Impugnazione delle delibere assembleari condominiali

vizi di convocazione, onere della prova dei quorum, irrilevanza delle tabelle millesimali e tutela del decoro architettonico
Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21842 del 26 giugno 2026

Articoli del codice civile richiamati nella motivazione

Nel corpo della motivazione la Suprema Corte richiama i seguenti articoli del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione (il cui testo integrale, con il collegamento alla relativa scheda, è riportato in calce all'articolo):
Art. 1118, comma 1, c.c. – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (*)
Art. 1120, ultimo comma, c.c. – Innovazioni (**)
Art. 1136 c.c. – Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni (***)
Art. 66 disp. att. c.c. – Convocazione dell'assemblea (****)

Principi di diritto enunciati nella motivazione

– l'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido (Cass. n. 2127/2021);
– la mancata convocazione di un condomino costituisce motivo di annullabilità della delibera condominiale che può essere fatta valere solo dal pretermesso, dando peraltro la prova degli elementi dai quali trarre la mancata convocazione (cfr. Cass. n. 6735/2020);
– il condomino che impugni una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o all'approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c. (cfr. Cass. n. 11588/2026; Cass. n. 28262/2023);
– l'eventuale mancanza di apposita tabella non costituisce ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate, in quanto le tabelle hanno la funzione di agevolare lo svolgimento dell'assemblea e, in generale, la gestione del condominio, ma non le condizionano irrimediabilmente (cfr. Cass. n. 2406/2024, Cass. n. 28262/2023);
– rientra nella piena valutazione discrezionale del giudice di merito la verifica in concreto se l'opera deliberata incida o meno sul decoro architettonico e possa quindi ritenersi innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, ultimo comma, c.c.; l'apprezzamento del giudice, da condurre in base alle caratteristiche stilistiche dell'immobile al fine di verificare l'esistenza di un danno economicamente valutabile, sfugge al sindacato di legittimità ove congruamente motivato (cfr. Cass. n. 33104/2021, Cass. n. 15675/2020).

Il caso in fatto

La vicenda trae origine dall'impugnazione, da parte di tre comproprietari di un'unità immobiliare, di quattro distinte deliberazioni assembleari del Condominio di via ****, adottate rispettivamente il 27 giugno 2001, il 6 marzo 2002, il 12 luglio 2002 e il 29 aprile 2002. I relativi giudizi venivano riuniti.
In primo grado il Tribunale accoglieva soltanto in parte le domande, dichiarando la nullità della deliberazione del 12 luglio 2002 e rigettando le ulteriori censure. La Corte d'appello, adita dagli stessi condomini per ottenere l'annullamento anche delle altre delibere, rigettava il gravame con condanna alle spese.
Avverso la sentenza di secondo grado proponeva ricorso per cassazione, sulla base di tre motivi, uno solo dei comproprietari impugnanti; gli altri due, ai quali pure il ricorso veniva notificato, restavano intimati. Il Condominio resisteva con controricorso, illustrato da memorie. La causa veniva decisa in camera di consiglio e definita con il rigetto del ricorso.
Sotto il profilo sostanziale, le doglianze investivano tre nuclei tematici di assoluto interesse pratico per l'amministratore: l'asserita incidenza, sulle delibere impugnate, di altri giudizi pendenti tra le parti (in tema di lavori deliberati e di tabelle millesimali); l'omessa convocazione di un condomino all'assemblea del 27 giugno 2001 e la dedotta mancanza delle tabelle millesimali; infine, la lamentata lesione del decoro architettonico derivante dal posizionamento di tubazioni idrico-fognarie sulle pareti dell'edificio.

La decisione in diritto

Con il primo motivo il ricorrente lamentava l'omesso esame di fatti decisivi e la nullità della sentenza, per non avere la Corte territoriale considerato gli effetti di altre pronunce rese in giudizi connessi (relative all'annullamento di una delibera sui lavori e alla predisposizione di nuove tabelle millesimali a mezzo di consulenza tecnica), nonché di un'ordinanza interlocutoria emessa in altro procedimento. La Corte dichiara il motivo inammissibile. Una mera interlocuzione del giudice con le parti in altra controversia, anche a fini conciliativi, non può produrre alcuna incidenza sul giudizio in esame; inoltre, non risultano riportati con precisione i contenuti e, soprattutto, il decisum delle pronunce invocate. Soprattutto, il ricorrente non aveva dedotto dinanzi al giudice di merito un giudicato esterno poi trascurato: l'omesso rilievo officioso del giudicato esterno integra semmai un'ipotesi di revocazione ex art. 395, n. 5, c.p.c. e non un motivo di ricorso per cassazione.
In questo contesto la Corte ribadisce un principio di grande rilievo operativo: l'efficacia del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, ponendo soltanto un limite all'attività di gestione dell'assemblea, alla quale è inibito riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi. Ne consegue che l'annullamento di una delibera non travolge automaticamente gli atti successivi, ma impone all'amministratore di non riprodurre il vizio accertato. Resta inoltre operante, nel caso di specie, la preclusione della cosiddetta doppia conforme ex art. 348-ter, comma 4, c.p.c.
Il secondo motivo si articolava in tre profili. Il primo investiva l'omessa convocazione di un condomino all'assemblea del 27 giugno 2001. La Corte lo dichiara infondato: pur non applicandosi ratione temporis l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. nella formulazione successiva alla legge n. 220 del 2012, resta fermo l'orientamento per cui la mancata convocazione costituisce motivo di annullabilità (e non di nullità) della delibera, deducibile dal solo condomino pretermesso, sul quale grava l'onere di provare gli elementi da cui desumere l'omissione. L'accoglimento di tale profilo assorbe quello, connesso, relativo alla qualità di condomino del soggetto non convocato.
Il terzo profilo, relativo alla dedotta mancanza delle tabelle millesimali, è del pari infondato. La Corte riafferma che l'onere di provare la carenza dei quorum costitutivi e deliberativi ex art. 1136 c.c. grava sul condomino che impugna la delibera, e che l'eventuale mancanza di apposita tabella non determina un'automatica invalidità delle deliberazioni adottate: le tabelle agevolano lo svolgimento dell'assemblea e la gestione del condominio, ma non la condizionano in modo irrimediabile, ben potendo il giudice accertare anche a posteriori se le maggioranze richieste — calcolate sul valore proporzionale delle unità immobiliari in rapporto al valore dell'intero edificio — siano state raggiunte.
Con il terzo motivo si denunciava la violazione degli artt. 1118, comma 1, e 1120, ultimo comma, c.c., per avere la Corte territoriale escluso che il posizionamento delle tubazioni idrico-fognarie sulle pareti dello stabile alterasse il decoro architettonico. Anche tale censura è respinta: l'accertamento in concreto dell'incidenza dell'opera sul decoro architettonico — e, dunque, della sua eventuale natura di innovazione vietata — costituisce valutazione di fatto riservata al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivata. Nella specie, la sentenza impugnata aveva adeguatamente valorizzato la minima incidenza del passaggio della tubazione, collocata al di sopra delle serrande dei garage.
Per l'amministratore professionista, la pronuncia consolida alcune coordinate operative di immediata utilità. I vizi del procedimento di convocazione si traducono in annullabilità e non in nullità: la delibera va quindi impugnata nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c., e solo il condomino pretermesso è legittimato a farlo. L'assenza o l'incompletezza delle tabelle millesimali non paralizza l'attività assembleare, potendo le maggioranze essere verificate sul valore proporzionale delle proprietà. La valutazione sul decoro architettonico è questione eminentemente fattuale, sicché una motivazione assembleare e una documentazione tecnica accurate rappresentano il presidio più efficace in caso di contenzioso. Infine, l'annullamento di una delibera non comporta un effetto demolitorio a cascata sugli atti gestionali successivi, ma vincola l'amministratore a non reiterare il vizio accertato, eventualmente rettificando i rendiconti successivi a quello caducato.

Evoluzione Giurisprudenziale

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini conferma la piena stabilità degli indirizzi richiamati nell'ordinanza in commento, che si pone in linea di assoluta continuità con i precedenti.
Quanto ai vizi di convocazione, l'orientamento è costante nel qualificarli come causa di annullabilità della delibera, deducibile dal solo condomino pretermesso e gravato dell'onere della prova. In tal senso si sono espresse, da ultimo, Cass. n. 16458/2026 — che richiama anche l'attuale art. 67, comma 3, disp. att. c.c. in tema di omessa, tardiva o incompleta convocazione — e Cass. n. 6626/2026, che ribadisce come la preventiva convocazione di tutti gli aventi diritto integri un requisito di validità della deliberazione. Sul piano delle modalità della comunicazione, Cass. n. 15346/2025 ha ricondotto l'avviso di convocazione alla presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c.
In ordine all'onere della prova dei quorum e al ruolo delle tabelle millesimali, il riferimento cardine resta Cass. n. 28262/2023, ripresa testualmente da Cass. n. 32569/2023 e da Cass. n. 2406/2024, e preceduta da Cass. n. 3295/2023: l'onere di dimostrare la carenza dei quorum ex art. 1136 c.c. grava sull'impugnante, mentre l'esistenza e il rispetto delle tabelle non costituiscono requisito di validità delle delibere, avendo le stesse natura puramente dichiarativa. Coerente è anche Cass. n. 20890/2023, che, in linea con le Sezioni Unite n. 9839/2021, ricostruisce l'erroneo calcolo delle maggioranze come vizio di mera annullabilità, non rilevabile in sede di opposizione a decreto ingiuntivo in difetto di apposita domanda riconvenzionale.
Sull'efficacia meramente negativa del giudicato di annullamento, l'indirizzo inaugurato da Cass. n. 2127/2021 è stato ribadito, senza incrinature, da Cass. n. 16396/2025, da Cass. n. 30961/2025 e da Cass. n. 4971/2026, quest'ultima precisando l'onere dell'amministratore di rettificare i bilanci successivi a quello annullato. Infine, in materia di decoro architettonico, Cass. n. 33104/2021 conferma che l'apprezzamento è demandato al giudice di merito e sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato.
Il quadro che ne emerge è quello di una giurisprudenza costante e priva di oscillazioni: l'ordinanza n. 21842/2026 non innova, ma raccoglie e riafferma in modo organico i diversi filoni, offrendone una sintesi particolarmente utile sul piano applicativo.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

Anche la più recente giurisprudenza di merito in termini si mostra pienamente allineata agli approdi di legittimità su tutti i profili affrontati.
In tema di vizi di convocazione, il Tribunale di Roma (sent. n. 7595/2026) ha ribadito che, in caso di violazione procedimentale relativa alla convocazione, la legittimazione a far valere l'annullabilità spetta al solo condomino non regolarmente convocato, richiamando espressamente l'art. 66 disp. att. c.c. e l'insegnamento secondo cui la mancata comunicazione dell'avviso comporta annullabilità, e non nullità, della delibera. In senso conforme si sono pronunciati il Tribunale di Napoli (sent. n. 5978/2026), per il quale la legittimazione si ricollega alla sola violazione delle regole procedimentali, senza necessità di allegare un pregiudizio ulteriore, e la Corte d'appello di Genova (sent. n. 124/2026), che — citando i più recenti arresti di legittimità — ha confermato l'annullabilità della delibera in caso di convocazione inviata a uno solo dei comproprietari conviventi.
Quanto all'onere della prova dei quorum e all'incidenza delle tabelle millesimali, il Tribunale di Verona (sent. n. 624/2026) e il Tribunale di Bari (sent. n. 1208/2026) hanno ribadito che spetta all'impugnante dimostrare la carenza dei quorum ex art. 1136 c.c., sul valore proporzionale delle unità immobiliari, senza che rilevi l'esistenza di tabelle di proprietà o di gestione, di valore meramente dichiarativo. Sulla stessa linea, il Tribunale di Bari (sent. n. 1639/2026) ha confermato che la mancanza di tabelle applicabili consente l'adozione, a maggioranza e salvo conguaglio, di tabelle provvisorie, mentre la Corte d'appello di Napoli (sent. n. 4008/2026) ha sottolineato l'inderogabilità dell'art. 1136 c.c.
In materia di decoro architettonico, la Corte d'appello di Salerno (sent. n. 579/2026) ha fatto applicazione dell'art. 1120, ultimo comma, c.c., accertando in concreto la natura vietata dell'innovazione lesiva del decoro o dell'uso delle parti comuni. L'indirizzo di merito risulta dunque costante e conforme a quello di legittimità.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti conformi

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16458_2026 DEL 27 MAGGIO 2026
La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti - In tal senso depone pure il vigente art. 67, comma 3, disp. att. c.c. - pur non applicabile nella specie ratione temporis -, secondo cui, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati - la regola in tema di impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale è che l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sul condomino che la impugna - sarebbe stato perciò onere del condomino, e non del Condominio, provare il vizio della delibera impugnata derivante da un'eventuale carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero edificio.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6626_2026 DEL 19 MARZO 2026
Quanto all'allegazione della omessa convocazione del condomino **** alle assemblee, essa, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., ma già degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti (Cass. n. 6735 del 2020) - In sostanza, la preventiva convocazione all'assemblea condominiale degli aventi diritto a parteciparvi integra un requisito di validità di ogni deliberazione, la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge
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CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 4971_2026 DEL 05 MARZO 2026
L'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido (Cass. n. 2127/2021). Conseguentemente, qualora sia dichiarata l'invalidità di un rendiconto che abbia suddiviso le spese facendo applicazione di un criterio convenzionale illegittimo, sorge in sede di predisposizione dei rendiconti per gli esercizi successivi l'onere per l'amministratore di tener conto delle ragioni di detta invalidità, ovvero di correggere i bilanci successivi a quello annullato, sottoponendo quelli rettificati nuovamente all'approvazione dell'assemblea (Cass. n. 20888/2023).

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 30961_2025 DEL 26 NOVEMBRE 2025
L'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, ponendo soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, nel senso di impedirle un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido (arg. da Cass. n. 2127 del 2021) - in tema di condominio negli edifici, ove sia stata dichiarata la nullità di una deliberazione dell'assemblea, si deve escludere l'interesse della parte a impugnare la sentenza al solo fine di ottenere una modificazione della qualificazione del vizio in termini di annullabilità della delibera medesima, salvo che a quest'ultima sia ricollegabile una diversa statuizione contraria all'interesse della parte.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16396_2025 DEL 18 GIUGNO 2025
Com'è noto, l'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido (Cass. 29 gennaio 2021, n. 2127).

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15346_2025 DEL 09 GIUGNO 2025
Tale norma, al fine di assicurare la convocazione di tutti i condomini, quale presupposto indispensabile per la validità della delibera, non prescriveva particolari modalità di notifica, sicché l'esigenza che tutti i condomini fossero stati preventivamente informati della convocazione dell'assemblea poteva ritenersi soddisfatta quando risultasse che, in qualunque modo, i condomini ne avessero avuto notizia - la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, pur nelle forme di cui al vigente art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., è regolata dalla presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 2406_2024 DEL 25 GENNAIO 2024
La regola in tema di impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale è che l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sul condomino che la impugna (Cass. n. 28262 del 2023; n. 3295 del 2023) - l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, ma rivela un valore puramente dichiarativo, la cui esistenza ed il cui rispetto non costituiscono, perciò, requisito di validità delle delibere assembleari, essendo consentito sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio - il condomino che impugni una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., non configurando l'eventuale mancanza di una regolare apposita tabella ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate e dovendo, piuttosto, il giudice comunque accertare, seppur a posteriori, se le necessarie maggioranze fossero state, o meno, raggiunte.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 32569_2023 DEL 23 NOVEMBRE 2023
Il condomino che impugna una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero edificio, senza che abbia rilievo in proposito l'esistenza di una tabella di proprietà e di eventuali tabelle di gestione, le quali hanno, di regola, valore puramente dichiarativo dei criteri di calcolo stabiliti dalla legge per determinati beni o impianti destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell'intero fabbricato, e servono soltanto ad agevolare lo svolgimento delle assemblee e la ripartizione delle spese ad essi relativi.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 28262_2023 DEL 09 OTTOBRE 2023
La regola in tema di impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale è che l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sul condomino che la impugna (Cass. n. 3295 del 2023) - l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, ma rivela un valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione), la cui esistenza ed il cui rispetto non costituiscono, perciò, requisito di validità delle delibere assembleari, essendo consentito sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio - il condomino che impugna una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero edificio.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20890_2023 DEL 18 LUGLIO 2023
L'allegazione che le delibere di approvazione e riparto delle spese inerenti all'autorimessa fossero state adottate con erroneo calcolo delle maggioranze serve a prospettare soltanto un vizio di annullabilità delle stesse, e, alla stregua dei principi enunciati dalla sentenza n. 9839 del 2021 delle Sezioni Unite, tale vizio non poteva essere sindacato dal giudice in sede di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali fondati su tali delibere, in mancanza di apposita domanda riconvenzionale di annullamento ex art. 1137 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 3295_2023 DEL 02 FEBBRAIO 2023
La mancanza delle tabelle millesimali e l'attribuzione di un quorum deliberativo sulla base del valore paritario presuntivo attribuito, per volontà della maggioranza assembleare, ad ogni unità immobiliare non costituivano, ex se, ragioni di annullamento della impugnata deliberazione - l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, ma rivela un valore puramente dichiarativo - la cui esistenza non costituisce perciò requisito di validità delle delibere assembleari - e consente sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio - In tema di impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale, l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sul condomino che la impugna.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 33104_2021 DEL 10 NOVEMBRE 2021
Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, e verificando l'esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato - L'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c., dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.

Precedenti difformi

Non sono stati rinvenuti precedenti difformi nella giurisprudenza più recente. L'orientamento risulta costante e uniforme su tutti i profili esaminati

Il provvedimento

Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21842 del 26 giugno 2026
ORDINANZA

nella causa iscritta al n. 25765 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021
tra
****, rappresentato e difeso dall'Avv. ****, giusta procura in atti
-ricorrente-
e
Condominio di via ****, in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. ****, giusta procura in atti
-controricorrente-
****, ****
-intimati-
avverso la sentenza della Corte d'appello di Bari depositata il 16/3/2021;
udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio del 20 maggio 2026 dal consigliere ****;

FATTI DI CAUSA

****, **** e ****, hanno impugnato le delibere assembleari del condominio di via **** del 27/6/2001, del 6/3/2002, del 12/7/2002 e del 29/4/2002. I giudizi derivanti sono stati riuniti.
Il Tribunale di Bari - Sezione distaccata **** - ha accolto parzialmente l'impugnazione, dichiarando la nullità della delibera del 12/7/2002.
Gli attori hanno proposto appello al fine di vedere annullate anche le altre delibere e accolte tutte le doglianze avverso le stesse; la Corte d'appello di Bari lo ha rigettato, con condanna alle spese di lite.
Il solo **** propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi. Il ricorso è stato notificato anche agli altri impugnanti delle delibere assembleari, **** e ****, che sono rimasti intimati.
Il condominio resiste con controricorso.
Gli altri soggetti che hanno impugnato le delibere sono rimasti intimati.
Il controricorrente ha depositato memorie.
Il Collegio si è riservato il deposito dell'ordinanza nel termine di cui al secondo comma dell'art. 380 bis1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si deduce l'omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 n.5 c.p.c. e/o la nullità ex art. 360 n.4 c.p.c. per non avere la Corte d'appello di Bari apprezzato la sentenza n. 133/2025 emessa dal Tribunale di Bari - Sezione distaccata **** - nonché la sentenza n. 1053/2017 del medesimo Tribunale, rese nei giudizi di impugnazione di altre delibere assembleari, che avrebbero inciso sulle delibere quivi impugnate. Inoltre, il ricorrente lamenta che non siano stati considerati gli effetti di un'ordinanza del 19/9/2014, resa in altro giudizio dinanzi al Tribunale di Bari tra le stesse parti, che avrebbe comportato l'immediata operatività di nuove tabelle millesimali.
Il motivo è inammissibile.
Quanto al rilievo dell'ordinanza del 19/9/2014, con la quale in altro giudizio il giudice avrebbe fatto un invito alle parti a considerare che, nelle more del contenzioso in atto, erano state predisposte delle nuove tabelle millesimali a mezzo di c.t.u., deve osservarsi che nessuna incidenza sul giudizio in oggetto può mai essere derivata da una mera interlocuzione del giudicante con le parti in altra controversia, anche a fini conciliativi.
Il ricorrente afferma poi che con la sentenza n. 133/2005 sarebbe stata annullata la delibera condominiale che aveva approvato il capitolato dei lavori edili di rifacimento delle colonne fecali condominiali, mentre, nel giudizio conclusosi con la sentenza n. 1053/2017, sarebbero state predisposte a mezzo c.t.u. nuove tabelle millesimali.
Quindi, il ricorrente espone che queste sentenze avrebbero un riflesso sul giudizio in oggetto, perché incidente l'una su parte dei lavori deliberati, il cui costo è stato ripartito con le delibere quivi impugnate, e l'altra sulle tabelle millesimali utili al riparto.
Va però osservato, in primo luogo, che non vengono riportati con precisione i contenuti e, soprattutto, il decisum delle due pronunce, al fine di chiarire l'esatta portata di queste rispetto al presente giudizio.
In ogni caso, il ricorrente non ha affermato di avere fatto valere dinanzi al giudice di merito un giudicato esterno che sia poi rimasto trascurato in quella sede; d'altra parte, l'omesso rilievo d'ufficio del giudicato esterno nel giudizio che ha pronunciato la sentenza impugnata darebbe luogo all'ipotesi di revocazione prevista dall'art. 395, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. Sez. U, n. 21493/2010) e non alla ricorribilità per cassazione ex art. 360 c.p.c.
Inoltre, ove anche la doglianza sia interpretabile come volta a denunciare una violazione del giudicato, il ricorrente avrebbe avuto l'onere di indicare quale affermazione contenuta nella decisione da cassare si ponga in contrasto con la portata della pregressa res iudicata, non potendosi devolvere alla Suprema Corte di riesaminare officiosamente ogni statuizione contenuta nella prima in rapporto ad ogni statuizione contenuta nella seconda. L'assimilazione del giudicato agli elementi normativi e la conseguente sindacabilità sotto il profilo della violazione di legge della sentenza che con esso contrasti non esonerano il ricorrente per cassazione dall'osservanza di quei canoni di specificità del motivo che si esigono comunque per ogni deduzione di violazione o falsa applicazione della legge, in quanto giudizio sul fatto contemplato dalle norme di diritto positivo applicabili al caso specifico (cfr. Cass. n. 3043/2023).
In ogni caso, l'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido (Cass. n. 2127/2021).
In ultimo, anche ove la censura fosse interpretata come diretta a far valere l'omissione di un fatto decisivo individuato nel venir meno dei lavori deliberati e nella predisposizione di nuove tabelle per il riparto, essa si scontra con la regola ex art. 348 ter, comma 4, c.p.c. applicabile ratione temporis (cd. doppia conforme).
2. Con il secondo motivo si denuncia l'omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 n.5 c.p.c. e/o la nullità ex art. 360 n.4 c.p.c. per non avere la corte di merito ritenuto motivo di annullamento della delibera del 27/6/2001 l'omessa convocazione di altro condomino, per avere erroneamente escluso la qualità di condomino del soggetto non convocato e per non avere considerato che mancavano le tabelle millesimali del condominio, per le quali era in corso altro giudizio, poi conclusosi con sentenza.
Il motivo ha in realtà natura plurima, sollevando profili di violazione diversi.
La prima censura è infondata.
Posto che nella presente controversia non è applicabile ratione temporis l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. nella formulazione successiva alla riforma ex l. n. 220 del 2012, deve comunque ribadirsi l'orientamento per cui la mancata convocazione di un condomino costituisce motivo di annullabilità della delibera condominiale che può essere fatta valere solo dal pretermesso, dando peraltro la prova degli elementi dai quali trarre la mancata convocazione (cfr. Cass. n. 6735/2020).
Pertanto, la statuizione della corte di merito, in piena adesione a questo orientamento, è corretta.
L'accoglimento di questo profilo della censura assorbe il secondo, inerente alla qualità di condomino del soggetto affermato pretermesso.
Infine, la censura sul tema delle tabelle millesimali si compendia nell'invocare un vizio delle delibere impugnate in virtù dell'affermata mancanza delle stesse tabelle.
Al riguardo si osserva però che il condomino che impugni una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o all'approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c. (cfr. Cass. n. 11588/2026; Cass. n. 28262/2023) e che l'eventuale mancanza di apposita tabella non costituisce ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate, in quanto le tabelle hanno la funzione di agevolare lo svolgimento dell'assemblea e, in generale, la gestione del condominio, ma non le condizionano irrimediabilmente (cfr. Cass. n. 2406/2024, Cass. n. 28262/2023).
3. Con il terzo motivo si denuncia la violazione o falsa applicazione ex art. 360 n.3 c.p.c. in relazione all'art. 1118, comma 1, c.c. e all'art. 1120, ultimo comma, c.c.: il ricorrente, che invoca a più riprese la mancanza dei disegni esecutivi dell'impianto deliberato, si duole che la corte di merito non abbia ritenuto esservi vizio delle delibere che hanno approvato il posizionamento di tubazioni idrico-fognarie sulle pareti dello stabile, che incidono sul decoro architettonico.
Il motivo è infondato.
La censura si limita ad affermare la lesione del decoro dell'edificio, senza considerare che rientra nella piena valutazione discrezionale del giudice di merito la verifica in concreto se l'opera deliberata incida o meno sul decoro architettonico e possa quindi ritenersi innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, ultimo comma, c.c. Difatti, l'apprezzamento del giudice, da condurre in base alle caratteristiche stilistiche dell'immobile al fine di verificare l'esistenza di un danno economicamente valutabile, sfugge al sindacato di legittimità ove congruamente motivato (cfr. Cass. n. 33104/2021, Cass. n. 15675/2020).
Nella specie, è adeguatamente motivata la sentenza impugnata che ha valorizzato la minima incidenza del passaggio della tubazione in questione al di sopra delle serrande dei garage per il ricovero delle auto, evidentemente in considerazione anche dell'area dell'edificio interessata dai lavori.
4. In definitiva, il ricorso deve essere respinto, con condanna alle spese del giudizio di cassazione come liquidate in dispositivo.
Ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 va dato atto del sussistere dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma del co. 1-bis dell'art. 13 cit.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore del controricorrente delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 200,00 per esborsi e € 4.500,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva e cpa, come per legge.
Ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 dà atto del sussistere dei presupposti per il versamento a carico del ricorrente dell'ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma del co. 1-bis dell'art. 13 cit.
Così deciso nella camera di consiglio del 20/5/2026
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Testo degli articoli richiamati

(*) Art. 1118 c.c. – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Scheda di approfondimento: https://www.condominio-doc.it/articoli/art-1118-cc-diritti-dei-partecipanti-sulle-parti-comuni_129/
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

(**) Art. 1120 c.c. – Innovazioni
Scheda di approfondimento: https://www.condominio-doc.it/articoli/art-1120-cc-innovazioni_131/
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

(***) Art. 1136 c.c. – Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
Scheda di approfondimento: https://www.condominio-doc.it/articoli/art-1136-cc-costituzione-dellassemblea-e-validita-delle-deliberazioni-_152/
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

(****) Art. 66 disp. att. c.c. – Convocazione dell'assemblea
Scheda di approfondimento: https://www.condominio-doc.it/articoli/art-66-disp-att-cc_162/
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.