Il frontalino del balcone tra decoro architettonico e ripartizione delle spese condominiali

limiti dei poteri deliberativi dell'assemblea, validità del verbale e ratifica delle opere urgenti
Cass. civ., Sez. II, ord. 28 aprile 2026, n. 21865

Articoli del Codice Civile richiamati in motivazione

- Art. 1117 c.c. – Parti comuni dell'edificio (*)
- Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese (**)
- Art. 1130 c.c., comma 1, n. 4 – Attribuzioni dell'amministratore (***)
- Art. 1134 c.c. – Gestione di beni comuni da parte di un condomino (****)
- Art. 1135 c.c. – Attribuzioni dell'assemblea dei condomini (*****)
- Art. 1136 c.c. – Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni (******)
- Art. 1137 c.c. – Impugnazione delle deliberazioni condominiali (*******)

Principi di diritto enunciati in motivazione

La presente ordinanza richiama e consolida i seguenti principi, già espressi dalla giurisprudenza di legittimità:

I – Natura giuridica del frontalino del balcone e ripartizione delle spese:
"I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia, le spese per il rivestimento del parapetto e della soletta del balcone di proprietà esclusiva, se tali porzioni svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole, restano a carico del condominio, giacché necessarie per la conservazione del diritto comune in re aliena al rispetto del decoro architettonico dell'intero fabbricato"
(cfr. Sez. 2, n. 30071 del 14/12/2017; Sez. 2, n. 6624 del 30/04/2012)

II – Limiti dei poteri deliberativi dell'assemblea in materia di ripartizione delle spese:
"L'assemblea non può disattendere i criteri legali di ripartizione delle spese (o quelli convenzionali ex art. 1123, comma 1, c.c.), suddividendo le stesse previo accertamento della responsabilità spettante al condominio stesso o a singoli condomini per i danni causati, dovendo gli eventuali obblighi risarcitori, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti, essere verificati in sede giudiziale"
(cfr. Sez. 2, n. 16760 del 17/06/2024)

III – Potere di ratifica dell'assemblea per lavori di manutenzione straordinaria:
"L'assemblea condominiale, nell'esercizio delle attribuzioni di cui all'art. 1135 c.c., ha comunque il potere di ratificare le spese effettuate dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili e urgenti e di approvare ex post il consuntivo delle opere, così sanando la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo"
(cfr. Sez. 2, n. 20541 del 21/07/2025)

IV – Validità della delibera in relazione all'incompletezza del verbale assembleare:
"In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento. Non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c."
(cfr. Sez. 2, n. 40827 del 20/12/2021)

Parte in Fatto

1. Il giudizio di primo grado

Con sentenza n. 473 pubblicata il 26 luglio 2019, il Tribunale di Trieste ha rigettato la domanda proposta da un condomino (**** – di seguito, il ricorrente) nei confronti del Condominio di via **** (di seguito, il Condominio), avente ad oggetto l'impugnazione della delibera assembleare del 23 febbraio 2016, con cui era stato approvato il rendiconto consuntivo per l'anno 2015.
La delibera era stata contestata dal ricorrente in relazione alla ripartizione, ex art. 1123 c.c., a carico di tutti i condomini della palazzina al numero civico 4, della spesa di euro 1.320,00 relativa a un intervento edile di riparazione e ripristino del frontalino – comprensivo di intonaco e marmi di copertura – del balcone di pertinenza esclusiva di altro condomino (****).
Il Tribunale, premesso che dal verbale dell'assemblea risultava l'elenco nominativo dei diciannove condomini presenti per totali 741/1000 e che il bilancio era stato approvato all'unanimità dei presenti, ha ritenuto che il frontalino, inserendosi nel prospetto della facciata e contribuendo al decoro architettonico della stessa, rientrasse nelle parti comuni del fabbricato, con conseguente imputazione della relativa spesa a tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali.

2. Il giudizio di secondo grado

Il ricorrente ha proposto appello avverso tale pronuncia, deducendo, in via preliminare, la nullità – e non la mera annullabilità – della delibera impugnata, nonché, nel merito, la natura privata del frontalino contestato, argomentando che le infiltrazioni provenienti dal piano di calpestio del balcone di proprietà del condomino **** – derivanti dalla carenza di manutenzione di quest'ultimo – avevano nel tempo compromesso la struttura del balcone e interessato il frontalino per fatto e colpa del condomino proprietario. Rilevava, altresì, che il proprietario del balcone era intervenuto autonomamente, eseguendo anche lo stacco forzoso delle piastre senza autorizzazione assembleare.
Sotto il profilo formale, il ricorrente ha censurato la delibera per violazione dell'art. 1136 c.c., lamentando l'assenza, nel verbale, dell'indicazione dei condomini assenti e del quorum, con conseguente incertezza sulle maggioranze deliberative. Ha altresì rilevato che la delibera sul bilancio avrebbe dovuto essere adottata dai soli condomini dello stabile n. 4, a carico dei quali era posta la spesa.
Con sentenza n. 9/2021, depositata il 2 febbraio 2021, la Corte d'appello di Trieste ha rigettato l'appello, condannando il ricorrente alle spese. Il giudice d'appello ha confermato la natura condominiale del frontalino, ha escluso l'omissione di pronuncia denunciata e ha ritenuto la delibera formalmente corretta, rilevando che dalla presenza di 741/1000 si desumeva per differenza l'assenza di 259/1000, e che il bilancio era stato approvato all'unanimità dei presenti.

3. Il giudizio di cassazione

Il ricorrente **** ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi:
(i) violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1117, 1123, 1134 e 1135 n. 2 c.c. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per avere la Corte d'appello omesso di considerare che l'intervento era volto a eliminare infiltrazioni dal piano di calpestio del balcone privato che avevano interessato il frontalino e che i balconi aggettanti sono proprietà esclusiva del condomino;
(ii) violazione e/o falsa applicazione degli artt. 102 e 112 c.p.c. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per omessa pronuncia sulla domanda di accertamento della responsabilità del condomino **** e per mancata integrazione del contraddittorio nei suoi confronti;
(iii) violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1123, comma 2, e 1136 c.c. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per la mancata distinzione, in sede di votazione, tra i condomini del civico 4 (onerati della spesa) e gli altri condomini, nonché per l'illegittima condotta dell'amministratore che aveva eseguito lavori su proprietà privata senza autorizzazione assembleare.
Il Condominio di via **** ha resistito con controricorso. La Cassazione ha rigettato il ricorso in tutte le sue articolazioni.

Parte in Diritto

1. Il frontalino del balcone e il concetto di decoro architettonico

La Cassazione, nel respingere il primo motivo di ricorso, riafferma un orientamento consolidato che va ben oltre la singola controversia: i balconi di un edificio condominiale non rientrano, in linea di principio, tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., in quanto non necessari per l'esistenza del fabbricato né destinati all'uso o al servizio collettivo. Il balcone è, nella sua essenza strutturale, una pertinenza dell'unità immobiliare di cui costituisce un prolungamento.
Tuttavia, questa premessa non esaurisce il ragionamento giuridico. La giurisprudenza di legittimità ha elaborato, nel tempo, una distinzione fondamentale tra la struttura portante del balcone – che rimane di proprietà esclusiva del singolo condomino – e gli elementi decorativi ed ornamentali del balcone stesso che, inserendosi nel prospetto della facciata, svolgono una funzione estetica prevalente per l'intero edificio. In tal caso, queste porzioni – tra cui rientrano tipicamente il rivestimento del parapetto, la soletta, il frontalino e il pilastrino – assumono una valenza condominiale in senso funzionale: esse integrano il diritto comune al rispetto del decoro architettonico del fabbricato.
Nel caso di specie, la Corte d'appello aveva accertato, con valutazione in fatto non censurabile in sede di legittimità, che il frontalino del balcone di proprietà del condomino **** si inseriva nel prospetto della facciata condominiale, contribuendo al decoro architettonico della stessa. Da tale accertamento discende la conseguenza giuridica che le spese di ripristino del frontalino gravano sull'intera compagine condominiale, secondo i criteri proporzionali dell'art. 1123 c.c.
La valutazione circa la funzione decorativa dei rivestimenti e della parte frontale dei balconi costituisce, come precisato dalla Corte, un tipico apprezzamento di fatto, come tale incensurabile in sede di legittimità, salvo le ipotesi di vizi logici o giuridici rilevanti ai fini dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., o dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. Tale limitazione del sindacato di legittimità è di grande rilievo pratico: rimessa al giudice di merito la qualificazione del frontalino come elemento ornamentale dell'intero edificio, la Cassazione non può sostituire il proprio giudizio a quello del giudice territoriale.

2. I limiti del potere deliberativo assembleare in materia di ripartizione delle spese

Il secondo profilo di interesse dell'ordinanza riguarda i limiti che il legislatore pone ai poteri dell'assemblea condominiale in tema di ripartizione delle spese. Il ricorrente sosteneva che il danno al frontalino era da imputarsi alla condotta negligente del proprietario del balcone, **** , che aveva omesso la necessaria manutenzione del piano di calpestio e aveva eseguito autonomamente interventi non autorizzati. Su questa base chiedeva che le spese di ripristino del frontalino fossero addebitate a tale condomino, e non ripartite tra tutti.
La Cassazione respinge tale impostazione, richiamando l'orientamento espresso dalla Sez. 2, n. 16760 del 17/06/2024: l'assemblea non può procedere a una ripartizione "personalizzata" delle spese, derogando ai criteri legali (o convenzionali) mediante un proprio accertamento della responsabilità dei singoli condomini. Gli obblighi risarcitori, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti, devono essere accertati in sede giudiziale. La delibera che, disattendendo i criteri dell'art. 1123 c.c., suddivida le spese sulla base di una valutazione di responsabilità effettuata dall'assemblea stessa è nulla, non meramente annullabile.
Questa precisazione è di notevole importanza pratica: l'assemblea, pur sovrana nelle decisioni di gestione condominiale, non è un giudice. Essa non può pronunciarsi sulla responsabilità di un condomino per i danni cagionati alle parti comuni. Il condomino che ritenga di aver subito un danno imputabile a un altro partecipante dovrà agire in giudizio. La delibera che tenti di attribuire le spese di ripristino a uno specifico condomino "colpevole", anziché ripartirle secondo i criteri legali, è affetta da nullità.
Corollario di tale principio è l'esclusione del litisconsorzio necessario nei confronti del condomino asseritamente responsabile (****) nel giudizio di impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c.: la pronuncia sulla validità della delibera non importa la decisione di accertamento, costituzione, modificazione o estinzione di una situazione giuridica unica sussistente nei confronti di tale condomino.

3. Il potere di ratifica delle spese urgenti da parte dell'assemblea

La Corte richiama poi, nel respingere il terzo motivo, il principio per cui l'assemblea condominiale ha il potere di ratificare ex post le spese effettuate dall'amministratore per lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non urgenti e indifferibili. Tale ratifica sana la mancanza di una preventiva delibera autorizzativa.
Nel caso di specie, i lavori urgenti – rimozione delle lastre di marmo ammalorate del cordolo del frontalino, trattamento dei ferri di armatura e applicazione di nuove lastre – erano stati eseguiti dall'amministratore nell'esercizio dei propri poteri di gestione e conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.), come confermato dall'emissione della fattura direttamente in nome e per conto del Condominio. L'approvazione del consuntivo in sede assembleare ha dunque sanato ex post ogni eventuale carenza autorizzativa.

4. La validità del verbale assembleare e il quorum deliberativo

L'ordinanza affronta infine la questione formale sollevata dal ricorrente in relazione alle carenze del verbale dell'assemblea del 23 febbraio 2016. Il ricorrente lamentava l'assenza dell'indicazione nominativa dei condomini assenti e della relativa quota millesimale, nonché incertezza sulla validità della maggioranza deliberativa.
La Cassazione, richiamando l'orientamento della Sez. 2, n. 40827 del 20/12/2021, precisa che il verbale assembleare non deve essere necessariamente perfetto sotto ogni aspetto formale: esso soddisfa le esigenze di controllo della regolarità del procedimento quando contiene elementi sufficienti a verificare, anche per differenza, la sussistenza del quorum richiesto dall'art. 1136 c.c. Nel caso concreto, il verbale indicava nominativamente i diciannove condomini presenti per 741/1000: da tale dato si ricavava per differenza l'assenza degli altri condomini per 259/1000. L'approvazione all'unanimità dei presenti era pienamente verificabile.
La Corte respinge altresì la censura relativa alla partecipazione al voto dei condomini dell'intero complesso (e non dei soli condomini del civico 4): in sede di approvazione del rendiconto consuntivo, le maggioranze si calcolano sull'intero condominio, non sull'edificio cui si riferisce la specifica voce di spesa. Diverso sarebbe il caso in cui si deliberasse sull'esecuzione di futuri lavori da imputare a una porzione del complesso. L'approvazione del bilancio, che fotografa la gestione già svolta, compete all'assemblea plenaria.

Evoluzione Giurisprudenziale

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in tema di frontalino del balcone, decoro architettonico e ripartizione delle spese condominiali evidenzia un orientamento complessivamente costante, che tuttavia ha subito nel tempo precisazioni e affinamenti su alcuni profili specifici. Di seguito si esamina l'evoluzione, procedendo dalla giurisprudenza più recente verso quella meno recente.

Anno 2026

Ordinanza n. 21865 del 26 giugno 2026 (oggetto del presente commento). La Cassazione conferma che il frontalino del balcone, qualora si inserisca nel prospetto della facciata e contribuisca al decoro architettonico, deve essere considerato elemento ornamentale comune e le spese per il suo ripristino vanno ripartite tra tutti i condomini ex art. 1123 c.c. Ribadisce altresì i limiti dei poteri assembleari in materia di ripartizione delle spese (impossibilità di accertare in assemblea la responsabilità del singolo condomino) e la validità del verbale anche in assenza del nominativo puntuale dei votanti favorevoli, quando i dati presenti consentano di verificare il quorum per differenza.

Ordinanza n. 11413 del 27 aprile 2026. La controversia riguarda la responsabilità del Condominio per i danni subiti da due condomini in conseguenza del distacco di conci di calcestruzzo dal frontalino e dal celino (sottobalcone) del balcone dell'appartamento sovrastante. La Corte riafferma che i balconi sono elementi accidentali della struttura del fabbricato e non costituiscono parti comuni; i fregi ornamentali e gli elementi decorativi che aderiscono alla facciata, tra cui i frontalini e i pilastrini, sono condominiali se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio. In presenza di doppia conforme sul punto fattuale, la Cassazione dichiara inammissibili le censure ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., confermando la valutazione del giudice di merito che aveva escluso la funzione ornamentale del celino e non aveva potuto accertarla per il frontalino (per carenza di fotografie della facciata). Il principio è conforme, ma l'applicazione al caso concreto conduce al rigetto per ragioni processuali.

Ordinanza n. 2177 del 2 febbraio 2026. Il caso riguarda la responsabilità risarcitoria del Condominio per il distacco di calcinacci dai frontalini esterni. La Corte accoglie il motivo relativo al principio di non contestazione, statuendo che la titolarità della posizione soggettiva passiva è elemento costitutivo della domanda che spetta all'attore allegare e provare, salvo che il convenuto l'abbia espressamente riconosciuta ovvero abbia svolto difese incompatibili con la sua negazione. Rilevante per il tema: avendo il Condominio riconosciuto nei propri atti difensivi la natura condominiale dei frontalini dei balconi, esso non può successivamente in sede di legittimità disconoscerne la titolarità. La pronuncia ribadisce implicitamente che i frontalini sono qualificabili come parti comuni quando l'ente condominiale stesso li riconosce come tali.

Anno 2025

La giurisprudenza di legittimità del 2025 sul decoro architettonico dell'edificio condominiale si è sviluppata principalmente con riferimento ad altre fattispecie (sopraelevazioni, innovazioni, modificazioni della facciata), confermando tuttavia il principio di fondo per cui il concetto di decoro architettonico attiene all'estetica complessiva del fabbricato, intesa come l'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la sagoma e l'aspetto caratteristico. Tra i precedenti rilevanti si segnala la sentenza n. 20541 del 21 luglio 2025, che affronta il tema del potere di ratifica assembleare delle spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni effettuate dall'amministratore, anche in assenza di previa delibera autorizzativa, confermando la sanabilità ex post attraverso l'approvazione del rendiconto.

Anno 2024

Di notevole rilievo sistematico è l'ordinanza n. 16760 del 17 giugno 2024 (Sez. 2), richiamata espressamente nella pronuncia in commento. La Cassazione ha in tale sede ribadito con nettezza che è nulla la delibera assembleare che, disattendendo i criteri legali di ripartizione delle spese, suddivida le stesse previo accertamento della responsabilità spettante al condominio stesso o a singoli condomini per i danni causati: gli eventuali obblighi risarcitori devono essere verificati in sede giudiziale. Tale principio — già enunciato in precedenti risalenti (Cass. n. 7890/1999; n. 10053/2013; n. 26360/2017) — viene così riaffermato con riferimento a una fattispecie concreta, rafforzando la protezione dei condomini rispetto a delibere che tentino di addossare a un singolo le spese di ripristino delle parti comuni in via autonoma e senza accertamento giudiziale.

Anni 2021-2023

La sentenza n. 40827 del 20 dicembre 2021 (Sez. 2, rel. Scarpa) — anch'essa espressamente richiamata nell'ordinanza commentata — ha consolidato il principio in materia di validità del verbale assembleare: il verbale che non riporti il nominativo dei singoli votanti favorevoli non è per ciò solo annullabile, purché contenga l'elenco di tutti i presenti con i relativi millesimi e l'indicazione di astenuti e contrari, consentendo di stabilire per differenza la sussistenza del quorum deliberativo. Trattasi di principio che, da un lato, introduce una maggiore flessibilità formale nella redazione dei verbali assembleari; dall'altro, pone un limite chiaro: il quorum deve essere comunque verificabile, sia pure indirettamente.
Negli anni 2022 e 2023 la giurisprudenza si è occupata di frontalini e decoro architettonico principalmente nell'ambito di controversie risarcitorie per danni da distacco di materiale dal prospetto dell'edificio, confermando in modo costante che la responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c. può essere affermata in relazione agli elementi ornamentali della facciata (inclusi i frontalini) qualificati come parti comuni, mentre il proprietario esclusivo del balcone risponde dei danni derivanti dalle parti strutturali proprie del balcone medesimo.

In sintesi, l'analisi diacronica della giurisprudenza di legittimità rivela un orientamento sostanzialmente costante e coerente: (i) i balconi non sono parti comuni ex art. 1117 c.c., ma i loro elementi decorativi che si integrano nella facciata — inclusi frontalini, rivestimenti del parapetto, solette — assumono natura condominiale nella misura in cui svolgono una funzione estetica prevalente per l'intero fabbricato; (ii) tale valutazione è rimessa all'apprezzamento di fatto del giudice di merito e non è censurabile in Cassazione se correttamente motivata; (iii) i criteri legali di ripartizione delle spese non possono essere derogati dall'assemblea senza accertamento giudiziale della responsabilità.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

La giurisprudenza di merito mostra, nel periodo analizzato (2021-2026), un recepimento pressoché uniforme dei principi enunciati dalla Cassazione in tema di frontalino del balcone, decoro architettonico e ripartizione delle spese condominiali, con alcune precisazioni applicative di rilievo.

Corte d'Appello di Trieste — Sentenza n. 9/2021 del 2 febbraio 2021

È la sentenza oggetto del giudizio di cassazione commentato. La Corte d'appello di Trieste ha confermato la natura condominiale del frontalino del balcone di proprietà del condomino ****, richiamando l'orientamento della Cassazione sugli elementi decorativi del balcone, ed ha rigettato le censure sia di merito (natura del frontalino) sia formali (verbale assembleare). Ha altresì precisato che l'assemblea non ha il potere di porre il costo di lavori relativi alle parti comuni a carico esclusivo di un singolo condomino in assenza di un espresso riconoscimento di responsabilità da parte dello stesso. In merito al quorum deliberativo, ha rilevato che la presenza di 741/1000 e l'unanimità dei presenti erano dati sufficienti a verificare la regolarità della delibera.

Corte d'Appello di Brescia — Sentenza n. 590/2022 (pronunciata in sede di legittimità nell'ord. 11413/2026)

La Corte d'appello di Brescia, nel caso poi confluito nell'ordinanza n. 11413/2026, aveva escluso la natura condominiale del celino (sottobalcone) per difetto di funzione ornamentale e aveva ritenuto non accertabile la funzione ornamentale del frontalino per carenza probatoria (mancanza di fotografie della facciata dell'intero edificio). Questa pronuncia illustra come la qualificazione del frontalino come elemento condominiale non sia automatica ma dipenda dall'effettiva funzione ornamentale verificata in concreto, con onere della prova a carico di chi intende avvalersene. La Cassazione ha confermato la pronuncia di merito, rilevando che la valutazione era correttamente motivata e non sindacabile in sede di legittimità.

Tribunale di Milano — Sentenze del 2023

La giurisprudenza del Tribunale di Milano del 2023, pur occupandosi prevalentemente di temi contigui (decoro architettonico in relazione a innovazioni e sopraelevazioni), ha confermato il principio per cui la lesione del decoro architettonico dell'edificio può discendere anche da alterazioni degli elementi che caratterizzano la facciata, inclusi quelli di pertinenza dei singoli appartamenti ma integrati nell'estetica complessiva del fabbricato. Tale principio è coerente con quello affermato dalla Cassazione in materia di frontalini.

Corte d'Appello di Bologna — Anni 2024-2025

Le pronunce della Corte d'appello di Bologna nel biennio 2024-2025 hanno confermato l'orientamento dominante in tema di decoro architettonico condominiale, precisando in più occasioni che il giudizio sulla lesione del decoro architettonico deve essere condotto in concreto, valutando l'impatto dell'intervento sull'estetica complessiva dell'edificio. Questo approccio casistico è coerente con quello adottato dalla Cassazione in materia di frontalini e rivestimenti dei balconi, in cui la qualificazione del singolo elemento decorativo come parte comune dipende dall'accertamento in fatto della sua funzione estetica predominante per l'intero fabbricato.

Nel complesso, la giurisprudenza di merito appare allineata ai principi enunciati dalla Cassazione: la natura condominiale degli elementi decorativi del balcone non è presunta, ma va accertata in concreto dal giudice; la delibera assembleare che tenta di addebitare a un singolo condomino le spese di ripristino delle parti comuni, senza accertamento giudiziale della responsabilità, è nulla. Rimane invece un margine di incertezza applicativa in relazione alla sufficienza probatoria richiesta per dimostrare la funzione ornamentale dell'intero edificio del singolo elemento decorativo del balcone.

Precedenti Conformi e Difformi

A) Precedenti Conformi

Si riportano di seguito i precedenti di legittimità più rilevanti che confermano l'orientamento adottato nell'ordinanza n. 21865/2026, con indicazione dei principi di diritto espressi.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 11413_2026 DEL 27 APRILE 2026

"I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura; i fregi ornamentali e gli elementi decorativi che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini) sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse, al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso."

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 2177_2026 DEL 02 FEBBRAIO 2026

"La titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda ed attiene al merito della decisione, sicché spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto."

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16760_2024 DEL 17 GIUGNO 2024

"È nulla la delibera dell'assemblea che, disattendendo i criteri legali di ripartizione delle spese (o quelli convenzionali ex art. 1123, comma 1, c.c.), suddivida le spese necessarie per un intervento di manutenzione o conservazione, in tutto o in parte, provvedendo ad accertare la responsabilità spettante al condominio stesso o a singoli condomini per i danni causati, dovendo gli eventuali obblighi risarcitori, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti, essere verificati in sede giudiziale."

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 40827_2021 DEL 20 DICEMBRE 2021

"Seppur il verbale dell'assemblea, ai fini della verifica dei "quorum" prescritti dall'art. 1136 c.c., dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, tuttavia, la mancata indicazione del totale dei partecipanti non incide sulla validità della delibera se a tale incompletezza sia possibile rimediare mediante un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento. In particolare, non è perciò annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione nominativa dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c."

B) Precedenti Difformi

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità non evidenzia precedenti che si pongano in contrasto netto con il principio per cui gli elementi decorativi del balcone (frontalini, rivestimenti del parapetto) sono condominiali quando svolgono una funzione ornamentale prevalente per l'intero fabbricato. Tale principio è, anzi, ribadito in modo costante da oltre un decennio.
Tuttavia, si segnalano pronunce in cui l'applicazione concreta del medesimo principio ha portato a escludere la natura condominiale del frontalino o del celino, in ragione del difetto di prova circa la funzione ornamentale svolta dal singolo elemento rispetto all'intero edificio. In tali casi il principio di diritto non muta, ma cambia il risultato dell'accertamento di fatto.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 11413_2026 DEL 27 APRILE 2026

(In senso parzialmente difforme, limitatamente all'applicazione al caso concreto)
"L'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio di cui al n. 5 dell'art. 360, comma 1, c.p.c. costituisce un rilievo inammissibile perché si è in presenza della cd. doppia conforme, ossia di due decisioni di rigetto da parte dei giudici di merito fondate sui medesimi aspetti fattuali in punto di regolarità dell'accertamento della violazione. Ricorre l'ipotesi di «doppia conforme», ai sensi dell'art. 348 ter, commi 4 e 5, c.p.c., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non solo quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice."

Testo integrale del provvedimento

CASSAZIONE CIVILE, Sezione II — Ordinanza n. 21865 del 26 giugno 2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11715/2021 R.G. proposto da:

****, rappresentato e difeso dall'avvocato **** unitamente all'avvocato ****

-ricorrente-

contro

Condominio di via ****, rappresentato e difeso dall'avvocato **** unitamente all'avvocato ****

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d'appello di Trieste n. 9/2021 depositata il 02/02/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/04/2026 dal Consigliere ****.

FATTI DI CAUSA

1. Con sentenza n. 473 pubblicata il 26 luglio 2019 il Tribunale di Trieste ha rigettato la domanda proposta dal condomino **** nei confronti del Condominio di via **** ed avente ad oggetto l'impugnazione della delibera del 23 febbraio 2016 di approvazione del rendiconto consuntivo per l'anno 2015. Tale delibera era stata contestata dall'attore con riferimento alla ripartizione, ex art. 1123 c.c., a carico di tutti i condomini della palazzina al numero civico 4 della spesa di euro 1.320,00, relativa a un intervento edile di riparazione e ripristino del frontalino (intonaco e marmi di copertura) del balcone del condomino ****.
Con la predetta pronuncia il Tribunale, precisato che dal verbale dell'assemblea risultava l'elenco nominativo dei diciannove condomini presenti per totali 741/1000 e che il bilancio era stato approvato all'unanimità dei presenti, ha ritenuto che il frontalino, inserendosi nel prospetto della facciata e contribuendo al decoro architettonico della stessa, rientrasse nelle parti comuni del fabbricato. Ne conseguiva, pertanto, che la spesa per il rifacimento dello stesso dovesse gravare su tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote di partecipazione.
2. Avverso la predetta pronuncia **** ha proposto appello, ribadendo preliminarmente l'ammissibilità dell'impugnazione da lui proposta, anche in conseguenza della nullità della delibera impugnata, in quanto tale non soggetta al termine di decadenza previsto dall'ultimo comma dell'art. 1137 c.c.
L'appellante ha censurato poi la decisione del primo giudice nella parte in cui lo stesso, sul presupposto che la spesa relativa al rivestimento del frontalino del balcone riguardasse il decoro architettonico della facciata, aveva ritenuto che la suddetta spesa gravasse sul Condominio.
**** ha dedotto in proposito che il poggiolo del condomino **** era in cattive condizioni di manutenzione e, in conseguenza di ciò, aveva subito infiltrazioni sul piano di calpestio che, nel tempo, avevano pregiudicato la struttura del balcone ed interessato il frontalino a causa dell'incuria del proprietario. Quest'ultimo, peraltro, era intervenuto autonomamente sull'area rientrante nella sua proprietà individuale, eseguendo anche lo stacco forzoso delle piastre, quantunque non fosse un'operazione urgente e non fosse stata autorizzata dai condomini.
L'appellante ha anche dedotto la invalidità della delibera per carenze di forma e di verbalizzazione e violazione dell'art. 1136 c.c., per assenza di indicazione dei condomini assenti e del relativo quorum, con conseguente incertezza in ordine alla presenza dei condomini, alle relative maggioranze ed alle deleghe.
L'attuale ricorrente rilevava altresì che la spesa in questione era stata ripartita solo tra i condomini dello stabile n. 4, in quanto inerente allo stesso, mentre il bilancio era stato approvato da tutti i presenti laddove, al contrario, avrebbe dovuto essere approvato solo dai condomini dello stabile di cui sopra.
Si è costituito il Condominio, resistendo all'impugnazione di ****.
3. Con sentenza n. 9/2021, depositata il 2 febbraio 2021, la Corte d'appello di Trieste ha rigettato l'appello, condannando **** al pagamento delle spese di lite.
Il giudice del gravame, dichiarato inammissibile il primo motivo per carenza di interesse, avendo il Tribunale esaminato nel merito i motivi di impugnazione della delibera, ha disatteso nel merito le tesi del ricorrente.
Richiamato poi l'orientamento in base al quale rientrano nelle parti comuni dell'edificio in condominio gli elementi decorativi del balcone, ha ritenuto che fosse sussumibile in tale categoria il frontalino del balcone di pertinenza del condomino ****, in quanto non risultava neppure contestato che tale elemento si inserisse nel prospetto della facciata così da costituirne parte integrante e contribuire, pertanto, al decoro architettonico della stessa. In conseguenza di ciò, ha affermato dunque che il costo dei lavori relativi al predetto frontalino andasse ripartito secondo le regole che disciplinano le spese comuni.
Il giudice d'appello ha rilevato poi che la spesa contestata risultava relativa a lavori urgenti di rimozione delle lastre di marmo ammalorate del cordolo del frontalino, al trattamento dei ferri di armatura ed all'applicazione delle nuove lastre, puntualizzando che per tali opere la fattura era stata emessa direttamente nei confronti del Condominio, rientrando comunque le stesse nelle attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4 c.c.
Il giudice del gravame ha evidenziato altresì come l'assemblea non avesse il potere di porre il costo di lavori relativi alle parti comuni a carico esclusivo del condomino, in mancanza di un espresso riconoscimento della responsabilità del predetto nella causazione dei danni al predetto frontalino. Sul piano formale, poi, ha rilevato che "nel verbale dell'assemblea del 23-2-2016 era riportato l'elenco nominativo dei diciannove condomini presenti per totale di 741/1000, per cui si ricava per differenza che erano assenti condomini per 259/1000, ed era stato altresì riportato, al punto 1 relativo all'approvazione del bilancio, che il bilancio era stato approvato a voto unanime dei presenti", ed ha disatteso le censure sollevate in proposito dall'appellante.
Ha concluso pertanto per la legittimità della delibera in questione e della relativa ripartizione della spesa secondo la regola posta dall'art. 1123 c.c.
4. Avverso la predetta pronuncia propone ricorso per cassazione ****, sulla base di tre motivi. Resiste il Condominio con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso **** censura la sentenza con riferimento al profilo della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1117, 1123, 1134 e 1135 n. 2 c.c. in relazione all'art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., avendo il giudice di appello omesso di considerare che l'intervento in questione era volto ad eliminare le infiltrazioni dal piano di calpestio del balcone del condomino, che, a causa della carenza di manutenzione da parte del condomino ****, erano giunte ad interessare il frontalino. Non si era considerato, in tale ottica, che i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, dunque, in quanto proprietà esclusiva del condomino, non rientrano nell'ambito dei poteri deliberativi dell'assemblea. Neppure si era tenuto conto, secondo tale prospettazione, che i lavori in questione risultavano fondati su pregressa delibera nulla in quanto non si era raggiunto il quorum deliberativo necessario.
1.1. Il motivo è infondato.
I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia, le spese per il rivestimento del parapetto e della soletta del balcone di proprietà esclusiva, se tali porzioni svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole, restano a carico del condominio, giacché necessarie per la conservazione del diritto comune in re aliena al rispetto del decoro architettonico dell'intero fabbricato (cfr. Sez. 2, n. 30071 del 14/12/2017; Sez. 2, n. 6624 del 30/04/2012).
In ogni caso tale valutazione circa la funzione decorativa dei rivestimenti e della parte frontale dei balconi costituisce un tipico apprezzamento di fatto, come tale incensurabile in sede di legittimità, ove scevro — come nella specie — da quei soli vizi logici o giuridici rilevanti ai fini del n. 5 dell'art. 360, primo comma, o dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.
2. Con il secondo motivo il ricorrente censura la sentenza anche con riferimento al profilo della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 102 e 112 c.p.c. in relazione all'art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c. (error in procedendo). In tale ottica, il giudice di appello avrebbe omesso di pronunciare sulla domanda di accertamento proposta da **** in ordine ai seguenti oggetti: declaratoria della proprietà di **** sulla porzione di facciata insita sul balcone aggettante nonché del relativo obbligo di manutenzione e/o conservazione a carico dello stesso; in via subordinata, richiesta di addebito a **** della spesa del ripristino del frontalino per effetto della mancata manutenzione della sua proprietà esclusiva, in particolare della pavimentazione del poggiolo, causa del degrado strutturale frontale dello stesso. Sarebbe stata altresì omessa, da parte del giudice dell'impugnazione, l'integrazione del contraddittorio ex art. 102 c.p.c. nei confronti del predetto condomino.
2.2. Anche tale motivo è infondato.
Pure con riferimento a tale profilo, la ricostruzione operata dal giudice d'appello è conforme all'orientamento di questa Corte (cfr., recentemente, Sez. 2, n. 16760 del 17/06/2024, e precedenti ivi citati), in base al quale l'assemblea non può disattendere i criteri legali di ripartizione delle spese (o quelli convenzionali ex art. 1123, comma 1, c.c.), suddividendo le stesse previo accertamento della responsabilità spettante al condominio stesso o a singoli condomini per i danni causati, dovendo gli eventuali obblighi risarcitori, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti, essere verificati in sede giudiziale.
Neanche sussiste dunque la denunciata omissione di pronuncia sulla richiesta di accertamento della responsabilità del condomino ****, avendo peraltro la Corte di merito rilevato che il suddetto condomino non era neppure parte in causa e, dunque, non vi era da provvedere sulla relativa istanza di ****. Né, in un giudizio ex art. 1137 c.c., ricorrono i presupposti del litisconsorzio necessario, ai sensi dell'art. 102 c.p.c., nei confronti di un condomino asseritamente responsabile di un danno, in quanto la pronuncia sulla validità della delibera impugnata non importa la decisione di accertamento, costituzione, modificazione o estinzione di una situazione giuridica unica sussistente nei confronti di un singolo partecipante.
3. Con il terzo motivo **** censura la sentenza anche con riferimento al profilo della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1123, comma 2, e 1136 c.c. in relazione all'art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., in quanto la delibera di approvazione del bilancio non aveva distinto, nell'ambito dei votanti, i condomini facenti parte dello stabile al civico 4, sui quali gravava la relativa spesa, dagli altri condomini, determinando incertezza sull'effettiva esistenza di una maggioranza valida ai fini della predetta approvazione. Ad avviso del ricorrente, poi, l'amministratore non avrebbe potuto eseguire i lavori in questione su di una proprietà privata senza autorizzazione dell'assemblea, potendo procedere in autonomia alle sole azioni conservative sulle parti comuni.
3.1. Tale motivo è del pari infondato.
Con riferimento alla natura dei lavori relativi alla voce di spesa contestata in giudizio, il giudice di appello ha affermato, sulla base di un apprezzamento di fatto non censurabile in questa sede, che si trattava di opere urgenti di rimozione delle lastre di marmo ammalorate del cordolo del frontalino, di trattamento dei ferri di armatura e di applicazione delle nuove lastre; opere relative in ragione di quanto detto, alle parti gravate da un diritto comune al rispetto del decoro del fabbricato.
Il giudice di appello ha anche rilevato come per i detti lavori urgenti fosse stata emessa fattura direttamente nei confronti del Condominio, tanto smentendo l'affermazione per cui la spesa in questione si riferisse a lavori effettuati dal condomino **** nell'ambito della sua proprietà esclusiva.
Va in ogni caso rammentato (cfr. Sez. 2, n. 20541 del 21/07/2025), che l'assemblea condominiale, nell'esercizio delle attribuzioni di cui all'art. 1135 c.c., ha comunque il potere di ratificare le spese effettuate dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili e urgenti e di approvare ex post il consuntivo delle opere, così sanando la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo.
Vanno del pari disattese le censure formali su cui insiste in questa sede il ricorrente. La sentenza impugnata ha correttamente evidenziato che nel verbale dell'assemblea del 23 febbraio 2016 era riportato l'elenco nominativo dei diciannove condomini presenti per totale di 741/1000, ricavando per differenza l'assenza degli altri condomini per 259/1000. Nel suddetto verbale è altresì riportato, al punto 1 relativo all'approvazione del bilancio, che il bilancio era stato approvato a voto unanime dei presenti. Alcuna incertezza sussiste, dunque, con riferimento alle modalità di approvazione della delibera in questione.
Come precisato poi da Sez. 2, n. 40827 del 20/12/2021, in tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento.
Secondo tale condivisibile impostazione, dunque, non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c.
Nel caso di specie, peraltro, il giudice di appello, sulla base di apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità, ha preso analitica posizione sui rilievi già formulati dall'appellante, anche con riferimento alla deduzione secondo cui non emergeva dal verbale se la deliberazione relativa alla spesa in questione fosse stata approvata dalla maggioranza dei condomini dello stabile ove i lavori erano stati fatti, come previsto dal regolamento di condominio. A tal riguardo è stato puntualizzato dal giudice di appello che l'approvazione del relativo bilancio doveva effettuarsi sulla base del conteggio delle maggioranze riferite all'intero complesso, non essendo in discussione una deliberazione sull'esecuzione di lavori ma, al contrario, una deliberazione sul bilancio consuntivo, con riferimento alla gestione già svolta.
4. Deve dunque rigettarsi il ricorso, e altresì darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 2.000,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, del giorno 28.4.2026.

Articoli del Codice Civile richiamati

*Art. 1117 c.c. — Parti comuni dell'edificio

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

**Art. 1123 c.c. — Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

***Art. 1130 c.c. — Attribuzioni dell'amministratore (comma 1, n. 4)

L'amministratore deve:
[...]
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
[...]

****Art. 1134 c.c. — Gestione di beni comuni da parte di un condomino

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

*****Art. 1135 c.c. — Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo, se occorre, un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

******Art. 1136 c.c. — Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
La medesima maggioranza è richiesta per le deliberazioni concernenti la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità.
La seconda convocazione può avere luogo in giorno diverso da quello della prima; in essa l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini da rappresentare almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio, e le deliberazioni sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-ter e 1135, primo comma, numero 4), devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, secondo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Di ogni assemblea deve redigersi verbale da trascrivere nel registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130.

*******Art. 1137 c.c. — Impugnazione delle deliberazioni condominiali

Le deliberazioni prese dall'assemblea in conformità alla legge e al regolamento di condominio sono obbligatorie per tutti i condomini.
Avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
Il ricorso contro le deliberazioni dell'assemblea non sospende l'obbligo del condomino di contribuire alle spese condominiali.