fatto se l'intervento sia stato reso necessario da negligenza di uno dei soggetti tenuti alla manutenzione del bene, che deve esser rigorosamente provato per derogare al criterio principe del concorso alle spese ex art. 1126 c.c.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 9449_2016 DEL 10 MAGGIO 2016 (Sezioni Unite - arresto capostipite)
Deve quindi affermarsi il seguente principio di diritto: «in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorche' di proprieta' esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilita', salva la rigorosa prova contraria della riferibilita' del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio» - il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprieta' condominiale soggiace alla regola della responsabilita' solidale ex art. 2055 c.c., comma 1, ... anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicche' devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili.

Precedenti difformi.
L'indirizzo in materia di natura della responsabilita' (aquiliana ex artt. 2051 e 2055 c.c.) e di solidarieta' verso il danneggiato e' costante e non registra pronunce di segno contrario. Un profilo di divergenza - limitato al solo criterio di riparto interno - si rinviene nelle pronunce che, nell'ipotesi in cui il bene di uso esclusivo funga da copertura di singole unita' immobiliari, applicano in via analogica l'art. 1125 c.c. in luogo dell'art. 1126 c.c.:

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20528_2025 DEL 21 LUGLIO 2025
in fattispecie simili a questa nel punto fondamentale, cioe' ove un bene (in questo caso: la terrazza) di proprieta' esclusiva di un condomino funga (anche solo in parte) da copertura di beni sottostanti (in questo caso: i garage) di proprieta' di uno o piu' condomini, la giurisprudenza di questa Corte ricorre all'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., non potendosi applicare l'art. 1126 c.c. relativo ai lastrici solari di uso esclusivo.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 20536_2025 DEL 21 LUGLIO 2025
dovendosi procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, il quale funge anche da copertura per i locali sotterranei di proprieta' esclusiva di piu' singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese e del concorso nelle responsabilita', non si puo' ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma va fatta un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessita' della inerente manutenzione.

Il provvedimento per esteso

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26903/2021 R.G. proposto da: ****, rappresentate e difese dall'avvocato **** -ricorrenti- contro ****, anche titolare dell’**** di ****, rappresentato e difeso dall'avvocata **** -controricorrente- nonché contro **** e per lui gli eredi, Condominio di via **** n. ****, in persona dell’amministratore pro tempore, Condominio di via **** n. 10, in persona dell’amministratore pro tempore -intimati-
avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 3010/2021 depositata il 23/04/2021.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/05/2026 dal Consigliere ****.

FATTI DI CAUSA

****, esercente un’attività di autorimessa all’interno del locale posto al piano interrato di due edifici adiacenti, costituenti i Condomini di via **** n. **** e di via **** n. **** in ****, aveva adito il Tribunale di Roma convenendo in giudizio i due Condomini e chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, sia subiti personalmente quale danno biologico, sia causati alla sua attività imprenditoriale e ai macchinari dalle infiltrazioni provenienti da più punti della copertura del locale. I due Condomini, costituitisi ritualmente, avevano rilevato che le terrazze sovrastanti il locale occupato dall’attore erano di proprietà esclusiva e avevano chiesto e ottenuto l’autorizzazione a chiamare in causa anche i proprietari. Erano stati conseguentemente coinvolti nel giudizio ****, che si erano costituiti chiedendo il rigetto delle domande proposte. Nel corso del giudizio di primo grado l’attore si era costituito anche in qualità di proprietario del locale che, nel frattempo, aveva acquistato, chiedendo il risarcimento dei danni anche in tale qualità. All’esito di attività istruttoria che aveva comportato anche la disposizione di due consulenze tecniche d’ufficio (sugli immobili e sulle condizioni di salute dell’attore), il Tribunale di Roma aveva accolto la domanda pronunciando la condanna al risarcimento dei danni riconosciuti e quantificati in complessivi € 63.054,00 -oltre accessori- a carico solidale sia dei Condomini, sia dei chiamati in causa; il primo Giudice aveva ritenuto sussistere la responsabilità concorrente di tutte le parti convenute in giudizio e, > dovevano rispondere, appunto, in solido dei danni. **** avevano proposto impugnazione avanti alla Corte d’Appello di Roma e, costituendosi, avevano proposto appello incidentale sia ****, sia ****, sia il Condominio di via **** n. ****. I motivi comuni dell’appello principale e degli appelli incidentali di **** e del Condominio vertevano: sul riconoscimento di responsabilità a loro carico, nonostante dalla consulenza tecnica d’ufficio fosse emerso come il fenomeno infiltrativo fosse conseguenza della “mancanza del giunto di dilatazione che doveva essere posto in opera dal costruttore contestualmente alla realizzazione di un unico solaio a copertura del locale sottostante”; sul riconoscimento della responsabilità solidale in capo ai convenuti; sul riconoscimento di danni insussistenti, o non provati o comunque liquidati in misura maggiore rispetto al richiesto. **** aveva lamentato l’omessa valutazione dei danni connessi all’attività commerciale, ai materiali e all’attività di rimessaggio e il mancato riconoscimento dei danni subiti quale proprietario dell’immobile per la sua diminuzione di valore a causa dello stillicidio. La Corte d’Appello di Roma aveva respinto sia l’appello principale che gli appelli incidentali sulle seguenti considerazioni: -dalla consulenza tecnica d’ufficio si era potuto accertare -oltre al vizio costruttivo costituito dalla mancanza del giunto di dilatazione- > tale da rendere necessario per la loro eliminazione il rifacimento del manto di impermeabilizzazione, del sottofondo e della pavimentazione dei terrazzi a livello delle proprietà indicate; gli esiti della consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado erano stati infatti confermati in sede di sua integrazione in appello e si trattava di mezzo istruttorio di natura percipiente idoneo a costituire prova; -era corretta anche la condanna al risarcimento dei danni in via solidale, poiché l'art. 2055 c.c. considerava il “fatto dannoso” e riguardava la posizione del danneggiato, a cui favore la solidarietà era riconosciuta; l’unicità del fatto dannoso legittimava la responsabilità solidale tra gli autori dell’illecito quando esso fosse derivato, come nel caso di specie, da più azioni od omissioni concorrenti in maniera efficiente alla sua produzione; -era immune da vizi l’iter logico seguito dal Tribunale nella quantificazione dei danni (€ 10.000,00 riconosciuti in via equitativa per la diminuzione dell’attività lavorativa, € 3.800,00 per il danno ai macchinari documentalmente provato, € 14.250,00 per il danno biologico determinato sulla base della consulenza medico-legale, € 35.000,00 per il ripristino dello status quo ante dell’autorimessa); ogni ulteriore richiesta risarcitoria avanzata da **** appariva sfornita di supporto probatorio. **** hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi. Solo **** ha depositato controricorso.
La notificazione del ricorso per cassazione è stata effettuata via PEC ai procuratori domiciliatari del Condominio di via **** n. ****, del Condominio di via **** n. ****, e di ****; le ricorrenti hanno dato altresì atto del decesso di ****, provvedendo a notificare anche agli eredi (notificazione da considerare effettuata ai sensi dell’art.332 c.p.c., non essendo coltivate, in questa sede, domande delle ricorrenti e/o del controricorrente coinvolgenti la posizione ****/****). Sia i Condomini che **** e gli eredi di **** sono rimasti intimati.
Entrambe le parti costituite hanno depositato memorie ex art.380 bis.1 c.p.c. prima della data dell’adunanza fissata per la discussione del ricorso in camera di consiglio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso **** lamentano la >. La Corte d’Appello avrebbe omesso ogni decisione in ordine all’eccezione -erroneamente respinta dal Tribunale di Roma- di mancata integrazione del contraddittorio formulata dalle ricorrenti, per non essere stati coinvolti nel giudizio ****, da considerare litisconsorti necessari perché proprietari della metà del terrazzo al civico n.**** (costituente anche lastrico solare ad uso esclusivo e di proprietà, per l’altra metà, delle ricorrenti) di via ****, e del proprietario del locale sovrastante i distacchi tra i due edifici in condominio, pure litisconsorte necessario. Non sarebbe al riguardo condivisibile l’assunto del Tribunale secondo il quale i soggetti indicati non sarebbero litisconsorti necessari, perché anche loro sarebbero corresponsabili delle infiltrazioni subite dal garage di ****. Il motivo è infondato. È improprio il richiamo delle ricorrenti al disposto dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. per inquadrare il motivo in esame, che è di rilievo processuale e riguarda la effettiva partecipazione al giudizio, fin dal primo grado, di tutti i soggetti contraddittori necessari rispetto all’oggetto controverso; la critica proposta deve pertanto essere vagliata nell’ambito del disposto dell’art.360 co 1 n.4 c.p.c., pure richiamato per lamentare l’omessa pronuncia sul primo motivo di appello incidentale proposto da **** -e riportato, ai fini dell’art.366 n.6 c.p.c., nella parte del ricorso dedicata allo svolgimento delle fasi di merito del processo-, volto appunto a far valere la violazione del disposto dell’art.102 c.p.c. Pure se la Corte d’Appello non ha esplicitamente esaminato il rilievo di mancata integrazione del contraddittorio, proposto come motivo di appello incidentale dalle attuali ricorrenti, ne ha sostanzialmente escluso il fondamento considerando corretta la condanna in solido al risarcimento dei danni ai sensi dell’art.2055 c.c., secondo una valutazione coerente con l’esclusione della sussistenza di una situazione di litisconsorzio necessario: il riconoscimento del carattere solidale dell’obbligazione implica infatti che il creditore abbia titolo per valersi per l'intero nei confronti di ogni debitore, con conseguente possibilità di scissione del rapporto processuale che potrebbe utilmente svolgersi anche nei riguardi di uno solo dei coobbligati -cfr., Cass. n.10042/2006; Cass. n.23650/2012. L’orientamento interpretativo di legittimità nel senso indicato è consolidato-. Ne consegue che il mancato coinvolgimento nel processo di soggetti ai cui comportamenti parrebbe pure riferibile, all’esito della consulenza tecnica disposta nel corso del giudizio, il fatto dannoso oggetto di controversia non determina un’incidenza negativa sulla corretta formazione del contraddittorio, non potendosi considerare detti soggetti - potenziali coobbligati solidali- litisconsorti necessari ex art.102 c.p.c. -cfr. tra le altre Cass. n.542/2020; Cass. n.11199/2021; Cass. n.19484/2025-. Appare opportuno evidenziare che il motivo in esame sarebbe da respingere anche ove si considerasse omessa la pronuncia della Corte d’Appello sul primo motivo d’appello incidentale proposto dalle attuali ricorrenti, riguardante appunto la carenza di contraddittorio ribadita in questa sede. Secondo l’orientamento interpretativo consolidato di questa Corte, > -cfr. Cass. n.16102/2016; nello stesso senso, ancora di recente, Cass. n.10290/2025; per tutte, Cass. sez. un. n.2731/2017 -: nel caso di specie il rilievo decisivo della questione è infatti affermato dalla ricorrente sul presupposto, non condivisibile alla luce di quanto sopra rilevato, della qualità di litisconsorti necessari dei proprietari di altre unità immobiliari che sarebbero coinvolte nella causazione del fenomeno infiltrativo subito dal locale interrato, utilizzato e di proprietà di ****.
2. Con il secondo motivo di ricorso **** lamentano >. Secondo le ricorrenti la Corte d’Appello di Roma non si sarebbe avveduta che, come segnalato sia dagli appellanti principali, sia dalle appellanti incidentali, il Tribunale di Roma aveva disposto la condanna solidale dei convenuti, valorizzando l’impossibilità di determinare la percentuale di colpa degli stessi, in violazione del disposto dell’art.112 c.p.c.: **** aveva chiesto infatti la condanna dei convenuti a risarcire i danni > e non in via solidale. Sarebbe stato pertanto possibile e necessario procedere alle percentuali di colpa e responsabilità attraverso un più preciso accertamento tecnico, in considerazione anche dei regolamenti condominiali allegati alla consulenza esperita e valorizzando il diverso apporto causale dato alle infiltrazioni dalla mancanza di intercapedini e del giunto nel punto di unione tra i due solai; per quanto attiene alle terrazze a livello, esse sarebbero di copertura del locale di ****, con conseguente applicazione dell’art.1126 c.c. per il quale non sarebbe configurabile la responsabilità solidale riconosciuta in astratto dalla Corte sulla base del disposto dell’art.2055 c.c. -anche perché non vi sarebbe unità del fatto dannoso-. La responsabilità del danneggiato avrebbe dovuto essere vagliata e riconosciuta anche ai sensi dell’art.1227 c.c. e 2051 c.c., avendo il controricorrente e prima i precedenti proprietari del locale oggetto di controversia concorso, > a causare i danni lamentati, senza partecipare, come sarebbe stato necessario ex art.1126 c.c., alle spese di ripristino del lastrico solare. Il motivo è infondato. La Corte d’Appello di Roma ha condiviso la pronuncia di primo grado riguardo alla correttezza della condanna solidale dei convenuti e chiamati in causa, con riferimento al disposto dell’art.2055 c.c. Richiamate le considerazioni svolte nella valutazione del precedente motivo di ricorso, occorre ribadire che >, non è stata accompagnata da alcuna argomentazione difensiva volta a richiedere esplicitamente la condanna di ogni danneggiante ad un risarcimento pro quota, con rinuncia ad avvalersi della solidarietà nel lato passivo del rapporto, e può trovare del resto una giustificazione adeguata nel fatto che prima dello svolgimento della consulenza tecnica d’ufficio non erano chiare le cause delle infiltrazioni - che sono risultate plurime-, non era pertanto identificabile o presumibile il fatto -poi risultati plurimi fatti- generativo del danno lamentato né era possibile individuare chiaramente le responsabilità o corresponsabilità conseguenti. La mancanza di una rinuncia esplicita o univocamente enucleabile dalle difese di **** al beneficio della solidarietà passiva, disciplinata normativamente -si ripete- nell’interesse del creditore, comporta che una rinuncia di tal genere non si può considerare intervenuta. La condanna dei danneggianti in solido non è stata pertanto pronunciata al di fuori dei limiti individuati dall’art.112 c.p.c., attesa l’operatività, in concreto, dell’art.2055 c.c. ricorrendo -secondo l’accertamento conforme operato in primo e in secondo grado- l’ipotesi di unico fatto dannoso ascrivibile alle condotte illecite di più soggetti. L’affermazione dell’impossibilità di identificare le percentuali di responsabilità da attribuire ai danneggianti (accertata in primo grado e fatta sostanzialmente propria dalla Corte d’Appello) appare, in concreto, irrilevante. La tutela del creditore derivante dalla solidarietà passiva nel rapporto obbligatorio non gli attribuisce alcuna influenza nei rapporti interni tra condebitori solidali -fra i quali l'obbligazione si divide >, ex art.2055 c.c., oppure, ove detta valutazione non sia possibile, in parti uguali, ex art.1298 co 2 c.c.-: ne consegue che sono solo i danneggianti ad avere interesse a chiedere che siano disciplinati i rapporti tra di loro quanto alle rispettive responsabilità, con la proposizione, in concreto, nei confronti dei codanneggianti di domanda di regresso o di accertamento della misura delle rispettive responsabilità ai fini del regresso -cfr., ancora, Cass.20849/2018; Cass. n.542/2020; Cass. n.11199/2021-. Né l’una né l’altra delle domande individuate risulta siano state tempestivamente proposte nel giudizio. Nel contesto delineato, la precisazione operata da **** sulla domanda originaria in sede di costituzione in appello, con l’aggiunta della locuzione >, costituisce una semplice precisazione non incidente sul significato giuridico della domanda proposta, inidonea quindi a costituire violazione del disposto dell’art.345 c.p.c. -comunque non proponibile ai sensi dell’art.360 n.5 c.p.c. ma più propriamente da inquadrare nel disposto dell’art.360 n.3 c.p.c.-. Le ricorrenti deducono altresì, sotto il profilo della violazione di legge, l’omessa valorizzazione, ad opera della Corte di merito, del fatto che il controricorrente e prima il suo dante causa, in qualità di proprietari del locale interrato, avrebbero potuto e dovuto intervenire per porre in essere una tutela adeguata della proprietà, evitando o limitando i danni con appositi interventi, e avrebbero dovuto intervenire, ai sensi dell’art.1126 c.c., anche per le spese relative alle terrazze, costituenti la copertura dei locali sottostanti. Le norme richiamate nella rubrica del motivo in esame non sono attinenti alla fattispecie oggetto di controversia, che è di risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni, esterne rispetto al locale prima condotto in locazione e poi acquistato in corso di causa da ****. Questi non avrebbe potuto operare utilmente, ex art.1227 c.c., se non con interventi sulle conseguenze e non sulle cause delle infiltrazioni. Le questioni che si pongono in questa sede, appunto di natura risarcitoria in relazione ai danni subiti dal bene prima condotto in locazione e poi di proprietà esclusiva del controricorrente, non riguardano le spese di gestione e manutenzione della cosa comune -rilevanti per il diverso profilo, estraneo al presente contenzioso, della ripartizione dei costi per gli interventi sulla stessa eventualmente necessari per l’eliminazione delle cause generative dei danni subiti dal controricorrente- e non possono essere risolte tenendo conto dei regolamenti condominiali e dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, ininfluenti sulla posizione del danneggiato e sul suo diritto ad essere risarcito. In sostanza, ciò che realmente le ricorrenti lamentano non è propriamente la corretta interpretazione delle norme ritenute rilevanti, come operata dalla Corte di merito, ma l’interpretazione della domanda da questa effettuata e le conseguenze derivatene sull’identificazione delle norme di riferimento e sulla valutazione dei presupposti della loro operatività in base alle emergenze istruttorie, nell’ambito dell’esercizio di prerogative meritali che, se supportate -come nel caso di specie- da motivazione effettiva e logicamente comprensibile, non sono censurabili in sede di legittimità -cfr. Cass. a SU n.8053/2014, ai principi di diritto espressi dalla quale si sono uniformate tutte le pronunce successive; Cass. n.3340/2019 e, di recente, Cass. n.7871/2025-.
3. Con il terzo motivo di ricorso **** lamentano la >. Le argomentazioni a sostegno del motivo si incentrano sulla identificazione dell’immobile prima condotto in locazione e poi di proprietà di ****, quindi sull’identificazione dell’origine delle infiltrazioni da beni in concreto non di proprietà condominiale, per essere le infiltrazioni localizzate lungo la fascia di giunzione dei due solai e lungo tutti i muri perimetrali posti contro terra, per mancanza delle intercapedini progettate. Secondo le ricorrenti, poiché i danti causa del controricorrente avevano acquistato dal costruttore, avrebbero trasmesso l’immobile a **** con le caratteristiche evidenziate, costituito da due locali con diverse destinazioni d’uso e due ingressi separati, per una superficie complessiva di mq 1.200, senza intercapedini (la cui mancanza, nonostante la previsione progettuale, avrebbe avvantaggiato il controricorrente) e senza giunto di dilatazione. Secondo le ricorrenti, se si fossero esaminati il contratto di compravendita e i regolamenti condominiali la situazione descritta sarebbe risultata chiaramente. Tutto ciò inciderebbe altresì sulla sussistenza del nesso di causalità, ossia la >. Il motivo è inammissibile, perché non è congruente con il deciso della sentenza impugnata. La Corte d’Appello ha accertato che le cause delle infiltrazioni lamentate da **** e riguardanti il locale ora di sua proprietà, nelle caratteristiche fisiche concretamente presentate -non ricostruite su planimetrie e documenti catastali- ed effettivamente riscontrate in sede di consulenza tecnica d’ufficio, avevano plurime concause, tra le quali vi erano le caratteristiche del manto di impermeabilizzazione, del sottofondo e della pavimentazione dei terrazzi a livello, compreso quello di proprietà delle ricorrenti. La valorizzazione di profili attinenti ai titoli di proprietà, alle caratteristiche e alla consistenza della attuale proprietà di ****, alla concreta identificazione dei beni comuni e della loro gestione e manutenzione, effettuata dalle ricorrenti, non è utile a rimettere in discussione le richiamate considerazioni -conformi a quelle di primo grado- sulla cui base la Corte di merito ha ritenuto sussistente il nesso causale anche tra le condizioni dei terrazzi (dalla loro impermeabilizzazione alle condizioni della pavimentazione) e le infiltrazioni subite dai locali di **** e la correlata responsabilità risarcitoria -anche- delle ricorrenti, considerazioni da sole sufficienti a giustificare la pronuncia. 4. Il quarto motivo di ricorso contiene la critica della sentenza d’appello per >. Rilevano le ricorrenti che **** era intervenuto in corso di causa dopo aver acquistato l’immobile, richiedendo anche il >. L’intervento dell’originario attore in qualità di proprietario del bene prima locato avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile, perché volto ad ottenere il risarcimento di un danno non subito, avendo egli acquistato al minor valore commerciale il bene, le cui caratteristiche ben conosceva. Poiché però il contratto di compravendita sarebbe stato da considerare nullo per violazione dell’art.40 l. n.47/1985, l’intervento litisconsortile autonomo esperito dal controricorrente avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile. Il motivo è inammissibile per plurimi motivi. L’esistenza di pronunce di primo e di secondo grado di contenuto conforme preclude di per sé la proponibilità di un motivo di ricorso per cassazione riconducibile all’ambito dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c., come disposto dall’art.348 ter co 4 e 5 c.p.c. applicabile ratione temporis. In ogni caso, le ricorrenti richiamano il disposto dell’art.360 n.5 c.p.c. ma non lamentano realmente l’esistenza di un fatto storico omesso, discusso e decisivo: l’esistenza di per sé del contratto di compravendita in virtù del quale **** è divenuto proprietario dell’immobile già condotto in locazione è stata considerata sia in primo che in secondo grado -tanto che, appunto, la posizione del controricorrente è stata considerata anche quale proprietario del locale- mentre ciò di cui le ricorrenti si lamentano è l’omessa valutazione del contratto quale negozio nullo e delle conseguenze che da ciò la Corte di merito avrebbe dovuto, secondo loro, trarne. La critica in esame si pone pertanto al di fuori dell’ambito di operatività dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c. ed è volta in sostanza a provocare inammissibilmente una rivalutazione delle considerazioni svolte dalla Corte di merito in materia di identificazione dei danni risarcibili. Comunque, il Tribunale di Roma aveva respinto la domanda di risarcimento del danno consistente nella >, ritenendolo superato dall’effettuazione degli interventi opportuni per l’eliminazione dei vizi e delle loro conseguenze; la domanda di risarcimento del danno per la perdita di valore dell’immobile era stata riproposta in via di appello incidentale, respinto dalla Corte di merito senza proposizione, ad opera del controricorrente, di ricorso incidentale in questa sede. Ne consegue che le ricorrenti si lamentano di una pretesa risarcitoria non riconosciuta.
5. Con l’ultimo motivo di ricorso per cassazione **** criticano la sentenza, che sarebbe stata pronunciata in >. Secondo le ricorrenti la Corte di merito avrebbe erroneamente proceduto alla liquidazione equitativa del danno, che avrebbe invece dovuto essere provato, sia quanto alla diminuzione del volume di affari, sia quanto ai danni ai macchinari -che comunque la controparte avrebbe potuto manutenere o spostare in altro punto dei locali senza infiltrazioni-, sia quanto al danno biologico. Il motivo è infondato. I Giudici di merito hanno concordemente ritenuto provata l’esistenza di un danno da diminuzione del volume di affari, non facilmente quantificabile e quindi ritenuto liquidabile in via equitativa (€ 10.000,00); di un danno subito per guasti dei macchinari, ritenuto documentalmente provato con la produzione delle fatture relative agli interventi riparatori effettuati e riconosciuto per € 3.800,00; di un danno biologico, riscontrato sulla base di una valutazione medico legale che ha accertato patologie del controricorrente correlate all’esposizioni nello svolgimento dell’attività alle condizioni in cui versava, per le conseguenze delle infiltrazioni, l’autorimessa e liquidato in € 14.254,00 (applicando i valori di cui alle tabelle predisposte dall'Osservatorio sulla giustizia civile del Tribunale di Milano: cfr. per la loro rilevanza ai fini liquidatori, tra le altre, Cass. n.26747/2025); di un danno per i costi di ripristino dei locali, quantificato in € 35.000,00, sulla base delle valutazioni del Tecnico d’Ufficio (quest’ultima voce di danno riconosciuta al controricorrente non è stata sottoposta a censura con il motivo in esame). Non emergono nell’argomentare della Corte d’Appello di Roma violazioni di legge in relazione alle norme richiamate sopra e, del resto, le ricorrenti non contestano l’errore di interpretazione del loro contenuto astratto, ma si dolgono delle valutazioni operate sulla base delle risultanze istruttorie in ordine alla sussistenza, in concreto, dei presupposti applicativi dell’art.1126 c.c. e alla negazione implicita di sussistenza delle condizioni di operatività del disposto dell’art.1227 c.c.: viene messa in discussione quindi l’attività di interpretazione e ricostruzione degli elementi probatori acquisiti e la loro valutazione ai fini della decisione, che sono prerogative dell’attività del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità -cfr. Cass. n.3340/2019 e, di recente, Cass. n.7871/2025-, se supportata, come nel caso di specie, da motivazione effettiva e logicamente articolata -cfr. Cass. SU n.8053/2014, che esprime in materia principi di diritto ormai consolidati, e Cass. SU n.33476/2019, che, in linea con essi, ribadisce come sia inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l'apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito-.
6. In conclusione, il ricorso proposto deve essere respinto.
7. Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna in solido **** al pagamento, in favore di **** delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 7.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.
Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 20 maggio 2026.

Testo degli articoli del codice civile richiamati (aggiornati alla data di redazione)

Art. 832 c.c. - Contenuto del diritto
Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.

Art. 1117 c.c. - Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Art. 1126 c.c. - Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e' comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Art. 1226 c.c. - Valutazione equitativa del danno
Se il danno non puo' essere provato nel suo preciso ammontare, e' liquidato dal giudice con valutazione equitativa.

Art. 1227 c.c. - Concorso del fatto colposo del creditore
Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento e' diminuito secondo la gravita' della colpa e l'entita' delle conseguenze che ne sono derivate. Il risarcimento non e' dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.

Art. 1298 c.c. - Rapporti interni tra debitori o creditori solidali
Nei rapporti interni l'obbligazione in solido si divide tra i diversi debitori o tra i diversi creditori, salvo che sia stata contratta nell'interesse esclusivo di alcuno di essi. Le parti di ciascuno si presumono uguali, se non risulta diversamente.

Art. 2051 c.c. - Danno cagionato da cosa in custodia
Ciascuno e' responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Art. 2055 c.c. - Responsabilita' solidale
Se il fatto dannoso e' imputabile a piu' persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravita' della rispettiva colpa e dall'entita' delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali.