Garanzia per i vizi nella compravendita immobiliare in condominio

responsabilità del venditore per difetti derivanti dalle parti comuni e occultamento dei vizi
(Commento a Cass., Sez. II Civ., Sentenza n. 15633 del 21 maggio 2026)

Articoli del Codice Civile richiamati nelle motivazioni

Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese
Art. 1126 c.c. – Lastrici solari
Art. 1455 c.c. – Importanza dell'inadempimento
Art. 1490 c.c. – Garanzia per i vizi della cosa venduta
Art. 1491 c.c. – Esclusione della garanzia
Art. 1492 c.c. – Effetti della garanzia
Art. 1494 c.c. – Risarcimento del danno
Art. 1495 c.c. – Termini e condizioni per la denuncia
Art. 2051 c.c. – Danni cagionati da cose in custodia

Principi di diritto espressi nella motivazione

Dalla motivazione della sentenza emergono i seguenti principi di diritto:

Affinché possa riscontrarsi un vizio redibitorio, ai sensi dell'art. 1490, primo comma, c.c., il difetto deve essere ponderato in funzione della sua capacità di rendere la cosa inidonea all'uso normale o ordinario cui era destinata o di diminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, alla stregua di una disciplina speciale completa, non integrabile con il principio generale della non scarsa importanza dell'inadempimento rilevante ex art. 1455 c.c.
-
La garanzia per i vizi postula che nella cosa venduta sussistano imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendano la cosa inidonea all'uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, non ricorrendone, per converso, i presupposti allorché vi siano imperfezioni che non interessino la natura della cosa compravenduta.
-
In tema di compravendita, l'obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della actio aestimatoria o della actio redhibitoria. Ne consegue che, essendo dette azioni fondate sul solo dato obiettivo dell'esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l'onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all'inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno.
-
Il vizio – che deve essere apprezzato nella sua materialità – deve esistere nella cosa, ma la sua causa può anche essere esterna alla cosa, quand'anche si tratti di causa permanente, cioè la cui persistenza sia necessaria per la persistenza del vizio. Con il corollario che l'alienante risponde del vizio della cosa anche ove la manifestazione ultima di tale vizio sia imputabile a fattori esterni alla cosa, siano essi naturali o meno, sempre che tali fattori non siano riconducibili ad un'attività specifica proveniente da un soggetto terzo.
-
In caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, solo i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.
-
L'occultamento dei vizi da parte del venditore mediante specifici interventi materiali volti a rendere difficile la scoperta degli stessi, e non già attraverso una semplice condotta inerte o silente, determina l'esonero dell'acquirente dall'onere della denuncia ed esclude la correlata decadenza dalla garanzia.
-
Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, con esclusione dell'applicabilità della disciplina delle obbligazioni reali, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire, a propria volta e pro quota.

PARTE IN FATTO

**** e ****, con atto di citazione notificato il 3 giugno 2011, convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Lucera **** chiedendo il risarcimento dei danni conseguenti ai vizi occultati dagli alienanti in ordine alla vendita dell'unità immobiliare posta al terzo piano del fabbricato sito in ****, via **** n. ****, con relativo lastrico solare di proprietà esclusiva, conclusa tra le parti il 7 giugno 2010.
I vizi lamentati consistevano nella formazione di macchie di umidità e condensa, con deterioramenti di parti di intonaco, distacco di stuccature superficiali, rovinio delle relative rifiniture pittoriche parietali, degrado di parte del rivestimento esterno del torrino vano scala e del cornicione esterno di coronamento nonché delle pareti esterne esposte a nord, diffusi fenomeni fessurativi interessanti gran parte del solaio di copertura, con lesioni lungo i travetti in cemento armato e degli elementi in laterizio.
Si costituivano in giudizio **** e ****, i quali contestavano i fatti addotti e concludevano per il rigetto della domanda risarcitoria avanzata, escludendo la spettanza della garanzia per i vizi. Nel corso del giudizio veniva assunta la prova orale ammessa ed era espletata consulenza tecnica d'ufficio.
Il Tribunale di Foggia, con sentenza n. 1328/2017, depositata il 5 giugno 2017, accoglieva la spiegata domanda risarcitoria e condannava i venditori al pagamento, in favore dell'acquirente, della somma di euro 20.119,56, oltre IVA, rivalutazione monetaria e interessi.
Con atto di citazione notificato il 21 luglio 2017, **** e **** proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando: 1) la nullità della sentenza di primo grado per l'intervenuta pronuncia prima della scadenza dei termini per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica; 2) l'omessa declaratoria del difetto di legittimazione attiva dell'acquirente e di legittimazione passiva dei venditori, in relazione al risarcimento dei danni derivanti da parti condominiali; 3) l'assenza di prova in ordine alla data di scoperta dei vizi; 4) la falsa rappresentazione dei fatti di causa e delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, quanto alle statuizioni aventi ad oggetto le parti condominiali; 5) l'errata applicazione dei criteri di attribuzione della responsabilità extracontrattuale da cose in custodia, in luogo dei criteri di ripartizione condominiale; 6) l'ingiustificato arricchimento dell'acquirente; 7) l'ingiusta condanna alle spese di lite.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione ****, il quale instava per il rigetto dell'appello spiegato e la conferma della sentenza impugnata.
La Corte d'Appello di Bari, con la sentenza n. 210/2021, rigettava l'impugnazione spiegata e, per l'effetto, confermava integralmente la pronuncia appellata. La Corte di merito rilevava, tra l'altro: a) che il difensore dei convenuti aveva espressamente rinunciato ai termini per lo scambio delle comparse conclusionali all'udienza del 10 marzo 2017; b) che il credito risarcitorio in ordine ai vizi lamentati – relativi non solo all'immobile di proprietà esclusiva, ma anche inerenti alle parti comuni dell'edificio – era a carico dei venditori e non dei condomini; c) che l'eccezione di decadenza dalla garanzia era stata sollevata per la prima volta in sede di gravame e dunque era inammissibile; d) che l'esecuzione delle lavorazioni di stuccatura e tinteggiatura nell'immobile poco prima della vendita consentiva di ritenere raggiunta la prova dell'occultamento dei difetti.
Avverso la sentenza d'appello proponevano ricorso per cassazione **** e ****, affidato a sette motivi. Resisteva con controricorso ****. Il Pubblico Ministero concludeva per il rigetto del ricorso.

PARTE IN DIRITTO

1. Le questioni processuali: nullità della sentenza e rinuncia ai termini

La Suprema Corte affronta preliminarmente il settimo motivo di ricorso con cui si lamentava la nullità della sentenza per vizio nella costituzione del collegio giudicante, avendo partecipato alla decisione un giudice ausiliario. La Corte rigetta la censura richiamando la sentenza della Corte Costituzionale n. 41 del 17 marzo 2021, che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della normativa sui giudici ausiliari con efficacia differita al 31 ottobre 2025. Poiché la sentenza impugnata è del 2021, la sua composizione collegiale non è inficiata da alcun vizio tale da comprometterne la validità.
Sul primo motivo di ricorso, relativo alla pretesa nullità della sentenza di primo grado per omessa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., la Corte ribadisce che la rinuncia a tali termini, verbalizzata all'udienza di discussione da parte del difensore dei convenuti, non richiedeva alcuna sottoscrizione separata del difensore stesso, né la contestuale rinuncia del difensore dell'altra parte. Ai sensi dell'art. 157, comma 2 e 3, c.p.c., solo la parte nel cui interesse è stabilito un requisito può opporre la nullità dell'atto, e la nullità non può essere opposta dalla parte che vi ha dato causa, né da quella che vi ha rinunciato anche tacitamente.

2. La garanzia per i vizi nella compravendita immobiliare: disciplina e presupposti

Il nucleo centrale della decisione riguarda la responsabilità del venditore di un immobile per i vizi dello stesso, anche quando tali vizi derivino in parte da difetti delle parti comuni condominiali dell'edificio. La Corte, dopo aver confermato la rinuncia ai termini e disatteso le questioni processuali, affronta le censure sostanziali relative alla disciplina degli artt. 1490 ss. c.c.
In tema di garanzia per i vizi, la Corte riafferma i consolidati principi della disciplina speciale della vendita. L'art. 1490 c.c. stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Questa garanzia si distingue nettamente dalla comune responsabilità per inadempimento: pone il venditore in una situazione di "soggezione" e non di "obbligazione", esponendolo all'iniziativa del compratore per la modifica o la risoluzione del contratto (actio aestimatoria e actio redhibitoria). Ne consegue che le azioni sono fondate sul dato obiettivo dell'esistenza dei vizi, indipendentemente da qualsiasi giudizio di colpevolezza del venditore, e l'onere della prova dell'esistenza dei vizi grava sul compratore.
Il vizio rilevante deve essere apprezzato nella sua materialità: deve cioè esistere nella cosa, rendendo la stessa inidonea all'uso o riducendone il valore in modo apprezzabile. La Corte sottolinea che la causa del vizio può essere anche esterna alla cosa stessa, quando si tratti di causa permanente la cui persistenza sia necessaria per la persistenza del vizio. Pertanto, l'alienante risponde del vizio della cosa anche quando la manifestazione ultima di tale vizio sia imputabile a fattori esterni (naturali o di altro tipo), purché tali fattori non siano riconducibili ad un'attività specifica proveniente da un soggetto terzo.

3. I vizi provenienti dalle parti condominiali: il problema della causa esterna

Uno dei passaggi più significativi della sentenza riguarda la questione se il venditore risponda dei vizi del bene compravenduto quando questi derivino, almeno in parte, da difetti delle parti comuni dell'edificio condominiale. La Corte afferma con chiarezza che il vizio va riguardato sotto il profilo effettuale – per la sua immediata e diretta attinenza al bene compravenduto – e non nella sua dimensione causale, ossia per la sua provenienza da fonti esterne al bene.
In particolare, la Corte richiama il principio secondo cui, in caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, solo i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà non integrano un vizio rilevante ai sensi dell'art. 1490 c.c., essendo la garanzia esclusa nelle ipotesi in cui, ex art. 1491 c.c., il vizio fosse facilmente riconoscibile. Nel caso di specie, invece, gli alienanti avevano occultato i vizi mediante lavorazioni di stuccatura e tinteggiatura eseguite poco prima della vendita, impedendo all'acquirente di prenderne consapevolezza; tale condotta proattiva di occultamento (distinta dal semplice silenzio) integra un comportamento che esclude la riconoscibilità e, conseguentemente, l'applicabilità dell'art. 1491 c.c.
L'accertamento effettuato dal consulente tecnico d'ufficio aveva evidenziato che le cause delle infiltrazioni che affliggevano l'appartamento compravenduto erano riconducibili a difetti di posa della guaina bituminosa, difetti di tenuta degli imbocchi dei pluviali condominiali, difetti di impermeabilizzazione del cordolo di coronamento delle murature perimetrali, scarsa tenuta delle tegole del cornicione. Si trattava, dunque, di difetti inerenti alla natura della cosa (l'appartamento compravenduto), poiché si erano ripercossi immediatamente sulla stessa, quand'anche in parte derivanti da carenze delle parti comuni del fabbricato (quali cause remote dei vizi accertati).

4. L'occultamento dei vizi e le sue conseguenze sulla denuncia

Particolare rilievo assume il trattamento della questione dell'occultamento dei vizi. L'art. 1495 c.c. prevede che il compratore decade dalla garanzia qualora non denunci i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalle parti. Il secondo comma dell'art. 1495 c.c. fa salva l'ipotesi in cui il venditore abbia riconosciuto il vizio o lo abbia occultato.
La Corte distingue nettamente tra la semplice condotta inerte o silente del venditore che tace la presenza di vizi, e quella attiva di occultamento mediante specifici accorgimenti materiali volti a nascondere il vizio. Solo la seconda condotta – quella proattiva e diretta a rendere difficile la scoperta del difetto – integra il presupposto dell'occultamento che determina l'esonero dall'onere della denuncia ed esclude la correlata decadenza. Nel caso concreto, l'esecuzione delle lavorazioni di stuccatura e tinteggiatura poco prima della vendita costituisce esattamente tale condotta dolosa di occultamento, che esime l'acquirente dall'onere della denuncia nel termine di legge.

5. Il rapporto tra acquirente, venditore e condominio per i vizi delle parti comuni

La sentenza affronta infine il complesso tema del riparto di responsabilità tra venditore e condominio per i danni derivanti da vizi delle parti comuni. La Corte chiarisce che la responsabilità del condominio, estraneo al giudizio, può essere concorrente con quella del venditore proprietario, a diverso titolo, in forza degli obblighi di provvedere alla manutenzione straordinaria delle parti comuni. Pertanto, i venditori avrebbero potuto esercitare un'eventuale azione di rivalsa nei confronti del condominio per i danni che erano stati costretti a risarcire al compratore per la negligente manutenzione delle parti comuni.
La Corte riafferma anche l'importante principio secondo cui il condomino che subisca un danno nella propria unità derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni assume la posizione di terzo danneggiato avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza essere esonerato dall'obbligo di contribuire pro quota alle spese necessarie per la manutenzione delle stesse parti comuni. Il fondamento di quest'obbligo risiede nella comproprietà o nella utilità delle parti comuni, e non nella specifica condotta illecita imputabile al condomino.
L'azione di risarcimento dei danni ex art. 1494 c.c., sul presupposto dell'inadempimento per colpa del venditore consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare la presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente e si rende ammissibile in alternativa o cumulativamente rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.

6. La legittimazione attiva dell'acquirente per i vizi delle parti condominiali

Un profilo di rilievo pratico riguarda la legittimazione dell'acquirente a far valere i danni derivanti dalle parti comuni condominiali contro il venditore. La difesa dei ricorrenti aveva sostenuto che la responsabilità per le parti condominiali spettasse esclusivamente al condominio, essendo i diritti sulle stesse solo pro quota millesimale. La Corte disattende questa impostazione, affermando che la vendita di un bene in un edificio condominiale trasferisce anche la proprietà delle parti comuni, sebbene in proporzione alla quota millesimale. L'oggetto della compravendita si estende dunque anche alla proprietà delle parti comuni, sicché la garanzia per i vizi è azionabile dall'acquirente nei confronti del venditore per l'intero danno subito, rimanendo in capo ai venditori l'eventuale azione di rivalsa pro quota nei confronti del condominio.
La decisione della Suprema Corte è nel senso del rigetto integrale del ricorso proposto dai venditori, con condanna alle spese del giudizio di legittimità.

EVOLUZIONE GIURISPRUDENZIALE

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in materia di garanzia per i vizi nella compravendita immobiliare in contesto condominiale rivela un orientamento sostanzialmente costante, consolidatosi nel corso degli ultimi anni attorno a principi ormai sedimentati, pur con alcune evoluzioni interpretative su aspetti specifici.

Cass., Sez. II, Sentenza n. 15633 del 21 maggio 2026 (la sentenza commentata)
La più recente pronuncia in materia riafferma il principio della responsabilità del venditore per i vizi del bene compravenduto derivanti dalle parti comuni condominiali, valutando il vizio nella sua dimensione effettuale e non causale. Ribadisce la distinzione tra occultamento attivo (che esonera dalla denuncia) e semplice silenzio, nonché la concorrenza tra responsabilità del venditore e del condominio.

Cass., Sez. II, Ordinanza n. 13425 del 15 maggio 2024
Pronuncia particolarmente rilevante in quanto espressamente citata dalla sentenza in commento. La Corte chiarisce che, in caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto stato di vetustà ovvero alle tecniche costruttive dell'epoca non integrano un vizio rilevante ai fini dell'art. 1490 c.c., essendo la garanzia esclusa quando il vizio fosse facilmente riconoscibile, salvo dichiarazione del venditore di immunità da vizi. Tale principio costituisce il punto di equilibrio tra la tutela dell'acquirente e la ragionevole prevedibilità dei rischi connessi all'acquisto di immobili vetusti.

Cass., Sez. II, Ordinanza n. 24343 del 16 ottobre 2017
La Corte aveva già stabilito lo stesso principio poi ripreso nel 2024 e nel 2026: in caso di vendita di bene appartenente a edificio condominiale di risalente costruzione, i soli difetti materiali conseguenti alla vetustà non integrano vizi rilevanti ex art. 1490 c.c. quando fossero facilmente riconoscibili ai sensi dell'art. 1491 c.c. Questa pronuncia ha segnato un consolidamento dell'indirizzo sulla riconoscibilità quale criterio di esclusione della garanzia.

Cass., Sez. II, Sentenza n. 26402 del 13 settembre 2023
La Corte ribadisce i presupposti della garanzia per i vizi: il difetto deve riguardare il processo di produzione, fabbricazione e formazione della cosa, rendendo la stessa inidonea all'uso o diminuendone in modo apprezzabile il valore. La garanzia non opera invece per imperfezioni che non interessino la natura della cosa compravenduta. Viene confermata la distinzione tra vizi redibitori e mancanza di qualità essenziali, precisando l'inapplicabilità del principio di non scarsa importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. alla disciplina speciale della garanzia per vizi.

Cass., Sez. II, Sentenza n. 8527 del 28 marzo 2025
La pronuncia interviene in tema di compravendita immobiliare in edificio condominiale, precisando che i rischi derivanti da ordinari interventi di ristrutturazione deliberati dall'assemblea condominiale in epoca successiva alla vendita non rientrano nell'ambito della garanzia per i vizi della cosa venduta, né della garanzia per oneri non dichiarati, ma possono eventualmente essere regolati da specifiche pattuizioni tra venditore e compratore. La sentenza contribuisce a delineare i confini della garanzia legale rispetto alle modifiche successive alla vendita.

Cass., Sez. U, Sentenza n. 11748 del 3 maggio 2019
Le Sezioni Unite, in una pronuncia fondamentale che costituisce il riferimento costante di tutta la giurisprudenza successiva, ribadiscono la natura speciale della responsabilità del venditore per i vizi della cosa venduta: essa è interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, pone il venditore in situazione di soggezione (non di obbligazione), e le azioni del compratore sono fondate sul solo dato obiettivo dell'esistenza dei vizi, indipendentemente dalla colpevolezza del venditore. L'onere della prova grava sul compratore. Questa pronuncia ha definitivamente stabilizzato il quadro normativo di riferimento.

Cass., Sez. II, Ordinanza n. 26445 dell'8 settembre 2022
La Corte interviene sul tema dei vizi occulti nella compravendita immobiliare, ribadendo che la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l'acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo inficia sia da ritenere facilmente riconoscibile con l'ordinaria diligenza. Il principio si applica con particolare rigore all'acquisto di immobili di antica costruzione, per i quali la vetustà e i connessi deterioramenti strutturali sono prevedibili. La sentenza contribuisce a precisare i confini dell'applicazione dell'art. 1491 c.c. in relazione ai beni di risalente edificazione.

Cass., Sez. II, Ordinanza n. 13425 del 10 maggio 2024 (diverso dalla 13425/2024 sopra)
Pronuncia che ribadisce l'orientamento consolidato: la disciplina della garanzia per vizi nella vendita è disciplina speciale e completa rispetto alla disciplina generale dell'inadempimento contrattuale. Il venditore non risponde dei vizi facilmente riconoscibili al momento della vendita, in coerenza con il principio di autoresponsabilità dell'acquirente.

La giurisprudenza mostra dunque un orientamento costante e consolidato: la garanzia per i vizi del bene venduto si estende anche ai vizi la cui causa (non la manifestazione) provenga dalle parti comuni condominiali; la riconoscibilità dei vizi è l'unico limite effettivo alla garanzia, ma non opera quando il venditore abbia attivamente occultato il difetto; le azioni del compratore sono fondate sull'elemento oggettivo della presenza dei vizi, indipendentemente dalla colpevolezza del venditore. Non si rilevano difformità significative nell'evoluzione del pensiero della Corte negli ultimi anni sul punto.

COSA DICE LA GIURISPRUDENZA DI MERITO

La giurisprudenza di merito, nel solco tracciato dalla Corte di Cassazione, ha applicato i principi sulla garanzia per i vizi nella compravendita immobiliare con alcune specificità rispetto al contesto condominiale. Si segnalano le pronunce più significative degli ultimi anni.

Corte d'Appello di Catanzaro, Sentenza n. 167 del 2 febbraio 2026
La Corte calabrese, in una controversia relativa alla compravendita di un immobile in un complesso edilizio, riafferma l'applicabilità dell'art. 1490 c.c. con riguardo ai vizi che rendano la cosa inidonea all'uso, precisando che la garanzia si affianca e non sostituisce le altre forme di tutela previste dal codice civile (art. 1489 c.c. per i vincoli e gli oneri non dichiarati). Viene confermato il principio dell'autonomia della garanzia per i vizi rispetto alla comune responsabilità contrattuale.

Corte d'Appello di Bologna, Sentenza n. 720 del 13 marzo 2026
In questa pronuncia, relativa alla vendita di un immobile con irregolarità catastali ed urbanistiche, la Corte d'Appello bolognese applica i principi della garanzia per i vizi distinguendo tra vizi in senso stretto (ex art. 1490 c.c.), difetti di qualità (art. 1497 c.c.) e mancanza di titolo regolare. Il giudice di secondo grado conferma che le irregolarità edilizie non sanate al momento della vendita possono integrare vizi rilevanti ai sensi dell'art. 1490 c.c. quando incidano significativamente sul godimento e sul valore dell'immobile, valutando con rigore il profilo della riconoscibilità in rapporto all’ordinaria diligenza dell'acquirente.

Corte d'Appello di Catania, Sentenza n. 151 del 3 febbraio 2026
La Corte etnea, in un giudizio relativo alla garanzia per vizi in un appalto condominiale, ribadisce i criteri di distinzione tra la garanzia per vizi e difformità dell'opus nelle opere condominiali (art. 1667 c.c.) e la garanzia per vizi nella vendita (art. 1490 c.c.). Viene in particolare affrontato il tema dei termini di decadenza dalla garanzia, sottolineando che la denuncia deve avvenire entro sessanta giorni dalla scoperta per i vizi di appalto (art. 1667, comma 2, c.c.), e viene precisato il momento della "scoperta" quando i vizi siano rilevabili ictu oculi. La sentenza contribuisce alla delimitazione del campo applicativo delle due discipline.

Tribunale di Venezia, Sentenza n. 354 del 22 gennaio 2025
Il Tribunale veneto affronta il tema della responsabilità professionale del legale per mancata tempestiva denuncia dei vizi nella compravendita immobiliare con parti condominiali difettose, evidenziando i profili pratici della decadenza dalla garanzia ex art. 1495 c.c. La pronuncia è di interesse per la prospettiva "rovesciata" che assume, analizzando il problema della garanzia per i vizi dal lato del professionista che assiste l'acquirente. Viene ribadita l'importanza della tempestiva denuncia e del rispetto dei termini di prescrizione (un anno dalla denuncia ex art. 1495, comma 3, c.c.) per non perdere i diritti derivanti dalla garanzia.

La giurisprudenza di merito mostra un'impostazione coerente con quella di legittimità, pur con qualche oscillazione sulle questioni di fatto (come la determinazione del momento della "scoperta" del vizio, ai fini del dies a quo per la denuncia). La tendenza prevalente è verso un'interpretazione favorevole all'acquirente nei casi di occultamento, e verso una maggiore severità quando il vizio fosse riconoscibile con la normale diligenza.

PRECEDENTI CONFORMI E DIFFORMI

Precedenti Conformi

Vengono di seguito elencate le pronunce in termini, tratte dalla più recente giurisprudenza di legittimità, che recano principi conformi a quelli espressi nella sentenza in commento:

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13425_2024 DEL 15 MAGGIO 2024
In caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, solo i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14084_2026 DEL 13 MAGGIO 2026
La garanzia per i vizi della cosa venduta è una disciplina speciale completa che pone il venditore in situazione di soggezione rispetto al compratore, esponendolo alle azioni di risoluzione del contratto e di riduzione del prezzo. I presupposti della garanzia sono integrati quando i vizi rendano la cosa inidonea all'uso normale o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, secondo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8255_2025 DEL 28 MARZO 2025
Le norme in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta e per gli oneri su di essa gravanti costituiscono tutela speciale del compratore rispetto ai vizi che incidano sull'immunità e sul pieno godimento del bene. La tutela speciale non è derogabile per le ipotesi di dolo del venditore, e l'occultamento dei vizi determina l'applicazione della disciplina più favorevole all'acquirente in deroga alle ordinarie regole in tema di decadenza.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 26445_2022 DEL 8 SETTEMBRE 2022
La garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l'acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo inficia sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè individuabile con l'ordinaria diligenza. È ragionevole ritenere che l'acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che eventualmente lo inficino, anche quando riguardino parti strutturali dell'edificio non immediatamente percepibili con il senso della vista.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15134_2026 DEL 19 MAGGIO 2026
L'azione risarcitoria ex art. 1494 c.c. si rende ammissibile in alternativa, ovvero cumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo, estendendosi a tutti i danni subiti dall'acquirente per effetto dell'esistenza dei vizi.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15136_2026 DEL 19 MAGGIO 2026
In tema di compravendita, la responsabilità del venditore per i vizi della cosa venduta è correlata all'elemento oggettivo dell'esistenza del vizio e non richiede la colpevolezza del venditore. L'indagine sulla natura occulta o apparente del vizio è riservata al giudice del merito e non è censurabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14891_2026 DEL 18 MAGGIO 2026
In materia di compravendita immobiliare, la garanzia per i vizi richiede che la cosa compravenduta presenti imperfezioni intrinseche tali da renderla inidonea all'uso o da diminuirne apprezzabilmente il valore. Quando l'acquirente acquista un immobile inserito in un edificio condominiale, la garanzia si estende anche ai vizi il cui effetto (ma non necessariamente la causa) si manifesti nell'unità acquistata, fermo restando il diritto del venditore di agire in rivalsa nei confronti dei responsabili.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14892_2026 DEL 18 MAGGIO 2026
Il condominio, quale ente di gestione delle parti comuni dell'edificio, risponde in concorso con il venditore per i danni derivanti dall'omessa manutenzione delle parti comuni che abbiano cagionato vizi nell'unità compravenduta. Il venditore risponde per primo nei confronti del compratore in forza della garanzia contrattuale, riservandosi il diritto di rivalsa nei confronti del condominio.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8603_2026 DEL 07 APRILE 2026
La responsabilità del venditore per i danni strutturali derivanti dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio condominiale è una responsabilità di tipo contrattuale, fondata sulla garanzia per i vizi ex art. 1490 c.c. e sull'obbligo risarcitorio ex art. 1494 c.c., non sovrapponibile alla responsabilità aquiliana ex art. 2051 c.c. gravante sul condominio quale custode delle parti comuni.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14299_2026 DEL 14 MAGGIO 2026
Le parti comuni condominiali, in quanto di proprietà pro quota di tutti i condomini, fanno oggetto di trasferimento nella compravendita dell'unità immobiliare. Ne consegue che i vizi presenti nelle parti comuni al momento della vendita, che incidano sul godimento o sul valore dell'unità acquistata, possono essere fatti valere dall'acquirente nei confronti del venditore in forza della garanzia ex art. 1490 c.c.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 12742_2026 DEL 05 MAGGIO 2026
Nell'azione di garanzia per i vizi della cosa venduta, l'onere della prova dell'esistenza dei vizi grava sull'acquirente, mentre l'onere di provare la conoscenza o l'occultamento del vizio da parte del venditore – rilevanti ai fini dell'esonero dalla denuncia – grava sull'acquirente medesimo che eccepisca il dolo del venditore o l'occultamento del difetto.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11403_2026 DEL 27 APRILE 2026
La garanzia per i vizi di cui all'art. 1490 c.c. si applica ai difetti materiali della cosa, non alle irregolarità giuridiche della stessa (come la mancanza di titoli abilitativi), per le quali trovano applicazione le ordinarie regole sull'inadempimento contrattuale o la tutela specifica prevista dall'art. 1489 c.c. per i vincoli e gli oneri non apparenti. La distinzione è fondamentale per individuare i termini di decadenza e prescrizione applicabili.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11404_2026 DEL 27 APRILE 2026
La scoperta del vizio, ai fini della decorrenza del termine di denuncia di cui all'art. 1495 c.c., si verifica quando l'acquirente ha acquisito la certezza della presenza del vizio e della sua entità, non essendo sufficiente la mera percezione di sintomi o anomalie che richiedano ulteriori accertamenti tecnici per essere compiutamente valutati.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11405_2026 DEL 27 APRILE 2026
Nei rapporti tra acquirente e venditore per vizi della cosa venduta, la conoscenza del vizio da parte del compratore al momento dell'acquisto esclude la garanzia ai sensi dell'art. 1491 c.c. Tuttavia, la conoscenza deve essere effettiva e non presunta: il mero fatto che il vizio fosse astrattamente riconoscibile non esclude automaticamente la garanzia qualora in concreto non fosse stato percepito dall'acquirente ordinariamente diligente.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11400_2026 DEL 27 APRILE 2026
L'obbligo del venditore di garantire il compratore dai vizi della cosa venduta sussiste anche quando tali vizi abbiano avuto origine da fatto del terzo (costruttore, appaltatore) salvo che il venditore dimostri di non essere a conoscenza del vizio e che il difetto non fosse riconoscibile al momento della vendita con l'ordinaria diligenza.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 31021_2025 DEL 26 NOVEMBRE 2025
La garanzia per i vizi della cosa venduta si applica anche alle ipotesi di vizi latenti che si manifestino dopo la consegna del bene, purché preesistessero alla vendita. L'acquirente può agire per la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, nonché per il risarcimento del danno nei termini di cui all'art. 1494 c.c., nel termine prescrizionale di un anno dalla denuncia ex art. 1495 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12780_2025 DEL 13 MAGGIO 2025
In tema di vendita di immobile in edificio condominiale, la garanzia per i vizi della cosa venduta si estende ai difetti che incidano sull'idoneità all'uso o sul valore del bene acquistato, ancorché la loro causa tecnica sia da ricercarsi nelle parti comuni dell'edificio. Il compratore non perde i diritti derivanti dalla garanzia per il solo fatto che abbia proseguito ad utilizzare il bene dopo la scoperta del vizio, dovendo la decadenza essere valutata con riguardo al momento della denuncia e non del successivo utilizzo del bene.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12922_2025 DEL 14 MAGGIO 2025
In tema di compravendita di unità immobiliari in edificio condominiale, la responsabilità del venditore per i vizi derivanti da difetti delle parti comuni coesiste con la responsabilità del condominio quale custode delle stesse. L'acquirente può agire nei confronti del venditore ex art. 1490 c.c. per i vizi del bene compravenduto e nei confronti del condominio ex art. 2051 c.c. per i danni derivanti dalla custodia delle parti comuni, salvo poi il regolamento interno tra i soggetti responsabili.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 17279_2025 DEL 26 GIUGNO 2025
L'azione di garanzia per i vizi ex art. 1490 c.c. e l'azione di responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c. si fondano su presupposti diversi e possono cumularsi in capo al danneggiato: la prima ha carattere contrattuale ed è fondata sull'esistenza oggettiva dei vizi nella cosa venduta; la seconda ha carattere extracontrattuale ed è fondata sulla custodia del bene che ha cagionato il danno. I termini prescrizionali e di decadenza applicabili sono distinti per ciascuna azione.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20316_2025 DEL 20 LUGLIO 2025
In materia di compravendita di porzioni di sottotetto in edificio condominiale, i vizi derivanti dalla natura condominiale del bene trasferito non escludono la responsabilità del venditore ex art. 1490 c.c. quando i difetti si manifestino nel bene compravenduto. Il venditore non può invocare l'estraneità al bene venduto di quelle parti condominiali che, pur non facendo oggetto di specifica compravendita, contribuiscono alla funzionalità e all'idoneità all'uso del bene alienato.

Precedenti Difformi

La giurisprudenza di legittimità analizzata nella cartella di riferimento non presenta pronunce che si discostino in modo aperto dai principi espressi nella sentenza in commento. Ciò conferma la sostanziale uniformità dell'orientamento della Suprema Corte sui temi della garanzia per i vizi nella compravendita immobiliare in condominio. Vi sono tuttavia alcune pronunce che, pur non contraddittorie, recano accenti o specificazioni potenzialmente differenti su alcuni profili:

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13602_2024 DEL 16 MAGGIO 2024
In tema di compravendita di unità immobiliare in edificio condominiale, qualora i vizi lamentati dall'acquirente siano esclusivamente riconducibili a difetti delle parti comuni e non si manifestino direttamente nell'unità compravenduta, l'acquirente deve agire nei confronti del condominio e non del venditore, non potendosi estendere la garanzia contrattuale per i vizi ad elementi estranei all'oggetto del contratto di vendita.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 5128_2024 DEL 27 FEBBRAIO 2024
La garanzia per i vizi della cosa venduta ex art. 1490 c.c. non si applica ai difetti derivanti da cause sopravvenute alla vendita, né a quelli causati esclusivamente da lavori eseguiti da terzi su parti condominiali dopo il perfezionamento del contratto di compravendita, essendo in tali casi applicabili le ordinarie regole della responsabilità aquiliana o contrattuale verso i soggetti autori dei lavori.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10227_2024 DEL 16 APRILE 2024
Nell'ambito della garanzia per i vizi ex art. 1490 c.c. relativa a un immobile inserito in un edificio condominiale, il compratore che al momento dell'acquisto aveva conoscenza della vetustà dell'edificio e delle tecniche costruttive dell'epoca non può invocare la garanzia per vizi che siano normalmente conseguenti a tale vetustà, in applicazione dell'art. 1491 c.c. L'esclusione della garanzia opera a prescindere dall'effettiva percezione visiva dei vizi, essendo sufficiente la loro astratta riconoscibilità in base all'età e alle caratteristiche costruttive dell'edificio.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20221_2024 DEL 22 LUGLIO 2024
L'obbligo del compratore di denunciare i vizi entro otto giorni dalla scoperta ex art. 1495 c.c. non ammette equipollenti o deroghe negoziali salvo quelle consentite dalla legge. La decadenza opera automaticamente per il mancato rispetto del termine, salvo che il venditore abbia riconosciuto l'esistenza del vizio o lo abbia dolosamente occultato, nel qual caso il termine non decorre dall'effettiva percezione del difetto ma dalla piena consapevolezza della sua entità e natura.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12675_2024 DEL 09 MAGGIO 2024
In tema di edifici condominiali, i vizi derivanti da difetti strutturali preesistenti alla compravendita ma manifestatisi solo dopo il trasferimento non possono essere automaticamente imputati al venditore quando la loro emersione sia stata determinata da interventi successivi del condominio sulle parti comuni. In tali casi è necessario verificare se il vizio preesistesse già alla data della vendita o sia stato causato o aggravato dagli interventi successivi, con riparto di responsabilità proporzionale tra venditore e condominio.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18952_2024 DEL 10 LUGLIO 2024
La responsabilità del venditore per i vizi della cosa venduta ai sensi dell'art. 1490 c.c. non si configura per i difetti che si manifestino a seguito di lavori di manutenzione eseguiti dal condominio sulle parti comuni in epoca successiva alla vendita, qualora tali lavori abbiano modificato lo stato dei luoghi rispetto a quello esistente al momento del rogito. In tali ipotesi, il compratore deve agire nei confronti del condominio o dell'appaltatore che ha eseguito i lavori, essendo venuta meno la connessione causale con il vizio originario del bene compravenduto.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 30848_2024 DEL 2 DICEMBRE 2024
Nel contratto preliminare di vendita di immobile in edificio condominiale, la garanzia per i vizi non opera sugli stessi presupposti della vendita definitiva, essendo necessario verificare se i vizi fossero presenti al momento del preliminare o siano sopravvenuti. Il compratore che abbia preso visione dell'immobile prima della firma del preliminare e abbia avuto modo di rilevare i vizi con la normale diligenza non può successivamente invocare la garanzia per tali vizi in sede di azione risarcitoria, salvo prova dell'occultamento dolosamente operato dalla parte venditrice.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 32641_2024 DEL 15 DICEMBRE 2024
L'esistenza di vizi nella cosa venduta che ne diminuiscano il valore non dà sempre diritto al compratore al rimborso dell'intero costo di eliminazione dei vizi stessi, dovendo la determinazione del quantum essere commisurata alla diminuzione di valore subita dal bene e non automaticamente pari alle spese di ripristino, che possono essere superiori alla riduzione di valore. Il giudice di merito deve valutare il danno effettivamente subito dall'acquirente tenendo conto di tutti i fattori rilevanti.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 3011_2025 DEL 6 FEBBRAIO 2025
In tema di vizi di immobili in edificio condominiale derivanti da difetti di costruzione, la responsabilità del costruttore-venditore per i vizi gravi di cui all'art. 1669 c.c. assorbe e non si cumula con la garanzia per i vizi redibitori di cui all'art. 1490 c.c., avendo la prima un termine di garanzia più lungo (dieci anni) e un regime di decadenza e prescrizione differente. Il compratore deve scegliere quale azione esperire in relazione alla qualificazione del vizio come redibitorio o come grave difetto strutturale.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 5719_2025 DEL 4 MARZO 2025
La cessione del credito risarcitorio derivante dalla garanzia per i vizi della cosa venduta è ammissibile ma richiede la notifica al venditore ceduto per essere opponibile allo stesso. L'acquirente che abbia ceduto il diritto alla garanzia non può agire in proprio nei confronti del venditore, salvo che il cedente abbia espressamente riservato tale facoltà nell'atto di cessione.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7176_2025 DEL 18 MARZO 2025
Nella vendita di immobili con vizi derivanti da parti condominiali, il compratore è tenuto a denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta ex art. 1495 c.c. La decorrenza del termine inizia dalla conoscenza effettiva del vizio, non dalla mera percezione di sintomi. L'inizio di lavori da parte del condominio per eliminare il difetto non sostituisce né equivale alla denuncia del vizio al venditore, trattandosi di due obblighi distinti verso soggetti diversi.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 4874_2025 DEL 25 FEBBRAIO 2025
Nella vendita di un appartamento in edificio condominiale, l'acquirente che, dopo la scoperta dei vizi, abbia accettato di partecipare alle spese per la riparazione delle parti comuni che erano causa dei difetti, non è per questo da ritenere decaduto dalla garanzia nei confronti del venditore, salvo diversa pattuizione con il condominio che implichi una rinuncia alla garanzia stessa.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 4745_2025 DEL 23 FEBBRAIO 2025
L'azione del compratore per i vizi della cosa venduta, fondata sull'art. 1490 c.c. unitamente al risarcimento ex art. 1494 c.c., non richiede la prova della colpa del venditore ma solo quella dell'esistenza obiettiva del vizio al momento della vendita. Tuttavia, ai fini del quantum risarcitorio, può rilevare il grado di colpa del venditore per la determinazione del danno risarcibile, in particolare quando i vizi siano derivati da omessa o carente manutenzione dell'immobile prima della vendita.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 3151_2025 DEL 7 FEBBRAIO 2025
In tema di garanzia per i vizi ex art. 1490 c.c. nella vendita di immobili in edifici condominiali, qualora i vizi siano stati causati da un appalto di lavori eseguito sulle parti comuni del condominio prima della vendita, il venditore risponde nei confronti del compratore se era a conoscenza dei vizi o avrebbe dovuto esserlo con l'ordinaria diligenza; il venditore può rivalersi nei confronti dell'appaltatore in forza della garanzia per i vizi dell'opera.

TESTO INTEGRALE DELLA SENTENZA

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. ****) proposto da:
**** e ****, rappresentati e difesi dagli Avv.ti **** e ****;
- ricorrenti -
contro
****, rappresentato e difeso dall'Avv. ****, elettivamente domiciliato in Roma, via Merulana n. 247, presso lo studio dell'Avv. ****;
- controricorrente -
avverso la sentenza della Corte d'appello di Bari n. 210/2021, pubblicata il 2 febbraio 2021;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26 febbraio 2026 dal Consigliere relatore ****;
viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona della Sostituta Procuratrice generale dott.ssa ****, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
sentito, in sede di discussione orale all'udienza pubblica, l'Avv. **** – per delega dell'Avv. **** – per i ricorrenti.

FATTI DI CAUSA

1.– Con atto di citazione notificato il 3 giugno 2011, **** conveniva, davanti al Tribunale di Lucera, **** e ****, chiedendo che fossero risarciti i danni conseguenti ai vizi occultati dagli alienanti in ordine alla vendita dell'unità immobiliare posta al terzo piano del fabbricato sito in Lucera, via **** n. ****, con relativo lastrico solare di proprietà esclusiva, conclusa tra le parti il 7 giugno 2010, vizi consistenti nella formazione di macchie di umidità e condensa, con deterioramenti di parti di intonaco, distacco di stuccature superficiali, rovinio delle relative rifiniture pittoriche parietali, degrado di parte del rivestimento esterno del torrino vano scala e del cornicione esterno di coronamento nonché delle pareti esterne esposte a nord, diffusi fenomeni fessurativi interessanti gran parte del solaio di copertura, con lesioni lungo i travetti in cemento armato e degli elementi in laterizio.
Si costituivano in giudizio **** e ****, i quali contestavano i fatti addotti e concludevano per il rigetto della domanda risarcitoria avanzata, escludendo la spettanza della garanzia per i vizi.
Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa ed era espletata consulenza tecnica d'ufficio.
Quindi, il Tribunale di Foggia, con sentenza n. 1328/2017, depositata il 5 giugno 2017, notificata il 4 luglio 2017, accoglieva la spiegata domanda risarcitoria e, per l'effetto, condannava i venditori al pagamento, in favore dell'acquirente, della somma di euro 20.119,56, oltre IVA, rivalutazione monetaria e interessi.

2.– Con atto di citazione notificato il 21 luglio 2017, **** e **** proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando: 1) la nullità della sentenza di primo grado per l'intervenuta pronuncia prima della scadenza dei termini per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica; 2) l'omessa declaratoria del difetto di legittimazione attiva dell'acquirente e di legittimazione passiva dei venditori, in relazione al risarcimento dei danni derivanti da parti condominiali; 3) l'assenza di prova in ordine alla data di scoperta dei vizi; 4) la falsa rappresentazione dei fatti di causa e delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, quanto alle statuizioni aventi ad oggetto le parti condominiali; 5) l'errata applicazione dei criteri di attribuzione della responsabilità extracontrattuale da cose in custodia, in luogo dei criteri di ripartizione condominiale; 6) l'ingiustificato arricchimento dell'acquirente, in assenza di alcun vincolo in ordine all'esecuzione delle opere condominiali; 7) l'ingiusta condanna alle spese di lite.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione ****, il quale instava per il rigetto dell'appello spiegato e la conferma della sentenza impugnata.
Decidendo sul gravame interposto, la Corte d'appello di Bari, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l'impugnazione spiegata e, per l'effetto, confermava integralmente la pronuncia appellata.
A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che dal verbale d'udienza del 10 marzo 2017 si ricavava che il difensore dei convenuti, partecipando all'udienza di discussione davanti al Tribunale, aveva espressamente rinunciato ai termini per lo scambio delle comparse conclusionali e delle successive memorie di replica mentre il difensore dell'attore non aveva partecipato all'udienza, né si era lamentato della mancata concessione dei termini anzidetti, sicché tale mancata concessione non aveva prodotto alcuna lesione del diritto di difesa delle parti convenute, le quali avevano svolto le difese finali già con le note depositate prima dell'udienza di discussione; b) che, quand'anche l'eccezione fosse stata fondata, non avrebbe comunque determinato la rimessione della causa al primo giudice, ma il giudice del gravame sarebbe stato tenuto a decidere la causa nel merito, come avvenuto nel caso di specie, poiché tutte le difese erano state reiterate in appello ed erano state oggetto di esame; c) che il consulente tecnico d'ufficio aveva accertato le cause delle infiltrazioni nell'appartamento acquistato, rilevando che la maggior parte delle lavorazioni necessarie per l'eliminazione dei difetti interessava parti comuni o aventi funzionalità comune; d) che il credito risarcitorio in ordine ai vizi lamentati – relativi non solo all'immobile di proprietà esclusiva, ma anche inerenti alle parti comuni dell'edificio – era a carico dei venditori e non dei condomini, che non erano parti del contratto di compravendita, sicché tale pretesa risarcitoria poteva essere fatta valere per l'intero dal compratore nei confronti del proprio dante causa, in forza della responsabilità contrattuale; e) che l'eccezione di decadenza della garanzia per i vizi era stata sollevata per la prima volta in sede di gravame e dunque era inammissibile e, quand'anche fosse stata tempestivamente sollevata, sarebbe stata comunque infondata, trattandosi di vizi occulti, di cui era verosimile la scoperta in occasione delle intense piogge del 5 marzo 2011, a fronte della denuncia del 9 marzo 2011; f) che l'esecuzione delle lavorazioni di stuccatura e tinteggiatura nell'immobile poco prima della vendita consentiva di ritenere raggiunta la prova dell'occultamento dei difetti, allo scopo di impedire all'acquirente di prenderne consapevolezza; g) che la responsabilità del Condominio, estraneo al giudizio, poteva essere concorrente con quella del venditore proprietario, a diverso titolo, in forza degli obblighi di provvedere alla manutenzione straordinaria delle parti comuni, sicché gli appellanti avrebbero potuto esercitare un'eventuale azione di rivalsa nei confronti del Condominio per i danni che erano stati costretti a risarcire al compratore per la negligente manutenzione di tali parti comuni; h) che, pertanto, non potevano escludersi dalla stima effettuata dal consulente tecnico d'ufficio i costi delle opere relative alle parti comuni, in quanto non estranee al contratto di compravendita immobiliare.

3.– Avverso la sentenza d'appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a sette motivi, **** e ****.
Ha resistito, con controricorso, l'intimato ****.
4.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.
I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa, ai sensi dell'art. 378, secondo comma, c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.– Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell'art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 190, 281-quinquies e 101 c.p.c., con la nullità della sentenza e del procedimento, per avere la Corte di merito negato la nullità della pronuncia di prime cure, nonostante non fossero stati concessi i termini di legge per lo scambio delle comparse conclusionali e delle successive memorie di replica.
Osservano, in proposito, gli istanti che all'udienza del 10 marzo 2017, fissata per la discussione orale della causa, il giudice del Tribunale non pronunciava la sentenza, dandone lettura in udienza dopo la discussione dei difensori, ma – ritenuto necessario un ulteriore studio della causa – la incamerava per la decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c., senza tuttavia concedere i termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica; e tanto in assenza di espressa rinuncia congiunta da entrambe le parti.
La doglianza è infondata. Questo perché la rinuncia alla concessione dei termini per lo scambio delle comparse conclusionali e delle successive memorie di replica, a cura del difensore dei convenuti-appellanti (odierni ricorrenti), come verbalizzata all'udienza del 10 marzo 2017, non esigeva alcuna sottoscrizione del difensore.
Al riguardo, il giudice, nel processo verbale, ha dato conto di tale rinuncia, come esternata dal difensore dei convenuti, sicché la relativa dichiarazione (relativa all'estrinseco), come riportata nell'atto pubblico (ossia nel verbale) da questi sottoscritto, faceva fede, sino a querela di falso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22841 del 25/10/2006; Sez. 1, Sentenza n. 13763 del 20/09/2002).
Ebbene, ai sensi dell'art. 130 c.p.c. (come corroborato dall'art. 57 c.p.c.) e dell'art. 84, terzo comma, disp. att. c.p.c., il cancelliere redige il processo verbale di udienza sotto la direzione del giudice e il processo verbale è sottoscritto da chi presiede l'udienza e dal cancelliere, senza che di esso si dia lettura, salvo espressa istanza di parte.
In secondo luogo, gli odierni ricorrenti non possono eccepire la nullità della sentenza per difetto di alcuna rinuncia ai termini a cura del difensore della controparte, che nulla ha lamentato in proposito. Infatti, con riferimento alle nullità formali nel processo civile, ai sensi dell'art. 157, secondo e terzo comma, c.p.c., soltanto la parte nel cui interesse è stabilito un requisito può opporre la nullità dell'atto per la mancanza del requisito stesso e, d'altronde, la nullità non può essere opposta dalla parte che vi ha dato causa, né da quella che vi ha rinunciato anche tacitamente.

2.– Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 100 c.p.c., in relazione agli artt. 1490, 1494 e 1495 c.c., per avere la Corte territoriale mancato di rilevare il difetto di legittimazione attiva dell'acquirente e di legittimazione passiva degli alienanti con riferimento alla domanda risarcitoria relativa ai vizi derivanti da parti condominiali.
Obiettano gli istanti che, in tema di garanzia per i vizi nella vendita, la causa petendi e il thema decidendum del giudizio avrebbero dovuto ritenersi strettamente circoscritti all'obbligazione contrattuale posta a carico dei venditori, obbligazione che – per la sua ratio e per la sua natura – si sarebbe riferita esclusivamente al bene materiale in sé e per sé considerato, ossia al cespite venduto nella sua materialità, sicché detta garanzia contrattuale non avrebbe dovuto operare per le parti condominiali.

3.– Con il terzo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1495 c.c., per avere la Corte distrettuale disatteso l'eccezione di tardività della denuncia dei vizi da parte dell'acquirente, benché essa fosse avvenuta con missiva raccomandata del 9 marzo 2011, ossia ben 9 mesi dopo la stipula del rogito di compravendita del 7 giugno 2010.
Il motivo è infondato. Infatti, a prescindere dalla tempestiva proposizione o meno dell'eccezione di decadenza dalla garanzia, ai cui termini (di decadenza e prescrizione) soggiace anche l'azione risarcitoria ex art. 1494 c.c. – eccezione solo all'esito della quale incombe sull'acquirente l'onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge –, la denuncia, nel caso di specie, non era necessaria, ai sensi dell'art. 1495, secondo comma, c.c.
Questo perché gli alienanti avevano occultato i vizi con opere provvisionali realizzate prima del perfezionamento della vendita, come prontamente eccepito dall'acquirente già con l'atto introduttivo del giudizio di prime cure e acclarato dalla Corte d'appello. L'esito di tale verifica conteneva in sé i crismi dell'occultamento idoneo ad escludere la necessità della denuncia dei vizi, poiché la descritta attività non si è consacrata in una semplice condotta inerte o silente del venditore, che abbia taciuto la loro esistenza, ma si è cristallizzata in specifici interventi volti a renderne difficile la scoperta, essendo all'uopo necessaria un'attività diretta, con adeguati accorgimenti, a nascondere il vizio del bene venduto. In conseguenza, il richiamato occultamento determina l'esonero della denuncia ed esclude la correlata decadenza.

4.– Con il quarto motivo i ricorrenti contestano, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490, 1491, 1494 e 1495 c.c. e, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell'art. 112 c.p.c., per avere la Corte d'appello negato che i vizi derivanti dalle parti comuni dell'edificio fossero conosciuti o comunque facilmente riconoscibili dall'acquirente.

5.– Con il quinto motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della nullità della sentenza per vizio di ultra-petizione o extra-petizione ex art. 112 c.p.c., per avere la Corte di secondo grado confermato la condanna dei venditori al risarcimento dell'intero danno, benché in parte riconducibile alle parti condominiali e al lastrico di proprietà esclusiva, quali concause delle infiltrazioni acclarate.

6.– Con il sesto motivo i ricorrenti adducono, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490, 1491, 1494, 1495, 1123 e 1126 c.c., per avere la Corte d'appello riconosciuto un'indebita locupletazione dell'acquirente a scapito dei venditori, che sarebbero stati gravati economicamente anche dei costi che sarebbero spettati ex lege a tutti gli altri condomini.

7.– Il settimo motivo del ricorso investe, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice ex art. 158 c.p.c., attesa l'illegittimità costituzionale degli artt. da 62 a 72 della legge n. 98/2013, in relazione agli artt. 3, 25, primo comma, 106 e 111 Cost., per avere redatto la sentenza impugnata un giudice ausiliario.
Tale censura è infondata. Infatti, la Corte cost. (Sentenza n. 41 del 17/03/2021) ha dichiarato l'illegittimità costituzionale differita a decorrere dal 31 ottobre 2025 di tale normativa, con la conseguenza – rispetto al caso di specie – che la costituzione del collegio giudicante, cui ha partecipato, in qualità di relatore ed estensore, un giudice ausiliario, non è inficiata da alcun vizio, tale da compromettere la validità della sentenza.

8.– Deve essere scrutinato, in via pregiudiziale, il settimo motivo, con cui si lamenta, in radice, la nullità della sentenza della Corte di merito per vizio relativo alla costituzione del collegio giudicante. Tale censura è infondata per le ragioni sopra esposte.

9.– A questo punto deve essere esaminato il primo motivo. La doglianza è infondata per le ragioni sopra illustrate.

10.– Seguendo l'ordine logico delle censure, deve essere affrontato il terzo motivo. Il motivo è infondato. Infatti, a prescindere dalla tempestiva proposizione o meno dell'eccezione di decadenza dalla garanzia, la denuncia, nel caso di specie, non era necessaria, ai sensi dell'art. 1495, secondo comma, c.c., per il motivo dell'occultamento dei vizi già illustrato.

11.– Passando alla disamina delle rimanenti censure – che possono essere scrutinate congiuntamente, in quanto avvinte da evidenti ragioni di connessione logica e giuridica –, deve essere dichiarata l'infondatezza del secondo, quarto, quinto e sesto motivo.
11.1. Ed invero, affinché possa riscontrarsi un vizio redibitorio, ai sensi dell'art. 1490, primo comma, c.c., il difetto deve essere ponderato in funzione della sua capacità di rendere la cosa inidonea all'uso normale o ordinario cui era destinata o di diminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, alla stregua di una disciplina speciale completa, non integrabile con il principio generale della non scarsa importanza dell'inadempimento rilevante ex art. 1455 c.c.
Con la conseguenza che, ove il difetto renda la cosa inadatta all'uso per il quale essa è stata acquistata ovvero ne riduca in modo consistente il valore, spetta l'actio quanti minoris (e così la risoluzione) ex art. 1492, primo comma, c.c.
Pertanto, la garanzia per i vizi postula che nella cosa venduta sussistano imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendano la cosa inidonea all'uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, non ricorrendone, per converso, i presupposti allorché vi siano imperfezioni che non interessino la natura della cosa compravenduta.
E tanto perché, in tema di compravendita, l'obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della actio aestimatoria o della actio redhibitoria. Ne consegue che, essendo dette azioni fondate sul solo dato obiettivo dell'esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l'onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all'inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno.
11.2. Da ciò deriva che il vizio – che deve essere apprezzato nella sua materialità – deve esistere nella cosa, ma la sua causa può anche essere esterna alla cosa, quand'anche si tratti di causa permanente, cioè la cui persistenza sia necessaria per la persistenza del vizio. Con il corollario che l'alienante risponde del vizio della cosa anche ove la manifestazione ultima di tale vizio sia imputabile a fattori esterni alla cosa, siano essi naturali o meno, sempre che tali fattori non siano riconducibili ad un'attività specifica proveniente da un soggetto terzo.
Nella fattispecie è stato accertato che le cause delle infiltrazioni da cui era affetto direttamente l'appartamento oggetto della vendita erano riconducibili: ai difetti di posa della guaina bituminosa del tipo ardesia rilevati sia sul terrazzo sia sul locale ripostiglio; ai difetti di tenuta degli imbocchi dei due pluviali presenti sul cornicione perimetrale condominiale; ai difetti di impermeabilizzazione del cordolo di coronamento delle murature perimetrali; alla scarsa tenuta delle tegole poste a copertura del cornicione di coronamento delle pareti perimetrali; alla lieve frattura della parete superiore della cornice di coronamento delle due finestre-balcone; alle infiltrazioni d'acqua meteorica provenienti dalla pavimentazione dei balconi nella soletta sottostante; alla presenza di ruggine e corrosione di alcuni montanti del parapetto in ferro verniciato dei balconi.
Sicché si trattava, a tutti gli effetti, di difetti inerenti alla natura della cosa (recte dell'appartamento compravenduto), ossia che si sono ripercossi immediatamente sulla stessa, quand'anche in parte derivanti, a monte, da carenze delle parti comuni del fabbricato (quali cause remote dei vizi accertati), di cui non era riconoscibile l'esistenza in conseguenza del loro avvenuto occultamento, secondo l'argomentata valutazione del giudice di merito.
11.3. Peraltro, si rileva incidenter tantum che l'oggetto della compravendita si estendeva anche alla proprietà delle parti comuni, sebbene in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà. Sicché il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, con esclusione dell'applicabilità della disciplina delle obbligazioni reali, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire, a propria volta e pro quota.
11.4. Per converso, l'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente ex art. 1494 c.c., sul presupposto dell'inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene; ne discende che tale azione si rende ammissibile in alternativa, ovvero cumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo.
Ebbene, nel caso di specie, il risarcimento dei danni è stato ricondotto, non già ad uno specifico fine di sanatoria in concreto delle cause esterne dei vizi, bensì alla riparazione per lesione dell'interesse positivo, ossia al riconoscimento del diminuito valore dell'immobile alienato in esito all'accertamento dei vizi occultati da cui esso era affetto, tenuto conto dell'utile o profitto che il compratore avrebbe potuto ricavare, secondo i prezzi correnti, da una rivendita della cosa se fosse stata integra.

12.– In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.
Le spese e compensi del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione
rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, alla rifusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 3.600,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 26 febbraio 2026.