Danni da rottura di impianti condominiali

la Cassazione ribadisce la natura oggettiva della responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.

Nota a Cass. civ., Sez. II, sent. n. 22217/2026 del 29 giugno 2026

Articoli del Codice Civile richiamati in motivazione

Nella motivazione del provvedimento in commento sono richiamati i seguenti articoli del codice civile: art. 1218 c.c. (Responsabilità del debitore); art. 2051 c.c. (Danno cagionato da cosa in custodia); art. 2697 c.c. (Onere della prova). Il testo aggiornato di ciascuna disposizione è riportato in calce al presente contributo.

Principi di diritto espressi in motivazione

In materia di responsabilità ex art. 2051 c.c., stante la natura oggettiva della responsabilità del custode, a carico del soggetto danneggiato sussiste l'onere di provare soltanto la derivazione del danno dalla cosa e la custodia della stessa da parte del preteso responsabile - Quanto all'art. 1218 c.c., deve rilevarsi che esso riguarda la responsabilità per inadempimento, diversamente dal caso di specie, concernente una responsabilità ex art. 2051 c.c. - Quanto, poi, all'art. 2697 c.c., la sua violazione, censurabile per cassazione ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., è configurabile soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti, sindacabile, quest'ultima, in sede di legittimità, entro i limiti dell'art. 360 n. 5 c.p.c. - In tema di prova civile, una circostanza dedotta da una parte può ritenersi pacifica se essa sia esplicitamente ammessa dalla controparte o se questa, pur non contestandola in modo specifico, abbia improntato la difesa su circostanze o argomentazioni incompatibili col suo disconoscimento - Il principio di non contestazione opera in relazione ai fatti e non ai documenti prodotti, determinandosi gli effetti della mancata contestazione con riferimento alle sole allegazioni assertive e non alle prove assunte, la cui valutazione avviene in un momento successivo alla definizione dei fatti controversi ed è rimessa all'apprezzamento del giudice di merito - Compete al giudice di merito accertare la sussistenza di una contestazione ovvero di una non contestazione, rientrando ciò nel quadro dell'interpretazione del contenuto e dell'ampiezza dell'atto della parte - In tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione - L'art. 116 c.p.c. conferisce al giudice di merito il potere discrezionale di trarre elementi di prova dal comportamento processuale delle parti e il mancato uso di tale potere non è censurabile in sede di legittimità, neppure sotto il profilo del difetto di motivazione, allorché il giudice abbia deciso di non utilizzare tale argomento sussidiario, avendo già acquisito i necessari elementi di prova in base alle risultanze dell'istruttoria - Il sindacato di legittimità sulla statuizione relativa alle spese processuali è ammissibile nella sola ipotesi in cui il giudice di merito abbia violato il principio della soccombenza, ponendole a carico della parte risultata totalmente vittoriosa - In materia di procedimento civile, il criterio della soccombenza deve essere riferito alla causa nel suo insieme, con particolare riferimento all'esito finale della lite, sicché è totalmente vittoriosa la parte nei cui confronti la domanda avversaria sia stata totalmente respinta, a nulla rilevando che siano state disattese eccezioni di carattere processuale o anche di merito.

Il fatto

La vicenda esaminata dalla Suprema Corte trae origine da una domanda risarcitoria proposta da una società (di seguito “****”) nei confronti del Condominio di via **** (di seguito, per brevità, “il Condominio”), volta a ottenere il ristoro dei danni patiti in conseguenza di due distinti sinistri riconducibili a impianti condominiali.
Il primo evento, verificatosi il 30 marzo 2009, consisteva nella caduta di una porzione di soffitto all'interno del fondo di proprietà esclusiva della società attrice, causata dalla rottura di una colonna di scarico delle acque luride, con conseguente danneggiamento di merce e di arredi ivi custoditi. Il secondo, occorso il 17 ottobre 2009, si sostanziava in un'infiltrazione d'acqua dovuta alla rottura di una tubazione dell'impianto di riscaldamento condominiale, con ulteriore crollo di una porzione di soffitto e danneggiamento di merce, di un macchinario da taglio, oltre a spese di pulizia e mancato guadagno per l'attività commerciale svolta nei locali.
Il Tribunale di Prato, all'esito di apposita consulenza tecnica d'ufficio, rigettava integralmente la domanda risarcitoria, condannando la società attrice alla rifusione delle spese di lite e di consulenza tecnica in favore del Condominio convenuto.
La società proponeva appello dinanzi alla Corte d'appello di Firenze, che tuttavia confermava la decisione di prime cure, ritenendo che, a fronte della netta contestazione formulata dal Condominio, l'appellante non avesse fornito la prova del nesso di causalità tra i sinistri e i danni lamentati, risultando gli elementi acquisiti agli atti inidonei allo scopo; la Corte territoriale confermava altresì la condanna alle spese processuali del grado, in applicazione del principio di soccombenza.
Avverso la sentenza d'appello la società ricorreva per cassazione articolando sei motivi di doglianza. Il Condominio resisteva con controricorso, che tuttavia risultava notificato oltre il termine di legge, come rilevato d'ufficio dalla Suprema Corte.

La decisione della Corte

L'inammissibilità del controricorso per tardiva notificazione

In via preliminare, la Corte rileva la tardività della notificazione del controricorso: a fronte di un ricorso per cassazione notificato in via telematica il 1° giugno 2020, il controricorso risultava notificato solo il 22 settembre 2020, ben oltre il termine di quaranta giorni complessivamente previsto dal combinato disposto degli artt. 369, primo comma, e 370, primo comma, c.p.c. (venti giorni per il deposito del ricorso, più ulteriori venti giorni per la notifica del controricorso), anche tenuto conto della sospensione feriale dei termini. Ne discende l'inammissibilità del controricorso, che tuttavia, precisa la Corte, non priva il difensore del controricorrente della facoltà di partecipare alla discussione orale, in quanto la procura speciale conferita con un controricorso inammissibile resta comunque valida quale atto di costituzione - diversamente da quanto accade nel rito camerale, ove la mancata rituale costituzione preclude ogni attività successiva, incluso il deposito di memorie.

Il primo motivo: onere della prova e responsabilità ex art. 2051 c.c.

Con il primo motivo la ricorrente denunciava la violazione degli artt. 1218 e 2697 c.c., nonché del principio del “più probabile che non”, sostenendo che il giudice di merito avrebbe potuto quantificare il danno anche sulla base di dati di comune esperienza, esonerando il danneggiato dalla prova concreta del pregiudizio subito.
La Corte dichiara il motivo inammissibile, ma coglie l'occasione per ribadire il principio cardine in materia di responsabilità da cose in custodia: trattandosi, nel caso di specie, di responsabilità ex art. 2051 c.c. e non di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. (norma che disciplina un presupposto del tutto diverso, ossia l'inadempimento delle obbligazioni), il danneggiato è gravato del solo onere di provare la derivazione del danno dalla cosa e l'esistenza di un rapporto di custodia in capo al preteso responsabile, stante la natura oggettiva di tale forma di responsabilità. La ricorrente, osserva la Corte, non ha peraltro adempiuto all'onere di confrontare il contenuto precettivo delle norme invocate con le affermazioni in diritto della sentenza impugnata, limitandosi a censurare l'apprezzamento delle prove svolto dal giudice di merito - profilo, questo, sindacabile solo nei limiti dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

Il secondo motivo: il principio di non contestazione

Il secondo motivo denunciava la violazione dell'art. 115 c.p.c., censurando l'affermazione della Corte d'appello secondo cui il Condominio avrebbe specificamente contestato il nesso di causalità: a dire della ricorrente, la difesa del Condominio - che in passato aveva riconosciuto analoghi danni pur in assenza di documentazione fotografica - sarebbe stata incompatibile con una simile contestazione.
La Corte ritiene il motivo infondato: pur richiamando correttamente il principio secondo cui una circostanza può ritenersi pacifica se ammessa esplicitamente o se la difesa avversaria è stata impostata su argomentazioni incompatibili con il suo disconoscimento, tale principio non giova alla ricorrente, poiché la contestazione relativa a sinistri diversi (verificatisi in tempi diversi) non può ritenersi contraddittoria rispetto al riconoscimento di danni relativi ad altri, pregressi episodi. Viene inoltre precisato che il principio di non contestazione opera sui fatti allegati e non sulle prove prodotte, la cui valutazione compete al giudice di merito in un momento logicamente successivo.

Il terzo motivo: la “doppia conforme” e l'omesso esame

Con il terzo motivo si lamentava l'omesso esame di un fatto decisivo (la pluralità di sinistri analoghi e le tracce di umidità riscontrate in sede peritale). Il motivo è dichiarato inammissibile in ragione della c.d. doppia conforme ex art. 348-ter, comma 5, c.p.c., non avendo la ricorrente indicato le diverse ragioni di fatto poste a base delle due sentenze conformi di merito; in ogni caso, la Corte rileva che gli elementi indicati erano stati comunque considerati nella motivazione della sentenza impugnata.

Il quarto motivo: la violazione dell'art. 116 c.p.c.

Il quarto motivo denunciava la mancata valutazione, ai sensi dell'art. 116 c.p.c., del tenore delle difese svolte dal Condominio. La Corte dichiara il motivo inammissibile, ribadendo che la doglianza sulla violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo quando si alleghi che il giudice non abbia operato secondo il proprio prudente apprezzamento, e non già quando si contesti il modo in cui tale apprezzamento è stato in concreto esercitato. In ogni caso, l'art. 116 c.p.c. attribuisce al giudice un potere discrezionale di trarre elementi indiziari dal comportamento processuale delle parti, il cui mancato utilizzo non è censurabile in sede di legittimità quando il giudice abbia già acquisito aliunde gli elementi di prova necessari.

Il quinto motivo: ultrapetizione e omessa pronuncia

Il quinto motivo denunciava, con riferimento al danno da spese di pulizia, sia l'ultrapetizione sia l'omessa pronuncia. La Corte rileva anzitutto l'insanabile contraddittorietà del motivo, che prospetta vizi tra loro antitetici; nel merito, evidenzia che tale voce di danno non costituiva domanda autonoma bensì una delle componenti della più ampia pretesa risarcitoria, integralmente rigettata sia in primo grado sia in appello, sicché non si configura né omessa pronuncia né ultrapetizione.

Il sesto motivo: la regolamentazione delle spese di lite

Con l'ultimo motivo la ricorrente censurava la mancata compensazione, anche parziale, delle spese processuali, in ragione del rigetto dell'eccezione del Condominio circa la natura non condominiale degli impianti. La Corte respinge il motivo, ribadendo che il sindacato di legittimità sulle spese processuali è ammissibile solo quando il giudice di merito abbia violato il principio di soccombenza ponendo le spese a carico della parte totalmente vittoriosa, dovendosi il criterio della soccombenza riferire all'esito complessivo della lite, a nulla rilevando il rigetto di eccezioni processuali o di merito sollevate dalla parte vittoriosa.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la Corte rigetta integralmente il ricorso, condannando la società ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità e dando atto della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002.

Evoluzione Giurisprudenziale

L'analisi della più recente giurisprudenza in termini conferma un orientamento ormai pienamente consolidato, la cui architettura portante è stata definitivamente fissata dalle Sezioni Unite. Come attestato dalla stessa Corte di legittimità, prima dell'intervento nomofilattico esisteva difatti una diversità di indirizzi sulla conformazione della responsabilità del custode, questione poi definitivamente risolta dalla pronuncia a Sezioni Unite n. 20943 del 30 giugno 2022, la quale ne ha affermato la natura pienamente oggettiva.
Nella formulazione più recente e completa di tale principio, la giurisprudenza di legittimità ribadisce che, ai sensi dell'art. 2051 c.c., la responsabilità per danni ha natura oggettiva, in quanto si fonda sul mero rapporto di custodia, cioè sulla relazione intercorrente fra la cosa dannosa e colui il quale ha l'effettivo potere su di essa (come il proprietario, il possessore o anche il detentore) e non sulla presunzione di colpa, restando estraneo alla fattispecie il comportamento tenuto dal custode; a tal fine occorre che il danno sia prodotto nell'ambito del dinamismo connaturale del bene, o per l'insorgenza in esso di un processo dannoso, e che la cosa, pur combinandosi con l'elemento esterno, ne costituisca la causa o la concausa; l'attore deve pertanto offrire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e l'evento lesivo e dell'esistenza di un rapporto di custodia, mentre il convenuto deve dimostrare l'esistenza di un fattore estraneo che, per imprevedibilità ed eccezionalità, sia idoneo a interrompere il nesso causale, cioè il caso fortuito (Cass. civ., ord. n. 8432/2026, che richiama espressamente Cass., Sez. Un., n. 20943/2022).
Il provvedimento in commento (Cass. civ., sent. n. 22217/2026) si colloca pienamente in tale solco, ribadendo che l'onere del danneggiato è limitato alla prova della derivazione del danno dalla cosa e della custodia in capo al preteso responsabile, e richiamando espressamente sia il precedente delle Sezioni Unite sia la successiva Cass. n. 18518/2024.
Nel medesimo periodo più recente, la giurisprudenza ha ulteriormente precisato i confini dell'esimente del caso fortuito, chiarendo che essa ben può essere integrata dal fatto dello stesso danneggiato, quando il danno sia eziologicamente riconducibile, in via esclusiva, a una condotta caratterizzata dalla consapevole esposizione a un rischio prevedibile ed evitabile mediante l'ordinaria diligenza (Cass. civ., ord. n. 18632/2026). È stato altresì ribadito che l'inversione dell'onere probatorio in tema di caso fortuito opera solo una volta che il danneggiato abbia fornito la prova del nesso causale tra cosa e danno (Cass. civ., ord. n. 15237/2026, che richiama Cass. n. 21317/2025 e Cass. n. 11152/2023).
Quanto specificamente ai danni cagionati da impianti e parti comuni destinati all'uso non esclusivo, la giurisprudenza conferma che il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali beni non arrechino pregiudizio, rispondendo ex art. 2051 c.c. dei danni cagionati alla proprietà esclusiva di un condomino anche quando il fatto di un terzo abbia concorso causalmente all'evento (Cass. civ., ord. n. 21876/2026); e che, con riferimento ai lastrici solari e alle terrazze a livello non comuni a tutti i condomini, la responsabilità ex art. 2051 c.c. del proprietario o usuario esclusivo, quale custode del bene, concorre con quella del condominio per l'omessa adozione dei controlli sulla conservazione delle parti comuni, secondo il riparto tra le parti stabilito dall'art. 1126 c.c. (Cass. civ., ord. n. 8429/2026).
Risalendo nel tempo, si osserva che già Cass. civ., sent. n. 5708/2024 richiamava espressamente l'intervento nomofilattico del 2022 come punto fermo della materia, e che Cass. civ., ord. n. 36219/2023 ne confermava la piena continuità applicativa, definendo il caso fortuito quale “fatto diverso dal fatto della cosa, estraneo alla relazione custodiale, che assorbe in sé l'efficienza causale dell'evento dannoso, escludendo che esso possa reputarsi cagionato dalla res”.
Nel complesso, dunque, la giurisprudenza di legittimità risulta costante nell'affermare la natura oggettiva della responsabilità del condominio quale custode delle parti e degli impianti comuni, senza smentite o oscillazioni significative nell'arco temporale considerato: l'unico elemento di reale evoluzione è rappresentato dal consolidamento, ad opera delle Sezioni Unite nel 2022, di un indirizzo che in precedenza non era del tutto univoco, e che da allora costituisce diritto vivente costantemente applicato anche alle fattispecie condominiali.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

Anche la più recente giurisprudenza di merito si allinea pienamente all'indirizzo di legittimità appena illustrato, applicando con puntualità lo schema probatorio dell'art. 2051 c.c. alle fattispecie di danni da impianti condominiali.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 29 maggio 2026, in una fattispecie di infiltrazioni riconducibili a una componente impiantistica condominiale, ha ribadito che il condominio, quale custode delle parti comuni e delle strutture e condotte poste al servizio dell'edificio, risponde dei danni cagionati dalle cose in custodia, salvo che provi il caso fortuito, e che tale responsabilità presuppone l'esistenza di un rapporto di custodia, inteso come potere di governo, controllo e manutenzione sulla cosa, richiedendo la prova del nesso causale tra la cosa custodita e l'evento dannoso; una volta provato tale nesso, incombe sul custode l'onere di dimostrare il caso fortuito, ossia un fattore esterno, imprevedibile e inevitabile, idoneo a interrompere il nesso eziologico.
Sulla medesima linea si colloca la Corte d'appello di Milano, con sentenza del 28 maggio 2026, secondo cui l'art. 2051 c.c. individua quale responsabile dei danni causati dalla cosa in custodia colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla stessa, nulla rilevando l'eventuale delega gestoria conferita dal custode a terzi per la supervisione degli interventi sulle parti comuni.
La Corte d'appello di Napoli, con due pronunce del 26 maggio 2026, ha affrontato specificamente il tema del riparto di responsabilità tra proprietà esclusiva e parti condominiali in ipotesi di infiltrazioni, ritenendo la responsabilità del custode ai sensi dell'art. 2051 c.c. una volta individuata, tramite CTU, la provenienza della perdita da un impianto di proprietà esclusiva ovvero da una colonna condominiale, con conseguente esclusione di responsabilità in capo al soggetto non custode del bene causa del danno.
Infine, la Corte d'appello di Bari, con sentenza del 25 maggio 2026, in una fattispecie di danni da incendio riconducibile a un impianto elettrico condominiale, ha confermato che la domanda risarcitoria puó essere fondata cumulativamente sugli artt. 2051 e 2053 c.c., per omessa eliminazione delle cause del danno e per il venir meno al dovere di custodia dell'immobile e dei relativi impianti, ribadendo altresì che le questioni attinenti alla corretta applicazione dei principi di diritto relativi all'art. 2051 c.c. e alla valutazione delle risultanze istruttorie, se fondatamente sollevate, giustificano la riforma della decisione di primo grado.
Nel complesso, la giurisprudenza di merito più recente non evidenzia alcuna divergenza rispetto all'indirizzo di legittimità: il paradigma della responsabilità oggettiva del custode, temperato dalla sola prova liberatoria del caso fortuito, risulta applicato in modo uniforme su tutto il territorio nazionale, con particolare frequenza applicativa nelle controversie relative a infiltrazioni e perdite provenienti da impianti idrici, fognari e di riscaldamento a servizio dell'edificio condominiale.

Precedenti Conformi e Difformi

Dall'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini emerge un orientamento del tutto uniforme: non sono stati rinvenuti precedenti realmente difformi rispetto al principio della natura oggettiva della responsabilità del custode ex art. 2051 c.c., risultando le uniche variazioni applicative riconducibili alla diversa valutazione, caso per caso, della prova del nesso causale o della ricorrenza del caso fortuito. Si riportano di seguito i precedenti conformi più recenti, con i principi di diritto espressi, riportati testualmente.

Precedenti Conformi

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22305_2026 DEL 29 GIUGNO 2026
Il Tribunale di Massa, esclusa la natura eccezionale dell'evento meteorico che aveva determinato l'allagamento, riconosceva la responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 cod. civ.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21876_2026 DEL 26 GIUGNO 2026
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili al concorso del fatto di un terzo.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20926_2026 DEL 20 GIUGNO 2026
Il Tribunale di Avezzano, qualificata la domanda dell'attrice come azione risarcitoria ai sensi dell'art. 2051 c.c., ha ritenuto che la stessa non avesse provato il nesso eziologico tra la cosa e l'evento dannoso - in presenza di infiltrazioni risalenti, l'attrice, in applicazione dei principi di cui all'art. 1227, comma 2, c.c., avrebbe dovuto evitare di custodire i predetti beni deteriorabili all'interno del medesimo garage.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18736_2026 DEL 09 GIUGNO 2026
I danneggiati proponevano azione risarcitoria deducendo la responsabilità del proprietario dell'appartamento sovrastante per danni da cosa in custodia ex art. 2051 c.c., censurandosi in ricorso la violazione ovvero falsa o comunque erronea applicazione dell'art. 2051 cod. civ., anche in relazione agli art. 2043 e 2055 cod. civ. e all'art. 2697 cod. civ., segnatamente in materia di prova liberatoria nel caso di danno derivante da cosa in custodia.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18632_2026 DEL 08 GIUGNO 2026
Nello statuto di disciplina dell'illecito contemplato dall'art. 2051 cod. civ., il «caso fortuito» integrante l'esimente di responsabilità del custode ben può essere costituito dal fatto dello stesso danneggiato. Tanto si verifica quando il danno sia eziologicamente riconducibile, in via esclusiva, alla condotta del danneggiato, caratterizzata dalla consapevole esposizione ad un rischio prevedibile ed evitabile mediante l'utilizzo dell'ordinaria diligenza. Il comportamento del danneggiato deve essere valutato tenendo conto del dovere generale di ragionevole cautela riconducibile al principio di solidarietà sancito dalla Costituzione.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18585_2026 DEL 08 GIUGNO 2026
La danneggiata affermò che la causa dell'allagamento dell'intercapedine sottostante al suo immobile era dovuta a perdite dalle tubature condominiali, con invocazione della responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. e della disciplina condominiale.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15237_2026 DEL 20 MAGGIO 2026
In tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., l'inversione dell'onere della prova opera solo a fronte della sussistenza del nesso causale tra la cosa e il danno, che deve essere dimostrata dal danneggiato. Solo una volta provato tale collegamento eziologico opera il meccanismo di inversione dell'onere della prova in ordine al caso fortuito, il quale assume funzione liberatoria per il custode.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8429_2026 DEL 03 APRILE 2026
Qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, e che il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8432_2026 DEL 03 APRILE 2026
Ai sensi dell'art. 2051 c.c. la responsabilità per danni ha natura oggettiva, in quanto si fonda sul mero rapporto di custodia, cioè sulla relazione intercorrente fra la cosa dannosa e colui il quale ha l'effettivo potere su di essa (come il proprietario, il possessore o anche il detentore) e non sulla presunzione di colpa, restando estraneo alla fattispecie il comportamento tenuto dal custode; a tal fine, occorre, da un lato, che il danno sia prodotto nell'ambito del dinamismo connaturale del bene, o per l'insorgenza in esso di un processo dannoso, ancorché provocato da elementi esterni, e, dall'altro, che la cosa, pur combinandosi con l'elemento esterno, costituisca la causa o la concausa del danno; pertanto, l'attore deve offrire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e l'evento lesivo nonché dell'esistenza di un rapporto di custodia relativamente alla cosa, mentre il convenuto deve dimostrare l'esistenza di un fattore estraneo che, per il carattere dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso di causalità, cioè il caso fortuito, in presenza del quale è esclusa la responsabilità del custode - la responsabilità per danni derivanti da impianti condominiali è astrattamente sussumibile nel disposto dell'art. 2051 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 2177_2026 DEL 02 FEBBRAIO 2026
La società ricorrente censurava la sentenza impugnata la quale, con motivazione contraddittoria e incomprensibile, prima, riteneva, in applicazione del principio fissato dal legislatore di onerare chi subisce un danno di provare la relazione tra la cosa in custodia e l'evento lesivo, e poi, pur riconoscendo che dal complesso della prova testimoniale raccolta era stata raggiunta la prova della caduta di calcinacci dal frontalino del balcone, escludeva la responsabilità del condominio ex artt. 2051 e 2697 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 17261_2025 DEL 26 GIUGNO 2025
Incombe sul custode «la prova (liberatoria) della sussistenza del “caso fortuito”, quale fatto (impeditivo del diritto al risarcimento) che esclude la derivazione del danno dalla cosa custodita», da intendersi quale «fatto diverso dal fatto della cosa, estraneo alla relazione custodiale, che assorbe in sé l'efficienza causale dell'evento dannoso, escludendo che esso possa reputarsi cagionato dalla res».

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 5708_2024 DEL 04 MARZO 2024
Questa Corte a Sezioni unite, da ultimo con sentenza n. 20943/2022, dirimendo la diversità di indirizzi sulla conformazione della responsabilità del custode, ne ha affermato la natura oggettiva, stabilendo che, per la sua configurazione, è sufficiente che il danneggiato dia prova del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno dallo stesso patito, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del fortuito, ossia “un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode” (Cass. civ., SS. UU., Ord., 30/06/2022, n. 20943).

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 36219_2023 DEL 28 DICEMBRE 2023
«La responsabilità di cui all'art. 2051 cod. civ. ha natura oggettiva e non presuntiva» - il caso fortuito è «fatto diverso dal fatto della cosa, estraneo alla relazione custodiale, che assorbe in sé l'efficienza causale dell'evento dannoso, escludendo che esso possa reputarsi cagionato dalla res».

Precedenti Difformi

All'esito dell'analisi condotta, non sono stati rinvenuti, nell'arco temporale considerato, precedenti di legittimità realmente difformi rispetto al principio della natura oggettiva della responsabilità del custode ex art. 2051 c.c., quale definitivamente consolidato a seguito dell'intervento delle Sezioni Unite del 2022. Le uniche oscillazioni riscontrate attengono, come detto, alla diversa valutazione in fatto - rimessa al giudice di merito e insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivata - della sussistenza del nesso causale e della ricorrenza, in concreto, del caso fortuito, anche nella forma del fatto colposo dello stesso danneggiato.

Il provvedimento integrale

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 14299/2020 R.G. proposto da:
**** S.r.l., rappresentata e difesa dall'avvocato **** unitamente all'avvocato ****
- ricorrente -
contro
Condominio di via ****, in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato **** ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avvocato ****
- controricorrente -
avverso la sentenza della Corte d'appello di Firenze n. 167/2020 depositata il 22/01/2020.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/06/2026 dal Consigliere ****;
Udito il Pubblico Ministero, in persona della Sostituta Procuratrice Generale ****, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
Sentiti l'avvocato ****, per il ricorrente, e l'avvocato ****, per delega del difensore del controricorrente, i quali si sono riportati ai rispettivi scritti difensivi.
FATTI DI CAUSA
1. La **** S.r.l. citò in giudizio dinanzi al Tribunale di Prato il Condominio di via ****, onde sentirlo condannare al risarcimento dei danni derivanti da due sinistri ascrivibili a impianti condominiali e avvenuti rispettivamente il 30.03.2009 (caduta di una porzione di soffitto all'interno del fondo di proprietà della società a causa della rottura di una colonna di scarico delle acque luride con conseguente danneggiamento di merce e di arredi nonché mancato guadagno) e il 17.10.2009 (caduta di acqua all'interno del fondo di proprietà della società, dovuta alla rottura di una tubazione dell'impianto condominiale di riscaldamento e crollo di una porzione di soffitto con danneggiamento di merce, di un grande tavolo da taglio, oltre spese di pulizia e mancato guadagno).
Nella resistenza del Condominio, all'esito dell'istruttoria espletata con lo svolgimento di una consulenza tecnica d'ufficio, con la sentenza di primo grado, il Tribunale rigettò la domanda, condannando l'attrice alla rifusione delle spese processuali e di consulenza tecnica d'ufficio.
2. A seguito di impugnazione da parte della **** S.r.l., nella resistenza del Condominio, la Corte d'appello di Firenze, con sentenza n. 167/2020, pubblicata il 22.01.2020, ha rigettato l'appello e ha condannato l'appellante al pagamento delle spese processuali del grado.
Nella motivazione, tra l'altro e per quanto di interesse in questa sede, si è ritenuto che, a fronte della netta contestazione formulata da parte del Condominio, la società appellante non avesse fornito prova del nesso di causalità tra i sinistri e i danni lamentati, prova ai fini della quale risultavano inidonei gli elementi acquisiti agli atti. Quanto alle spese processuali, esse andavano poste a carico dell'appellante sulla scorta del principio della soccombenza.
3. Avverso quest'ultima sentenza ricorre per cassazione la **** S.r.l. sulla scorta di sei motivi.
Il Condominio di via **** resiste con controricorso.
Fissata la trattazione in pubblica udienza, il Pubblico Ministero, in persona della Sostituta Procuratrice Generale dott.ssa ****, ha presentato conclusioni scritte, chiedendo il rigetto del ricorso, e la società ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Deve preliminarmente rilevarsi la tardiva notificazione del controricorso da parte del Condominio.
Invero, mentre il ricorso per cassazione della **** S.r.l. è stato notificato in via telematica in data 01.06.2020, il controricorso risulta notificato alla ricorrente in data 22.09.2020.
Per quanto disposto dall'art. 370, primo comma, c.p.c. nel testo vigente ratione temporis, il termine per la notificazione del controricorso è di venti giorni dalla scadenza del termine stabilito per il deposito del ricorso, termine, quest'ultimo, pari a giorni venti dall'ultima notificazione alle parti contro le quali è proposto, ex art. 369, primo comma, c.p.c.
In sostanza, sommando i due termini, si ottiene che la notificazione del controricorso avrebbe dovuto avvenire entro quaranta giorni da quella del ricorso.
In concreto, anche tenendo conto del periodo di sospensione feriale dei termini processuali, l'arco temporale intercorso tra le due notificazioni è ampiamente maggiore di quaranta giorni (ottantadue giorni).
Ne deriva che il controricorso risulta inammissibile.
Tanto, peraltro, non inficia la possibilità, per il controricorrente, di partecipare alla discussione orale (cfr.: art. 370, primo comma, c.p.c.): invero, la procura speciale conferita dalla parte intimata con un controricorso inammissibile resta valida come atto di costituzione, che consente al difensore della stessa di partecipare alla discussione orale della causa (cfr.: Cass. n. 20348/2024; Cass. n. 13183/2013; Cass. n. 11619/2010), diversamente da quanto si verifica nel rito camerale, nel quale la mancata rituale costituzione (con notifica – finché imposta dal testo vigente ratione temporis dell'art. 370 c.p.c. – e deposito del controricorso) impedisce ogni attività successiva, tra cui il deposito delle memorie (cfr.: Cass. n. 17030/2021; Cass. n. 34791/2021; Cass. n. 23921/2020).
2. Passando, dunque, all'esame dei motivi del ricorso, il primo di essi è rubricato come segue: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218 e 2697 c.c. – violazione e/o falsa applicazione del principio del “più probabile che non” in riferimento all'art. 360, 1° comma n. 3 c.p.c.
La ricorrente, in particolare, citando la giurisprudenza di legittimità in tema di accertamento del nesso causale nell'illecito civile in base al criterio del “più probabile che non”, nonché in tema di prova indiziaria, sostiene che il giudice del merito avrebbe potuto legittimamente quantificare il danno utilizzando dati derivanti dalla comune esperienza, con esonero del soggetto danneggiato dall'onere di fornire una prova concreta del danno materiale subito; la società, inoltre, assumendo che nel fascicolo processuale fossero stati acquisiti molteplici elementi utili ai fini della prova medesima, censura la sentenza impugnata per averle addossato un onere probatorio che non avrebbe dovuto competerle.
Il motivo è inammissibile.
Deve premettersi che, in materia di responsabilità ex art. 2051 c.c., stante la natura oggettiva della responsabilità del custode, a carico del soggetto danneggiato sussiste l'onere di provare soltanto la derivazione del danno dalla cosa e la custodia della stessa da parte del preteso responsabile (cfr.: Cass. n. 18518/2024; Cass., Sez. Un., n. 20943/2022).
Ciò posto, deve in primo luogo rilevarsi che la ricorrente non ha adempiuto all'obbligo di esaminare il contenuto precettivo delle norme di legge di cui lamenta la violazione e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 23745/2020; Cass. n. 18998/2021).
In secondo luogo, quanto all'art. 1218 c.c., deve rilevarsi che esso riguarda la responsabilità per inadempimento, diversamente dal caso di specie, concernente una responsabilità ex art. 2051 c.c.
Quanto, poi, all'art. 2697 c.c., la sua violazione, censurabile per cassazione ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., è configurabile soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti, sindacabile, quest'ultima, in sede di legittimità, entro i limiti dell'art. 360 n. 5 c.p.c. (cfr.: Cass. n. 13395/2018; Cass. n. 18092/2020; sul punto, si veda anche: Cass. n. 17313/2020).
La ricorrente, in sostanza, più che contestare di dover adempiere all'onere della prova del nesso causale tra il sinistro e il danno fatto valere in giudizio, assume di aver fornito a tal fine elementi idonei, il che, tuttavia, non rientra nel vizio oggetto della censura in esame.
Analogamente, la sentenza impugnata non ha messo in discussione il criterio del “più probabile che non” ai fini dell'accertamento del nesso causale, ma ha rilevato la carenza di prova, in concreto, della sussistenza dei danni lamentati dalla parte e della loro compatibilità con i sinistri oggetto di causa, il che attiene all'accertamento di merito, insindacabile in sede di legittimità ove congruamente motivato, come nella specie.
3. Il secondo motivo è rubricato come segue: violazione e/o falsa applicazione del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c. – ex art. 360, 1° comma n. 4 c.p.c.
Secondo la ricorrente, sarebbe erronea l'affermazione della Corte d'appello relativa all'avvenuta contestazione del nesso di causalità da parte del Condominio, in quanto quest'ultimo aveva improntato la sua difesa su circostanze e argomentazioni incompatibili con siffatta contestazione, laddove lo stesso aveva riconosciuto il diritto della società al risarcimento dei danni verificatisi in occasione di precedenti sinistri pur in assenza di produzione di materiale fotografico da parte della danneggiata e sulla scorta della semplice produzione delle fatture di acquisto della merce deteriorata. Alla luce di ciò, la ricorrente non aveva altro onere se non quello di richiedere l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, come avvenuto in concreto.
Il motivo è infondato.
In punto di diritto, la società ricorrente ha esattamente richiamato il principio secondo cui, in tema di prova civile, una circostanza dedotta da una parte può ritenersi pacifica se essa sia esplicitamente ammessa dalla controparte o se questa, pur non contestandola in modo specifico, abbia improntato la difesa su circostanze o argomentazioni incompatibili col suo disconoscimento (cfr.: Cass. n. 23816/2010; Cass. n. 13828/2019).
Tale richiamo, tuttavia, non giova alla parte, ove si consideri che, nel caso in cui un soggetto, come nella specie, assuma di aver subito danni da una pluralità di sinistri, non può ritenersi contraddittoria la difesa del presunto danneggiante, qualora lo stesso contesti la sussistenza del nesso di causalità con riferimento soltanto ad alcuni sinistri, e non con riguardo ad altri. Si tratta, infatti, di eventi diversi.
Inoltre, il principio di non contestazione opera in relazione ai fatti e non ai documenti prodotti, determinandosi gli effetti della mancata contestazione con riferimento alle sole allegazioni assertive e non alle prove assunte, la cui valutazione avviene in un momento successivo alla definizione dei fatti controversi ed è rimessa all'apprezzamento del giudice di merito (cfr.: Cass. n. 17261/2025; sul punto, si vedano anche: Cass. n. 3126/2019; Cass. n. 16908/2018; Cass. n. 3022/2018).
In ogni caso, compete al giudice di merito accertare la sussistenza di una contestazione ovvero di una non contestazione, rientrando ciò nel quadro dell'interpretazione del contenuto e dell'ampiezza dell'atto della parte (cfr.: Cass. n. 6629/2026; Cass. 27490/2019; Cass. 3680/2019); in concreto, tale accertamento è stato effettuato ed è ampiamente motivato.
4. Il terzo motivo è rubricato come segue: omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in riferimento all'art. 360, 1° comma, n. 5, c.p.c.
In particolare, a dire della ricorrente, premesso che, in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., è onere del danneggiato provare il fatto dannoso e il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, detta prova emergeva sia dalla pluralità di sinistri della medesima natura che si erano verificati sul posto sia dall'esistenza di tracce di umidità sui tessuti, riscontrate in sede di accertamenti peritali.
Il motivo è inammissibile, visto che si verte in un'ipotesi di decisione c.d. doppia conforme.
Sul punto, premesso che nel giudizio di merito è stata espletata attività istruttoria, deve osservarsi che nell'ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall'art. 348-ter, comma 5, c.p.c. (applicabile, ai sensi dell'art. 54, comma 2, del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, ai giudizi d'appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012), il ricorrente in cassazione - per evitare l'inammissibilità del motivo di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. (nel testo riformulato dall'art. 54, comma 3, del d.l. n. 83 cit. ed applicabile alle sentenze pubblicate dal giorno 11 settembre 2012) - deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (cfr.: Cass. n. 26774/2016; in senso conforme, si vedano anche: Cass. n. 20994/2019; Cass. n. 5947/2023).
In ogni caso, gli elementi sopra indicati sono stati considerati nella motivazione della sentenza impugnata, sicché non può ritenersene omesso l'esame.
Lo stesso dicasi quanto alla tematica concernente la pretesa impossibilità per l'odierna ricorrente di fornire una più dettagliata prova fotografica delle conseguenze del sinistro, questione espressamente trattata nella sentenza impugnata, a pag. 9.
5. Il quarto motivo è rubricato come segue: violazione e/o falsa applicazione dell'art. 116 c.p.c. – ex art. 360, 1° comma n. 4 c.p.c.
In particolare, avrebbe dovuto essere valutato ai fini della decisione, ai sensi dell'art. 116 c.p.c., il tenore delle difese svolte dal Condominio.
Il motivo è inammissibile.
Invero, in tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo "prudente apprezzamento", pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 20867/2020).
Dal tenore del ricorso, è evidente che la doglianza espressa dalla ricorrente ricade proprio in quest'ultima ipotesi.
In ogni caso, l'art. 116 c.p.c. conferisce al giudice di merito il potere discrezionale di trarre elementi di prova dal comportamento processuale delle parti e il mancato uso di tale potere non è censurabile in sede di legittimità, neppure sotto il profilo del difetto di motivazione, allorché il giudice abbia deciso di non utilizzare tale argomento sussidiario, avendo già acquisito i necessari elementi di prova in base alle risultanze dell'istruttoria (cfr.: Cass. n. 26088/2011; Cass. n. 20673/2012; Cass. n. 5611/2026).
6. Il quinto motivo è rubricato come segue: vizio di ultrapetizione ex art. 112 c.p.c. e omessa pronuncia su un capo della domanda, in relazione all'art. 360, 1° comma, n. 4, c.p.c.
La ricorrente, con particolare riferimento al danno relativo alle spese di pulizia dei locali che si erano allagati, sostiene che la Corte d'appello, «pronunciandosi da un lato ultra petita (non essendovi alcuna contestazione ad opera di controparte sul punto) nel sostenere che non sarebbe stata fornita alcuna prova anche in odine a detta domanda, non facendo al contempo corretta applicazione degli articoli 1218 e 2697 c.c., abbia omesso di prendere nella benché minima considerazione la documentazione di spesa debitamente quietanzata presente in atti e non abbia condannato il Condominio avversario a rifondere alla **** le spese occorse per la ripulitura dei locali».
Il motivo è inammissibile.
In primo luogo, deve rilevarsi l'insanabile contradditorietà del motivo che, con riferimento alla medesima questione, prospetta sia l'omessa pronuncia sia l'ultrapetizione, vizi tra loro antitetici.
Sul punto, deve rilevarsi che non è consentita la prospettazione di una medesima questione sotto profili incompatibili, tale da rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, per poi ricercare quale o quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo, inammissibilmente, al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse (cfr.: Cass. n. 3397/2024; Cass. n. 26874/2018; Cass. n. 19443/2011).
Inoltre, deve rilevarsi che sia in primo grado che in appello è stata disattesa l'intera domanda risarcitoria proposta dalla società odierna ricorrente, laddove, invece, il pregiudizio costituito dall'esborso sostenuto per la pulizia dei locali costituisce non già oggetto di domanda autonoma, bensì una delle voci di danno fatte valere in giudizio.
Pertanto, non si pone alcuna questione di omessa pronuncia sul punto.
Tanto meno può essere prospettato il vizio di ultrapetizione per il fatto che tale voce, a dire della ricorrente, non fosse stata contestata.
Inoltre, anche ove la censura dovesse ritenersi proposta ex art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., oltre alla sua inammissibilità per la sussistenza dell'ipotesi della c.d. doppia conforme, dovrebbe anche rilevarsi che la ricorrente ha omesso di indicare, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, c.p.c., il "come" e il "quando" tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti nel giudizio di appello (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 8053/2014; Cass., Sez. Un., n. 8054/2014; Cass. n. 25216/2014; Cass. n. 9253/2017; Cass. n. 27415/2018; Cass. n. 17005/2024).
7. Il sesto motivo è rubricato come segue: sull'erronea regolamentazione delle spese di lite e di CTU – violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in riferimento all'art. 360, 1° comma, n. 3, c.p.c.
La ricorrente, in particolare, oltre ad auspicare una diversa pronuncia sulle spese processuali in caso di accoglimento, totale o parziale, degli altri motivi del ricorso, censura la decisione della Corte d'appello sostenendo che il rigetto dell'eccezione sollevata dal Condominio in ordine al carattere non condominiale degli impianti la cui rottura aveva determinato i sinistri avrebbe dovuto condurre a una compensazione, anche, eventualmente, soltanto parziale, delle spese processuali e di consulenza tecnica d'ufficio.
Il motivo è infondato.
Il sindacato di legittimità sulla statuizione relativa alle spese processuali è ammissibile nella sola ipotesi in cui il giudice di merito abbia violato il principio della soccombenza, ponendole a carico della parte risultata totalmente vittoriosa (cfr.: Cass. n. 27392/2025; Cass. n. 26912/2020; Cass. n. 18128/2020).
Deve ulteriormente precisarsi che, in materia di procedimento civile, il criterio della soccombenza deve essere riferito alla causa nel suo insieme, con particolare riferimento all'esito finale della lite, sicché è totalmente vittoriosa la parte nei cui confronti la domanda avversaria sia stata totalmente respinta, a nulla rilevando che siano state disattese eccezioni di carattere processuale o anche di merito (cfr.: Cass. n. 18503/2014; Cass. n. 5373/2003).
La sentenza impugnata è conforme ai principi di diritto innanzi indicati, avendo posto le spese processuali e di consulenza tecnica d'ufficio a carico della parte soccombente.
8. Alla luce di quanto precede, il ricorso va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza, posto che il Condominio ha partecipato alla discussione orale.
Esse vanno liquidate come da dispositivo, limitatamente alle spese per la fase decisionale.
Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall'art. 1, comma 17, legge n. 228/12, per il versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere a parte controricorrente le spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 200,00 per spese ed euro 1.700,00 per compensi, oltre 15% per rimborso delle spese forfettarie ed accessori di legge, se ed in quanto dovuti.
Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall'art. 1, comma 17, legge n. 228/12, per il versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di cassazione, in data 25 giugno 2026.
Il Consigliere Estensore ****
Il Presidente ****

Articoli di riferimento

Si riporta di seguito il testo aggiornato, alla data di redazione del presente contributo, degli articoli del codice civile richiamati nella motivazione del provvedimento in commento.
Art. 1218 c.c.
(Responsabilità del debitore)
Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Art. 2051 c.c.
(Danno cagionato da cosa in custodia)
Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Art. 2697 c.c.
(Onere della prova)
Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.