Impugnazione della delibera assembleare e vizi del procedimento di convocazione

Annullabilità, onere della prova a carico del condomino e irrilevanza delle tabelle millesimali

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 23547_2026 DEL 20 LUGLIO 2026

- Redazione CondominioDoc-

Articoli del codice civile richiamati nelle motivazioni

art. 1130, n. 7), c.c. - art. 1136 c.c. - art. 1137 c.c. - art. 1138 c.c. - art. 1324 c.c. - art. 1335 c.c. - art. 1337 c.c. - art. 1441 c.c. - art. 2697, comma 1, c.c. - art. 66, comma 3, disp. att. c.c. - art. 68, comma 1, disp. att. c.c.

Principi di diritto espressi nella motivazione

- La struttura del procedimento assembleare emergente dal novellato art. 1136 c.c. ha confermato, dunque, il condizionamento della seconda convocazione all'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote; sicché, la prima, infruttuosa convocazione (da annotare, quale mancata costituzione, nel registro dei verbali dell'assemblea: art. 1130, n. 7), c.c.) resta, come tale, condizione di legittimità della seconda adunanza.
- È perciò compito dell'assemblea in seconda convocazione, e per essa del suo presidente, controllare il preventivo negativo esperimento della prima, risultante dal verbale di mancata costituzione, senza che tuttavia tale verifica debba risultare a pena di invalidità dal verbale della successiva riunione. Trattandosi di una delle prescrizioni richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l'annullabilità della delibera, spetta al condomino che agisce ai sensi dell'art. 1137 c.c. l'onere di dedurre e provare i fatti dai quali la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione risulti.
- L'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. dispone che l'avviso di convocazione dell'assemblea deve contenere l'indicazione del luogo (e dell'ora) della riunione. Se il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbano essere tenute le adunanze assembleari, l'amministratore ha il potere di scegliere il luogo che, in rapporto alle contingenti esigenze del momento, gli appare più opportuna. Tale potere discrezionale [...] incontra un duplice limite: anzitutto il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l'edificio in condominio; quindi, un secondo limite, costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento della discussione.
- Riguardando il luogo della riunione una delle prescrizioni richieste dal procedimento collegiale, la relativa inosservanza importa l'annullabilità della delibera, sicché spetta al condomino che agisce ai sensi dell'art. 1137 c.c. l'onere di dedurre e provare i fatti dai quali risulti l'inidoneità del luogo prescelto a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento dell'assemblea.
- L'atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, ma rivela un valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione). Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste, dunque, prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi, la cui esistenza ed il cui rispetto non costituiscono, perciò, requisito di validità delle delibere assembleari.
- Non è comunque configurabile una formazione o revisione delle tabelle millesimali per "facta concludentia".
- In forza degli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c., ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell'assemblea in prima convocazione.
- La presunzione di conoscenza dettata dall'art. 1335 c.c., ove si tratti, come nel caso in esame, di dichiarazione trasmessa a mezzo del servizio postale mediante lettera raccomandata, può dirsi integrata dalla prova non solo della spedizione della raccomandata, ma anche, attraverso l'avviso di ricevimento o l'attestazione di compiuta giacenza, del perfezionamento del procedimento notificatorio consistente nell'arrivo della dichiarazione all'indirizzo del destinatario.
- In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 66, comma 3, ultima parte, disp. att. c.c.).
- La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti.
- Esula del tutto dal possibile ambito cognitivo di un giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare condominiale, ex art. 1137 c.c., la questione della nullità dei titoli di acquisto delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

La vicenda processuale (parte in fatto)

Il caso deciso trae origine dall'impugnazione, proposta da un condomino nella qualità anche di avvocato difensore di sé stesso, di una deliberazione assembleare adottata in seconda convocazione dal Condominio di via ****. Il condomino aveva articolato la propria doglianza su una pluralità di profili, tutti attinenti alla regolarità del procedimento di formazione della volontà collegiale.
In primo grado il Tribunale di Taranto (sentenza n. 1434/2017) aveva rigettato l'impugnazione. La Corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto (sentenza n. 66/2020), aveva confermato la decisione, disattendendo tutti i motivi di gravame: quello relativo al mancato o non verificato esperimento dell'assemblea in prima convocazione fissata per il giorno precedente; quello concernente l'idoneità del luogo prescelto per la prima convocazione; quello sull'inesistenza delle tabelle millesimali (secondo la Corte territoriale approvabili anche per facta concludentia); quello relativo all'approvazione dei lavori ordinati dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 612 c.p.c.; quello sulla mancata comunicazione dell'avviso di convocazione al condomino impugnante; e, infine, quello relativo all'omessa convocazione di tutti i condomini.
Avverso tale sentenza il condomino ha proposto ricorso per cassazione articolato in sei motivi, resistito con controricorso dal Condominio di via ****. In prossimità dell'udienza il ricorrente ha inoltre depositato un'istanza e una memoria con le quali, deducendo l'asserita natura abusiva del fabbricato condominiale e la conseguente nullità dei titoli di acquisto delle singole unità, ha chiesto dichiararsi l'inesistenza giuridica del condominio, l'improponibilità della causa e la nullità delle sentenze di merito.
La Seconda Sezione civile della Corte di cassazione, con la sentenza in commento, ha dichiarato inammissibile l'istanza sopravvenuta e ha rigettato integralmente il ricorso, condannando il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità.

La motivazione e i principi affermati (parte in diritto)

La pronuncia offre una compiuta ricognizione dei vizi che incidono sul procedimento di formazione della deliberazione assembleare, ricondotti in modo uniforme alla categoria dell'annullabilità ex art. 1137 c.c., con la costante conseguenza dell'onere della prova gravante sul condomino che impugna.
In via preliminare la Corte ha dichiarato inammissibile l'istanza con cui il ricorrente aveva prospettato la nullità dei titoli di acquisto per abusività del fabbricato: si tratta di questione nuova, estranea ai limiti del deposito di documenti in sede di legittimità (art. 372, comma 1, c.p.c.) e, più radicalmente, esulante dall'ambito cognitivo del giudizio di impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c., come già affermato da Cass. n. 22958 del 2022; né l'istanza poteva valere come rinuncia al ricorso, non ricorrendo le forme dell'art. 390 c.p.c.
Sul primo e sul quinto motivo, la Corte ha ribadito che la sentenza d'appello, contenendo le argomentazioni rilevanti in fatto e in diritto, non è affetta da motivazione apparente ai sensi dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. (Cass. Sez. Un. n. 8053 del 2014). Nel merito, quanto al rapporto fra prima e seconda convocazione, la struttura del procedimento assembleare delineata dall'art. 1136 c.c. conferma che l'infruttuoso esperimento della prima convocazione, da annotare quale mancata costituzione nel registro di cui all'art. 1130, n. 7), c.c., costituisce condizione di legittimità della seconda adunanza; la relativa verifica spetta al presidente dell'assemblea in seconda convocazione, ma non deve risultare a pena di invalidità dal verbale, sicché è onere del condomino che agisce ex art. 1137 c.c. dedurre e provare la mancata riunione in prima convocazione.
Sul secondo motivo, relativo all'idoneità del luogo di riunione, la Corte ha ricordato che l'avviso deve indicare il luogo della riunione (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.) e che l'amministratore, in assenza di previsione regolamentare, sceglie discrezionalmente la sede entro un duplice limite (territoriale e di idoneità a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento della discussione); anche in questo caso l'eventuale inosservanza determina la mera annullabilità della delibera, con onere della prova a carico dell'impugnante.
Sul terzo motivo, avente ad oggetto l'inesistenza delle tabelle millesimali, la Corte ha dichiarato l'inammissibilità ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c., ribadendo che l'approvazione delle tabelle ha natura meramente dichiarativa e non condiziona la validità delle deliberazioni, essendo sempre possibile verificare a posteriori il raggiungimento delle maggioranze. Ha inoltre corretto in diritto la motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui aveva ammesso la formazione o revisione delle tabelle per facta concludentia, oggi stabilmente esclusa dalla giurisprudenza di legittimità.
Sul quarto motivo, la Corte ha ritenuto inammissibile la censura relativa alla delibera che aveva prestato acquiescenza alla sentenza di condanna del condominio all'esecuzione di lavori, non ravvisandosi alcuna contrarietà alla legge o al regolamento nell'adempimento di un'obbligazione di fare imposta al condominio nell'ambito di un'esecuzione forzata ex art. 612 c.p.c.
Sul quinto motivo, in materia di comunicazione dell'avviso di convocazione, la Corte ha confermato che l'avviso previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. è atto unilaterale recettizio, che deve essere non solo spedito ma anche ricevuto almeno cinque giorni prima dell'adunanza in prima convocazione; la relativa prova è retta dalla presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c., che nel caso di lettera raccomandata si integra con la dimostrazione dell'arrivo all'indirizzo del destinatario, anche attraverso l'attestazione di compiuta giacenza del plico presso l'ufficio postale.
Sul sesto motivo, infine, la Corte ha dichiarato l'inammissibilità ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c. della censura relativa all'omessa convocazione di altri condomini, ribadendo che, ai sensi dell'art. 66, comma 3, ultima parte, disp. att. c.c. e degli artt. 1441 e 1324 c.c., la legittimazione a domandare l'annullamento per omessa, tardiva o incompleta convocazione spetta unicamente al singolo avente diritto pretermesso.
Il filo conduttore dell'intera decisione è dunque duplice: da un lato, la riconduzione dei vizi attinenti al procedimento di convocazione e di costituzione dell'assemblea alla categoria dell'annullabilità (e non della nullità); dall'altro, la costante allocazione dell'onere della prova del vizio in capo al condomino che impugna la deliberazione ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Evoluzione Giurisprudenziale

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini conferma la piena stabilità dell'orientamento posto a fondamento della decisione in commento, che si colloca al vertice cronologico di un percorso interpretativo ormai consolidato.
Muovendo dalle pronunce più recenti, l'annullabilità della delibera per vizi del procedimento di convocazione e la connessa legittimazione del solo condomino pretermesso sono state di recente ribadite da Cass. n. 22005 del 2026 e da Cass. n. 21842 del 2026, quest'ultima nel senso che la mancata convocazione di un condomino può essere fatta valere solo dal pretermesso, che deve fornire la prova degli elementi da cui trarre la mancata convocazione. Nel medesimo solco si pongono Cass. n. 22488 del 2026 e Cass. n. 427 del 2026, che, richiamando l'insegnamento delle Sezioni Unite n. 4806 del 2005, qualificano la mancata comunicazione dell'avviso come causa di annullabilità (e non di nullità), con legittimazione ristretta all'avente diritto pretermesso ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c.
Sul piano della prova della convocazione, la natura di atto unilaterale recettizio dell'avviso e l'operatività della presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c. sono state affermate, in termini pressoché coincidenti con la pronuncia in esame, da Cass. n. 563 del 2026 e da Cass. n. 20973 del 2025, con la precisazione che, in caso di invio a mezzo raccomandata, la prova dell'arrivo all'indirizzo del destinatario può desumersi anche dall'attestazione di compiuta giacenza. Coerentemente, Cass. n. 15567 del 2026 ha escluso l'operatività della presunzione in caso di comunicazione a mezzo di posta elettronica ordinaria, non idonea a documentare la consegna.
Con riguardo alla qualificazione dei vizi, le Sezioni Unite n. 9839 del 2021 e n. 4806 del 2025 – richiamate da Cass. n. 11405 del 2026 – hanno definitivamente ricondotto all'annullabilità le delibere affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea e al procedimento di convocazione o di informazione, ribadendo che spetta al condomino che impugna provare l'effettiva sussistenza del vizio del procedimento collegiale.
Quanto all'incidenza delle tabelle millesimali sulla validità delle deliberazioni, la natura dichiarativa dell'atto di approvazione e l'irrilevanza della loro (mancata) formazione risalgono a Cass. Sez. Un. n. 18477 del 2010 e trovano continuità nelle più recenti Cass. n. 1095 del 2026, n. 2406 del 2024 e n. 3295 del 2023; parallelamente, l'esclusione della formazione o revisione delle tabelle per facta concludentia è oggi stabilmente affermata (Cass. n. 13855 del 2026; n. 2406 del 2024; n. 5258 del 2023; n. 30305 del 2022).
Il rapporto di condizionamento della seconda convocazione all'infruttuoso esperimento della prima trova radici risalenti (Cass. n. 24132 del 2009; n. 3862 del 1996; n. 590 del 1980), mai smentite dalla giurisprudenza successiva alla riforma di cui alla legge n. 220 del 2012.
Il quadro che emerge è quello di una giurisprudenza costante: dalle pronunce degli anni Duemila fino alle decisioni del 2026, non si registrano mutamenti di indirizzo sui profili qui rilevanti, essendosi anzi consolidata – anche per effetto degli interventi delle Sezioni Unite – la riconduzione all'annullabilità dei vizi procedimentali e la conseguente ripartizione dell'onere probatorio a carico del condomino impugnante.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

La più recente giurisprudenza di merito si mostra pienamente allineata all'orientamento di legittimità, applicandone i principi ai casi concreti di impugnazione delle deliberazioni per vizi del procedimento di convocazione e di informazione.

Corte d'Appello di Milano, sent. n. 2025/2026
Richiamando Cass. n. 16399/2025, la Corte ha ribadito che l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. prescrive forme determinate e inderogabili di comunicazione dell'avviso (posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano), a tutela della collegialità, con esclusione di modalità alternative inidonee a documentare la consegna; ne consegue che è onere del condominio provare la ricezione dell'avviso, non integrandosi altrimenti la presunzione di conoscenza analoga a quella dell'art. 1335 c.c. (nel caso di specie, avviso consegnato al portiere, ritenuto inidoneo).

Corte d'Appello di Firenze, sent. n. 2420/2026
La Corte ha confermato che le forme tassative dell'art. 66 disp. att. c.c. sono poste a tutela della collegialità e che, ai fini della decorrenza del termine di impugnazione, opera la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c. quando la comunicazione del verbale, inviata a mezzo raccomandata, sia andata in consegna all'indirizzo del destinatario.

Tribunale di Belluno, sent. n. 265/2026
In linea con Cass. n. 21271/2020 e n. 15996/2020, il Tribunale ha affermato che la mancata o incompleta messa a disposizione, in tempo utile, della documentazione essenziale integra un vizio procedimentale che rende annullabile la delibera di approvazione del rendiconto ex art. 1137 c.c., senza necessità di dimostrare un danno patrimoniale specifico, essendo sufficiente l'interesse alla corretta informazione.

Tribunale di Brescia, sent. n. 5899/2026
Il Tribunale ha ribadito che l'omessa convocazione degli aventi diritto può essere utilmente sollevata solo dagli aventi diritto, unici legittimati, non comportando un vizio rilevabile d'ufficio; nello stesso senso ha richiamato Corte d'Appello di Bari, sent. n. 154/2026, sul consolidato principio della carenza di legittimazione del condomino regolarmente convocato a far valere l'omessa convocazione altrui.

Tribunale di Catania, sent. n. 3066/2026
Il Tribunale ha qualificato come mere censure di annullabilità i vizi relativi al difetto di convocazione e alla notificazione dei verbali, precisando che, ove non impugnate nel termine di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni restano valide ed efficaci verso tutti i partecipanti e non possono essere messe in discussione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.

Tribunale di Cosenza, sent. n. 967/2026 e Tribunale di Bologna, sent. n. 5253/2026
Entrambe le pronunce, in tema di delibere adottate in seconda convocazione, hanno ricondotto all'annullabilità i vizi dedotti (riparto in violazione del regolamento e delle tabelle millesimali, difetto del quorum deliberativo), confermando l'impianto dell'art. 1137 c.c.

Precedenti Conformi e Difformi
Precedenti conformi
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 22488_2026 DEL 30 GIUGNO 2026
- La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 22023_2026 DEL 27 GIUGNO 2026
- Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 22005_2026 DEL 27 GIUGNO 2026
- Un tale vizio implica la esclusiva legittimazione a domandare l'annullamento della delibera del singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti, come conferma l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., modificato dall'art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21842_2026 DEL 26 GIUGNO 2026
- La mancata convocazione di un condomino costituisce motivo di annullabilità della delibera condominiale che può essere fatta valere solo dal pretermesso, dando peraltro la prova degli elementi dai quali trarre la mancata convocazione.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 18205_2026 DEL 05 GIUGNO 2026
- L'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione può essere ravvisata nei casi in cui il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, e i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili; detta annullabilità, dunque, consegue non già al fatto formale dell'irregolare composizione del rendiconto, ma a quello sostanziale dell'impossibilità di esprimere in assemblea un voto meditato in ordine al bilancio per carenza di informazione.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16458_2026 DEL 27 MAGGIO 2026
- La regola in tema di impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale è che l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sul condomino che la impugna.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15567_2026 DEL 21 MAGGIO 2026
- In assenza di prova dell'arrivo "all'indirizzo del destinatario" ex art. 1335 c.c. (inconfigurabile, dunque, con riferimento alla modalità di comunicazione tramite posta elettronica ordinaria), non appare dimostrato l'avvenuto recapito della comunicazione del verbale alla condomina assente, occorrente per individuare il "dies a quo" per l'impugnazione ai sensi dell'art. 1137 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14738_2026 DEL 18 MAGGIO 2026
- Il diritto del condomino di esaminare la documentazione assembleare deve essere esercitato con adeguate modalità di tempo e di luogo, in modo da contemperarlo con le esigenze del Condominio.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14132_2026 DEL 14 MAGGIO 2026
- Lo svolgimento dell'assemblea in un luogo diverso da quello indicato in convocazione è di per sé idoneo a fondare l'annullabilità della deliberazione assunta nel suo ambito, in quanto vizio attinente al procedimento di convocazione.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13095_2026 DEL 07 MAGGIO 2026
- L'eccezione di nullità delle delibere per omessa convocazione del condomino, dedotta in sede di opposizione all'esecuzione, non può essere accolta ove il vizio integri una causa di mera annullabilità, come tale deducibile solo nella sede e nei termini propri dell'impugnazione ex art. 1137 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12591_2026 DEL 04 MAGGIO 2026
- Non è configurabile un obbligo per l'amministratore condominiale di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi, ferma restando la facoltà per ciascun condomino di richiederne copia.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11405_2026 DEL 27 APRILE 2026
- Spetta al condomino che impugna la delibera per conseguirne l'annullamento provare, in caso di contestazione, l'effettiva sussistenza del denunciato vizio del procedimento collegiale, e, ove rimanga incerto il fatto allegato dall'attore, resta a suo carico il rischio della prova mancata.
- Devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8010_2026 DEL 31 MARZO 2026
- Le domande di annullamento o di nullità della delibera di riparto per vizi di costituzione e per mancata comunicazione dell'avviso di convocazione restano soggette alla disciplina dell'impugnazione della deliberazione ai sensi dell'art. 1137 c.c.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6626_2026 DEL 19 MARZO 2026
- Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4966_2026 DEL 05 MARZO 2026
- La deliberazione condominiale adottata in seconda convocazione è impugnabile per farne valere la nullità o, in subordine, l'annullamento nei limiti e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 1107_2026 DEL 19 GENNAIO 2026
- Nell'avviso di convocazione dell'assemblea è sufficiente che gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili; la disposizione dell'art. 1105, comma terzo, c.c., applicabile anche in materia di condominio, la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato il risultato dell'esame del punto da parte dell'assemblea.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 563_2026 DEL 09 GENNAIO 2026
- In tema di condominio, l'avviso di convocazione dell'assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c. (nel testo applicabile "ratione temporis"), è un atto unilaterale recettizio onde, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del destinatario, ex art. 1335 c.c., con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 427_2026 DEL 08 GENNAIO 2026
- La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, sicché la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 cod. civ., unicamente al singolo avente diritto pretermesso.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 27176_2025 DEL 10 OTTOBRE 2025
- La deliberazione è annullabile ove i condomini non siano stati convocati nei termini di cui all'art. 66 disp. att. c.c., avendo ricevuto la comunicazione senza poter partecipare all'assemblea.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20973_2025 DEL 23 LUGLIO 2025
- La comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, pur nelle forme di cui al vigente art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., è regolata dalla presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c., sicché, in caso di inoltro a mezzo di posta raccomandata, si applicano le norme concernenti il servizio postale per la consegna dei plichi (e non quelle relative alle notificazioni degli atti giudiziari ex artt. 138 e ss. c.p.c.).
- Dall'inoltro a mezzo di lettera raccomandata, anche in mancanza dell'avviso di ricevimento, si ricava prova certa della spedizione, alla quale consegue la presunzione dell'arrivo dell'atto al destinatario e della sua conoscenza ai sensi dell'art. 1335 c.c.

Precedenti difformi
Sui profili di diritto affrontati dalla pronuncia in commento – annullabilità dei vizi del procedimento di convocazione, onere della prova a carico del condomino impugnante, natura recettizia dell'avviso e operatività della presunzione ex art. 1335 c.c., irrilevanza delle tabelle millesimali sulla validità delle delibere – non sono emersi, nella giurisprudenza di legittimità in termini più recente, precedenti difformi: l'indirizzo si presenta costante e privo di contrasti attuali. La relativa elencazione è pertanto omessa.

La sentenza oggetto dell'analisi

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 31661/2020 R.G. proposto da: ****, difeso personalmente ex art. 86 c.p.c. -ricorrente- contro Condominio di via ****, rappresentato e difeso dall'avvocata **** -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto n. 66/2020 depositata il 17/02/2020. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/07/2026 dal Consigliere ****. Udito il Pubblico Ministero in persona della Sostituta Procuratore generale ****, che ha concluso per il rigetto del ricorso. Uditi gli Avvocati ****, per delega dell’Avvocato ****, e ****, per delega dall'Avvocata ****.

FATTI DI CAUSA

1.- L’avvocato **** ha proposto ricorso articolato in sei motivi avverso la sentenza della Corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, n. 66/2020, pubblicata il 17 febbraio 2020. Resiste con controricorso il Condominio di via ****. La Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, ha respinto l’appello contro la sentenza n. 1434/2017 del Tribunale di Taranto, restando così rigettata l’impugnazione della deliberazione approvata in data 28 giugno 2013 dal Condominio di via ****.
2. - La Corte d’appello ha disatteso i motivi di gravame del condomino **** sia quanto all’avvenuto esperimento della riunione in prima convocazione fissata per il 27 giugno 2013, sia quanto all’idoneità del luogo stabilito per l’assemblea in prima convocazione, sia quanto alla prova dell’effettiva sussistenza delle tabelle millesimali (che per la sentenza impugnata possono essere approvate anche per facta concludentia), sia quanto all’approvazione dei lavori ordinati dal giudice dell’esecuzione del Tribunale di Taranto ai sensi dell’art. 612 c.p.c., sia quanto all’avvenuta comunicazione dell’avviso di convocazione al ****, sia quanto all’omessa convocazione di tutti i condomini. Ha depositato memoria il Pubblico Ministero, concludendo per il rigetto del ricorso. Hanno altresì depositato memorie ex art. 378, comma 2, c.p.c. il ricorrente **** e il controricorrente Condominio di via ****.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.-Va premesso che in data 16 dicembre 2025 il ricorrente avvocato **** ha depositato istanza affinché venisse “fissata l’udienza di trattazione del ricorso e la Corte, verificata l’inesistenza dei presupposti dell’azione, dichiari l’inammissibilità della domanda e la nullità del processo, disponendo l’archiviazione degli atti”. Con l’istanza sono stati prodotti vari documenti (una licenza edilizia, una scrittura privata, alcuni titoli d’acquisto immobiliari), così da dimostrare che il fabbricato condominiale di via **** fu costruito abusivamente, sicché tutte le vendite delle unità immobiliari in esso incluse sarebbero nulle. Anche nella memoria ex art. 378, comma 2, c.p.c. depositata il 26 giugno 2026 il ricorrente ha chiesto conclusivamente, “rilevata la inesistenza giuridica del Condominio di via ****. 41-43 Taranto”, di dichiarare “l’improponibilità della causa e quindi la nullità delle sentenze pronunziate nelle fasi di merito, ordinando la archiviazione degli atti”. Pure la memoria espone che il fabbricato condominiale fu costruito “senza alcuna autorizzazione ed in violazione dei limiti planivolumetrici imposti dalle norme edilizie vigenti”. L’allegato “abuso edilizio insanabile”, sostiene il ricorrente in memoria, porterebbe alla “nullità degli atti di vendita”.
1.1.- L’istanza è inammissibile, come inammissibili sono i documenti con essa prodotti, del tutto estranei all’ambito tracciato dall’art. 372, comma 1, c.p.c., per individuare di quali atti e documenti, non prodotti nei precedenti gradi del processo, sia consentito il deposito nel giudizio di cassazione. La stessa memoria del 26 giugno 2026 eccede dalla sua funzione tipica ed esclusiva di illustrare e chiarire le ragioni già compiutamente svolte con gli atti introduttivi del giudizio di cassazione, ovvero di confutare le difese avversarie, finendo, piuttosto, per stravolgere il contenuto delle originarie argomentazioni di causa. L’istanza del 16 dicembre 2025 e la memoria del 26 giugno 2026, invero, introducono per la prima volta in sede di legittimità questioni di diritto e di fatto del tutto nuove, non oggetto di allegazione e di discussione nei pregressi gradi di giudizio, e che neppure possono essere verificate nel processo di cassazione. Ancor più radicalmente, può richiamarsi quanto già affermato da questa Corte nella sentenza n. 22958 del 2022: “[e]sula del tutto dal possibile ambito cognitivo di un giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare condominiale, ex art. 1137 c.c., la questione della nullità dei titoli di acquisto delle unità immobiliari di proprietà esclusiva”, trattandosi di accertamento che non può operarsi in via meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, e che neppure potrebbe altrimenti conseguire efficacia di giudicato, svolgendosi il giudizio di impugnazione della deliberazione assembleare nei confronti dell'amministratore del condominio, il quale non ha rappresentanza dei singoli condomini per le liti inerenti ai rispettivi diritti dominicali individuali. L’istanza e la memoria nemmeno possono interpretarsi come rinuncia al ricorso per cassazione, non configurandosi come atti univoci incompatibili con la volontà di avvalersi dell’impugnazione spiegata. Il processo di cassazione è caratterizzato dall'impulso d'ufficio e non è perciò contemplato un esito processuale di ‹‹archiviazione degli atti››, ove non vi sia espressa rinuncia del ricorrente fatta nelle forme di cui all’art. 390 c.p.c., o risulti altrimenti cessata la materia del contendere.
2. – Il primo motivo del ricorso per cassazione lamenta la nullità per violazione e falsa applicazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. della sentenza impugnata, quanto alla spiegazione con cui la Corte di Taranto ha disatteso il primo motivo di appello, circa la mancata verifica dello svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.
2.1- Il motivo è infondato. A proposito del primo motivo di gravame, la Corte d’appello ha affermato che l’esperimento dell’assemblea di prima convocazione può risultare dal registro di cui all’art. 1130, n. 7), c.p.c. e che la mancata verifica di tale condizione, o la mancata verbalizzazione della verifica comunque svolta, non incidono sulla validità della delibera approvata in seconda convocazione. La sentenza impugnata contiene, pertanto, le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione sul primo motivo di appello, e non è perciò affatto “apparente”, consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice» (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 8053 del 2014; n. 22232 del 2016; n. 2767 del 2023). Sicché la censura doveva essere fatta valere dal ricorrente non come vizio della motivazione, ma come violazione di una norma di diritto sostanziale, denunciando che la Corte d’appello avesse risolto la questione oggetto di doglianza in modo giuridicamente non corretto. L’assunto del ricorrente è comunque infondato. Il terzo comma dell’art. 1136 c.c., come riformulato dalla legge n. 220 del 2012 e quindi nel testo qui applicabile ratione temporis, prescrive che, indipendentemente dall’oggetto della delibera da adottare, «[s]e l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima (…)». La struttura del procedimento assembleare emergente dal novellato art. 1136 c.c. ha confermato, dunque, il condizionamento della seconda convocazione all’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote; sicché, la prima, infruttuosa convocazione (da annotare, quale mancata costituzione, nel registro dei verbali dell’assemblea: art. 1130, n. 7), c.c.) resta, come tale, condizione di legittimità della seconda adunanza (Cass. n. 24132 del 2009; n. 3862 del 1996; n. 590 del 1980). È perciò compito dell'assemblea in seconda convocazione, e per essa del suo presidente, controllare il preventivo negativo esperimento della prima, risultante dal verbale di mancata costituzione, senza che tuttavia tale verifica debba risultare a pena di invalidità dal verbale della successiva riunione. Trattandosi di una delle prescrizioni richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l'annullabilità della delibera, spetta al condomino che agisce ai sensi dell’art. 1137 c.c. l’onere di dedurre e provare i fatti dai quali la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione risulti.
3. – Il secondo motivo di ricorso assume la violazione ed errata applicazione degli artt. 2697, comma 1, c.c. e 115 c.p.c., relazionandosi al secondo motivo di appello, avendo la Corte di Taranto ritenuto che spettasse all’attore ed appellante **** fornire la prova che il sito scelto per lo svolgimento della seduta di prima convocazione non fosse idoneo. Si aggiunge che la ridottissima superficie del sito, la mancanza di finestre e la destinazione catastale del sito prescelto per la riunione non avevano formato oggetto di specifica contestazione da parte del convenuto condominio.
3.1. – Questo motivo rivela profili di inammissibilità, ed è comunque non fondato. La Corte d’appello ha piuttosto affermato che dalla comparsa di risposta di primo grado del condominio convenuto risultava esservi stata espressa contestazione dell'asserita inidoneità del luogo previsto per l'assemblea in prima convocazione, avendo il medesimo convenuto dedotto che quel luogo era costituito dallo studio dell'amministratore regolarmente dotato di agibilità. Il secondo motivo di ricorso non confuta specificamente, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., questa ratio decidendi, indicando innanzitutto di aver provveduto nell’atto di impugnazione della delibera ad esporre in modo chiaro e specifico i fatti costituenti le ragioni dell’asserita inidoneità della sede individuata per la prima riunione dell’assemblea; e poi individuando, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c., da quali difese del convenuto si rilevasse la mancata contestazione dei medesimi fatti posti dall’attore a fondamento della domanda. La censura è comunque nel fondo da respingere. L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. dispone che l'avviso di convocazione dell’assemblea deve contenere l'indicazione del luogo (e dell'ora) della riunione. Se il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbano essere tenute le adunanze assembleari, l'amministratore ha il potere di scegliere il luogo che, in rapporto alle contingenti esigenze del momento, gli appare più opportuna. Tale potere discrezionale, secondo l’interpretazione seguita da questa Corte, incontra un duplice limite: anzitutto il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l'edificio in condominio; quindi, un secondo limite, costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento della discussione (Cass. n. 2284 del 1958; n. 14461 del 1999). Anche in proposito, infine, deve convenirsi che, riguardando il luogo della riunione una delle prescrizioni richieste dal procedimento collegiale, la relativa inosservanza importa l'annullabilità della delibera, sicché spetta al condomino che agisce ai sensi dell’art. 1137 c.c. l’onere di dedurre e provare i fatti dai quali risulti l’inidoneità del luogo prescelto a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento dell’assemblea.
4. – Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1138 c.c., 68, comma 1, disp. att. c.c. e 132, comma 2, n. 3 (da intendersi: n. 4), c.p.c. per vizio di motivazione. Dalle prime due norme richiamate il ricorrente desume che le tabelle millesimali sono parte del regolamento che ogni condominio ha l'obbligo di formare quando i suoi componenti superano il numero di dieci. Viceversa, lamenta il ricorrente, il condominio convenuto non si è mai dato un regolamento e, quindi, non esistono tabelle espressive in millesimi del valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare.
4.1. – Questo motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c. La sentenza impugnata ha deciso in conformità all’orientamento consolidato di questa Corte la questione di diritto relativa alla irrilevanza della mancata approvazione delle tabelle millesimali ai fini della validità delle deliberazioni dell’assemblea, e il motivo non offre alcun elemento per mutare detto orientamento. L’orientamento da confermare afferma che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, ma rivela un valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (arg. da Cass. Sez. Unite, n. 18477 del 2010). Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste, dunque, prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi, la cui esistenza ed il cui rispetto non costituiscono, perciò, requisito di validità delle delibere assembleari, essendo consentito sempre di valutare anche "a posteriori" in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio (così Cass. n. 1095 del 2026; n. 2406 del 2024; n. 3295 del 2023; n. 17115 del 2011; n. 3264 del 2005; n. 1 e n. 298 del 1977; n. 1664 del 1974). Va solo corretta in diritto la motivazione della sentenza impugnata ove non ha considerato che questa Corte reputa ormai stabilmente che non sia comunque configurabile una formazione o revisione delle tabelle millesimali per "facta concludentia" (Cass. n. 13855 del 2026; n. 2406 del 2024; n. 5258 del 2023; n. 30305 del 2022; n. 26042 del 2019).
5. – Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione dell’art. 132, comma 2, n. 3 (4), c.p.c. perché ”[i]l rigetto del quarto motivo di appello è affetto da illogicità manifesta”, avendo la Corte d’appello ritenuto “legittima l'adozione di una delibera che si pone in evidente contrasto con un provvedimento assunto dal giudice nel contraddittorio delle parti per consentire l'esecuzione specifica di una sentenza passata in giudicato”.
5.1. – Il quarto motivo di ricorso è inammissibile agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 4) e n. 6), c.p.c., in quanto manca una chiara esposizione delle ragioni per le quali si chiede la cassazione della sentenza impugnata, con l'indicazione delle norme di diritto su cui tali ragioni fondano, e mancano altresì la specifica indicazione e l’illustrazione del contenuto rilevante degli atti e dei documenti sui quali il motivo si fonda. La Corte di Taranto ha sul punto affermato che “[a] fronte infatti di una sentenza che condannava il condominio all'esecuzione dei lavori e dell’ordinanza del giudice dell'esecuzione che ha delegato l'esecuzione coattiva dei lavori ai sensi dell'art. 612 c.p.c., il condominio aveva interesse ed era pertanto legittimato ad adempiere l'obbligazione di fare stabilita in sentenza e ad evitare così la prosecuzione dell’esecuzione coattiva”. Muovendosi nell’ambito del sindacato giudiziale sulle delibere dell’assemblea tracciato dall’art. 1137 c.c., non si scorge quale contrarietà alla legge o al regolamento possa ravvisarsi in una delibera che presti acquiescenza ad una sentenza di condanna subita dal condominio, assoggettato ad un'esecuzione forzata relativa ad un obbligo di fare o di non fare, ai sensi dell'art. 612 c.p.c.
6. – Il quinto motivo di ricorso ravvisa la violazione e falsa applicazione dell'art. 1335 c.c. e dell'art. 132, comma 2, n. 3 (4) c.p.c., per la motivazione apparente con cui è stato respinto il quinto motivo d’appello, non potendo operare la presunzione di cui all'art. 1335 c.c. relativamente ad un avviso di giacenza di tentativo di consegna.
6.1. – Il motivo è infondato. La Corte d’appello ha ritenuto operante l’art. 1335 c.c. con riferimento all’avviso di convocazione dell’assemblea comunicato mediante raccomandata e rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale. La sentenza impugnata contiene, pertanto, le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione sul primo motivo di appello, e non è perciò affatto “apparente”. Sul punto, la decisione della sentenza impugnata è anche conforme a diritto. Secondo consolidata interpretazione, in forza degli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c., ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell'assemblea in prima convocazione (Cass. n. 36379 del 2022; n. 24041 del 2020; n. 22047 del 2013; n. 5769 del 1985). Essendo, dunque, necessario che l’avviso, in quanto atto unilaterale recettizio, sia non solo spedito ma anche ricevuto dal condomino destinatario almeno cinque giorni prima la data dell’adunanza in prima convocazione (come lascia intendere l’espressione “comunicato”, la quale evoca la regola di cui all’art. 1335 c.c., a differenza, ad esempio, di quanto si legge nell’art.
2479- bis c.c. per l’assemblea della s.r.l.: cfr. Cass. Sez. Un. n. 23218 del 2013), ai fini della prova dell’osservanza dell’obbligo di convocazione è necessario che il condominio dimostri che l’avviso è pervenuto all’indirizzo del destinatario. Secondo, invero, altrettanto consolidato orientamento giurisprudenziale, l'operatività della presunzione di conoscenza stabilita dall'art. 1335 c.c. presuppone che la dichiarazione sia giunta all'indirizzo del destinatario, inteso l'indirizzo come luogo risultante, in concreto, nella sfera di dominio e controllo del destinatario medesimo, ma non esige, allorché la dichiarazione sia trasmessa a mezzo del servizio postale, che la consegna dell'atto avvenga secondo le norme del codice postale, essendo comunque riservato al giudice del merito (la cui valutazione è incensurabile in sede di legittimità, se non nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, oppure per difetto assoluto di motivazione) l'accertamento della sussistenza o no di circostanze ed elementi, anche se di natura presuntiva, tali da far ritenere l'arrivo dell'atto all'indirizzo del destinatario (Cass. n. 36379 del 2022). È perciò da ritenere che la presunzione di conoscenza dettata dall’art. 1335 c.c., ove si tratti, come nel caso in esame, di dichiarazione trasmessa a mezzo del servizio postale mediante lettera raccomandata, può dirsi integrata dalla prova non solo della spedizione della raccomandata, ma anche, attraverso l'avviso di ricevimento o l'attestazione di compiuta giacenza, del perfezionamento del procedimento notificatorio consistente nell’arrivo della dichiarazione all'indirizzo del destinatario (Cass. n. 36379 del 2022; n. 19232 del 2018; n. 12822 del 2016).
7. – Infine, l’ultimo motivo di ricorso assume la violazione e falsa applicazione degli artt. 1337 e 1136 c.c., dell’art. 66 disp. att. c.c. e dell'art. 132, comma 2, n. 3 (4), c.p.c., per avere la Corte d’appello ritenuto che il **** non fosse legittimato a lamentare l’omessa convocazione degli altri condomini.
7.1. – Questo motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c. La sentenza impugnata ha deciso in conformità all’orientamento consolidato di questa Corte la questione di diritto relativa alla legittimazione a far valere il vizio di omessa o irregolare convocazione all’assemblea e il motivo non offre alcun elemento per mutare detto orientamento. L’orientamento da confermare discende dalla mera ricognizione del testo dell’art. 66, comma 3, ultima parte, disp. att. c.c., secondo il quale “[i]n caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”. In tal senso, tra le tante, Cass. n. 6735 del 2020, secondo cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti (così, più di recente, Cass. n. 21842 del 2026; n. 16458 del 2026; n. 10334 del 2026; n. 9458 del 2026; n. 16399 del 2025).
8. - Il ricorso va perciò rigettato. Segue la condanna del ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 5.000,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 9 luglio 2026.

Articoli richiamati - testo integrale aggiornato alla data di redazione

Art. 1130 c.c. - Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio [...]; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità [...]; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Art. 1136 c.c. - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; essa è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, 1122-bis, quarto comma, nonché 1122-ter devono essere sempre approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Art. 1137 c.c. - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, del codice di procedura civile, con esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del medesimo codice.

Art. 1138 c.c. - Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'articolo 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137 e 1139 del presente codice, nonché degli articoli 61, 62, 63, 66, 67, 68, 69 e 70 delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Art. 1324 c.c. - Norme applicabili agli atti unilaterali
Salvo diverse disposizioni di legge, le norme che regolano i contratti si osservano, in quanto compatibili, per gli atti unilaterali tra vivi aventi contenuto patrimoniale.

Art. 1335 c.c. - Presunzione di conoscenza
La proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.

Art. 1337 c.c. - Trattative e responsabilità precontrattuale
Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede.

Art. 1441 c.c. - Legittimazione all'azione di annullamento
L'annullamento del contratto può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge. L'incapacità del condannato in stato di interdizione legale può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse.

Art. 2697 c.c. - Onere della prova
Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.

Art. 66 disp. att. c.c. - Convocazione dell'assemblea
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

Art. 68 disp. att. c.c. - Tabelle millesimali
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento medesimo. Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.