Il General Contractor

A cura di
DOTT. CARATOZZOLO RAFFAELE
Dottore Commercialista- Revisore legale- Amministratore di condominio
Presidente ACAP-Brescia – Responsabile Acap-Lombardia - Responsabile Formazione Acap-Nazionale
PREMESSE

DESIDERO INIZIARE QUESTA NOSTRA CHIACCHIERATA SGOMBRANDO IL TERRENO DA OGNI EVENTUALE FRAINTENDIMENTO O CATTIVA INTERPRETAZIONE DELLA CHIACCHIERATA STESSA.

PERSONALMENTE NON HO NULLA DA RIDIRE SUL “GENERAL CONTRACTOR” E NE’ TANTO MENO SULLE PERSONE O SOCIETA’ CHE ESERCITANO TALE ATTIVITA’

L’ UNICO MIO INTENTO E’ QUELLO DI FORNIRE LE GIUSTE INFORMAZIONI SU UNA FIGURA NUOVA SOPRATTUTTO NELL’ AMBITO CONDOMINIALE, DARE GLI OPPORTUNI SUGGERIMENTI PER NON PRENDERE SONORE FREGATURE!
NULL’ ALTRO CHE QUESTO.

Partendo dalle disposizioni relative agli appalti pubblici, questa nuova figura si sta sempre più imponendo nel mercato e in settori sempre più diversificati.

Ma cosa significa letteralmente “General contractor” ?
G.C. significa letteralmente “contraente generale” o anche “appaltatore generale”

Chi può essere General contractor?
G.C. può essere sia una persona fisica o una società di persone (Snc – Sas) o anche una società di capitali (Srl – Spa)

A cosa serve un General contractor ?

Un G.C. serve ad agevolare gli adempimenti a carico del committente che, da solo, farebbe fatica ad addentrarsi in problematiche e adempimenti complessi senza commettere errori, a volte anche gravi.
Un G.C. conosce, o meglio dovrebbe conoscere tutti gli aspetti di un determinato settore, saper rispondere ai dubbi e incertezze derivanti dall’ applicazione delle normative in oggetto e fare da collante tra il committente i vari contraenti, fino ad arrivare ad essere esso stesso un “contraente” di tutto ciò che dovrebbe servire per quel determinato caso, quindi una conoscenza specifica, ma anche generale, ecco che da qui si arriva alla definizione di “general contractor”.
Quando il G.C. si propone come tale, diventa un coordinatore delle problematiche ma anche dei soggetti interessati al progetto, siano essi professionisti piuttosto che ditte esecutrici determinati lavori.
In sintesi, ma poi vedremo nel dettaglio, il G.C. è assimilabile ad un appaltatore che ti consegna un lavoro “chiavi in mano”. In pratica si occupa di quanto necessario, sia come lavoratori che come procedimenti amministrativi per portare a termine quel determinato lavoro che tu, per mancanza di voglia, ma soprattutto per mancanza di capacità imprenditoriale, non vuoi o non puoi portare a termine.

In ambito condominiale, vi sono diverse figure che, anche se non di recente costituzione, interessano il settore condominiale, ovviamente in interventi di straordinaria amministrazione.
Troviamo quindi i consorzi, le reti di impresa o di associazioni temporanee di impresa, e all’ interno di esse, anche il General contractor.

E’ interessante accennare solo al “Consorzio” in quanto più vicino al General Contractor in ambito condominiale, tralasciando le “reti di impresa” o “le associazioni temporanee di impresa, in quanto poco usate in ambito condominiale, :
Cosa intendiamo per “consorzio”?
Il consorzio è un contratto tra imprenditori diversi, i quali, con la organizzazione comune di esso al fine di disciplinare e svolgere i vari step della propria impresa.
Il Consorzio era nato per evitare una concorrenza tra i consorziati, ma oggi è più un aiuto tra i consorziati per raggiungere fini sia interni che esterni ad esso.
Il consorzio, in generale ho uno scopo mutualistico, e, in questo caso si chiama “consorzio contrattuale”, ma può anche, attraverso il c.d. “consorzio societario” variare il fine mutualistico in fine di lucro.
Passando all’ ambito condominiale, se si volesse affidare un’ opera ad un “Consorzio” o anche solo chiedere dei preventivi, questo, per partecipare alla “gara di appalto” (rifacimento facciata, cappotto, rifacimento impianto di riscaldamento ecc. ecc.) dovrebbe indicare, anche se facoltativamente, la specifica delle ditte che, di fatto, parteciperebbero a quella determinata gara.
Ovviamente, nello specificare i consorziati interessati al lavoro, si dovranno allegare tutte le certificazioni, licenze e autorizzazioni, non solo atte, ma anche necessarie per eseguire quel determinato lavoro.

Cosa è da preferire un General Contractor o un Consorzio?
Avendo comprese le peculiarità delle due figure e lo scopo di cui stiamo trattando le ristrutturazioni straordinarie in Condominio, credo che la scelta verso il primo (il General contractor) non escluda a priori quella del “consorzio” in quanto i due istituti possono coesistere sia in ambito condominiale che al di fuori di esso.

In ogni caso, nell’assemblea che delibera se servirsi di un G.C. e/o di un consorzio, sarebbe cosa buona e giusta specificare i soggetti che intervengono in nome e per conto del G.C e/o del Consorzio, nonchè i termini del contratto di appalto
Un contratto di appalto ben fatto, preciso e puntuale, deve avere alle spalle la consulenza di un legale in quanto, le clausole in esso contenute, devono tutelare al massimo il condominio e i condomini, sia prima che dopo l’ intervento straordinario e senza dimenticare l’ eventuale, ma raccomandata, garanzia anche sulla possibilità dei partecipanti facenti parte del consorzio o chiamati dal General contractor.

Nella pratica ed in estrema sintesi:
- Se il condominio si affida ad un “Consorzio” questo mette a disposizione l’ elenco delle ditte “certificate” nei vari settori a cui rivolgersi per determinati lavori, e, in generale, anche a prezzi calmierati tra di loro consorziati.

- Il Consorzio garantisce la capacità e la serietà della ditta, con cui però sarà il condominio a stipulare i vari contratti e pagare i relativi importi.

- Se il condominio si affida ad un “General contractor” sarà questi che si occuperà di tutti gli adempimenti burocratici ed operativi per consegnare il “prodotto finito”

La scelta di un General contractor non deve essere intesa come un “lavarsi le mani” sia da parte dell’ Amministratore che da parte dei condomini, inquanto così non è!!

Il Condomino, e per esso l’ Amministratore, dovrà, se decide di affidarsi a tale nuova figura giuridica, fare molta attenzione nella stipula del relativo contratto, riservandosi anche di mettere eventuali “veti” sulle scelte operate dal G.C., per es. sulla opportunità o meno di servirsi di certe ditte, magari poco affidabili.

Perché queste precauzioni ?

Il General Contractor, è una impresa (individuale o societaria) che opera a fine di lucro e, pertanto, deve avere i suoi margini di guadagno.
Come calcola i suoi guadagni ? facendo una offerta concorrenziale rispetto ad altri G.C. o rispetto a ditte singole e sparse!
Come fanno a fare prezzi concorrenziali? Riducendo i loro costi, cioè le somme da pagare alle varie ditte scelte, guarda caso, da loro stessi, e pagandole a “prezzi stracciati”.
Spesso ai prezzi stracciati non corrisponde la qualità richiesta!
Il G.C., generalmente, si riserva la facoltà di scegliere i vari professionisti a cui affidare le varie asseverazioni (strutturista, progettista, direttore dei lavori, responsabile della sicurezza ecc. ecc.), compreso anche il visto di conformità finale.
E’ bene che si sappia che la responsabilità fiscale di un possibile NON riconoscimento dell’ agevolazione da super bonus (ma anche degli altri bonus) RICADE SEMPRE SUL CONDOMINIO e quindi SUI CONDOMINI, nonostante la convinzione di qualche rappresentante di G.C. che esonera, non si sa su quale base, la responsabilità dei condomini in caso di errore, omissione o anomalia nella procedura, rispetto a future e possibili contestazioni da parte dell’ Agenzia delle Entrate.
E’ OVVIO però, anche se non di totale rassicurazione, che in caso di non riconoscimento dell’ agevolazione da bonus fisali, il Condominio e quindi i condomini, possono sempre rivalersi sulle varie figure intervenute, ma solo se hanno stipulato i contratti e i mandati in modo ineccepibile,
Un’ altra cosa, non di poca importanza, è data dal fatto che il contratto con il G.C. lo firma l’ Amministratore (committente), mentre i vari contratti con ditte e professionisti li firma il G.C. (appaltatore/contraente) diventando, a sua volta committente stesso. Nel momento in cui ci sono degli addebiti da fare da parte del Condominio, attraverso il suo amministratore, questi potranno essere fatti solo al G.C. verso colui cioè che come appaltatore ha stipulato un contratto di appalto con il condominio stesso. Sarà poi compito suo rivalersi sulle varie figure che hanno commesso quel determinato errore, che ha generato magari il non riconoscimento del super bonus.
Sarebbe quindi opportuno, oltre ai veti che si potrebbero concordare con il G.C. intervenire anche nella stipula dei vari contratti di appalto con i diversi esecutori di opere e servizi. Ecco la necessità di farsi assistere da un legale, possibilmente esperto in contrattualistica e materia condominiale.

Negli ultimi mesi assistiamo al prolificare di costituzioni di G.C. che offrono i loro servizi, affermando di essere sempre i migliori sul mercato e i più competitivi, e sta poi all’ Amministratore proporre la scelta ai condomini.

Ecco che si pone l’ esigenza di deliberare gli interventi, inserendo anche la scelta del soggetto o dei soggetti a cui affidare il compito, quindi anche la scelta dell’ eventuale G.C.

E’ chiaro che, nonostante le buone intenzioni, non si può deliberare tutto e subito evitando numerose assemblee e si deve cercare di programmare le stesse al fine di deliberare in modo chiaro, trasparente e preciso.

VEDIAMO INSIEME VARI STEP

LA PREMESSA PRINCIPALE DA FARE ALL’ AMMINISTRATORE E’ DI:

- ESSERE PIU’ CHIARO E TRASPARENTE POSSIBILE,

- NON TRALASCIARE NULLA CHE POSSA RICADERE SU LUI A POSTERIORE.

- DARE TUTTE LE INFORMAZIONI NEI MINIMI PARTICOLARI E, SE NON A CONOSCENZA DELLA PROBLEMATICA, AFFIDARSI A UN TECNICO O AD UN AVVOCATO PER EVITARE BRUTTE FIGURE.

- VERIFICARE CHE TUTTI I CONDOMINI SI RITENGANO SODDISFATTI PER LE NOTIZIE E INFORMAZIONI RICEVUTE.

- SOLO DOPO SI PUO’ PASSARE AD AFFRONTARE I VERI PROBLEMI

LE VARIE FASI DA AFFRONTARE:
PRIMA FASE (preliminare)
In questa fase dovrà mettere all’ Odg.:
- Illustrazione generale di possibili bonus e in particolare del super bonus da 110%, sottolineando che, indipendentemente da ciò che si crede, non è assolutamente vero che il tutto sarà “a costo zero”, specificandone il perché;

- La discussione ed eventuale delibera sulla ipotesi di verificare la possibilità di accedere ai benefici fiscali e a quali di essi;

- La nomina di un tecnico ( a secondo del bonus prescelto) cui affidare la verifica della fattibilità e la elaborazione di un computo metrico, nonché del compenso richiesto.

- La illustrazione e la possibile delibera tra sconto in fattura e cessione del credito.

- Nomina di un Consiglio condominiale con potere consultivo (facoltativo)

- Tempistiche varie (tempi di consegna computo metrico e modalità di analisi)
SECONDA FASE (intermedia)
Ottenuto il computo metrico relativo alla scelta operata in precedenza, l’ Assemblea dei condomini, dovrà deliberare sul seguente O.d.G.:

- Analisi e delibera sullo studio su affidamento lavori (direttamente o tramite General contractor)
- Nel caso di procedura diretta: Modalità e termini per consegnare e per far ritornare i preventivi di spesa in base al C.M. (a cui avremo cancellato le cifre indicate dal tecnico) e modalità di apertura buste.
- Nel caso di procedura tramite General contractor: Affidamento mandato e delega specifica all’ Amministratore alle firma di questo e di tutti gli altri contratti e adempimenti.
- Discussione e delibera sull’ opera con interventi trainanti e trainati
- Approvazione del piano finanziario in base al sistema scelto ed eventuale costituzione del fondo totale o per SAL
- Nomina professionisti per asseverazioni e visto di conformità e del legale per seguire tutte le fasi dell’ operazione e come redattore dei vari contratti di appalto.

TERZA FASE (finale)

Chiusura pratica, discussione e approvazione bilancio consuntivo e relativo piano di riparto .
Presa d’ atto di tutte le asseverazioni fatte e dell’ esistenza del visto di conformità.

L’ approvazione del riparto finale vale per l’ attribuzione ad ogni condomino della quota del credito loro spettante per l’ intera procedura nel caso di cessione del credito, ma anche per la ripartizione delle quote le quali restano fuori da eventuali sconti in fattura.

La delibera finale, può essere molto importante nel caso di concessione alla detrazione fiscale a favore di alcuni o non di tutti i condomini o alla ripartizione in modi diversi dal tradizionale riparto in base al valore millesimali (art. 1123 c.c.)

LA NORMA CHE NON DOBBIAMO DIMENTICARE E’ CHE IL RESPONSABILE DEL CONDOMINIO E’ E RESTA
L’ AMMINISTRATORE!!

Questo memento per ricordare che nessuno si può sostituire ad esso nella gestione e responsabilità nei confronti del Condominio e dei Condomini.
Nello stesso modo in cui la responsabilità ricade su di lui nella gestione delle parti comuni per interventi di ristrutturazioni o di manutenzioni ordinarie/straordinarie, anche quando quegli interventi sono gestiti da altri (General contractor o Consorzi), spetta sempre all’ Amministratore il controllo del rispetto delle regole in materia condominiale.
Ciò per dire che se l’ Amministratore deve rispettare, per esempio, i dettami della Legge 81/2008 quando ha nel condominio ditte chiamate da lui stesso (in esecuzione a precise delibere) , nello stesso modo non viene esonerato dagli obblighi di controllo su ditte presenti in condominio e facenti parte di un contratto di G.C. o di Consorzio.
Per dare un piccolo esempio di ciò di cui, comunque è responsabile in caso di inosservanza, si elencano dei documenti che devono sempre essere presenti.

Per le ditte operanti nel condominio in conseguenza dei contratti firmati:

1)- Iscrizione alla CCIAA con la specifica dell’ oggetto della attività svolta
2)- DVR (Documento Valutazione Rischi) e DUVRI (Documento Unico Valutazione Rischi Interferenti;
3)- DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva)
4)- Autocertificazione di inesistenza di provvedimenti sospensivi o interdittivi l’ attività
5)- Se ditta certificata, l’ attestato di Certificazione rilasciato da un Ente autorizzato
6)- Un organigramma dell’ azienda
7)- Il registro degli infortuni
8)- L’ elenco dei lavoratori a cui deve corrispondere il cartellino con foto e n. matricola
9)- La documentazione delle conformità dei macchinari usati nell’ attività
10)-L’ elenco dei dispositivi di sicurezza adottati sia su macchine che persone
11)-La documentazione delle formazioni e informazione dei dipendenti
12)-i POS (Piani Operativi di Sicurezza)
13)-Polizze assicurative o fidejussioni equipollenti
14)-Polizza decennale postuma

Per i professionisti:

1)- Copia titoli di Studio
2)- Certificato di iscrizione all’ albo - Collegio – Ordine
3)- Polizza assicurativa per i massimali di legge (almeno € 500.000 se asseveratori o appositori di visto di conformità) e con corresponsione retroattiva e futura per almeno 5 anni.

SEGUONO ALCUNI SUGGERIMENTI SU DELIBERE POSSIBILI
Per la nomina del General contractor:

……….Si passa quindi al successivo punto all’ OdG sulla “Valutazione opportunità di nominare un General contractor per l’ operazione del superbonus del 110%, con assunzione gestire tutti gli adempimenti necessari al conseguimento del relativo risparmio fiscale attraverso lo sconto in fattura o la cessione del credito”
Il Presidente dà la parola all’ Amministratore condominiale, il quale comunica che, al fine di accellerare le operazioni preliminari e iniziare tutta la procedura relativa alla realizzazione degli interventi finalizzati all’ ottenimento del super bonus del 110%, ha passato gli atti redatti preliminarmente dal tecnico alla soc. ESCO………………….. affinchè valutasse e e definisse una proposta progettuale finalizzata ad assumere il ruolo di General contractor del progetto, di eseguire i lavori, a sostenere tutte le spese ad essi connesse ed acquisire il credito d’ imposta mediante il sistema dello “sconto in fattura”.
La ESCO……………..ha fatto pervenire all’ Amministrazione condominiale la propria proposta progettuale dettagliata, precisa ed esaustiva, la quale dopo attenta lettura, si sottopone alla valutazione dell’ Assemblea qui riunita.
L’ Assemblea, letta la proposta, esaminati tutti i dettagli ed ottenute le risposte ai vari dubbi ed incertezze espresse, all’ unanimità dei consensi dei condomini presenti ( o della maggioranza degli intervenuti che rappresentano…….millesimi, superiori al minimo di un terzo previsto) APPROVA la proposta progettuale della ESCO……………….. che si allega al presente verbale per farne parte integrante e sostanziale, autorizzando quindi l’ Amministrazione condominiale a firmare il relativo contratto e quant’ altro necessario per la definizione dell’ accordo oggi approvato.

CONSIDERAZIONI FINALI SUL G.C.
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Lungi da me fare paragoni non appropriati, ma oggi più che mai si assiste ad un prolificare di questi Organismi, soprattutto dopo l’ istituzione del Superbonus del 110% e sembra che si stia scatenando una offerta basata su “noi siamo più bravi degli altri”.
Come al solito, non è giusto generalizzare e fare di tutta un’erba un fascio, ma occorre però essere oculati nelle scelte.
Per fare ciò, suggerisco di guardare alcuni elementi:
- Fare subito una visura alla CCIAA per verificare
il tipo di società è
da quando è stata costituita
Il Capitale sottoscritto, e quello versato
Il numero dei soci e le relative quote
Se c’è un Organo di controllo (Sindaci e/o Collegio Sindacale
Se la ditta è attiva o ancora inattiva, e se ha delle sospensioni di attività lungo la sua vita commerciale
- Ascoltare attentamente il loro rappresentante sui servizi offerti, sui prezzi eventualmente a carico del condominio, sulle garanzie offerte ecc. ecc.
- Chiedere informazioni sulla ditta/società a conferma di ciò che già sapete
- Chiedere un elenco delle ditte assistite in passato e per lo stesso settore (per avere la possibilità di chiedere a qualche beneficiario dei loro servizi)
- Non dimenticate di chiedere se sono disposti al accettare il “credito d’ imposta” o lo “sconto in fatture” e per quali ditte o professionisti e firmare le varie specifiche convenzioni.

Dopo questa verifica, da persone ormai esperte quali siamo, possiamo senz’ altro capire con chi ci stiamo rapportando, se è meritevole di fiducia o se è meglio chiudere dicendo semplicemente “grato della sua offerta e disponibilità, e dopo aver esaminato altre inevitabili offerte che ci sono pervenute, daremo una risposta sia in positivo che in negativo”

La problematica è troppo importante per fidarsi “ del sentito dire” o delle raccomandazioni di amici e parenti: SIAMO NOI CHE DOBBIAMO DECIDERE!
ATTENZIONE
(secondo il mio personale parere)

L’ AMMINISTRTORE NON PUO’ ESSERE GENERAL CONTRACTOR
per

CONFLITTO di INTERESSI
PER NON CONOSCENZA SPECIFICA DELLA MATERIA
PERCHE’ SAREBBE UN ECCESSO dei SUOI POTRI
PER UNA RESPONSABILITA’ CHE NON GLI COMPETE

MEMENTO

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SI RICORDA che per gli interventi ammessi al superbonus 110%, sul cantiere dovrà essere esposto un cartello, in un luogo ben visibile e accessibile, con l’indicazione della seguente dicitura:
“Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n.77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.
Il citato obbligo opera in maniera retroattiva, dal 1° gennaio 2021. Di conseguenza, per i cantieri già avviati sarà necessario integrare il cartello con la predetta dicitura

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ATTENZIONE, a pena di nullità, prima di inviare la comunicazione dell’ opzione tra sconto in fattura o cessione del credito, occorre che il cessionario (colui che acquisisce il credito) proceda a stipulare un contrattino con cui ACCETTA il credito.
A sua volta il cedente il Credito, nella propria dovrà indicare la data dell’ accettazione da parte del cessionario.
Successivamente l’ A/E comunicherà al nuovo beneficiario il credito nel cassetto fiscale e questo dovrà quindi confermarlo.

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PRECISAZIONE: Nel super bonus del 110% quale spese trainate relativi agli infissi, rientrano anche quelli del vano scale anche se in ambienti non riscaldati.
110% - Cappotto su volumi non riscaldati
Accedono alla detrazione del 110% le porzioni di intervento sull'involucro edilizio di parti non riscaldate.
Esempio: condominio con al piano terra un locale deposito non riscaldato.
Se applico il cappotto sulla muratura esterna che delimita il deposito, la relativa spesa la posso portare in detrazione?
Stessa cosa per il cappotto o gli infissi del vano scale (non riscaldato).
Io propendo per una interpretazione positiva ad entrambe le questioni, per diverse ragioni.
La struttura del 110% prevede che il beneficio spetti al "condominio". e del condominio fanno parte anche il locale di piano terra e il vano scala.
La norma prevede : "a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio"
le definizioni della 192 non lasciano (a mio avviso) spazio a interpretazioni:
a) «edificio» è un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno; la superficie esterna che delimita un edificio può confinare con tutti o alcuni di questi elementi: l'ambiente esterno, il terreno, altri edifici; il termine può riferirsi a un intero edificio ovvero a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unità immobiliari a sé stanti;
l-septies decies) "fabbricato": sistema costituito dalle strutture edilizie esterne, costituenti l'involucro dell'edificio, che delimitano un volume definito e dalle strutture interne di ripartizione dello stesso volume. Sono esclusi gli impianti e i dispositivi tecnologici che si trovano al suo interno;
l-novies decies) "involucro di un edificio": elementi e componenti integrati di un edificio che ne separano gli ambienti interni dall'ambiente esterno;

D'altra parte il confronto (per il doppio salto di classe) va fatto con riferimento all'intero edificio.