L’amministratore, la sicurezza in condominio, il R.A.S. e la sua posizione di garanzia

- Avv. Giorgio Galetto -

E’ ormai pacifico in giurisprudenza che l'Amministratore di condominio detenga una posizione di garanzia nei confronti del Condominio/condomini e detta posizione deriva non solo dalle norme codicistiche, ma anche dalle leggi speciali.

Ricordiamo che il rapporto che lega l'amministratore del condominio è quello del mandato, ma si tratta di un mandato del tutto peculiare, posto che i doveri gravanti sull’amministratore del condominio vengono predeterminati dalle norme codicistiche e dalle leggi speciali.

L'amministratore, deve, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, provvedere agli incombenti di cui all'articolo 1130 c.c. (manutenzione e gestione delle cose comuni) e compiere, anche, tutti gli atti di gestione straordinaria che rivestano carattere di urgenza (che, solitamente, sono appannaggio dell'assemblea condominiale, ma che, a mente dell'articolo 1135 c.c., rientrano nei pieni poteri dell'amministratore quando vi è l'urgenza intesa come l'impossibilità di seguire le tempistiche necessarie per investire della questione la compagine condominiale - si pensi ad esempio a un cornicione pericolante - ed in tal caso l'unico obbligo gravante sull’amministratore sarà quello di riferirne (si badi bene non di ottenere la ratifica da parte della compagine condominiale) nella prima assemblea.

Tali norme investono l'Amministratore di un obbligo di vigilanza, di controllo e di manutenzione delle cose comuni e genera responsabilità penali per non aver impedito l'evento lesivo ai sensi dell'art. 40 comma 2 c.p.

Tale ultima norma, infatti prevede che “Non impedire un evento, che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”.
Si tratta di tutte quelle fattispecie che i penalisti definiscono come reati omissivi.

A tale posizione di garanzia assunta nella qualità di Amministratore, si somma, anche, quella derivante dalle responsabilità nel caso in cui un'opera sia stata appaltata a un'impresa in condominio. Infatti, qualora sia stata appaltata l'esecuzione di opere e queste abbiano avuto inizio, l'Amministratore di condominio riveste il ruolo di committente di opere concernenti la cosa comune ancora, con riferimento ad attività lavorative svolte da artigiani o dipendenti sulle cose comuni.

La cassazione (Corte di Cassazione, Sez. IV, 6 settembre 2012 n. 34147) ha precisato che: “Non può quindi mettersi in discussione che l'amministratore del condominio rivesta una specifica posizione di garanzia, su di lui gravando l'obbligo ex art. 40 cpv. c.p., di attivarsi al fine di rimuovere, nel caso di specie, la situazione di pericolo per l'incolumità del terzi, integrata dagli accertati avvallamenti / sconnessioni della pavimentazione in prossimità del tombino predisposto ai fini dell'esercizio di fatto detta servitù di scolo delle acque meteoriche a vantaggio del condominio, ciò costituendo una vera e propria insidia o trabocchetto, fonte di pericolo per i passanti ed inevitabile con l'impiego della normale diligenza; massime per una persona anziana di 75 anni di età ( cfr. Sez. 3 n.4676 del 1975 rv. 133249). Nè l'obbligo di attivarsi onde eliminare la riferita situazione di pericolo doveva ritenersi subordinato, come erroneamente sostenuto dal ricorrente, alla preventiva deliberazione dell'assemblea condominiale ovvero ad apposita segnalazione di pericolo tale da indurre un intervento di urgenza. Il disposto dell'art. 1130 c.c., n. 4, viene invero interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti (cfr. Sez. 4 n.3959 del 2009;Sez. 4 n.6757 del 1983).

A ciò si aggiunga
Art. 1130 c.c. Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, DEVE:
omissis
“ n. 6 curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, NONCHÉ OGNI DATO RELATIVO ALLE CONDIZIONI DI SICUREZZA DELLE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO”

Rilevante per la questione che qui ci occupa è la sentenza n. 34147/2012 della Corte di Cassazione, del 6 settembre 2012 che ha statuito che: “Dalla lettera dell'art. 1135 c.c., u.c., si evince peraltro a contrario che l'amministratore ha facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, in cado rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l'assemblea. E' indubitabile che l'eliminazione di un'insidia o trabocchetto derivante dall'omesso livellamento della pavimentazione in corrispondenza di un tombino deputato all'esercizio di una servitù di scolo a vantaggio - ovviamente - dell'edificio condominiale rappresenti intervento sia conservativo del diritto sia manutentivo di ordine urgente anche a tutela della incolumità dei passanti e quindi determinante dell'obbligo di agire ex art. 40 c.p., comma 2”.

La domanda principale da porsi è questa (ammesso e non concesso che si possa soprassedere sul verbo imperativo “deve” utilizzato nell’art. 1130 c.c.) com’è possibile che l’amministratore conosca ogni dato relativo alla sicurezza dello stabile, intervenga, se del caso, per porre rimedio alle situazioni di pericolo e, vieppiù, informi (anche a mente del DLGS 81/08) chi svolge interventi in condominio delle situazioni di rischio e/o pericolo se non ha fatto il R.A.S.?

Posto che l’amministratore molto spesso si trova a fare i conti con i condomini sarebbe opportuno in caso di “resistenze” che venga indetta apposita assemblea ed in detta sede l’amministratore informi – mettendo ovviamente tutto a verbale – dell’assoluta necessità di procedere alla redazione del RAS e qualora i condomini non siano propensi che venga messo a verbale detto dinego indicando espressamente i condomini che hanno votato contrario.

Lo scrivente precisa però che, a suo parere, ciò non è sufficiente per mettere l’amministratore al riparo da rischi connessi all’inerzia (basti pensare ai margini di manovra dell’art. 1135 c.c. e dei reati omissivi art. 40 c.p.)