Condominio DOC | L'ART. 1117 C.C. E IL RUOLO DEL TITOLO COSTITUTIVO DEL CONDOMINIO

Civile — pubblicato il 28 maggio 2026

LA PRESUNZIONE DI CONDOMINIALITÀ NON È VINCIBILE CON QUALSIASI PROVA
Nota a Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 14891/2026 del 18 maggio 2026

LA PRESUNZIONE DI CONDOMINIALITÀ NON È VINCIBILE CON QUALSIASI PROVA
Nota a Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 14891/2026 del 18 maggio 2026

Articoli del Codice Civile e Norme di Riferimento

Nella motivazione della sentenza in commento vengono in rilievo le seguenti disposizioni normative: art. 1117 c.c. (oggetto di proprietà comune – norma cardine della decisione); artt. 1117 ss. c.c. (disciplina del condominio negli edifici); artt. 1362, 1363, 1364, 1366, 1369 e 1371 c.c. (criteri di interpretazione dei contratti, invocati per l'interpretazione del regolamento e degli atti di compravendita); art. 1399 c.c. (ratifica dell'atto compiuto senza poteri o con poteri insufficienti); art. 1444 c.c. (convalida del contratto annullabile); art. 345 c.p.c. (divieto di nuove domande ed eccezioni in appello, richiamato in relazione alla produzione documentale); art. 112 c.p.c. (corrispondenza tra chiesto e pronunciato); art. 92 c.p.c. (condanna alle spese e compensazione); art. 378 c.p.c. (memorie di parte); art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115/2002 (contributo unificato).

Principio di Diritto Enunciato

La Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, rigetta il ricorso principale e i ricorsi incidentali applicando il seguente principio di diritto:

«L'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma indica, come parti comuni dell'edificio condominiale, quelle che, per le loro caratteristiche strutturali, sono destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, tale individuazione potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo. Tale titolo può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o, infine, dall'usucapione, assumendo particolare rilievo le risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali».

Parte in Fatto

Il Condominio di **** conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Genova, **** lamentando che la stessa, condomina dell'edificio, si era illegittimamente appropriata della rampa condominiale che dalla pubblica via conduceva al piano seminterrato dell'edificio, ove erano collocati alcuni locali di proprietà esclusiva della convenuta ed altri locali di proprietà condominiale, tra i quali quello adibito a centrale termica.
Il condominio agente formulava tre domande: a) accertamento della natura condominiale della rampa di accesso; b) accertamento che nella tabella allegata al regolamento di condominio le quote millesimali di proprietà delle parti comuni fossero indicate nella colonna n. 3 e quelle di ripartizione delle spese di manutenzione della rampa nella colonna n. 17, conformemente all'art. 19 del regolamento condominiale; c) condanna di **** alla restituzione dei frutti civili indebitamente percepiti per il godimento della rampa.
Con sentenza non definitiva del 1° luglio 2004, il Tribunale di Genova respingeva le eccezioni preliminari sollevate dalla convenuta e disponeva la rimessione della causa in istruttoria. La pronuncia veniva confermata dalla Corte d'Appello e, in ultima istanza, dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 14797/2014 del 20 giugno 2014, che affermava la legittimazione dell'amministratore del condominio, debitamente autorizzato dall'assemblea, a promuovere l'azione di rivendica in nome del condominio.
All'esito dell'istruttoria in primo grado, il Tribunale di Genova, con sentenza n. 55/2009, respingeva la domanda di accertamento della proprietà condominiale della rampa e rigettava la domanda di condanna alla restituzione dei frutti civili, dichiarando che la colonna n. 17 della tabella allegata al regolamento condominiale definiva la quota parte di spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria della sede stradale relativa alla rampa di accesso al piano scantinato.
La Corte di Appello di Genova, con sentenza n. 872/2012, dichiarava la nullità di detta sentenza di primo grado, rimettendo la causa al Tribunale di Genova per l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini.
Instaurato il giudizio in riassunzione (atto di citazione del 25 ottobre 2011), il Condominio di **** e alcuni condomini convenivano nuovamente in giudizio **** e la sua avente causa ****. Con sentenza n. 259/2016 del 25 gennaio 2016, il Tribunale di Genova rigettava tutte le domande attoree e condannava gli attori, in solido, al pagamento delle spese processuali in favore delle convenute.
La Corte di Appello di Genova, con sentenza n. 79/2020, accoglieva parzialmente l'appello principale, dichiarando che la colonna n. 17 della tabella allegata al regolamento di condominio definiva la quota parte di spese per la manutenzione della rampa di accesso al piano scantinato. Dichiarava altresì l'inammissibilità della domanda di usucapione proposta da ****.
Avverso tale sentenza **** e **** proponevano ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi. **** e **** si difendevano con controricorso e proponevano ricorso incidentale sulla base di nove motivi. Gli altri intimati non svolgevano difese. Il Sostituto Procuratore Generale **** depositava conclusioni chiedendo il rigetto del ricorso principale e di quelli incidentali.

Parte in Diritto

1. La questione della legittimazione attiva dei ricorrenti principali
In via pregiudiziale, la Corte affronta l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dalle parti controricorrenti nei confronti di entrambe le ricorrenti principali, che avrebbero – a dire delle controricorrenti – omesso di provare la propria qualità di condomini e di aver preso parte al giudizio di appello.
La censura viene dichiarata inammissibile per genericità. La Corte ribadisce il consolidato orientamento secondo cui il singolo condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei propri diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni. Richiamando le Sezioni Unite (sentenza n. 10934 del 18 aprile 2019), viene confermato che, nelle cause che incidono sui diritti vantati dal singolo su un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale, indipendentemente dall'azione già intrapresa dall'amministratore.
2. L'art. 1117 c.c.: natura della norma e superamento della presunzione
Con il primo motivo di ricorso le ricorrenti principali lamentavano la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che la norma, nell'enucleare tre distinte categorie di beni potenzialmente comuni, andasse letta in via gradata, con la conseguenza che nessun titolo avrebbe potuto derogare alla presunzione di comproprietà in relazione alle parti comuni necessariamente condominiali, in quanto accessori indivisibili per loro natura e destinazione.
La Cassazione respinge fermamente tale impostazione. L'art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di proprietà comune vincibile con qualsiasi prova contraria: la norma indica piuttosto un criterio attributivo della proprietà del bene, fondato sulla relazione di accessorietà necessaria che lega talune parti comuni alle unità immobiliari di proprietà individuale. Tale meccanismo – che dispensa il condominio dall'onere della c.d. probatio diabolica – può essere superato esclusivamente dalle opposte risultanze di un determinato titolo.
Richiamando la fondamentale sentenza delle Sezioni Unite n. 7449 del 7 luglio 1993, la Corte precisa che il titolo idoneo a superare la condominialità può essere costituito: a) dal regolamento contrattuale; b) dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari; c) dall'usucapione. Assume tuttavia rilievo prioritario il primo atto di alienazione con cui l'originario proprietario unico dell'edificio trasferiva la prima unità immobiliare, segnando la costituzione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.
La corte territoriale, pertanto, aveva correttamente fondato la propria decisione sull'esame dell'atto a rogito del notaio **** del 29 agosto 1959, primo atto di trasferimento di una delle unità immobiliari dell'edificio, che collocava la rampa "al di fuori del perimetro del caseggiato, indicato come delimitante la quota di proprietà comune acquisita". Tale elemento era idoneo a escludere la rampa dal novero dei beni condominiali.
3. Il sindacato della Cassazione sull'interpretazione contrattuale
Con il secondo e il terzo motivo le ricorrenti lamentavano l'errata interpretazione del rogito del 1959 e degli altri atti richiamati, tra cui il regolamento condominiale predisposto dal costruttore e un atto di vendita del 3 gennaio 1961. La Cassazione dichiara entrambi i motivi inammissibili: in tema di sindacato sull'interpretazione dei contratti, la parte che ha proposto una delle opzioni ermeneutiche possibili non può contestare, in sede di legittimità, la scelta alternativa effettuata dal giudice del merito, ove adeguatamente motivata. Le ricorrenti, in sostanza, chiedevano una nuova interpretazione della parola "distacco" contenuta nel rogito del 1959, operazione preclusa in sede di legittimità.
Il quarto motivo – relativo all'ammissione in appello del rogito del 1959 senza adeguata motivazione – è parimenti dichiarato inammissibile: la Corte d'appello aveva esplicitato le ragioni del "rilievo" della produzione documentale, ritenendola di maggiore importanza probatoria rispetto alla nota di trascrizione.
4. I ricorsi incidentali
I nove motivi del ricorso incidentale vengono esaminati congiuntamente, stante la loro stretta connessione. La Corte li dichiara inammissibili, in quanto le parti ricorrenti incidentali non hanno più alcun interesse a una pronuncia in ragione del rigetto del ricorso principale. Fa eccezione il nono motivo, relativo alla liquidazione delle spese di lite: la Corte lo dichiara infondato con riferimento alla liquidazione unitaria delle spese per la difesa di più parti con identica posizione processuale e stesso difensore, inammissibili le censure sulla maggiorazione del 20% e sulla riduzione del 50%, mentre la compensazione delle spese d'appello è stata correttamente disposta in ragione della reciproca soccombenza nell'ambito di un giudizio instaurato nel 2002, cui si applicava la norma anteriore alla legge n. 263 del 2005.
5. La decisione finale
La Suprema Corte rigetta sia il ricorso principale sia i ricorsi incidentali, dichiarando interamente compensate le spese di lite tra le parti in ragione della reciproca soccombenza. Dispone altresì, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115/2002, la sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato da parte di tutti i ricorrenti.

Evoluzione Giurisprudenziale

La sentenza in commento si inserisce in un percorso interpretativo ormai consolidato, che tuttavia ha conosciuto una lunga e travagliata evoluzione prima di giungere agli approdi attuali. L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità consente di ripercorrere le tappe essenziali di tale evoluzione, dalla più recente alla più risalente.

2026 – La giurisprudenza più recente
Nel corso del 2026 la Corte di Cassazione ha continuato a ribadire il principio consolidato. Con l'ordinanza n. 15132/2026, la Sezione II ha confermato che la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. può essere superata dal titolo e non da qualsiasi prova contraria, ribadendo il criterio dell'atto costitutivo del condominio. L'ordinanza n. 8427/2026 ha ulteriormente precisato che, in tema di lastrici solari, l'individuazione delle parti comuni risultante dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario – ove contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio.
La sentenza n. 14084/2026, in tema di locali seminterrati e titolo contrario all'art. 1117 c.c., ha ribadito che l'elenco dei beni comuni non è tassativo ma esemplificativo e che la relazione di accessorietà funzionale all'uso comune costituisce il presupposto indefettibile del carattere condominiale, riaffermando la necessità del titolo per superarla. La sentenza n. 6620/2026 ha ulteriormente precisato, in un caso relativo all'alloggio del portiere, la distinzione tra condominialità necessaria e condominialità funzionale, ammettendo che talune parti comuni di tipo funzionale possano perdere tale natura se la destinazione all'uso comune viene meno per effetto della pratica costante dei condomini, il cui accertamento è rimesso al giudice di merito.

2025 – Consolidamento del quadro interpretativo
Nel 2025 la giurisprudenza di legittimità ha continuato a rafforzare il quadro interpretativo. La sentenza n. 31852/2025 ha ribadito che le Sezioni Unite (sentenza n. 7449 del 1993) avevano chiarito che l'art. 1117 c.c. non formula una presunzione legale di comunione ma si limita a stabilire che i beni in esso elencati sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva sulla base di un titolo contrario, che può essere il regolamento contrattuale, il complesso degli atti di acquisto o l'usucapione. Il meccanismo operante in base a tale norma dispensa il condominio dall'onere della prova, mentre spetterà al singolo condomino che pretenda l'appartenenza esclusiva di un bene comune ex art. 1117 c.c. darne la prova.
La sentenza n. 27698/2025 ha ulteriormente specificato che la presunzione operata dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali, puntualizzando che non assume rilievo il titolo di acquisto del singolo condomino o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio. La sentenza n. 7487/2025, in tema di sottotetti, ha precisato che il regolamento di condominio di natura contrattuale, in quanto espressione dell'autonomia privata, può costituire il titolo contrario all'operare della presunzione posta dall'art. 1117 c.c., a condizione che le relative pattuizioni siano espressamente e chiaramente indicate.

2024 – Applicazioni ai lastrici solari e alle terrazze
La sentenza n. 30791/2024 ha affrontato il tema dei lastrici solari con la seguente statuizione: «l'art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene, che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari». La sentenza ha ribadito che l'atto costitutivo del condominio è il titolo di riferimento primario.

2021 – Il definitivo assestamento post-riforma
La sentenza n. 24189/2021, più volte citata nella pronuncia in commento, ha costituito un importante punto di riferimento interpretativo nel periodo successivo alla riforma del condominio (L. 220/2012). La Corte aveva ribadito che l'individuazione delle parti comuni effettuata dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, consolidando così la distinzione tra destinazione oggettiva del bene e volontà delle parti.

1993 – La svolta delle Sezioni Unite: il fondamento del sistema
Il punto di riferimento irrinunciabile dell'intera elaborazione giurisprudenziale è costituito dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 7449 del 7 luglio 1993, che ha operato una fondamentale revisione dell'orientamento previgente. Prima di tale pronuncia, prevaleva la tesi che trattava la norma come vera e propria presunzione legale relativa di proprietà comune, vincibile con qualsiasi prova contraria. Le Sezioni Unite hanno invece chiarito che l'art. 1117 c.c. non formula una presunzione legale in senso tecnico, ma stabilisce un criterio normativo di attribuzione della proprietà condominiale, superabile esclusivamente mediante un determinato titolo: l'atto costitutivo del condominio (primo atto di trasferimento dall'originario unico proprietario), il regolamento di condominio di natura contrattuale o l'usucapione.
Tale svolta ha avuto conseguenze pratiche fondamentali per gli amministratori di condominio: non è sufficiente dimostrare genericamente che un bene potrebbe servire all'uso comune; occorre invece partire dall'atto costitutivo del condominio per verificare cosa rientri nel patrimonio condominiale e cosa ne sia escluso. Da quel momento, la giurisprudenza si è mantenuta costante nel seguire tale orientamento, registrandosi una sostanziale continuità interpretativa che la sentenza n. 14891/2026 ribadisce con nuova autorevolezza.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

L'analisi della giurisprudenza di merito più recente rivela un costante e fedele allineamento ai principi espressi dalla Corte di Cassazione in materia di art. 1117 c.c. I tribunali e le corti d'appello applicano uniformemente il criterio dell'atto costitutivo del condominio come titolo privilegiato per superare la presunzione di condominialità.
La Corte d'Appello di Cagliari, con sentenza n. 170/2026, ha affrontato il caso di un cavedio (chiostrina) conteso tra due condomini, riaffermando che «In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumere la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova». La sentenza ha altresì precisato che per vincere la presunzione di condominialità è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi che escludano in maniera inequivocabile la comunione del bene, ovvero la prova dell'usucapione.
La Corte d'Appello di Brescia, con sentenza n. 287/2026, ha deciso una controversia avente ad oggetto un portico pertinente a un complesso condominiale, affermando che, in difetto di un titolo chiaro ed inequivoco che attribuisca la proprietà esclusiva del bene, «trova applicazione la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. con la conseguenza che il portico deve ritenersi parte comune». La Corte ha attribuito valore probatorio decisivo al fatto che negli altri atti di vendita, stipulati nello stesso periodo con riguardo ad altre unità immobiliari del complesso, i portici risultassero espressamente indicati come pertinenze esclusive, mentre nel caso in esame tale menzione difettava.
La Corte d'Appello di Firenze, con sentenza n. 1645/2026, ha esaminato un caso relativo alla divisione giudiziaria delle parti comuni e allo scioglimento del condominio, ribadendo che il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole – elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c. – costituisce il fondamento della condominialità. La pronuncia ha confermato che la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto da un titolo chiaro e inequivoco, non potendo tale funzione essere assolta da argomenti meramente fattuali o da comportamenti concludenti delle parti.
Il quadro complessivo della giurisprudenza di merito è dunque di sostanziale uniformità: le corti territoriali applicano fedelmente i principi enunciati dalla Cassazione, con particolare attenzione al criterio dell'atto costitutivo del condominio e al principio secondo cui l'onere della prova della proprietà esclusiva grava sul condomino che la rivendica, non sul condominio che invoca la condominialità del bene.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti Conformi
I seguenti pronunciamenti della giurisprudenza di legittimità, elencati dalla più recente alla più risalente, esprimono principi di diritto conformi a quello affermato nella sentenza n. 14891/2026, confermando la costanza dell'orientamento in materia di art. 1117 c.c.:

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15132_2026 DEL 19 MAGGIO 2026
- «La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo; non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Il titolo rilevante è l'atto costitutivo del condominio.»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14015_2026 DEL 13 MAGGIO 2026
- «In tema di condominio negli edifici, la presunzione di condominialità contemplata dall'art. 1117 c.c. deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune. Il titolo contrario deve provenire dall'atto costitutivo del condominio, salvo che il regolamento contrattuale non disponga altrimenti.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15136_2026 DEL 19 MAGGIO 2026
- «In tema di parti comuni dell'edificio condominiale, il fondamento della situazione di condominialità risiede nel rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso. L'individuazione delle parti comuni può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo.»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12588_2026 DEL 04 MAGGIO 2026
- «In tema di condominio negli edifici, i beni aventi caratteristiche strutturali e funzionali idonee all'uso comune sono soggetti alla presunzione di condominialità necessaria ex art. 1117 c.c., in difetto di prova dell'esistenza di un titolo contrario che dimostri la proprietà esclusiva.»

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8427_2026 DEL 03 APRILE 2026
- «In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura e i lastrici solari, risultante dall'art. 1117 c.c. – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria – può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una unità immobiliare (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 7449/1993; Cass. n. 24189/2021). Pertanto, al fine di stabilire se sussista o meno la proprietà comune di una parte dell'edificio, occorre prima verificare se tale parte si trovi in relazione di accessorietà strumentale e funzionale all'uso comune, e, soltanto ove tale relazione sussista oggettivamente, verificare se il titolo non la escluda.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14891_2026 DEL 18 MAGGIO 2026
- [sentenza in commento]

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14084_2026 DEL 13 MAGGIO 2026
- «L'art. 1117 c.c. stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, le cose elencate. Il fondamento della situazione di condominialità risiede nel rapporto di accessorietà necessaria. La presunzione di condominialità può essere superata soltanto dall'atto costitutivo del condominio, che si identifica con il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario unico ad altro soggetto.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 12742_2026 DEL 05 MAGGIO 2026
- «In materia di condominio, la legittimazione dell'amministratore ad agire in giudizio per la tutela delle parti comuni dell'edificio, identificate dall'art. 1117 c.c., presuppone che le stesse siano qualificabili come condominiali sulla base del titolo costitutivo. L'individuazione delle parti comuni, che dispensa il condominio dall'onere della probatio diabolica, può essere superata soltanto dall'atto costitutivo del condominio.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14299_2026 DEL 14 MAGGIO 2026
- «L'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale è regolato dall'art. 1117 c.c. in correlazione all'art. 1102 c.c. L'identificazione delle parti comuni non è vincibile con qualsiasi prova contraria ma richiede un determinato titolo, rappresentato dall'atto costitutivo del condominio quale primo atto di frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 31852_2025 DEL 05 DICEMBRE 2025
- «L'art. 1117 c.c., contrariamente a quanto affermato dalla precedente giurisprudenza, non formula una presunzione legale di comunione, ma si limita a stabilire che i beni in esso elencati sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva sulla base di un titolo contrario, che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o, infine, dall'usucapione. L'operatività di tale meccanismo presuntivo dispensa il condominio dall'onere di provare il suo diritto attraverso la cosiddetta "probatio diabolica", mentre spetterà al singolo condomino, che pretenda di essere titolare esclusivo di un bene comune ex art. 1117 c.c., dare la prova della sua proprietà esclusiva.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 27698_2025 DEL 16 OTTOBRE 2025
- «In tema di individuazione delle parti comuni, la presunzione operata dall'art. 1117 cod. civ. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. Una volta sorta la comproprietà delle parti comuni per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva, la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell'eseguita formalità.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 7487_2025 DEL 20 MARZO 2025
- «La natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio va determinata in riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali: quando esso sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, potrà applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c. Il regolamento di condominio di natura contrattuale, in quanto espressione dell'autonomia privata, può costituire il titolo contrario all'operare della presunzione posta dall'art. 1117 c.c., a condizione che le relative pattuizioni siano espressamente e chiaramente indicate.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 30791_2024 DEL 02 DICEMBRE 2024
- «L'art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene, che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari. L'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c., può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio.»

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 24189_2021 DEL 08 SETTEMBRE 2021
- «L'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, ma indica le parti comuni dell'edificio condominiale. L'individuazione di tali parti può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo. Assume particolare rilievo, in tale prospettiva, il determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.»

Precedenti Difformi
L'orientamento espresso dalla sentenza n. 14891/2026 risulta consolidato e costantemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità a partire dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 7449/1993. L'analisi della giurisprudenza di legittimità disponibile non evidenzia pronunciamenti difformi nel periodo compreso tra il 2021 e il 2026: la distinzione tra il meccanismo attributivo dell'art. 1117 c.c. e una vera e propria presunzione legale vincibile con qualsiasi prova è ormai patrimonio consolidato del diritto vivente. L'unico vero "precedente difforme" è, storicamente, la precedente giurisprudenza anteriore al 1993, che trattava la norma come presunzione relativa vincibile con qualsiasi mezzo di prova; tale impostazione è stata però definitivamente superata dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 7449/1993.

Testo Integrale della Sentenza (con anonimizzazione)

Si riporta di seguito il testo integrale della sentenza in commento, con l'anonimizzazione di tutti i nomi e cognomi di persone fisiche, avvocati, magistrati, società e del condominio, in conformità alle disposizioni sulla tutela dei dati personali:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. **** R.G. proposto da:
****, rappresentate e difese dall'Avv. ****;
- ricorrente -

contro
****, rappresentata e difesa dagli Avv.ti ****;
- controricorrente e ricorrente incidentale -

nonché
**** s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti ****;
- controricorrente e ricorrente incidentale -

nonché
Condominio di ****;
- intimato -

nonché
**** e altri condomini;
- intimati -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Genova n. 79/2020 pubblicata il 20 gennaio 2020.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 5 febbraio 2026 dal Consigliere ****;
lette e udite le conclusioni del P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale ****, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e di quelli incidentali;
udito l'Avv. **** per le ricorrenti e l'Avv. **** delle parti controricorrenti/ricorrenti incidentali.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 31 gennaio 2002 il Condominio di **** ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Genova, **** lamentando che la stessa, condomina dell'edificio, si era illegittimamente appropriata della rampa condominiale che dalla pubblica via conduceva al piano seminterrato dell'edificio, nel quale erano posti alcuni locali di proprietà della stessa ed altri locali di proprietà condominiale, tra i quali quello ove era alloggiata la centrale termica.
Il detto condominio ha chiesto di: a) accertare la natura condominiale della rampa; b) accertare che nella tabella allegata al regolamento di condominio le quote millesimali di proprietà delle parti comuni erano indicate nella colonna numero 3 mentre, per converso, nella colonna 17, erano indicate quote millesimali di ripartizione delle spese di manutenzione della rampa, conformemente a quanto stabilito dall'art. 19 del regolamento condominiale; c) condannare **** a restituire i frutti civili indebitamente percepiti, con riferimento al godimento della citata rampa.
Con sentenza non definitiva in data 1° luglio 2004, il Tribunale di Genova ha respinto le eccezioni preliminari sollevate dalla convenuta **** e ha disposto la rimessione della causa in istruttoria come da separata ordinanza.
La sentenza non definitiva è stata confermata dalla Corte d'Appello di Genova e, infine, dalla Corte di cassazione, con la sentenza n. 14797/14 del 20 giugno 2014, che ha affermato la legittimazione dell'amministratore del condominio, debitamente autorizzato dall'assemblea condominiale, a promuovere l'azione di rivendica in nome del condominio.
Nel frattempo, la causa di primo grado è stata istruita e il procedimento si è concluso con la sentenza n. 55/2009, pubblicata in data 9 gennaio 2009, che: ha respinto la domanda di accertamento della proprietà condominiale della rampa; ha rigettato la domanda attorea di condanna della convenuta alla restituzione dei frutti civili derivanti dal godimento della stessa rampa; ha dichiarato che la colonna n. 17 della tabella allegata al regolamento condominiale definiva la quota parte di spesa per manutenzione ordinaria e straordinaria della sede stradale relativa alla rampa di accesso al piano scantinato e al distacco nord; ha compensato integralmente tra le parti le spese.
La Corte di Appello di Genova, con sentenza n. 872/2012, depositata il 31 luglio 2012, ha dichiarato la nullità di detta sentenza, rimettendo la causa davanti al Tribunale di Genova perché provvedesse all'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini.
Con atto di citazione in riassunzione in data 25 ottobre 2011, il condominio ed alcuni condomini hanno convenuto in giudizio **** e l'avente causa di quest'ultima, la **** s.r.l., nonché altri condomini.
A conclusione del procedimento, con la sentenza n. 259/2016, pubblicata in data 25 gennaio 2016, il Tribunale di Genova: ha rigettato le domande proposte dagli attori, Condominio di **** e dai singoli condomini attori; ha condannato i sopra indicati attori e **** al pagamento in solido, a favore delle convenute **** ed **** s.r.l., in persona del legale rappresentante pro-tempore, delle spese di giudizio.
Avverso tale sentenza ha proposto appello il Condominio di ****, deducendo: l'omessa e contraddittoria motivazione; l'assenza di un riferimento, nella nota di trascrizione, alla rampa, essendo menzionato, invece, il "distacco"; l'errore del Tribunale nel ritenere che il regolamento condominiale contrattuale non fosse parte integrante del contratto di compravendita degli immobili; l'omessa pronuncia su chi fosse il proprietario della rampa; la confusione, da parte del Tribunale di Genova, fra la colonna n. 3, intitolata quote di proprietà, e quella n. 17, che ripartiva le spese per la manutenzione delle parti comuni del fabbricato.
L'appellante condominio ha chiesto, quindi, che, in totale riforma della sentenza resa dal Tribunale di Genova, n. 259/2016 pubblicata il 25 gennaio 2016, la Corte d'Appello volesse: accertare e conseguentemente dichiarare che la rampa che dal cancello di via **** dava accesso, tra gli altri, ai locali di proprietà esclusiva della convenuta, posti al piano seminterrato dell'edificio di **** n. 1 Genova Cornigliano, era di proprietà condominiale; accertare e conseguentemente dichiarare che nella tabella allegata al vigente regolamento condominiale le quote millesimali di proprietà delle parti comuni sono indicate nella colonna numero 3, mentre nella colonna numero 17 erano indicate le quote millesimali di ripartizione delle spese di manutenzione della rampa, in conformità all'art. 19 del vigente regolamento condominiale; condannare **** a restituire i frutti civili indebitamente percepiti per il godimento della rampa.
Si è costituita l'appellata ****, chiedendo, nel merito, di respingere l'impugnazione e, in estremo subordine, di dichiararsi l'intervenuta usucapione della rampa, avendo disposto del bene uti domina per oltre 40 anni e di rideterminarsi le spese di causa di primo grado.
Si è costituita l'appellata **** s.r.l., avente causa della appellata ****, chiedendo dichiararsi la carenza di legittimazione passiva della **** s.r.l. e la carenza di legittimazione ad agire dell'amministratore e dei singoli condomini. Nel merito, ha domandato la conferma della decisione di primo grado. In via di appello incidentale subordinato, ha insistito per la riforma della sentenza in punto spese.
I condomini non si sono costituiti.
La Corte d'appello di Genova, con sentenza n. 79/2020, ha accolto in parte l'appello principale, dichiarando che la colonna numero 17 della tabella allegata al regolamento di condominio definiva la quota parte di spese per la manutenzione della rampa di accesso al piano scantinato. Ha pure accertato l'inammissibilità della domanda di usucapione di ****.
**** e **** hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi. La **** s.r.l. e **** si sono difese con controricorso e hanno proposto ricorso incidentale sulla base di nove motivi. Gli altri intimati non hanno svolto difese. Il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale **** ha depositato le conclusioni chiedendo il rigetto del ricorso principale e di quelli incidentali. Le ricorrenti e le parti controricorrenti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) È preliminare l'esame dell'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dalla controricorrente **** e dalla parte ricorrente incidentale. A loro avviso, le due ricorrenti principali non avrebbero preso parte al giudizio di appello e non avrebbero depositato prova di essere condomine.
La censura, sollevata globalmente con riferimento a entrambe le ricorrenti principali, è inammissibile per la sua genericità. Le parti ricorrenti incidentali hanno omesso di riportare i nomi di tutti i condomini e di indicare in quali fasi dei gradi di merito tali nomi fossero stati indicati e da quali documenti risultassero.
Del resto, per costante e consolidato orientamento di questa Suprema Corte, il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni. In particolare, è stato rilevato che il singolo condomino ha il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario (cfr. Cass., Sez. 2, n. 202 dell'11 gennaio 1979; Cass., Sez. 2, n. 12291 del 7 giugno 2011).
Logico corollario di tali principi è quello che il singolo condomino può promuovere le azioni (o resistere alle azioni da altri proposte) a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio.
La questione è stata di recente esaminata dal Supremo consesso (sentenza SU, n. 10934 del 18 aprile 2019) che ha affermato come non possa negarsi la legittimazione alternativa individuale al singolo condomino quando si sia in presenza di cause introdotte da un condomino o da un terzo che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune.

2) Con il primo motivo le ricorrenti principali lamentano la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. per avere la Corte d'appello di Genova ritenuto derogabile la presunzione di proprietà condominiale del bene oggetto dell'azione di rivendica del condominio appellante.
Sostengono che l'art. 1117 c.c., nell'enucleare tre distinte categorie di beni, in astratto idonei a essere di comune proprietà dei condomini, in ordine all'operare della presunzione, vada letto in via gradata. In particolare, nessun titolo avrebbe mai potuto derogare alla presunzione di comproprietà in relazione alle parti comuni necessariamente condominiali, essendo accessori indivisibili per loro natura e destinazione.
La censura è infondata.
L'art. 1117 c.c. stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, le cose elencate nei nn. 1, 2 e 3 della stessa disposizione.
Per l'esattezza, vi sono tre categorie di parti comuni, distinte in ragione del loro rapporto strutturale o funzionale con l'edificio: parti che formano la struttura dell'edificio, in senso stretto; locali accessori destinati al servizio generale dello stabile; tutti gli impianti e le opere non indispensabili, ma destinati a servizi di uso e godimento comune.
Il fondamento della situazione di condominialità risiede nel rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni (quali quelle elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c.) ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso.
Le Sezioni Unite, con sentenza n. 7449 del 7 luglio del 1993, hanno chiarito, infatti, che l'art. 1117 c.c. non si limitava a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma che l'individuazione delle parti comuni effettuata da quest'ultima disposizione poteva essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e che non operava con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultassero destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass., Sez. 2, n. 16886 del 24 giugno 2025, in motivazione; Cass., Sez. 2, n. 24189 dell'8 settembre 2021, in motivazione).
Tale titolo, poi, poteva essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o, infine, dall'usucapione.
Soprattutto, si è messo in luce che occorre guardare alle risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (Cass., Sez. 2, n. 24189 dell'8 settembre 2021, in motivazione).
La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 ss. c.c. si attua, infatti, sin dal momento in cui avviene il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.
Coerentemente, la giurisprudenza ha individuato il titolo in esame nell'atto costitutivo del condominio e, quindi, nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, in quanto se, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni era riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientrava nel novero di quelli comuni (Cass., Sez. 2, n. 14714 del 31 maggio 2025).
L'operatività dell'art. 1117 c.c., che dà rilievo sia alla destinazione all'uso comune della res sia all'attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa, quindi, il condominio dall'onere di provare il suo diritto attraverso la c.d. probatio diabolica, spettando, eventualmente, al singolo condomino, che pretenda di essere titolare esclusivo di un bene comune ex art. 1117 c.c., di dimostrare la sua proprietà individuale.
Quanto appena esposto palesa la non accoglibilità della prospettazione delle ricorrenti principali. Al contrario, correttamente ha agito la corte territoriale, che ha tenuto conto delle risultanze del primo atto di alienazione dell'originario proprietario unico dell'immobile per stabilire quali beni si trovassero "al di fuori del perimetro del caseggiato" per volontà degli stessi contraenti.

3) Con il secondo motivo le ricorrenti principali contestano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1366, 1369 e 1371 c.c., in relazione all'art. 1117 c.c. in quanto la corte territoriale avrebbe errato nel considerare titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità della rampa l'atto a rogito Notaio **** del 29 agosto 1959, senza tenere conto delle altre risultanze probatorie, pur richiamate dall'atto medesimo, e della condotta delle parti successiva alla conclusione del primo atto di vendita.
La censura è inammissibile. A prescindere dalla circostanza che la Corte d'appello di Genova bene ha fatto a fondare la sua decisione sul primo atto di trasferimento di una delle unità immobiliari destinate a costituire il condominio in esame, si rileva come, in tema di sindacato sull'interpretazione dei contratti, la parte che ha proposto una delle opzioni ermeneutiche possibili di una clausola contrattuale non può contestare, in quanto tale, in sede di giudizio di legittimità, la scelta alternativa alla propria effettuata dal giudice del merito, ove sia motivata nei termini minimi previsti nel nostro ordinamento (Cass., Sez. L, n. 18214 del 3 luglio 2024; Cass., Sez. 1, n. 27136 del 15 novembre 2017).
La corte territoriale, comunque, ha valutato il regolamento menzionato, accertandone la posteriorità rispetto al rogito del 1959 e la non univocità del contenuto e ha chiarito come la rampa fosse collocata "al di fuori del perimetro del caseggiato, indicato come delimitante la quota di proprietà comune acquisita".
Le ricorrenti, in realtà, chiedono a questa Suprema Corte di compiere una nuova interpretazione della parola "distacco" contenuta nel rogito del 1959 il che, però, non è in questa sede possibile.

4) Con il terzo motivo le ricorrenti principali contestano la violazione e falsa applicazione dell'art. 1399 c.c. e/o degli artt. 1444, 1117, 1362, 1363, 1364, 1366, 1369 e 1371 c.c. per non avere la corte territoriale letto e valutato gli atti di causa nel loro complesso e preso in considerazione la condotta delle parti successiva alla conclusione del primo atto di vendita e violato le regole ermeneutiche nell'interpretazione delle clausole del regolamento condominiale contrattuale.
La censura è inammissibile per le ragioni che hanno condotto alla dichiarazione di inammissibilità del precedente motivo. Inoltre, si osserva l'irrilevanza e la genericità della critica concernente l'operatività della ratifica o della convalida.

5) Con il quarto motivo le ricorrenti principali lamentano la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. perché la corte territoriale avrebbe ammesso il deposito del rogito del 1959 senza motivare in ordine alla sua incidenza e indispensabilità.
La censura è inammissibile. La Corte d'appello di Genova afferma il "rilievo" della menzionata produzione, evidenziandone la maggiore importanza probatoria rispetto alla nota di trascrizione pure utilizzata dai giudici del merito. Si tratta, nella specie, quindi, di una motivazione che è più che sufficiente a soddisfare il precetto dell'art. 345 c.p.c. Peraltro, le ricorrenti principali non tengono conto che il rogito del 1959 è solo uno degli elementi rilevanti nel caso in esame, come la riportata nota di trascrizione e il fatto che la rampa era collocata "al di fuori del perimetro del caseggiato, indicato come delimitante la quota di proprietà comune acquisita".

5) Devono essere esaminati i ricorsi incidentali, che saranno valutati insieme, stante la loro sovrapponibilità.
Con il primo motivo è contestata la violazione dell'art. 112 c.p.c., in quanto la corte territoriale avrebbe errato nell'escludere la proprietà della rampa da parte dell'appellata, che sarebbe stata acquistata con un rogito del 3 gennaio 1961. La censura è inammissibile, atteso che non investe una pronuncia della corte territoriale in ordine a una domanda sulla quale vi sia stata una soccombenza delle parti ricorrenti incidentali, ma, semplicemente, un passaggio motivazionale finalizzato al rigetto di un motivo di appello che lamentava una mancata pronuncia del giudice di primo grado.
Con il secondo, terzo, quarto e quinto motivo le parti ricorrenti incidentali contestano questioni relative alla riassunzione del giudizio, al passaggio in giudicato di alcune pronunce nei confronti di alcuni condomini e alla loro legittimazione. Con il sesto motivo criticano la decisione di merito sulle eccezioni svolte. Con il settimo la decisione sulla colonna 17. Con l'ottavo la mancata pronuncia sulla corresponsione al condominio dei canoni di locazione dei posti auto. Le censure, che possono essere trattate congiuntamente, stante la stretta connessione, sono inammissibili, non avendo le parti controricorrenti più alcun interesse a una pronuncia in ragione del rigetto del ricorso principale.

7) Con il nono motivo le parti ricorrenti incidentali contestano la decisione di appello in ordine alle spese di lite. Affermano che le spese di primo grado avrebbero dovuto essere riconosciute in favore di ciascuna di esse, in quanto le posizioni processuali delle due parti sarebbero state diverse e solo per caso avrebbero avuto gli stessi difensori. Non vi sarebbe stata, poi, nessuna solidarietà attiva fra le parti convenute. Criticano la pronuncia quanto al riconoscimento della maggiorazione del 20% delle spese processuali e della loro riduzione nella misura del 50%. Lamentano l'erroneità della decisione di compensazione delle spese di appello.
La censura è infondata con riferimento alla liquidazione in via unitaria delle spese di primo grado. Infatti, si palesa in violazione di legge la liquidazione di un doppio integrale compenso in caso di difesa di più parti aventi identica posizione processuale, e costituite con lo stesso avvocato, essendo dovuto un compenso unico secondo i criteri fissati dagli artt. 4 e 8 d.m. n. 55 del 2014, salva la possibilità di aumento nelle percentuali indicate da detto art. 4 al comma 2 (Cfr. Cass., Sez. 1, n. 1650 del 19 gennaio 2022; Cass., Sez. 3, n. 17215 del 27 agosto 2015).
Per ciò che riguarda le spese di appello, si evidenzia che il giudizio è stato instaurato nel 2002 e che, in tema di compensazione delle spese processuali ex art. 92 c.p.c. (nel testo applicabile ratione temporis, anteriore a quello introdotto dalla legge n. 263 del 2005), poiché il sindacato della S.C. è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte vittoriosa, esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell'opportunità di compensare, in tutto o in parte, le spese di lite. La relativa censura è, quindi, inammissibile.

8) Il ricorso principale va rigettato in applicazione del seguente principio di diritto:

Del pari vanno rigettati i ricorsi incidentali.
Le spese di lite sono compensate in ragione della reciproca soccombenza.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera delle ricorrenti principali e delle parti ricorrenti incidentali, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

- rigetta il ricorso principale e i ricorsi incidentali;
- dichiara interamente compensate fra le parti le spese di lite;
- ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera delle parti ricorrenti principali e incidentali, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il giorno 5 febbraio 2026.

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