Danni da infiltrazioni e responsabilità del condominio committente

la prova del danno differenziale e i limiti della culpa in eligendo
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 23377_2026 DEL 16 LUGLIO 2026

- Redazione CondominioDoc-

Articoli del codice civile richiamati nelle motivazioni

art. 1218 c.c. - art. 2043 c.c. - art. 2049 c.c. - art. 2055 c.c.

Principi di diritto espressi nella motivazione

– «L'assorbimento dei capi conseguenti all'accoglimento del motivo che caduca la premessa unitaria dell'azione risarcitoria opera quale rigetto implicito (cfr., tra le altre, Cass. 7662/2020), senza configurare omessa pronuncia.»
– «In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all'esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità.»
– «La responsabilità del condominio per culpa in eligendo presuppone l'accertamento della responsabilità dell'appaltatrice o dei direttori dei lavori, nella specie esclusa dalla ratio assorbente sull'assenza di prova del danno differenziale.»
– «Il giudice di appello che riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata è tenuto, anche d'ufficio, ai sensi dell'art. 336 c.p.c., a un nuovo regolamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio alla luce dell'esito complessivo della lite, senza che la mancanza di specifica impugnazione incidentale del capo accessorio sulle spese di primo grado possa precluderne la rideterminazione, atteso che la riforma della sentenza appellata determina la caducazione del capo della pronuncia ad essa relativo.»

La vicenda processuale (parte in fatto)

La controversia trae origine da un'azione risarcitoria promossa nel 2010, all'esito di un accertamento tecnico preventivo, da un condòmino nei confronti del proprio Condominio ****, dell'impresa **** — appaltatrice dei lavori di rifacimento dei rivestimenti delle facciate condominiali — e dei due ingegneri incaricati della direzione dei lavori. Il danneggiato lamentava infiltrazioni nella propria unità immobiliare e chiedeva, oltre al risarcimento del danno patrimoniale, anche il ristoro del danno non patrimoniale da vacanza rovinata.
L'impresa appaltatrice, costituendosi, eccepiva il difetto di rapporto contrattuale con l'attore, la decadenza dalla denuncia dei vizi e l'infondatezza della pretesa nel merito, chiamando in garanzia la propria compagnia assicuratrice.
Il Tribunale di Lecce, esclusa la responsabilità dei direttori dei lavori, dichiarava l'esclusiva responsabilità dell'appaltatrice, condannandola al pagamento di € 4.797,80 oltre accessori, con accoglimento della garanzia assicurativa; rigettava la domanda di danno non patrimoniale e compensava le spese.
La Corte di appello di Lecce, in accoglimento del primo motivo dell'appello incidentale dell'appaltatrice, riformava la decisione e rigettava integralmente la domanda del condòmino: e ciò per assenza di prova del danno differenziale, ossia dello scarto tra le infiltrazioni già preesistenti — documentate dal verbale dell'assemblea condominiale del 7 agosto 2005, da prova testimoniale e dalle conclusioni della consulenza tecnica — e quelle effettivamente imputabili ai lavori appaltati. Dichiarati assorbiti gli altri motivi, la Corte condannava il condòmino alle spese del doppio grado in favore di ciascun appellato.
Avverso tale pronuncia il condòmino proponeva ricorso per cassazione affidato a quattro motivi. Resistevano con controricorso i soli direttori dei lavori; il Condominio, l'appaltatrice e la compagnia assicuratrice restavano intimati.

La decisione della Corte (parte in diritto)

La Seconda Sezione civile ha rigettato il ricorso, offrendo alcune precisazioni di sicuro interesse operativo per l'amministratore chiamato a gestire il contenzioso da appalto condominiale.
Con il primo motivo il ricorrente denunciava, sotto le vesti dell'omessa pronuncia e della motivazione apparente (artt. 112 e 132 c.p.c., art. 111, co. 6, Cost.), il mancato esame di alcune voci di danno relative alle porzioni esterne dell'immobile. La Corte ha ritenuto il motivo inammissibile: la censura, formalmente processuale, investiva in realtà la valutazione probatoria sul danno differenziale. Il giudice d'appello aveva infatti espressamente statuito sull'assenza di prova dello scarto rispetto alle infiltrazioni preesistenti, così assorbendo le voci di danno che presuppongono la responsabilità dell'appaltatrice. Su questo punto la Corte ribadisce che l'assorbimento dei capi dipendenti dall'accoglimento del motivo che caduca la premessa unitaria dell'azione risarcitoria opera quale rigetto implicito e non integra omessa pronuncia.
Con il secondo e il terzo motivo il ricorrente lamentava il mancato esame della responsabilità dei direttori dei lavori (per omessa vigilanza e sorveglianza) e del Condominio (per culpa in eligendo nella scelta dell'appaltatrice e dei direttori dei lavori), con violazione, tra l'altro, degli artt. 1218, 2043 e 2055 c.c. e degli artt. 2043 e 2049 c.c. Anche questi motivi sono stati dichiarati inammissibili. La Corte chiarisce che la responsabilità del condominio committente per culpa in eligendo presuppone il previo accertamento della responsabilità dell'appaltatore o dei direttori dei lavori: venuta meno tale premessa per assenza di prova del danno differenziale, la pretesa verso il Condominio resta priva di fondamento. Sul piano del ricorso per cassazione, inoltre, la denuncia di violazione di legge sostanziale non consente il riesame dell'accertamento in fatto compiuto dal giudice di merito, che rimane sottratto al sindacato di legittimità.
Di rilievo pratico è la risposta al quarto motivo, con cui si deduceva l'ultrapetizione nella liquidazione delle spese di primo grado in favore del procuratore antistatario, in difetto di specifica impugnazione incidentale del relativo capo. La Corte lo ha ritenuto infondato: il giudice d'appello che riformi la sentenza impugnata è tenuto, anche d'ufficio ai sensi dell'art. 336 c.p.c., a un nuovo regolamento delle spese di entrambi i gradi alla luce dell'esito complessivo della lite, poiché la riforma determina la caducazione del capo accessorio sulle spese, senza necessità di autonoma impugnazione.
L'insegnamento è duplice. Sul versante sostanziale, la pronuncia conferma che la responsabilità del condominio committente per i danni connessi all'appalto non è automatica: essa richiede l'accertamento a monte della responsabilità dell'appaltatore o del direttore dei lavori e, quando l'azione risarcitoria si fonda su un danno da infiltrazioni in un edificio che già presentava analoghi fenomeni, grava sul danneggiato l'onere di provare il danno differenziale, cioè l'aggravamento eziologicamente riconducibile ai lavori. Sul versante processuale, l'amministratore che gestisce l'impugnazione deve tenere presente che la riforma della sentenza travolge d'ufficio la regolazione delle spese di entrambi i gradi.

Evoluzione Giurisprudenziale

La più recente giurisprudenza di legittimità in materia si presenta costante e coerente nell'inquadrare la responsabilità del condominio committente per i danni derivanti dall'esecuzione dei lavori appaltati. Il punto fermo è che l'autonomia organizzativa e gestionale dell'appaltatore esclude, di regola, una responsabilità diretta del committente verso i terzi, salvi i casi di ingerenza, di culpa in eligendo (affidamento dell'opera a impresa manifestamente inidonea) o di violazione di specifici obblighi di vigilanza e controllo.
L'ordinanza in commento (n. 23377/2026) si colloca in questa linea, aggiungendo un tassello sul piano probatorio: la responsabilità del condominio per culpa in eligendo presuppone il previo accertamento della responsabilità dell'appaltatore o del direttore dei lavori e, nel caso di danni da infiltrazioni su un fabbricato già interessato dal fenomeno, occorre la prova del danno differenziale.
In termini analoghi, quanto alla posizione del direttore dei lavori nei confronti del condominio committente, si è pronunciata la più recente giurisprudenza affermando l'operatività, a favore del committente, di una presunzione di responsabilità e la ripartizione dell'onere probatorio:
Cass. civ., Sent. n. 8213 del 2 aprile 2026:
«ha ritenuto operante sotto il profilo della prova, a favore del committente, la presunzione iuris tantum di responsabilità emergente dall'art. 1669 c.c. tale da rendere irrilevanti nei suoi confronti le previsioni contemplate nell'art. 2236 c.c. […], dall'altro ha precisato che la stessa presunzione opera anche sul versante della responsabilità contrattuale perché rispetto ad essa, a fronte dell'onere del committente della sola prova del contratto e dell'inadempimento, la dimostrazione dell'adempimento diligente idoneo ad escludere responsabilità è a carico del professionista.»

Cass. civ., Sent. n. 619 del 12 gennaio 2026:
«Il principio delle opere elementari può essere utilizzato solo nei casi in cui l'opera non necessita di una Direzione dei Lavori, o se dette opere siano espressamente escluse per contratto. Nel caso di specie il direttore dei lavori era stato investito dell'intera realizzazione dell'opera e, pertanto, è solidalmente responsabile per tutti i danni causati dai vizi dell'opera.»
Il quadro che se ne ricava è quello di un orientamento consolidato e privo di oscillazioni di segno contrario: la responsabilità del condominio committente resta ancorata a presupposti rigorosi (culpa in eligendo, ingerenza, omessa vigilanza) e, sul piano risarcitorio, all'assolvimento di un preciso onere probatorio da parte del danneggiato.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

La giurisprudenza di merito più recente conferma l'impostazione della Cassazione, delimitando con nettezza i confini della responsabilità del committente — e quindi del condominio — per l'operato dell'appaltatore.
Corte di Appello di Bari, Sent. n. 921/2026, pubbl. 30 giugno 2026:
«la responsabilità del committente per culpa in eligendo è da ascriversi alla norma generale di cui all'art. 2043 c.civ. (v. Cass. n. 1234/2016; n. 7536/2009), sicchè tale responsabilità non è assistita da una presunzione relativa, superabile con la prova contraria a carico della committente, gravando gli oneri probatori integralmente sul danneggiato (così in motivazione Cass. 16720/2025).»

Tribunale di Nola, Sent. n. 2765/2026, pubbl. 22 giugno 2026:
«Nel caso di danni a terzi cagionati dall'esecuzione di lavori appaltati, infatti, l'appaltatore risponde di regola verso il danneggiato per il fatto illecito della propria attività, mentre il committente può rispondere solo in presenza di specifica ingerenza, culpa in eligendo o violazione di obblighi di vigilanza e controllo.»

Tribunale di Salerno, Sent. n. 3811/2026, pubbl. 22 giugno 2026:
«dovendosi escludere la culpa in eligendo del Condominio, attivatosi con diffida e successiva risoluzione contrattuale nei confronti della ****.»

Corte di Appello di Napoli, Sent. n. 4483/2026, pubbl. 10 giugno 2026:
«Una corresponsabilità del committente può configurarsi in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 cod. civ., ovvero in caso di riferibilità dell'evento al committente stesso per “culpa in eligendo” per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea ovvero quando l'appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale “nudus minister”.»

Anche a livello di merito, dunque, l'indirizzo è omogeneo: il condominio committente risponde soltanto ove sia dimostrata la scelta di un'impresa inidonea, l'ingerenza nell'esecuzione o l'omessa vigilanza, gravando sul danneggiato il relativo onere probatorio.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti conformi

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8213_2026 DEL 02 APRILE 2026:
«ha ritenuto operante sotto il profilo della prova, a favore del committente, la presunzione iuris tantum di responsabilità emergente dall'art. 1669 c.c. […], a fronte dell'onere del committente della sola prova del contratto e dell'inadempimento, la dimostrazione dell'adempimento diligente idoneo ad escludere responsabilità è a carico del professionista.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 619_2026 DEL 12 GENNAIO 2026:
«Nel caso di specie il direttore dei lavori era stato investito dell'intera realizzazione dell'opera e, pertanto, è solidalmente responsabile per tutti i danni causati dai vizi dell'opera.»

Precedenti difformi

Nell'ambito della più recente giurisprudenza di legittimità in termini non sono stati rilevati precedenti di segno difforme: l'orientamento sui presupposti della responsabilità del condominio committente e sull'onere della prova del danno differenziale risulta costante.

Il provvedimento (testo integrale)

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12365/2021 R.G. proposto da:
****, difeso dall'avvocato **** unitamente all'avvocato ****
-ricorrente-
contro
****, ****, difesi dall'avvocato **** unitamente all'avvocato ****
-controricorrenti-
nonché
Condominio ****, ****, ****
-intimati-
avverso la sentenza della Corte di appello di Lecce n. 1149/2020 depositata il 02/12/2020.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell'08/07/2026 dal Relatore ****.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 2010, all'esito di un accertamento tecnico preventivo, **** conveniva davanti al Tribunale di Lecce il Condominio ****, la **** — appaltatrice dei lavori di rifacimento dei rivestimenti delle facciate condominiali — e gli ingegneri **** e ****, direttori dei lavori, per il risarcimento dei danni da infiltrazioni nella sua unità immobiliare, oltre al risarcimento del danno non patrimoniale da vacanza rovinata. La ****, costituendosi, eccepiva l'inammissibilità della domanda per difetto di rapporto contrattuale con l'attore, la decadenza dalla denuncia dei vizi e l'infondatezza nel merito, e chiamava in garanzia la propria assicuratrice, la ****, poi ****.
Il Tribunale di Lecce, esclusa la responsabilità dei direttori dei lavori, dichiarava l'esclusiva responsabilità della ****, che condannava al pagamento di € 4.797,80, oltre accessori, con accoglimento della garanzia assicurativa; rigettava la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale e compensava le spese.
Con la sentenza in epigrafe, la Corte di appello di Lecce, in accoglimento del primo motivo dell'appello incidentale della ****, ha rigettato la domanda di **** per assenza di prova del danno differenziale tra le infiltrazioni preesistenti — accertate dal verbale dell'assemblea condominiale del 7 agosto 2005, dalla testimonianza **** e dalle conclusioni della consulenza tecnica — e quelle imputabili ai lavori della ****; ha dichiarato assorbiti gli ulteriori motivi dell'appello principale, il terzo motivo dell'appello incidentale di **** e il motivo dell'appello incidentale di ****; ha condannato **** al pagamento delle spese del doppio grado in favore di ciascun appellato.
Ricorre per cassazione ****, affidando il ricorso a quattro motivi, illustrati da memoria. Resistono con controricorso e memoria, a mezzo dell'avvocato **** dichiaratosi antistatario, gli ingegneri **** e ****. Il Condominio ****, la **** e l'**** sono rimasti intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo si denunzia, in relazione all'art. 360, co. 1, nn. 4 e 5, c.p.c. e all'art. 111, co. 6, della Costituzione, la violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c., l'omessa motivazione e la nullità della sentenza per motivazione apparente, in ordine al capo di domanda relativo ad alcune voci di danno, in particolare, relative alle porzioni esterne dell'immobile.
Il motivo è inammissibile.
La censura, formalmente proposta come omessa pronuncia o motivazione apparente, investe nella sostanza la valutazione probatoria operata dal giudice di merito sul capo della domanda risarcitoria. La Corte territoriale ha pronunciato espressamente sull'assenza di prova del danno differenziale rispetto alle infiltrazioni preesistenti e ha assorbito le ulteriori voci di danno — comprese quelle relative alle porzioni esterne — che presuppongono la responsabilità dell'appaltatrice, esclusa dalla ratio assorbente. L'assorbimento dei capi conseguenti all'accoglimento del motivo che caduca la premessa unitaria dell'azione risarcitoria opera quale rigetto implicito (cfr., tra le altre, Cass. 7662/2020), senza configurare omessa pronuncia.
2. - Con il secondo motivo si denunzia, in relazione all'art. 360, co. 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c. e all'art. 111, co. 6, della Costituzione, la violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c., l'omessa motivazione e la motivazione apparente, nonché la violazione degli artt. 1218, 2043 e 2055 c.c., in ordine al capo di domanda relativo alla responsabilità dei direttori dei lavori.
Si sostiene che la Corte territoriale abbia falsamente assorbito il capo nella statuizione sull'assenza di prova del danno all'interno dell'appartamento, omettendo di esaminare la responsabilità dei direttori dei lavori per omessa vigilanza e sorveglianza.
Il motivo è inammissibile.
La censura, formalmente proposta come omessa pronuncia e motivazione apparente, investe nella sostanza la valutazione probatoria sulla responsabilità dei direttori dei lavori. Il capo era stato assorbito dalla Corte territoriale per effetto dell'accoglimento dell'appello incidentale della **** — l'esclusione della responsabilità dell'appaltatrice per assenza di prova del danno differenziale privando di fondamento la pretesa risarcitoria anche verso i direttori dei lavori —, con assorbimento improprio operante quale rigetto implicito, secondo quanto esposto sub primo motivo.
La censura per violazione degli artt. 1218, 2043 e 2055 c.c., ex art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c., è del pari inammissibile.
La denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l'accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all'evidenza, occorrente che l'accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (ex multis, S.U. n. 25573, 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all'esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Sez. 1, n. 3340, 05/02/2019).
3. - Con il terzo motivo si denunzia, in relazione all'art. 360, co. 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c. e all'art. 111, co. 6, della Costituzione, la violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c., l'omessa motivazione e la motivazione apparente, nonché la violazione degli artt. 2043 e 2049 c.c., in ordine al capo di domanda relativo alla responsabilità del condominio per culpa in eligendo.
Si sostiene che la Corte territoriale abbia falsamente assorbito il capo nella statuizione sull'assenza di prova del danno all'interno dell'appartamento, omettendo di esaminare la responsabilità del condominio per la scelta dell'appaltatrice e dei direttori dei lavori.
Il motivo è inammissibile.
La responsabilità del condominio per culpa in eligendo presuppone l'accertamento della responsabilità dell'appaltatrice o dei direttori dei lavori, nella specie esclusa dalla ratio assorbente sull'assenza di prova del danno differenziale. Vale pertanto, mutatis mutandis, la disciplina dell'assorbimento improprio quale rigetto implicito già esposta sub primo motivo.
La motivazione, niente affatto apparente, è ben oltre la soglia del cd. “minimo costituzionale”.
4. - Con il quarto motivo si denunzia, in relazione all'art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 91, 92, 112 e 342 c.p.c., per essere la sentenza incorsa nel vizio di ultrapetizione, avendo statuito sulle spese del primo grado in favore dell'avvocato ****, procuratore antistatario dei direttori dei lavori, pur in assenza di specifica impugnazione incidentale del relativo capo della sentenza di primo grado.
Il motivo è infondato.
Il giudice di appello che riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata è tenuto, anche d'ufficio, ai sensi dell'art. 336 c.p.c., a un nuovo regolamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio alla luce dell'esito complessivo della lite, senza che la mancanza di specifica impugnazione incidentale del capo accessorio sulle spese di primo grado possa precluderne la rideterminazione, atteso che la riforma della sentenza appellata determina la caducazione del capo della pronuncia ad essa relativo. La Corte territoriale ha correttamente applicato il principio, liquidando le spese del doppio grado in favore di ciascun appellato all'esito della riforma della sentenza di primo grado per accoglimento dell'appello incidentale della ****.
Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Inoltre, ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell'art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti, che liquida in € 3.100, oltre a € 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% del compenso e agli accessori di legge, da corrispondere all'avvocato ****, dichiaratosi antistatario.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, l'08/07/2026.

Articoli del codice civile citati (testo integrale, aggiornato)

Art. 1218 c.c. (Responsabilità del debitore).
Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Art. 2043 c.c. (Risarcimento per fatto illecito).
Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.
Art. 2049 c.c. (Responsabilità dei padroni e dei committenti).
I padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell'esercizio delle incombenze a cui sono adibiti.
Art. 2055 c.c. (Responsabilità solidale).
Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate.
Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali.