Il compenso dell’amministratore di condominio: tra nullità e obblighi normativi

- Avv. Enrica Busco e Avv. Simona Asperti -

In Italia, non è presente un albo degli amministratori e questa mancanza rende ancora più difficile individuare e stabilire, in termini chiari e precisi, il compenso spettante all’amministratore di condominio.

Esistono, tuttavia, dei criteri che l’amministratore può prendere come riferimento e a cui ispirarsi per quantificare il proprio emolumento.

Tra i parametri più utilizzati, possiamo citarne alcuni: il numero di appartamenti e pertinenze (ad esempio uffici, abitazioni, autorimesse), la zona in cui è ubicato (centro città o periferia), la presenza di particolari servizi comuni da gestire (ad esempio biblioteca condominiale, ascensore).

Un fatto però è certo: l’amministratore, al momento dell’accettazione dell’incarico e del suo rinnovo, deve specificare in modo analitico e preciso il proprio compenso.

Infatti, il compenso dell’amministratore di condominio è approvato dalla compagine condominiale ed è deliberato unitamente alla sua nomina.

L’articolo 1129 Codice Civile, in tema di compensi dell’amministratore di condominio prevede che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”

Se all’atto dell’accettazione dell’incarico l’amministratore non indica i propri compensi la sua nomina è da considerarsi nulla.

Diverso è il caso in cui l’amministratore nominato non determini all’interno del verbale di assemblea il proprio compenso, poiché rimanda ad un preventivo di spesa allegato al verbale stesso.

In questo caso la nomina è valida se il documento allegato indica in modo specifico ed analitico i compensi dell’amministratore.

Come sempre la giurisprudenza arricchisce l’ordinamento e sul tema è doveroso richiamare il caso di un tribunale ordinario che ha ritenuto valida la nomina dell’amministratore che ha indicato i propri compensi non al momento della nomina, bensì a quello successivo dell’accettazione dell’incarico fuori dall’assemblea condominiale.

Ciò precisato, la prassi è che gli amministratori presentino in assemblea un preventivo di spesa inerente al compenso richiesto per lo svolgimento del mandato.

Preventivo che, come poc’anzi detto, tenga conto delle caratteristiche del condominio e che indichi tutto in modo specifico ed analitico.

Infatti, come più volte precisato anche dalla Suprema Corte di Cassazione, l’amministratore di condominio non può esporre alla compagine condominiale compensi aggiuntivi, non preventivati e non approvati, per lo svolgimento di compiti istituzionali, ricompresi nell’ordinaria amministrazione.

L’amministratore non può, ad esempio, pretendere una maggiorazione non approvata in assemblea del proprio compenso per aver convocato l’assemblea di approvazione del rendiconto condominiale annuale, in quanto si tratta di attività considerata ordinaria e già ricompresa nel costo ordinario di gestione.

Per tale ragione, il preventivo presentato dall’amministratore in assemblea condominiale è solitamente composto da più voci: compenso per attività ordinaria (es. convocazione assemblea, adempimenti fiscali), rimborsi spese (es. costo raccomandate per la convocazione), lavori straordinari.

Per quanto riguarda i lavori straordinari sono oggetto di compenso da indicare in una specifica voce del preventivo.
Generalmente qualora l’amministratore debba far eseguire opere straordinarie (con sopralluoghi, incontri con le imprese e via discorrendo), viene richiesta, solitamente, una percentuale sui lavori.

Questa voce, però, può anche essere rappresentata da un costo fisso (ad esempio €.80,00 a titolo di partecipazione per ogni assemblea straordinaria).

In ogni caso, l’importante è che tutte le spese relative ai compensi ordinari e straordinari dell’amministratore siano state esposte ed approvate dalla compagine condominiale.