Immissioni da canna fumaria in condominio

La deduzione delle esalazioni sulla proprietà impone al giudice l’accertamento concreto del superamento della normale tollerabilità
Cassazione civile, Sez. II, ordinanza 6 luglio 2026, n. 22820

Riferimenti normativi richiamati nella motivazione

Art. 844 c.c. (immissioni); art. 949 c.c. (azione negatoria); art. 1102 c.c. (uso della cosa comune). Per il rito: artt. 112, 348-ter, comma quinto, e 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

I principi di diritto espressi nella motivazione

– l’azione diretta a far valere il divieto di immissioni intollerabili ha carattere reale ed è, pertanto, assimilabile alle comuni azioni negatorie ex art. 949 c.c., siccome tendente a far dichiarare e sanzionare non soltanto l’inesistenza di vere e proprie servitù vantate sul fondo dell’attore, ma anche a far accertare, in senso più ampio, l’inesistenza di qualsiasi diritto nonché l’illegittimità di turbative o molestie in danno del fondo stesso, al fine di ottenerne la cessazione (Cass., Sez. 2, 6/3/1979, n. 1404).
– La deduzione circa l’invasione della proprietà per effetto delle esalazioni provenienti dal fondo vicino è perciò in sé sufficiente a imporre al giudice adito di accertare se vi sia stato o meno il superamento del limite della “normale tollerabilità” e di procedere al giusto contemperamento dei contrastanti diritti, di pari natura, dei fondi vicini, con valutazione concreta e media, tenuto conto delle condizioni dei luoghi, della natura, dell’entità e della causa delle immissioni, delle necessità generali e assolute, quotidiane e civili, dell’umana coesistenza e, sussidiariamente, anche della priorità dell’uso (vedi Cass. Sez. 2, 20/01/2017, n. 1606; Cass., Sez. 2, 17/10/1967, n. 2494; Cass., 2, 24/07/1968, n. 2692).
– La disposizione dell’art. 844 c.c., è, del resto, applicabile anche negli edifici in condominio nell’ipotesi in cui un condòmino, nel godimento della propria unità immobiliare o della parti comuni, dia luogo a immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condòmini, sebbene, in tale caso, la normale tollerabilità delle immissioni possa valutarsi in relazione alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all’edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari, tenuto conto delle destinazioni differenti delle diverse unità immobiliari, a un tempo ad abitazione e a esercizio commerciale, e del criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’art. 844 cit., il quale impone di graduare le necessità delle parti in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condòmini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali, le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali (Cass., Sez. 2, 15/03/1993, n. 3090).
– I giudici di merito non hanno applicato questi principi, ma si sono limitati a evidenziare l’accertamento compiuto dal Tribunale in ordine alla distanza della canna fumaria dal terrazzo di proprietà dell’attrice, senza neppure valutare che questa non poteva considerarsi costruzione ai fini delle distanze, ma un semplice accessorio di un impianto (Cass., Sez. 2, 23/2/2012, n. 2741), e a soffermarsi con eccessivo rigore sul termine “disagio” utilizzato dall’attrice per esprimere l’intollerabilità delle immissioni subite.

La parte in fatto

Con atto di citazione notificato il 13 aprile 2010, la proprietaria (****) di un’unità immobiliare sita nello stabile del Condominio di via ****, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Velletri, il proprietario (****) del locale interrato posto nel medesimo fabbricato e adibito ad attività di ristorazione, chiedendo che venisse accertato e dichiarato che la canna fumaria da quest’ultimo realizzata sul muro comune, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione e collegata al locale interrato, oltre a ledere il decoro architettonico del fabbricato, limitava il godimento della propria unità immobiliare: il manufatto, infatti, non consentiva la completa apertura della finestra posta sul pianerottolo e scaricava fumi sul terrazzo dell’attrice. Ne veniva pertanto domandata la rimozione; in via subordinata, per il caso di accertata legittimità del manufatto, l’attrice chiedeva la determinazione di un’indennità annua per i disagi dovuti al limitato godimento del terrazzo conseguente all’immissione dei fumi di scarico.
Il convenuto, costituitosi, chiedeva il rigetto della domanda, negando che l’attrice fosse proprietaria dell’immobile e contestando i presupposti della pretesa. Con sentenza n. 9/16 il Tribunale di Velletri rigettava le domande attoree.
La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 6579/2021, respingeva il gravame. I giudici di secondo grado ritenevano, per un verso, che l’appellante non avesse contestato puntualmente la motivazione del tribunale, essendosi limitata a ribadire il proprio diritto alla tutela ex art. 844 c.c.; per altro verso, che la canna fumaria si trovasse a oltre tre metri dal piano di calpestio del terrazzo in uso esclusivo dell’appellante e che quest’ultima si fosse limitata a lamentare un generico disagio, non l’intollerabilità o la nocività delle immissioni. Rilevavano infine che, secondo il c.t.u., non sussistevano collocazioni alternative per la canna fumaria; che l’assenza di pregiudizio escludeva il diritto all’indennizzo; e che la realizzazione del manufatto non richiedeva l’assenso di tutti i condomini, costituendo esercizio legittimo della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.
Avverso tale sentenza la condòmina proponeva ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui resisteva con controricorso, illustrato anche da memoria, il proprietario del locale interrato.

La parte in diritto

Con il primo motivo la ricorrente lamentava la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e 844 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., per avere i giudici di merito ritenuto generiche le doglianze sulle immissioni provenienti dalla canna fumaria ed escluso alternative alla sua collocazione, sebbene nell’atto di appello fosse stata dedotta – anche mediante richiamo alla c.t.u. – la propagazione sul terrazzo di odori, vapori e gas combusti, in contesto residenziale e con pregiudizio al godimento della proprietà.
La Suprema Corte, quanto al vizio motivazionale, ha preliminarmente rilevato l’operatività della preclusione da “doppia conforme” ex art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.: nell’ipotesi di conferma in appello della decisione di primo grado fondata sulle medesime ragioni di fatto, il ricorrente che intenda dedurre il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse; incombente rimasto inadempiuto.
Fondata è risultata invece la censura di violazione di legge. La Corte ha ricordato che l’azione diretta a far valere il divieto di immissioni intollerabili ha carattere reale, assimilabile all’azione negatoria ex art. 949 c.c., ed è volta a far accertare l’inesistenza di qualsiasi diritto e l’illegittimità di turbative o molestie in danno del fondo, al fine di ottenerne la cessazione. Ne discende che la sola deduzione dell’invasione della proprietà per effetto delle esalazioni provenienti dal fondo vicino impone al giudice di accertare il superamento del limite della normale tollerabilità e di procedere al contemperamento dei contrastanti diritti, con valutazione concreta e media che tenga conto delle condizioni dei luoghi, della natura, dell’entità e della causa delle immissioni e, sussidiariamente, della priorità dell’uso.
L’art. 844 c.c. opera anche negli edifici in condominio, quando un condòmino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo a immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condòmini: in tal caso la normale tollerabilità va valutata alla luce della peculiarità dei rapporti condominiali e della destinazione assegnata all’edificio, privilegiando – secondo il criterio dell’utilità sociale e i principi costituzionali – le esigenze personali di vita connesse all’abitazione rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali.
I giudici di merito, invece, si erano limitati a valorizzare la distanza della canna fumaria dal terrazzo – senza considerare che il manufatto non costituisce costruzione ai fini delle distanze, ma semplice accessorio di un impianto – e si erano soffermati con eccessivo rigore sul termine “disagio” utilizzato dall’attrice per esprimere l’intollerabilità delle immissioni, così omettendo l’accertamento concreto dovuto. Da qui l’accoglimento del primo motivo, l’assorbimento del secondo e la cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Per gli amministratori di condominio la pronuncia offre un’indicazione operativa precisa: in presenza di doglianze di condòmini per fumi, odori o esalazioni provenienti da attività commerciali insediate nell’edificio, la distanza del punto di emissione dalla proprietà interessata non è di per sé dirimente, né la formulazione “attenuata” della lamentela (il mero “disagio”) esonera dall’accertamento tecnico della tollerabilità, da condursi in concreto secondo i criteri dell’art. 844 c.c.

Evoluzione Giurisprudenziale della Cassazione

L’analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini rivela un orientamento sostanzialmente costante, che l’ordinanza in commento si limita a ribadire e consolidare, muovendosi lungo tre direttrici: la natura reale dell’azione inibitoria, la necessità dell’accertamento concreto della normale tollerabilità e l’applicabilità dell’art. 844 c.c. nei rapporti condominiali con prevalenza delle esigenze abitative.
Nel 2025 la Cassazione ha ribadito che l’accertamento del livello di normale tollerabilità richiede di regola una consulenza tecnica con funzione “percipiente”, in quanto soltanto un esperto è in grado di accertare l’intensità delle propagazioni e il loro grado di sopportabilità per le persone (Cass. civ. n. 31021/2025, in tema di rumori in condominio, che ammette peraltro la possibilità per il regolamento condominiale di fissare una soglia di tollerabilità più rigorosa di quella codicistica); ha precisato che le immissioni costituiscono un fenomeno necessariamente persistente nel tempo, sicché, accertato il superamento della soglia, il giudice deve verificare in concreto se il fenomeno dannoso sia stato effettivamente eliminato (Cass. civ. n. 7855/2025, sul motore dell’ascensore condominiale); e, proprio in materia di canne fumarie, ha distinto il piano dell’art. 1102 c.c. – pari uso del muro comune – da quello dell’art. 844 c.c., che postula un accertamento tecnico del superamento dei limiti di tollerabilità (Cass. civ. n. 1756/2025).
Nel 2024 la linea è identica: senza prova del superamento della soglia non vi è illecito né danno risarcibile (Cass. civ. n. 21134/2024, sui rumori da celle frigorifere di un supermercato in condominio; Cass. civ. n. 16079/2024, su fumi e odori da canne fumarie e colonne di scarico, dove la domanda ex art. 844 c.c. è caduta per difetto di prova dell’esistenza stessa delle immissioni); il giudizio va condotto in concreto, tenendo conto del contesto dei luoghi (Cass. civ. n. 13396/2024, su bar-enoteca in condominio); il superamento dei limiti pubblicistici è senz’altro illecito, mentre il loro rispetto non rende automaticamente lecite le immissioni (Cass. civ. n. 5074/2024).
Nel 2023 la Corte ha espressamente riaffermato la natura reale dell’azione volta all’accertamento dell’illegittimità delle immissioni (Cass. civ. n. 33966/2023, che richiama Cass., Sez. Un., n. 4848/2013 e valorizza, in chiave costituzionalmente orientata, la prevalenza dell’interesse a una normale qualità della vita rispetto alle esigenze della produzione); ha ribadito la duplicità di azioni – reale-negatoria per l’eliminazione delle cause, personale-risarcitoria per il ristoro – (Cass. civ. n. 7466/2023, su esalazioni maleodoranti); e ha riconosciuto la risarcibilità, anche per presunzioni, del danno non patrimoniale da lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare nell’abitazione, escludendo ogni contemperamento o priorità dell’uso in sede risarcitoria (Cass. civ. n. 20096/2023, proprio in tema di ristorante-pizzeria in condominio con camino di aspirazione).
Le stagioni precedenti mostrano la medesima continuità: la qualificazione dell’inibitoria ex art. 844 c.c. come negatoria servitutis, proponibile contro il proprietario del fondo da cui provengono le immissioni anche se prodotte dal conduttore (Cass. civ. n. 24188/2021); l’onere dell’attore di provare l’esistenza delle immissioni, non potendo la c.t.u. supplire a carenze assertive e probatorie (Cass. civ. n. 18928/2020); l’enunciazione più compiuta del criterio condominiale, con la prevalenza – alla luce degli artt. 14, 31 e 47 Cost. – delle esigenze personali di vita connesse all’abitazione sulle utilità economiche delle attività commerciali (Cass. civ. n. 20555/2017, su esalazioni di fumi in condominio, che l’ordinanza odierna riprende quasi testualmente; conforme, per la tutela del condòmino verso il condominio, Cass. civ. n. 661/2017); la natura reale dell’azione e l’irrilevanza della conformità dell’impianto alla normativa pubblicistica (Cass. civ. n. 23283/2014); i limiti pubblicistici quali soglia minimale non vincolante per il giudice civile (Cass. civ. n. 25019/2013); la possibilità per il regolamento contrattuale di imporre limiti più rigorosi di quelli dell’art. 844 c.c., quale vincolo reale assimilabile a servitù reciproca (Cass. civ. n. 1064/2011).
L’unico profilo su cui si registra una linea evolutiva interna riguarda il danno risarcibile: all’affermazione del danno in re ipsa conseguente al superamento della soglia (Cass. civ. n. 23283/2014) si contrappone l’impostazione del danno-conseguenza, da allegare e provare (Cass. civ. n. 17427/2011); le pronunce più recenti compongono il contrasto ammettendo la prova per presunzioni del pregiudizio alla vivibilità dell’abitazione (Cass. civ. n. 20096/2023). Sui principi affermati dall’ordinanza annotata – natura reale dell’azione, doverosità dell’accertamento concreto, applicazione dell’art. 844 c.c. in condominio con prevalenza delle esigenze abitative – la giurisprudenza di legittimità è dunque costante e non presenta mutamenti di indirizzo.

Evoluzione Giurisprudenziale di Merito

Anche l’analisi della più recente giurisprudenza di merito in termini restituisce un quadro di sostanziale stabilità, articolato su due binari convergenti.
Sul piano dell’art. 844 c.c., le pronunce del 2026 esigono costantemente l’accertamento concreto e caso per caso del superamento della normale tollerabilità: il Tribunale di Taranto (sent. n. 1009/2026) ha dato atto del superamento della soglia accertato in sede di a.t.p. e ricondotto allo scarico a parete di una braceria, privilegiando quale rimedio la realizzazione di una seconda canna fumaria anziché l’inibitoria dell’attività; il Tribunale di Monza (sent. n. 851/2026) ha ribadito che la percepibilità dell’odore non ne dimostra l’intollerabilità, che va provata in concreto secondo la sensibilità dell’uomo medio e le condizioni dei luoghi; il Tribunale di Trani (sent. n. 322/2026) ha rigettato la domanda per difetto di prova delle immissioni, valorizzando la vocazione dell’area; il Tribunale di Cagliari (ord. 7 marzo 2026) ha accolto la tutela cautelare contro fuliggine e odori da pizzeria in ragione dell’assoluta prevalenza del diritto alla salute su qualsiasi esigenza della produzione; la Corte d’appello di Napoli (sent. n. 598/2026) ha ricordato che anche la canna fumaria a distanza regolamentare può risultare illegittima ove le immissioni superino la soglia di normale tollerabilità; il Tribunale di Vallo della Lucania (sent. n. 54/2026) ha confermato la condanna alla cessazione delle immissioni di fumo da canna fumaria, ritenendo irrilevante la preesistenza del manufatto.
Nello stesso solco si collocano le decisioni del triennio precedente: il Tribunale di Sassari (ord. 29 luglio 2025) ha rigettato il ricorso cautelare in difetto di accertamento tecnico del superamento della soglia; il Tribunale di Ragusa (sent. n. 1365/2024) ha subordinato la prevalenza delle esigenze abitative alla natura prevalentemente abitativa della zona, rigettando la domanda per carenza di allegazioni concrete; il Tribunale di Frosinone (sent. n. 156/2024) ha richiamato la peculiarità dei rapporti condominiali quale criterio di valutazione della tollerabilità; il Tribunale di Caltagirone (ord. 31 gennaio 2024) ha ammesso la tutela possessoria contro le immissioni intollerabili, con valutazione caso per caso delle condizioni dei luoghi; il Tribunale di Milano (sent. n. 10287/2023) – in fattispecie assai vicina a quella odierna, relativa a esalazioni di frittura da pizzeria priva di canna fumaria – ha espressamente riaffermato la natura reale dell’azione ex art. 844 c.c. e la prevalenza delle esigenze abitative sulle utilità commerciali, ordinando la cessazione delle immissioni; la Corte d’appello di Roma (sent. n. 4560/2023) e il Tribunale di Firenze (ord. 30 giugno 2023) hanno rispettivamente valorizzato il criterio comparativo riferito alla situazione ambientale e l’ammissibilità della prova testimoniale per gli odori, in assenza di limiti normativi tecnici; il Tribunale di Verona (ord. 1° marzo 2023) ha ribadito, in chiave costituzionalmente orientata, la prevalenza della normale qualità di vita sulle esigenze della produzione, esigendo però allegazioni oggettive e circostanziate; il Tribunale di Latina (ord. 2023) ha accolto l’azione di manutenzione per le sole immissioni rumorose accertate in concreto.
Sul piano dell’art. 1102 c.c., è granitica l’affermazione per cui l’appoggio della canna fumaria al muro perimetrale comune costituisce uso legittimo della cosa comune, che non richiede il consenso degli altri condomini, con i soli limiti del pari uso, della sicurezza e stabilità dell’edificio e del decoro architettonico, da valutare in concreto e nell’effetto complessivo sul fabbricato (Trib. Bergamo, sent. n. 554/2026; Trib. Trani, sent. n. 322/2026; Trib. Gela, sent. n. 162/2026; Trib. Tivoli, sent. n. 30/2026). La giurisprudenza di merito risulta dunque costante, senza contrasti di rilievo: gli esiti divergenti dipendono unicamente dall’assolvimento, o meno, dell’onere di allegazione e prova del superamento della soglia di tollerabilità.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti conformi
TRIBUNALE DI TARANTO SENTENZA N 1009-2026 PUBBLICAZIONE 15_05_2026
– il Giudice rilevava che, già in sede di ATP, il superamento della normale tollerabilità era stato ricondotto allo scarico a parete, inidoneo ad abbattere i fumi di cottura, e che la soluzione concordata consisteva nella realizzazione di una seconda canna fumaria, previa rimozione della copertura della chiostrina.
– precisando, inoltre, che non poteva disporsi la cessazione dell’attività commerciale, essendo necessario bilanciare, ai sensi dell’art. 844 c.c., le esigenze abitative ed economiche mediante la realizzazione di una nuova canna fumaria, eventualmente deliberabile con la maggioranza di cui agli artt. 1120 e 1121 c.c., con spese a carico dell’interessato.

TRIBUNALE DI BERGAMO SENTENZA N 554-2026 PUBBLICAZIONE 14_05_2026
– L’installazione di una canna fumaria individuale, che non è una costruzione ma un semplice accessorio di un impianto (Cass. 23/02/2012, n. 2741), in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un palazzo, secondo quanto ripetutamente osservato dalla giurisprudenza di legittimità, è attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, nel rispetto dell’art. 1102 c.c. e come tale, non richiede il consenso degli altri condomini, avente quali unici limiti i diritti esclusivi altrui (ad es. distanze dalle vedute, immissioni, ecc.) e il divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio.
– Non ogni intervento realizzato dal singolo condomino può essere automaticamente considerato lesivo del decoro architettonico: perché si possa configurare violazione, la modifica deve incidere in modo significativo sull’aspetto originario dell’edificio o sulla funzione propria della parte interessata.

TRIBUNALE DI MONZA SENTENZA N 851-2026 PUBBLICAZIONE 21_04_2026
– Il criterio dirimente individuato dal legislatore è quello della normale tollerabilità delle immissioni che si propagano sul fondo altrui, dunque esso ha natura relativa e deve valutarsi in concreto, avendo a riguardo al parametro della sensibilità dell’uomo medio e alle condizioni dei luoghi (fra le molte Cass. civ. n. 19767/2025; Cass. civ. n. 28201/2018)
– il criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’art. 844 c.c., non è tale da elidere la valenza delle istanze di natura personale connesse all’abitazione, che debbono essere privilegiate rispetto alle utilità meramente economiche inerenti l’esercizio di attività commerciali (cfr. Cass. civ., sez. II, 5697/2001; Cass. civ., sez. II, 3090/1993).

TRIBUNALE DI TRANI SENTENZA N 322-2026 PUBBLICAZIONE 19_03_2026
– L’installazione di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, poi, è una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, previsto dall’art. 1102 c.c. e come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri proprietari dell’area comune.
– Per l’individuazione della soglia della normale tollerabilità delle immissioni, deve aversi riguardo alla peculiarità dei rapporti tra vicini e alla destinazione assegnata all’edificio dai proprietari: in particolare, laddove il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione e ad esercizio commerciale/ristorazione, il criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’art. 844 c.c., impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini.

TRIBUNALE DI CAGLIARI ORDINANZA N. R.G. 00001059 PUBBLICAZIONE 07_03_2026
– la tutela invocata in questo caso costituisce un’anticipazione in sede cautelare di quella ottenibile ai sensi dell’art. 844 c.c. Norma che, secondo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità maturato a seguito dell’affermazione dell’esperibilità di tale azione anche per la tutela della salute del ricorrente (Cass. civ., 11 aprile 2006, n. 8420), stante l’assoluta prevalenza del diritto alla salute rispetto a qualsiasi esigenza della produzione, determina sempre, in presenza di una lesione in atto a tale diritto fondamentale, l’obbligo di ridurre le immissioni e di riportarle entro limiti di tollerabilità (Cass. civ., 5 agosto 2011, n. 17051; Cass. civ., 12 luglio 2016, n. 14180).

TRIBUNALE DI GELA SENTENZA N 162-2026 PUBBLICAZIONE 20_02_2026
– per giurisprudenza assolutamente consolidata, l’appoggio di una canna fumaria sul muro perimetrale di un edificio condominiale si traduce in un utilizzo della cosa comune conforme alla sua destinazione che ogni condomino può attuare a sue spese, essendo consentito dall’art. 1102 c.c., sempre che non pregiudichi i concorrenti diritti degli altri condomini sulle cose comuni e non comprometta la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio (cfr. in termini Cass. sez. II 01/12/2000 n. 15394; n. 6341/2000 e, come precedenti molto più risalenti ma mai smentiti da successive sentenze, cass. n. 804/1969 e n. 400/1963).

CORTE DI APPELLO DI NAPOLI SENTENZA N 598-2026 PUBBLICAZIONE 27_01_2026
– quand’anche una canna fumaria rispetti le prescrizioni normative e regolamentari in materia di distanze, in forza della statuizione di cui all’art. 844 c.c., potrebbe esserne ugualmente accertata l’illegittimità nel caso venga provato che le sue immissioni superino la soglia di normale tollerabilità garantita.

TRIBUNALE DI TIVOLI SENTENZA N 30-2026 PUBBLICAZIONE 08_01_2026
– per decoro architettonico, deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 851 del 16/01/2007).

TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA SENTENZA N 54-2026 PUBBLICAZIONE 08_01_2026
– mentre è senz’altro illecito il superamento dei livelli di accettabilità stabiliti dalle leggi e dai regolamenti, l’eventuale rispetto degli stessi non può fare considerare senz’altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi alla stregua dei principi di cui all’art. 844 cc, tenendo presente, anche, la vicinanza dei luoghi ed i possibili effetti dannosi per la salute delle immissioni
– La tutela inibitoria ex art. 844 c.c. è concepita, infatti, dal legislatore come un rimedio che impone delle limitazioni della proprietà in ragione di rapporti di vicinato; la valutazione inerente deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio, e, dall’altro, alla situazione locale anche attraverso le c.d. nozioni di comune esperienza.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 31021_2025 DEL 26 NOVEMBRE 2025
– non avendo a disposizione una CTU, ossia lo strumento di natura tecnica che di regola viene utilizzato nei giudizi relativi ad immissioni sonore per accertare il livello di normale tollerabilità previsto dall’art. 844 cod. civ. con funzione “percipiente”, in quanto soltanto un esperto è in grado di accertare, per mezzo delle conoscenze e degli strumenti di cui dispone, l’intensità dei suoni, nonchè il loro grado di sopportabilità per le persone (Cass. ord. 23.10.2018 n. 26756; Cass. 20.1.2017 n. 1606)

TRIBUNALE DI SASSARI ORDINANZA N. R.G. 00002671 PUBBLICAZIONE 29_07_2025
– Il CTU non ha, soprattutto, accertato la sussistenza di emissioni di fumi e odori che superino la normale tollerabilità, come ribadito anche nel verbale dell’udienza del 01.04.2025.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7855_2025 DEL 25 MARZO 2025
– le immissioni, infatti, costituiscono un fenomeno necessariamente persistente nel tempo, ed oggetto della domanda inibitoria e risarcitoria collegata ad esse non è un singolo fatto storico isolato, bensì la situazione di disagio che l’esposizione al fenomeno causa nel soggetto danneggiato. Ne deriva che, una volta verificata l’esistenza di immissioni superiori alla soglia di tollerabilità, il giudice di merito è chiamato, nell’ambito della decisione sulla domanda inibitoria formulata dalla parte che le subisce, ad accertare se, in concreto, il fenomeno dannoso sia stato eliminato, ed in quale misura.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 1756_2025 DEL 24 GENNAIO 2025
– la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dell’art. 1102 comma 1° cod. civ. nella parte in cui stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, essendo stata accertata dal CTU l’impossibilità di una contemporanea installazione nel muro comune di canne fumarie per smaltimento di fumi da combustione a servizio dell’appartamento di **** e di tutti gli appartamenti sottostanti

TRIBUNALE DI RAGUSA SENTENZA N 1365-2024 PUBBLICAZIONE 30_08_2024
– Per stabilire se le immissioni - nella specie rumori, fumo ed esalazioni provenienti da un opificio di panificazione - che si propagano dall’immobile del vicino su quello altrui superano la normale tollerabilità occorre avere riguardo alla destinazione della zona ove sono situati gli immobili, perché se è prevalentemente abitativa, il contemperamento delle ragioni della proprietà con quelle della produzione deve esser effettuato dando prevalenza alle esigenze personali di vita del proprietario dell’immobile adibito ad abitazione rispetto alle utilità economiche derivanti dall’esercizio di attività produttive o commerciali nell’immobile del vicino (Cass 5697/2001).

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21134_2024 DEL 29 LUGLIO 2024
– A fronte della ravvisata insussistenza del superamento della soglia di tollerabilità delle immissioni rumorose, infatti, va ritenuto irrilevante il fatto che **** e **** avessero agito sulla scorta del regolamento di condominio (del quale non facevano parte, in quanto non proprietari del cespite asseritamente oggetto delle denunziate immissioni) ovvero sulla base della disposizione di cui all’art. 844 c.c.
– una volta esclusa la sussistenza del superamento della soglia di tollerabilità delle immissioni denunziate, non v’è spazio per configurare alcun danno, e dunque alcun diritto al correlato risarcimento.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16079_2024 DEL 10 GIUGNO 2024
– La ricorrente non censura in termini consentiti in fase di legittimità la pronuncia secondo la quale non vi era prova delle immissioni di odori, per cui tale accertamento è divenuto definitivo; quindi le sue deduzioni sulla violazione dell’art. 844 cod. civ. risultano inammissibili, mancando il presupposto di fatto, riferito all’esistenza di immissioni di odori, necessario per valutare l’illiceità di tali immissioni.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13396_2024 DEL 15 MAGGIO 2024
– il punto decisivo non era quello di domandarsi accertare se prima della gestione iniziata dalla **** il livello delle immissioni sonore fosse inferiore, ma “quello di stabilire se in quali ore le emissioni sonore provenienti dal bar enoteca **** eccedano la normale tollerabilità”
– ha concluso che la cessazione dell’attività del bar **** appariva giustificata solo in mancanza della possibilità di adottare misure idonee a ricondurre tali attività entro i limiti di compatibilità e per il caso di immissioni entro i limiti della normale tollerabilità.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 5074_2024 DEL 26 FEBBRAIO 2024
– in materia di immissioni, il superamento dei limiti di rumore stabiliti dalle leggi e dai regolamenti che disciplinano le attività produttive è, senz’altro, illecito, in quanto, se le emissioni acustiche superano la soglia di accettabilità prevista dalla normativa speciale a tutela di interessi della collettività, così pregiudicando la quiete pubblica, a maggior ragione esse, ove si risolvano in immissioni nell’ambito della proprietà del vicino – ancor più esposto degli altri, in ragione della contiguità dei fondi, ai loro effetti dannosi – devono, per ciò solo, considerarsi intollerabili, ex art. 844 c.c. e, pertanto, illecite anche sotto il profilo civilistico
– Piuttosto, l’eventuale rispetto di dette soglie (evenienza non attinente alla fattispecie) non può fare considerare senz’altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi alla stregua dei principi di cui all’art. 844 c.c., tenendo presente, fra l’altro, la vicinanza dei luoghi e i possibili effetti dannosi per la salute delle immissioni.

TRIBUNALE DI FROSINONE SENTENZA N 156-2024 PUBBLICAZIONE 09_02_2024
– la Cassazione (sent. n. 20555/2017) ha affermato che nell’applicazione della disposizione di cui all’art. 844 c.c. deve aversi riguardo, per desumere il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali; infatti, dalla convivenza nell’edificio scaturisce la necessità di tollerare propagazioni da parte dei proprietari vicini, in considerazione delle condizioni di fatto del tutto peculiari, consistente nei confini in senso orizzontale e verticale fra le unità abitative.

TRIBUNALE DI CALTAGIRONE ORDINANZA N. R.G. 00000626 PUBBLICAZIONE 06_02_2024
– la tutela nei confronti delle immissioni intollerabili può avvenire anche nelle forme del procedimento possessorio, in quanto le immissioni sono idonee ad incidere sull’esercizio del possesso. Ciò in linea con l’originaria collocazione topografica dell’art. 844 c.c. nell’ambito della materia dei diritti reali
– il limite della tollerabilità va valutato caso per caso, dal punto di vista del fondo che lo subisce, tenendo conto della condizione dei luoghi, cioè della loro concreta destinazione naturalistica e urbanistica, delle attività normalmente svolte nella zona, del sistema di vita e delle abitudini di chi vi opera (in termini Cassazione civile, sez. II, 2 agosto 2016, n. 16074).

Precedenti difformi
Sui principi affermati dall’ordinanza annotata – natura reale dell’azione, doverosità dell’accertamento concreto della normale tollerabilità, applicabilità dell’art. 844 c.c. nei rapporti condominiali con prevalenza delle esigenze abitative – non si rinvengono, nella giurisprudenza più recente, pronunce frontalmente difformi. Una difformità si registra unicamente sul profilo, connesso ma distinto, del danno risarcibile da immissioni intollerabili, rispetto all’impostazione del danno in re ipsa accolta da Cass. civ. n. 23283/2014:

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 17427 DEL 19 AGOSTO 2011
– Il danno non patrimoniale, anche quando sia determinato dalla lesione di diritti inviolabili della persona, costituisce danno - conseguenza, che deve essere allegato e provato, non potendosi accogliere la tesi che identifica il danno con l’evento dannoso, parlando di “danno evento” ovvero che il danno sarebbe in re ipsa, perchè la tesi snatura la funzione del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell’effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo.
– sono da ritenersi non meritevoli dalla tutela risarcitoria, quei pregiudizi che consistono in disagi, fastidi, disappunti, ansie ed in ogni altro tipo di insoddisfazione concernente gli aspetti più disparati della vita quotidiana nè possono qualificarsi come diritti risarcibili diritti del tutto immaginari, come il diritto alla qualità della vita, allo stato di benessere, alla serenità.

CORTE DI APPELLO DI FIRENZE SENTENZA N 2491-2023 PUBBLICAZIONE 13_12_2023
– Il danno non patrimoniale subito in conseguenza di immissioni di rumore superiori alla normale tollerabilità non può ritenersi sussistente “in re ipsa”. Ne consegue che il danneggiato che ne chieda il risarcimento è tenuto a provare di avere subito un effettivo pregiudizio in termini di disagi sofferti in dipendenza della difficile vivibilità della casa.

Il testo integrale del provvedimento
Cassazione civile, Sezione Seconda, ordinanza 6 luglio 2026, n. 22820 – Presidente **** – Relatore ****

ORDINANZA
sul ricorso 9402/2022 proposto da:
****, rappresentata e difesa dall’avv. ****;
- ricorrente -
contro
****, rappresentato e difeso dall’avv. ****;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 6579/2021 della Corte d’appello di Roma, pronunciata il 6/10/2021;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3/7/2026 dal Consigliere Relatore Dott.ssa ****.
Rilevato che:
1. Con atto di citazione notificato il 13/04/2010, ****, quale titolare di un’unità immobiliare sita nello stabile del Condominio di via ****, convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Velletri, **** perché venisse accertato e dichiarato che la canna fumaria da lui realizzata sul muro comune senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione e collegata al locale interrato nel quale svolgeva l’attività di ristorazione, oltre a ledere il decoro architettonico del fabbricato, limitava il godimento della propria unità immobiliare, in quanto non consentiva la completa apertura della finestra posta sul pianerottolo e scaricava fumi sul proprio terrazzo, e perché ne venisse disposta la rimozione. In caso di accertamento della legittimità di tale manufatto, chiese, in subordine, che venisse determinato l’importo annuo a carico del predetto da corrisponderle a titolo di indennità a far data dalla domanda per i disagi dovuti al godimento limitato del terrazzo conseguente all’immissione di fumi di scarico.
Costituitosi in giudizio, **** chiese il rigetto della domanda, negando che l’attrice fosse proprietaria dell’immobile e che egli fosse titolare di licenza di pubblico esercizio senza uso di cucina.
Con sentenza n. 9/16, il Tribunale di Velletri rigettò le domande attoree.
Il giudizio di gravame, instaurato dalla medesima ****, si concluse, nella resistenza di ****, che propose appello incidentale, con la sentenza n. 6579/2021, pubblicata il 06/10/2021, con la quale la Corte d’appello di Roma respinse l’appello, condannando l’appellante al pagamento dalle spese del grado.
Per quanto qui rileva, i giudici di merito ritennero, per un verso, che l’appellante non avesse contestato puntualmente la motivazione del tribunale, essendosi limitata a ribadire il proprio diritto alla tutela ex art. 844 c.c., e, per altro verso, che la canna fumaria si trovasse alla distanza di oltre tre metri dal piano di calpestio del terrazzo in uso esclusivo dell’appellante e che quest’ultima si fosse limitata a lamentare un generico disagio, ma non l’intollerabilità o la nocività delle immissioni. Considerarono, infine, che, secondo quanto accertato dal c.t.u., non sussistessero luoghi alternativi per la collocazione della canna fumaria, essendo quello attuale adeguato a contemperare gli interessi delle parti; che l’assenza di pregiudizio rendesse insussistente il diritto a un indennizzo; e che la realizzazione della canna fumaria non richiedesse l’assenso di tutti i condomini, costituendo esercizio legittimo della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.
2. Avverso questa sentenza, **** propone ricorso per cassazione affidato a due motivi; **** resiste con controricorso, illustrato anche con memoria.
Considerato che:
1. Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e 844 c.c., in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., per avere i giudici di merito ritenuto generiche le doglianze sulle immissioni provenienti dalla canna fumaria e per avere escluso alternative alla sua collocazione. La ricorrente ha dedotto di avere, invece, lamentato nell’atto di appello, anche richiamando la c.t.u., la propagazione sul proprio terrazzo di odori, vapori e gas combusti, in un contesto residenziale e con pregiudizio al godimento della proprietà ai sensi dell’art. 844 c.c., mentre la Corte di merito aveva omesso di accertare concretamente l’intollerabilità delle immissioni in relazione allo stato dei luoghi e alla destinazione dell’immobile e della zona.
Il motivo è fondato nei termini che seguono.
Quanto alla doglianza riferita all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., si osserva che, nell’ipotesi di c.d. «doppia conforme», prevista dall’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e, dunque, anche nella specie), il ricorrente in cassazione - per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l. n. 83 cit. ed applicabile alle sentenze pubblicate dal giorno 11 settembre 2012) - deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (per tutte, Cass., Sez. 5, 18/12/2014, n. 26860; Cass., Sez. 5, 11/05/2018, n. 11439; Cass., sez. 1, 22/12/2016, n. 26774; Cass., sez. L., 06/08/2019, n. 20994), incombente questo rimasto inadempiuto.
Venendo alle dedotte violazioni di legge, la sentenza impugnata affida la reiezione delle doglianze della ricorrente a due considerazioni, sostenendo, per un verso, che la motivazione del tribunale non fosse stata adeguatamente contestata, non avendo l’appellante neppure specificato le argomentazioni poste a fondamento della domanda, e, per altro verso, che la deduzione in merito al pregiudizio asseritamente subito a causa delle immissioni fosse generica, essendosi l’appellante espressa in termini di mero “disagio” dovuto al posizionamento della canna fumaria a distanza di mt. 3 dal terrazzo, piuttosto che di intolleranza delle immissioni subite.
Tralasciando la prima considerazione, che comunque è superata dalla seconda, essendo stata affrontata la questione dei presupposti per l’applicazione dell’art. 844 c.c. sui quali è stata evidenziata la genericità della deduzione attorea, deve evidenziarsi che la doglianza sulla sussistenza di immissioni direttamente sul terrazzo dell’attrice fosse già in sé sufficiente per imporre ai giudici di merito un accertamento sul punto.
Infatti, l’azione diretta a far valere il divieto di immissioni intollerabili ha carattere reale ed è, pertanto, assimilabile alle comuni azioni negatorie ex art. 949 c.c., siccome tendente a far dichiarare e sanzionare non soltanto l’inesistenza di vere e proprie servitù vantate sul fondo dell’attore, ma anche a far accertare, in senso più ampio, l’inesistenza di qualsiasi diritto nonché l’illegittimità di turbative o molestie in danno del fondo stesso, al fine di ottenerne la cessazione (Cass., Sez. 2, 6/3/1979, n. 1404).
La deduzione circa l’invasione della proprietà per effetto delle esalazioni provenienti dal fondo vicino è perciò in sé sufficiente a imporre al giudice adito di accertare se vi sia stato o meno il superamento del limite della “normale tollerabilità” e di procedere al giusto contemperamento dei contrastanti diritti, di pari natura, dei fondi vicini, con valutazione concreta e media, tenuto conto delle condizioni dei luoghi, della natura, dell’entità e della causa delle immissioni, delle necessità generali e assolute, quotidiane e civili, dell’umana coesistenza e, sussidiariamente, anche della priorità dell’uso (vedi Cass. Sez. 2, 20/01/2017, n. 1606; Cass., Sez. 2, 17/10/1967, n. 2494; Cass., 2, 24/07/1968, n. 2692).
La disposizione dell’art. 844 c.c., è, del resto, applicabile anche negli edifici in condominio nell’ipotesi in cui un condòmino, nel godimento della propria unità immobiliare o della parti comuni, dia luogo a immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condòmini, sebbene, in tale caso, la normale tollerabilità delle immissioni possa valutarsi in relazione alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all’edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari, tenuto conto delle destinazioni differenti delle diverse unità immobiliari, a un tempo ad abitazione e a esercizio commerciale, e del criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’art. 844 cit., il quale impone di graduare le necessità delle parti in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condòmini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali, le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali (Cass., Sez. 2, 15/03/1993, n. 3090).
I giudici di merito non hanno applicato questi principi, ma si sono limitati a evidenziare l’accertamento compiuto dal Tribunale in ordine alla distanza della canna fumaria dal terrazzo di proprietà dell’attrice, senza neppure valutare che questa non poteva considerarsi costruzione ai fini delle distanze, ma un semplice accessorio di un impianto (Cass., Sez. 2, 23/2/2012, n. 2741), e a soffermarsi con eccessivo rigore sul termine “disagio” utilizzato dall’attrice per esprimere l’intollerabilità delle immissioni subite, così evitando di svolgere gli accertamenti di cui sopra in ragione della reputata genericità della doglianza.
Da ciò consegue la fondatezza, sotto questo profilo, della censura.
2. Con il secondo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 844 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., perché i giudici di merito, sostenendo che il disagio fosse generico e la licenza rilasciata alla controparte prevedesse l’attività di cucina di cibi caldi, non avevano tenuto conto di quanto accertato dal c.t.u. circa la immissione di aromi, gas e vapori, dell’ubicazione della canna in zona residenziale, della necessità di accertare la tollerabilità o meno delle immissioni e dei contenuti della licenza rilasciata alla controparte, la quale riguardava soltanto la somministrazione di bevande alcoliche, buffet freddo e gelati confezionati, diversamente da quanto affermato in sentenza.
Il motivo è assorbito dall’accoglimento del primo.
In definitiva, il ricorso deve essere accolto, quanto al primo motivo, assorbito il secondo, e la sentenza cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara l’assorbimento del secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3/7/2026.