Innovazioni e semplici modificazioni delle parti comuni

Innovazioni e semplici modificazioni delle parti comuni: la chiusura notturna del portico condominiale non integra innovazione vietata ex art. 1120 c.c.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22857_2026 DEL 07 LUGLIO 2026

- Redazione CondominioDoc-

Riferimenti normativi e principi di diritto

Articoli del codice civile richiamati nella motivazione: art. 1117 c.c. - art. 1117-ter c.c. - art. 1120 c.c. - art. 1136 c.c.

Principi di diritto affermati nella motivazione:
- la domanda di declaratoria dell'invalidità di una delibera dell'assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione
- In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti; peraltro le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l'esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell'atto o nell'effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Pertanto, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell'assemblea dei condomini, la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo ante relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni
- costituiscono innovazioni vietate, se non approvate nei modi di legge dai condomini, quelle opere che alterano sostanzialmente la destinazione e la funzionalità della cosa comune, in guisa da turbare l'equilibrio tra i concorrenti interessi dei partecipanti. Pertanto la recinzione della zona verde di un viale comune per evitare un indiscriminato calpestio dell'area, deliberata dall'assemblea dei condomini a difesa della proprietà condominiale, non è suscettibile di inquadramento in una ipotesi di innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune e tanto meno può essere assimilata a una innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa, bensì configura un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione devoluti all'amministratore, per i quali e sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art 1136 c.c.
- In tema di condominio negli edifici, per la legittimità dell'innovazione, ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c., è irrilevante che l'autorità amministrativa abbia autorizzato l'opera, in quanto il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore dell'opera non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini
Parte in fatto
La vicenda trae origine dall'impugnazione, da parte di una società proprietaria di un'unità immobiliare a destinazione commerciale (****), di due deliberazioni dell'assemblea del Condominio ****. Con la prima delibera, del 19.2.2009, era stata approvata la recinzione dell'edificio condominiale; con la seconda, del 28.2.2011, in attesa della più ampia recinzione già deliberata, era stata decisa l'installazione di un cancello a delimitazione del lato di ingresso all'edificio, per ragioni di sicurezza e di decoro.
La società attrice sosteneva che tali decisioni configurassero un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, ultimo comma, c.c., in quanto lesive della sua proprietà esclusiva, e ne chiedeva la declaratoria di nullità o, comunque, l'annullamento. Il Condominio si costituiva in entrambi i giudizi, resistendo alle domande.
Il Tribunale di Roma, riuniti i procedimenti, con sentenza n. 2154/2014 accoglieva la domanda della società. La Corte di Appello di Roma, con la sentenza n. 6065/2021, riformava la decisione di primo grado e rigettava le domande, ritenendo che la delimitazione del complesso mediante recinzione non rientrasse tra le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c., non alterando né l'essenza né la destinazione della cosa comune, ma rispondendo all'esigenza di precludere, per motivi di sicurezza, l'accesso di terzi al porticato comune negli orari notturni e festivi, senza compromettere il diritto del condomino, che conservava l'accesso all'esercizio commerciale nei plurimi ingressi da mantenere aperti durante l'orario di attività.
Avverso tale pronuncia la società proponeva ricorso per cassazione affidato a tre motivi; resisteva con controricorso il Condominio ****. Entrambe le parti depositavano memoria in prossimità dell'udienza camerale.

Parte in diritto

La Corte rigetta integralmente il ricorso, con una motivazione che, pur muovendo da una questione processuale, si risolve in una limpida riaffermazione della distinzione tra innovazione vietata e semplice modificazione della cosa comune.
Con il primo motivo la ricorrente lamentava la violazione dell'art. 112 c.p.c., assumendo che la Corte territoriale avesse erroneamente ravvisato un vizio di extrapetizione nella pronuncia di primo grado, fondata sulla lesione del decoro architettonico. La censura è disattesa: la Corte distingue nettamente le due questioni, ontologicamente diverse, della lesione del diritto individuale del condomino e del pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio. La prima attiene a una limitazione del diritto dominicale sulla proprietà esclusiva; la seconda a una lesione della cosa comune, tutelata dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. La domanda originaria, incentrata esclusivamente sulla lesione della proprietà individuale, non consentiva al giudice di annullare la delibera per il diverso profilo del decoro, non dedotto in causa: opera, sul punto, il consolidato principio secondo cui la domanda di invalidità di una delibera per un determinato motivo non abilita il giudice ad annullarla per una ragione diversa attinente alla medesima questione.
Con il secondo motivo, che investe il cuore della controversia, la ricorrente deduceva la falsa applicazione dell'art. 1120, ultimo comma, c.c., sostenendo che la chiusura del portico avesse alterato la destinazione d'uso della cosa comune. La Corte respinge la doglianza collocando anzitutto la fattispecie nel corretto quadro temporale: la delibera del 2009 è anteriore alla riforma di cui alla L. 11.12.2012 n. 220, che ha introdotto l'art. 1117-ter c.c., sicché la vicenda va inquadrata, ratione temporis, nell'ambito dell'art. 1120 c.c. nella formulazione previgente. Nel merito, la Corte ribadisce che per innovazione vietata deve intendersi non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma soltanto quella che ne alteri l'entità materiale o ne muti la destinazione originaria. La chiusura del portico nelle sole ore notturne e nei giorni festivi - quando l'esercizio commerciale non opera - non altera la destinazione del bene, che rimane aperto al pubblico negli orari di attività: si tratta, dunque, di una mera modificazione, deliberabile a maggioranza. Significativamente, la Corte dà continuità al risalente orientamento per cui la recinzione di un'area comune, disposta a difesa della proprietà condominiale, non costituisce innovazione ma semplice mutamento della sistemazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione.
La Corte precisa altresì che il richiamo, operato dalla ricorrente, a precedenti in materia di abbattimento di barriere architettoniche è inconferente, trattandosi di fattispecie diversa; e che è del tutto irrilevante l'avvenuta autorizzazione amministrativa dell'opera, poiché il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore non incide sulle posizioni soggettive degli altri condomini. Esclusa in concreto ogni incidenza negativa sul godimento della proprietà esclusiva, non opera il divieto di cui all'art. 1120, ultimo comma, c.c.
Con il terzo motivo la ricorrente censurava l'omesso esame di un fatto decisivo, per non avere la Corte territoriale verificato l'effettiva sussistenza delle ragioni di sicurezza e decoro poste a fondamento della recinzione. Anche questa censura è respinta, sulla base di un duplice rilievo. Da un lato, il giudizio di appello è una revisio prioris instantiae e non un novum iudicium: la Corte può rivalutare l'intero compendio istruttorio e valorizzare circostanze non adeguatamente apprezzate dal primo giudice, senza dover necessariamente rinnovare l'istruttoria (art. 345 c.p.c.). Dall'altro, nell'impugnazione di delibere assembleari l'onere della prova della violazione di legge grava sull'attore: non era quindi il Condominio a dover dimostrare le ragioni di sicurezza e decoro, tanto più che tali motivazioni non sono necessarie per giustificare una modificazione lecita della cosa comune.
La decisione conferma così un assetto interpretativo di grande utilità operativa per l'amministratore: la linea di confine tra ciò che richiede le maggioranze qualificate dell'art. 1120 c.c. (o l'unanimità, quando si incide sui diritti individuali) e ciò che rientra nell'ordinaria gestione dell'uso della cosa comune passa per la verifica in concreto dell'alterazione della destinazione del bene e dell'effettiva compromissione del godimento del singolo condomino.

Evoluzione Giurisprudenziale

La più recente giurisprudenza di legittimità in termini si presenta, sul punto, del tutto costante. La nozione tecnico-giuridica di innovazione vietata, imperniata sull'alterazione dell'entità materiale o della destinazione originaria della cosa comune, e la sua distinzione dalle semplici modificazioni migliorative dell'uso, costituiscono un orientamento risalente e mai smentito.
Muovendo dalle pronunce più recenti (2026-2025) e risalendo nel tempo, la Corte ha ripetutamente riaffermato che non ogni opus novum integra innovazione, ma solo la modifica che muti la consistenza materiale o la destinazione del bene comune, mentre restano estranee al divieto le modificazioni che ne potenziano o rendono più comodo il godimento lasciandone immutate consistenza e destinazione. In applicazione di tale criterio è stata costantemente ricondotta alla categoria delle mere modificazioni - e non delle innovazioni - l'apposizione di cancelli e recinzioni all'ingresso delle aree comuni, in quanto diretta a disciplinare in senso migliorativo l'uso del bene e a difenderlo da ingerenze esterne, senza mutarne la destinazione (in particolare Cass. n. 4340/2013 e Cass. n. 3509/2015, relative proprio all'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale).
Il medesimo indirizzo è stato ribadito nelle successive ordinanze in tema di distribuzione dei posti auto e di regolamentazione degli spazi comuni (tra le altre Cass. n. 16902/2023), nelle quali si è precisato che la diversa organizzazione dell'uso della cosa comune, che non ne sopprima né limiti il godimento, rientra nei poteri dell'assemblea. Rispetto a tale quadro, l'ordinanza n. 22857/2026 non segna alcuna cesura, ma si colloca in perfetta linea di continuità, estendendo il principio all'ipotesi della chiusura oraria del portico comune e ribadendo, in coerenza con Cass. n. 20985/2014, l'irrilevanza dell'autorizzazione amministrativa. Può dunque affermarsi che, sul tema, la giurisprudenza di legittimità è costante e consolidata, senza oscillazioni di rilievo lungo l'arco temporale considerato.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

Anche la più recente giurisprudenza di merito in termini si allinea, senza incertezze, all'insegnamento di legittimità, facendone applicazione costante nei giudizi di impugnazione delle delibere assembleari.

Tribunale di Pescara, sentenza n. 1222/2024 (pubbl. 04/11/2024)
- per innovazione delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti; peraltro le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l'esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell'atto o nell'effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Pertanto, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell'assemblea dei condomini la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni

Tribunale di Vallo della Lucania, ordinanza R.G. n. 1592/2024 (pubbl. 22/11/2024)
- Per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria comportano che le parti comuni in seguito all'attività o alle opere eseguite presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti

Tribunale di Roma, sentenza n. 13446/2024 (pubbl. 26/08/2024)
- in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti; peraltro le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l'esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell'atto o nell'effetto di un “facere”, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Pertanto, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell'assemblea dei condomini la quale si limiti a lasciare immutato lo “status quo ante” relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni
Le pronunce di merito in termini, dalle più recenti alle meno recenti, confermano un orientamento stabile e conforme a quello di legittimità: l'assemblea, a maggioranza, può disciplinare e delimitare l'uso delle parti comuni - anche mediante cancelli e recinzioni - purché non ne muti la destinazione né comprima il godimento dei singoli condomini.

Precedenti Conformi e Difformi
Precedenti conformi:

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16902_2023 DEL 13 GIUGNO 2023
- per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque "opus novum"), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 3509_2015 DEL 24 FEBBRAIO 2015
- per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque "opus novum"), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Nella specie i lavori deliberati concernenti l'apposizione, all'ingresso dell'area condominiale, di due cancelli per il transito pedonale e per il passaggio veicolare, non potevano certo ricondursi al concetto di innovazioni come qualificate dall'art. 1120 c.c., non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo, anzi, dirette a disciplinare, in senso migliorativo, l'uso della cosa comune

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4340_2013 DEL 21 FEBBRAIO 2013
- per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque "opus novum"), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4508_2015 DEL 05 MARZO 2015
- ricorre un'innovazione qualora vi siano particolari modificazioni che rendono per così dire nuova la cosa, con trasformazioni, alterazioni, cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione ovvero un'alterazione della sua entità sostanziale
Precedenti difformi: dall'esame della più recente giurisprudenza in termini non si rinvengono precedenti difformi, risultando l'orientamento costante e consolidato nei termini sopra illustrati.

Testo del provvedimento

Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 03/07/2026) 07/07/2026, n. 22857

ORDINANZA

sul ricorso 7403-2022 proposto da
****, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente depositata in ROMA, ****, nello studio dell'avv. ****, che lo rappresenta e difende
- ricorrente -
contro
CONDOMINIO ****, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, ****, presso l'avv. ****, che lo rappresenta e difende
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 6065/2021 della CORTE DI APPELLO di ROMA, depositata in data 17/09/2021;
udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere ****

Svolgimento del processo

Con atto di citazione del 19.3.2009 **** evocava in giudizio il Condominio **** innanzi il Tribunale di Roma, impugnando la delibera assembleare del 19.2.2009, in relazione al punto 4 posto all'ordine del giorno, con la quale era stata deliberata la recinzione dell'edificio condominiale. L'attrice sosteneva che tale decisione implicava una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 , ultimo comma, c.c. ed invocava l'accertamento della nullità, o comunque l'annullamento, della deliberazione impugnata.
Si costituiva il Condominio, resistendo alla domanda.
Con successivo atto di citazione la medesima società impugnava anche la deliberazione del 28.2.2011, nella quale era stata reiterata la discussione ed approvazione dei medesimi argomenti ed era stata decisa, in attesa di realizzare la più ampia recinzione approvata nel 2009, la messa in opera di un cancello a delimitare il lato di ingresso all'edificio, per ragioni di sicurezza e decoro dell'edificio.
Anche in questo caso si costituiva il Condominio, resistendo alla domanda.
Il Tribunale, dopo aver riunito i due giudizi, li decideva con sentenza n. 2154/2014, con la quale accoglieva la domanda della società attrice.
Con la sentenza impugnata, n. 6065/2021, la Corte di Appello di Roma accoglieva il gravame interposto dal Condominio avverso la decisione di prime cure, riformandola e rigettando le domande dell'orinaria società attrice, che condannava al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio. Riteneva in particolare, la Corte distrettuale, che le modifiche delibere adottate dal Condominio non costituissero lesione della proprietà privata, poiché la delimitazione di un complesso edilizio, mediante recinzione, non rientra nel novero delle innovazioni di cui all'art. 1120 c.c., posto che essa non modifica in modo sostanziale né l'essenza, né l'uso cui la cosa comune è destinata, ma è tesa a salvaguardare gli interessi e le ragioni dei partecipanti al condominio, da individuare nell'esigenza di precludere, per motivi di sicurezza, l'accesso al porticato comune a terzi estranei, in orario notturno e festivo. A fronte di tale interesse, secondo la Corte di merito, non si riscontrava alcuna compromissione del diritto del condomino appellato, poiché rimaneva "... immutata la possibilità di accesso all'esercizio commerciale – in ragione dei plurimi accessi, da lasciare aperti nell'orario dello svolgimento dell'attività commerciale – l'incidenza negativa sulla visibilità dell'esercizio commerciale dalla strada pubblica deve considerarsi modesta, essendo ostruita la visibilità di una sola vetrina, ed in ragione di ciò deve prevalere, nell'ottica del contemperamento degli interessi, la legittima esigenza dei condomini di recintare il complesso edilizio per ragioni di sicurezza" (cfr. pag. 4 della sentenza impugnata).
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione ****, affidandosi a tre motivi.
Resiste con controricorso il Condominio ****.
In prossimità dell'udienza camerale, ambo le parti hanno depositato memoria.

Motivi della decisione

Con il primo motivo, la ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. perché la Corte di Appello avrebbe ravvisato l'errore del Tribunale, che aveva accolto la domanda sul presupposto della lesione del decoro architettonico dell'edificio, assumendo, erroneamente, che la relativa questione non sarebbe stata sollevata in prime cure dalla società attrice.
La censura è infondata.
La società ricorrente sostiene che il Tribunale non si sarebbe pronunciato ultra petita, in quanto, a fronte della domanda di nullità o annullamento della delibera condominiale oggetto di causa, la questione della potenzialità lesiva del decoro architettonico dell'intervento era comunque stata devoluta al giudice di prime cure. Inoltre, la nullità della deliberazione ben poteva essere rilevata anche d'ufficio, onde la Corte di Appello avrebbe sbagliato nel ritenere che il giudice di primo grado si fosse pronunciato oltre la domanda propostagli.
La Corte di Appello ha evidenziato che il motivo di nullità dedotto dalla società attrice era limitato alla lesione della proprietà individuale, e non anche del decoro del fabbricato, e questa specifica statuizione non è contrastata in modo adeguato dal motivo in esame; la ricorrente, infatti, non deduce affatto di aver dedotto anche la questione del decoro dell'edificio, ma, anzi, nel suo argomentare conferma indirettamente di non averlo fatto, poiché sostiene che la questione era comunque compresa nella domanda di nullità o annullamento proposta e che il giudice di merito ben poteva e doveva ravvisare la nullità della delibera anche ex officio.
La doglianza non considera l'oggettiva diversità delle due questioni, rispettivamente rappresentate dalla lesione del diritto individuale del partecipante al condominio e del pregiudizio per il decoro architettonico dell'edificio. Con la prima, infatti, si deduce che l'atto deliberativo dell'assemblea condominiale abbia comportato una lesione dei diritti dominicali del singolo partecipante, e dunque una limitazione del diritto di usare del suo immobile di proprietà esclusiva; mentre con la seconda si prospetta un diverso pregiudizio all'intero fabbricato, e dunque una lesione alla cosa comune. Le due domande, quindi, mirano a finalità diverse e si fondano su presupposti di fatto e diritto differenti. Del resto, la norma dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. recita che "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino". Essa, quindi, tutela le parti comuni dell'edificio, non anche quelle individuali (se non nella prospettiva del collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero della relazione di accessorio a principale, tra beni ex art. 1117 c.c. e singole unità in proprietà esclusiva), mentre nella specie **** aveva lamentato che l'innovazione deliberata dal condominio incidesse negativamente soltanto sul diritto di godere della sua proprietà individuale (cfr., al riguardo, quanto affermato in chiusura di pag. 9 e in apertura di pag. 10 del ricorso, ove si dichiara che "Nel caso di specie, le delibere in questione devono ritenersi nulle in quanto incidono sulla proprietà esclusiva di Scotia, posto che le recinzioni da installarsi sul portico condominiale deliberate dall'assemblea a maggioranza avrebbero avuto l'effetto di limitare il godimento della proprietà esclusiva dell'odierna ricorrente").
Secondo orientamento consolidato di questa Corte, la domanda di declaratoria dell'invalidità di una delibera dell'assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione (Cass. 25 giugno 2018, n. 16675 ; Cass. 19 aprile 2025, n. 10361 ; Cass. 25 maggio 2026, n. 16087 ).
A fronte della diversità dei presupposti di fatto e diritto e delle finalità delle due diverse azioni suindicate, quindi, la Corte di Appello ha correttamente rilevato l'extrapetizione in cui era incorso il giudice di prime cure, nell'aver rilevato una lesione del decoro architettonico dell'edificio mai allegata da parte attrice.
Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta l'erronea e falsa applicazione dell'art. 1120 , ultimo comma, c.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente ritenuto che la delimitazione del portico condominiale oggetto di causa non avrebbe costituito innovazione vietata, poiché essa non mutava né l'essenza della cosa comune sulla quale incideva, né la sua destinazione.
La censura è infondata.
La società ricorrente sostiene che, diversamente da quanto opinato dalla Corte capitolina, nel caso di specie fosse stata alterata la destinazione d'uso del portico comune, escludendo la possibilità del pubblico di accedervi, e richiama, a sostegno della propria tesi, la sentenza n. 12654/2006 di questa Corte. Inoltre, la ricorrente afferma che poiché l'opera necessitava di autorizzazione amministrativa, essa non poteva essere qualificata come mera modifica, ma costituiva vera e propria innovazione.
In primo luogo, va evidenziato che la delibera impugnata è del 19.2.2009 e dunque è anteriore all'entrata in vigore della riforma del condominio, di cui alla legge 11.12.2012 n. 220 , con la quale è stata introdotto l'art. 1117 ter c.c. Alla fattispecie si applica, di conseguenza, ratione temporis, la disciplina anteriore alla predetta novella, alla luce della quale è corretto l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1120 c.c.
Fatta tale precisazione, deve osservarsi che la stessa pronuncia richiamata dalla società ricorrente milita in senso contrario rispetto alla sua tesi, poiché essa afferma il principio secondo cui "In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti; peraltro le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l'esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell'atto o nell'effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Pertanto, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell'assemblea dei condomini, la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo ante relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12654 del 26/05/2006 , Rv. 589581). Perché la modificazione della cosa comune possa essere sussunta nel paradigma di cui all'art. 1120 u.c. c.c. –applicabile, come detto, ratione temporis alla fattispecie– occorre, dunque, che essa ne alteri la destinazione originaria, il che nella specie non è avvenuto, posto che gli accessi al portico –secondo quanto accertato dalla Corte di merito e non specificamente contestato da ****– rimangono aperti in orario diurno, e vengono chiusi soltanto di notte e nei giorni festivi, ovverosia quanto l'esercizio commerciale della odierna ricorrente non opera. Non si configura, dunque, né violazione del criterio di cui all'art. 1120 c.c., nei termini in cui esso è stato interpretato da questa Corte sino al 2013, posto che non vi è alterazione sostanziale della destinazione del portico, che rimane aperto al pubblico, sia pure con la limitazione delle sole ore notturne e dei giorni festivi. A tal riguardo, va data continuità al principio, affermato da questa Corte in una fattispecie sostanzialmente sovrapponibile a quella oggetto del ricorso, secondo cui "costituiscono innovazioni vietate, se non approvate nei modi di legge dai condomini, quelle opere che alterano sostanzialmente la destinazione e la funzionalità della cosa comune, in guisa da turbare l'equilibrio tra i concorrenti interessi dei partecipanti. Pertanto la recinzione della zona verde di un viale comune per evitare un indiscriminato calpestio dell'area, deliberata dall'assemblea dei condomini a difesa della proprietà condominiale, non è suscettibile di inquadramento in una ipotesi di innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune e tanto meno può essere assimilata a una innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa, bensì configura un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione devoluti all'amministratore, per i quali e sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art 1136 c.c." (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4035 del 21/09/1977, Rv. 387717, che a sua volta richiama Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2945 del 19/10/1974, Rv. 371391, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2132 del 16/06/1969, Rv. 341429, e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 611 del 13/03/1963, Rv. 260806).
In base a quanto accertato dal giudice di merito, inoltre, non si configura neppure alcuna lesione del diritto di **** di fruire del bene comune in questione, poiché esso rimane aperto durate le ore in cui l'esercizio commerciale è attivo, e dunque l'apposizione della cancellata non è idonea a modificare in alcun modo l'uso del portico che l'odierna ricorrente faceva prima della sua realizzazione. Da ciò deriva anche l'infondatezza del richiamo alla sentenza di questa Corte n. 12930/2012, operato a pag. 12 del ricorso, poiché in quel caso si discuteva di opere implicanti l'abbattimento di barriere architettoniche (e dunque di un caso totalmente diverso da quello oggetto del presente giudizio) per l'esecuzione delle quali è stata ritenuta insufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1136 , comma secondo e terzo, c.c. –che deroga all'art. 1120, comma primo, che richiama il comma quinto dell'art. 1136 e, quindi, le più ampie maggioranze ivi contemplate– qualora gli interventi siano lesiva dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12930 del 24/07/2012 , Rv. 623476). Una volta esclusa, infatti, l'incidenza negativa, in concreto, della modificazione contestata sulla proprietà privata del singolo condomino e sul precedente uso che quest'ultimo faceva della cosa comune, non opera il divieto di cui all'art. 1120 u.c. c.c. (cfr., sul punto, anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6109 del 25/06/1994 , Rv. 487193).
Spetta, del resto, al giudice del merito, sulla base di apprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all'art. 360 , comma 1, n. 5 c.p.c. e all'art. 132 , comma 2, n. 4, c.p.c., verificare se l'innovazione deliberata dall'assemblea ecceda dai limiti posti dall'art. 1120 , ultimo comma, c.c., risultando essa espressione della volontà collegiale volta alla realizzazione degli interessi comuni.
Né, per altro verso, rileva la circostanza che l'opera sia stata oggetto di autorizzazione, poiché va ribadito, al riguardo, che "In tema di condominio negli edifici, per la legittimità dell'innovazione, ai sensi dell'art. 1120 , secondo comma, c.c., è irrilevante che l'autorità amministrativa abbia autorizzato l'opera, in quanto il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore dell'opera non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20985 del 06/10/2014 , Rv. 632393; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1936 del 14/05/1977, Rv. 385655). Anche quest'ultimo profilo della doglianza in esame, dunque, deve essere disatteso.
Con il terzo motivo, la società ricorrente contesta l'omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all'art. 360 , primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di verificare l'effettiva sussistenza dei motivi di sicurezza e decoro che il Condominio aveva addotto a fondamento della decisione di apporre la recinzione contestata a chiusura del portico comune.
La censura è infondata.
La società ricorrente sostiene che la Corte di seconde cure, per poter motivatamente riformare la decisione del Tribunale, avrebbe dovuto svolgere adeguata istruttoria al fine di verificare se effettivamente sussistevano le motivazioni addotte dal condominio a giustificazione della deliberazione oggetto di contestazione.
La doglianza, tuttavia, si fonda su un duplice errore di diritto.
Da un lato, infatti, essa presuppone che la decisione di prime cure possa essere scalfita solo a fronte di un nuovo approfondimento istruttorio della Corte del gravame, trascurando la natura del giudizio di appello, che non è un "novum iudicium" (cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n.18932 del 27.9.2016 , Rv. 641832) bensì una "revisio prioris instantiae" (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 27199 del 16/11/2017 , Rv. 645991). Di conseguenza, il giudice di appello ha il potere–dovere di riesaminare l'intero compendio istruttorio acquisito dal giudice di prime cure, eventualmente rinnovandolo –ove lo ritenga necessario– al fine di realizzare una revisione critica della decisione impugnata, da condurre in piena autonomia, con il solo limite delle questioni che siano state effettivamente devolute alla sua cognizione mediante i motivi di appello. Ne consegue che la Corte di appello ben può ritenere sussistenti circostanze di fatto non adeguatamente valorizzate dal Tribunale, senza per questo solo dover condurre necessariamente una autonoma attività di istruzione della causa (art. 345 , comma 3, c.p.c.).
Dall'altro lato, invece, la censura in esame non considera che, in tema di impugnazione di delibere dell'assemblea condominiale, spetta alla parte attrice la prova della violazione di legge contestata. Non era quindi il Condominio ad essere onerato di provare l'effettiva sussistenza di motivazioni di sicurezza e di tutela del decoro dello stabile, anche perché dette motivazioni non sono necessarie per giustificare l'innovazione in concreto deliberata; quest'ultima, infatti, ben poteva essere adottata anche a prescindere da dette esigenze, con i soli limiti, già considerati, di cui all'art. 1120 , ultimo comma, c.c.
In definitiva, il ricorso va rigettato.
Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
Stante il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell'art. 13 , comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell'impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.500 oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti, nonché Euro 200 per esborsi.
Ai sensi dell'art. 13 , comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 , dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Testo aggiornato degli articoli del codice civile citati

Art. 1117 c.c. (Parti comuni dell'edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Art. 1117-ter c.c. (Modificazioni delle destinazioni d'uso)
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Art. 1120 c.c. (Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonchè per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1136 c.c. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonchè 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.