La prescrizione dei contributi condominiali

quinquennale per gli oneri ordinari, decennale per quelli straordinari
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22819_2026 DEL 06 LUGLIO 2026
- Redazione CondominioDoc -

Articoli del codice civile richiamati nella motivazione

art. 2948 c.c. - art. 1135 c.c. - art. 1137 c.c. - art. 2946 c.c. - art. 1133 c.c. - art. 1123 c.c. - art. 2943 c.c. - art. 2944 c.c. - art. 2945 c.c. - art. 2697 c.c.

Principi espressi nella motivazione

(l’ordinanza non enuncia un formale principio di diritto ex art. 384 c.p.c.; si riportano di seguito, testualmente, i principi affermati nella parte motiva)
In definitiva, mentre per gli oneri ordinari opera il termine quinquennale di prescrizione ex art. 2948 n. 4 c.c., siccome riguardanti prestazioni suscettibili di adempimento soltanto con il decorso del tempo e dunque di carattere periodico, per gli oneri straordinari opera quello ordinario decennale ex art. 2946 c.c., essendo le spese di straordinaria amministrazione del tutto autonome dalla prime, siccome fondate su apposita delibera assembleare e implicanti la costituzione di un fondo speciale di importo corrispondente.
-
Tra gli atti aventi efficacia interruttiva della prescrizione del credito per la riscossione delle spese condominiali non possono farsi rientrare né il rendiconto consuntivo predisposto dall’amministratore ed approvato dall’assemblea, né l’impugnazione della delibera assembleare che ne costituisce il titolo.

La vicenda processuale (in fatto)

Il contenzioso trae origine dall’impugnazione, da parte di un condomino, della delibera assembleare del 30 agosto 2014 con cui il Condominio di via **** aveva approvato il consuntivo di gestione 2013-2014. Il condomino chiedeva che la delibera fosse dichiarata nulla e comunque annullata nella parte in cui gli attribuiva un importo di euro 4.831,45 riportato sotto la voce “passate gestioni”, ritenuto non dovuto o comunque prescritto.
Il Condominio, costituendosi, precisava che il debito ascritto al condomino riguardava lavori di manutenzione straordinaria deliberati il 10 agosto 2004 e sosteneva che il credito non potesse ritenersi prescritto, in quanto la mancata impugnazione delle delibere di approvazione dei bilanci consuntivi delle gestioni successive al 2004 avrebbe integrato un riconoscimento del debito.
Il Tribunale di Foggia, con sentenza n. 1828/2019 del 16 luglio 2019, accoglieva la domanda e annullava la delibera limitatamente ai lavori di cui alla delibera del 10 agosto 2004, ritenendo prescritto il relativo credito di euro 4.831,00.
In sede di gravame, la Corte d’appello di Bari, con sentenza n. 474/2022 pubblicata il 23 marzo 2022, riformava la decisione di primo grado e rigettava integralmente l’impugnativa della delibera. I giudici d’appello escludevano la prescrizione osservando, per un verso, che non potesse applicarsi il termine quinquennale ex art. 2948 c.c., trattandosi non di oneri ordinari e periodici ma di spese straordinarie di rifacimento delle facciate e dei balconi; per altro verso, che la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo, riportante le morosità pregresse, costituisse idoneo titolo del credito complessivo se non impugnata. Ritenevano, inoltre, che il termine di prescrizione dovesse comunque decorrere dalla pronuncia d’appello del 5 marzo 2014 relativa alla delibera del 7 agosto 2005 afferente ai medesimi lavori.
Avverso tale sentenza il condomino proponeva ricorso per cassazione affidato a due motivi; resisteva con controricorso il Condominio.

L’analisi della decisione (in diritto)

Con il primo motivo il ricorrente denunciava la violazione dell’art. 115 c.p.c. e l’omesso esame di fatti decisivi, contestando l’affermazione della natura straordinaria dei lavori e, dunque, l’applicazione del termine decennale di prescrizione. La Corte ha ritenuto il motivo fondato “nei sensi di cui in motivazione”, cogliendo l’occasione per ricostruire, in modo sistematico, il regime prescrizionale dei crediti condominiali.
Il punto di partenza è consolidato: la delibera assembleare di approvazione delle spese e del relativo riparto costituisce titolo sufficiente del credito del condominio, idoneo a legittimare tanto il decreto ingiuntivo quanto la condanna al pagamento nel giudizio a cognizione piena, purché ne sia verificata la perdurante esistenza. Con l’approvazione del rendiconto ai sensi dell’art. 1135 n. 3 c.c., l’obbligazione contributiva diviene liquida ed esigibile per effetto della vincolatività dell’atto collegiale sancita dall’art. 1137 c.c. Parimenti, il rendiconto consuntivo che, nel prospetto dei conti individuali, riporti le morosità pregresse rimaste insolute, una volta approvato e non impugnato, costituisce esso stesso idoneo titolo del credito complessivo verso il singolo partecipante, pur senza dar luogo a un nuovo fatto costitutivo del credito.
Il fulcro della decisione è la distinzione tra oneri ordinari e oneri straordinari ai fini prescrizionali. Le spese per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi comuni hanno natura periodica: il relativo credito è soggetto alla prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto. Tale regola, tuttavia, vale unicamente per le spese ordinarie rimesse all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie attribuzioni ai sensi dell’art. 1133 c.c.
La Corte chiarisce che l’estensione del termine quinquennale riposa nella locuzione “e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi” contenuta nel n. 4 dell’art. 2948 c.c., riferita alle sole obbligazioni periodiche e di durata, in cui la natura periodica del credito abbia carattere originario e non derivato. Può definirsi “periodica” unicamente la spesa che trovi la sua fonte in un atto presupposto immutabile e in cui la somma dovuta periodicamente costituisca un semplice frazionamento temporale del dovuto.
Per le spese di manutenzione straordinaria, invece, manca il requisito della periodicità: la spesa, eccedente l’ordinaria amministrazione, è indipendente dagli oneri periodici, richiede un’apposita delibera assembleare (non rientrando tra i poteri riservati ex lege all’amministratore) e impone, ai sensi dell’art. 1135, secondo comma, c.c., la costituzione di un fondo speciale di importo corrispondente, che ne sottolinea l’eccezionalità e l’autonomia. Ne consegue che, pur ripartendosi tra i condomini secondo le tabelle millesimali ex art. 1123 c.c., il credito per oneri straordinari soggiace al termine ordinario decennale ex art. 2946 c.c.
La pronuncia affronta, poi, il profilo degli atti interruttivi. Richiamati gli artt. 2943, 2944 e 2945 c.c., la Corte esclude che possano avere efficacia interruttiva sia il rendiconto consuntivo approvato dall’assemblea — privo dell’elemento oggettivo dell’intimazione o richiesta scritta di adempimento idonea a costituire in mora il debitore — sia l’impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c., non rientrando quest’ultima tra i giudizi che, a norma dell’art. 2943 c.c., determinano l’interruzione della prescrizione. Spetterà pertanto al giudice del rinvio verificare l’eventuale ricorrenza di fatti interruttivi diversi, trattandosi di eccezione in senso lato, rilevabile d’ufficio.
Il secondo motivo, con cui si lamentava la violazione dell’art. 2697 c.c. in punto di prova della natura straordinaria dei lavori, è stato invece rigettato: la violazione della regola sull’onere della prova ricorre solo quando il giudice abbia invertito l’onere probatorio, non quando il ricorrente contesti la valutazione delle risultanze istruttorie, sollecitando una nuova lettura del merito preclusa in sede di legittimità.
In accoglimento del primo motivo, la Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione. Il valore sistematico della pronuncia sta nella netta riaffermazione del criterio discretivo: non la qualificazione formale dell’onere, ma la sua effettiva natura periodica o meno determina il termine di prescrizione applicabile, con evidenti ricadute pratiche sulla gestione del recupero crediti condominiale, specie in presenza di morosità risalenti a interventi straordinari.

Evoluzione Giurisprudenziale

La più recente giurisprudenza di legittimità in termini si presenta stabile e coerente nell’individuare il criterio dirimente per la prescrizione dei crediti da contribuzione: la periodicità o meno dell’onere. L’ordinanza in commento si inserisce in un orientamento consolidato, precisandone l’applicazione alla dicotomia tra oneri condominiali ordinari e straordinari.
Nelle pronunce più recenti (giugno e maggio 2026) la Corte ha ribadito che può definirsi “periodica” solo la spesa che trovi la sua fonte in un atto presupposto immutabile e in cui la somma dovuta costituisca un semplice frazionamento temporale del dovuto; laddove, invece, sia la deliberazione di approvazione del rendiconto a costituire, di anno in anno, la fonte dell’obbligo di pagamento, l’onere non è assimilabile a quello periodico e soggiace al termine ordinario decennale ex art. 2946 c.c. Il medesimo criterio è stato applicato, nel maggio 2026, per escludere la prescrizione quinquennale del canone per l’occupazione di spazi e aree pubbliche, ritenuto soggetto alla prescrizione ordinaria decennale in quanto non riconducibile alle obbligazioni periodiche di cui all’art. 2948 c.c.
Il percorso trova un antecedente qualificante nelle pronunce del 2023, che hanno individuato la ragione dell’esclusione della natura periodica non nella fonte volontaria o legale del sodalizio, bensì nella circostanza che l’onere divenga esigibile annualmente sulla base della rendicontazione approvata dall’assemblea, così costituendo la relativa deliberazione il titolo legittimante la pretesa di pagamento.
Sul versante degli oneri propriamente condominiali, l’indirizzo risale con continuità alla giurisprudenza del 2014 e del 2012, secondo cui, trattandosi di spese condominiali di natura periodica, trova applicazione la prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., con decorrenza dalla data della delibera di approvazione del rendiconto e del relativo stato di riparto, costituente il titolo di credito verso il singolo condomino. In parallelo, in tema di spese di manutenzione straordinaria, la Corte già nel 2017 aveva affermato che l’obbligo di partecipazione sorge alla data della delibera assembleare che dispone l’intervento, avente valore costitutivo dell’obbligazione.
Il quadro che emerge è dunque quello di una giurisprudenza costante: il discrimine tra prescrizione quinquennale e decennale non dipende dalla natura condominiale del credito in sé, ma dalla sua riconducibilità alla categoria delle obbligazioni periodiche. L’ordinanza in commento ne rappresenta l’applicazione più nitida al binomio oneri ordinari (quinquennale) / oneri straordinari (decennale).

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti conformi

Si riportano, dalla più recente alla più risalente, le pronunce conformi in termini.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20566_2026 DEL 18 GIUGNO 2026
Invero, può definirsi “periodica” solo la spesa che trova la sua fonte in un atto presupposto immutabile (sia di fonte legale che negoziale) e che vede la somma dovuta periodicamente come semplice frazionamento temporale del dovuto
-
Diversamente ove, come nella specie, è la deliberazione consortile di approvazione del rendiconto a costituire di anno in anno la fonte dell’obbligo di pagamento pro quota del singolo consorziato, la somma dovuta trova la sua fonte nella deliberazione stessa e, come tale, non può in alcun caso essere assimilata a quella periodica, con conseguente applicazione del termine ordinario di prescrizione decennale

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15176_2026 DEL 20 MAGGIO 2026
Invero, può definirsi “periodica” solo la spesa che trova la sua fonte in un atto presupposto immutabile (sia di fonte legale che negoziale) e che vede la somma dovuta periodicamente come semplice frazionamento temporale del dovuto
-
Diversamente ove […] è la deliberazione consortile di approvazione del rendiconto a costituire di anno in anno la fonte dell’obbligo di pagamento pro quota del singolo consorziato, la somma dovuta trova la sua fonte nella deliberazione stessa e, come tale, non può in alcun caso essere assimilata a quella periodica, con conseguente applicazione del termine ordinario di prescrizione decennale

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15136_2026 DEL 19 MAGGIO 2026
Il canone […], trovando titolo in diversi e specifici provvedimenti e non in un unico provvedimento fonte dell’obbligazione, non è assimilabile al canone locatizio, con la conseguenza che il relativo credito non soggiace alla prescrizione breve di cui all’art. 2948 c.c.
-
Il diritto al canone COSAP è soggetto alla ordinaria prescrizione decennale, non rientrando tra le obbligazioni periodiche di cui all’art. 2948, nn. 3 e 4, c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12189_2025 DEL 08 MAGGIO 2025
[…] la disciplina dei contributi condominiali e quindi la loro natura periodica la cui prescrizione è regolata dall’art. 2948, n. 4, c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 35517_2023 DEL 19 DICEMBRE 2023
Al credito per il pagamento degli oneri consortili deve ritenersi applicabile l’ordinario termine di prescrizione decennale e non quello quinquennale, di cui all’art. 2948 n. 4 c.c., in quanto tale obbligo non ha natura periodica — rinvenibile solo per la spesa che trovi la sua fonte in un atto presupposto immutabile, legale o negoziale, che veda la somma dovuta periodicamente come semplice frazionamento temporale del dovuto — ma presuppone distinte deliberazioni consortili di approvazione del rendiconto

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 30576_2023 DEL 03 NOVEMBRE 2023
Il termine prescrizionale non può che individuarsi in quello ordinario decennale

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21625_2023 DEL 20 LUGLIO 2023
La ragione per l’esclusione della natura periodica dell’onere consortile risiede […], precisamente, nella circostanza che gli oneri consortili divengono esigibili annualmente, sulla base della rendicontazione che i gestori del consorzio presentano all’assemblea, costituendo la relativa deliberazione di approvazione il titolo legittimante la pretesa di pagamento
-
La spesa per oneri consortili non può dirsi periodica, in quanto è tale solo la spesa che trovi la sua fonte in un atto presupposto immutabile (sia di fonte legale che negoziale) e che veda la somma dovuta periodicamente come semplice frazionamento temporale del dovuto

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15547 DEL 22 GIUGNO 2017
Dovendosi individuare […] quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni […], deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4489 DEL 25 FEBBRAIO 2014
Va ribadito che, trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti […], la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto
-
Tale delibera costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino, dovendosi escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio […] per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire “un nuovo fatto costitutivo del credito”

Precedenti difformi

Dall’analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini non emergono pronunce difformi: l’orientamento sul criterio della periodicità quale discrimine tra prescrizione quinquennale (oneri ordinari) e decennale (oneri straordinari) risulta costante.

Il provvedimento per esteso

Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, Ordinanza n. 22819/2026, depositata il 6 luglio 2026
ORDINANZA

sul ricorso 14621/2022 proposto da: ****, rappresentato e difeso dall’avv. ****; - ricorrente- contro CONDOMINIO DI VIA ****, in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. ****; - controricorrente-
avverso la sentenza n. 474/2022 emessa dalla Corte d’appello di Bari, pubblicata il 23/3/2022 e notificata il 28/3/2022
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3/7/2026 dal Consigliere Relatore Dott.ssa ****.
Rilevato che: 1. Con atto di citazione del 04/12/2014, **** impugnò la delibera assembleare del 30/08/2014 emessa dal Condominio di via ****, avente a oggetto l'approvazione del consuntivo di gestione 2013-2014, perché venisse dichiarata nulla e quindi annullata nella parte in cui riportava l'importo di euro 4.831,45 presuntivamente da lui dovuto e indicato sotto la voce “passate gestioni”, in quanto ritenuto non dovuto o al più prescritto. Costituitosi in giudizio, il Condominio rilevò che il debito ascritto all’attore riguardava “certi lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea il 10/8/2004” e che il credito vantato non potesse essere prescritto in quanto la mancata impugnazione delle delibere approvative dei bilanci consuntivi riportati nelle gestioni successive al 2004 andava considerata alla stregua di un riconoscimento di debito. Con sentenza n. 1828/2019 del 16/07/2019, il Tribunale di Foggia accolse la domanda e, per l'effetto, annullò la delibera in questione limitatamente ai lavori di cui alla delibera del 10/08/2004, essendo prescritto il credito di euro 4.831,00; rigettò la domanda relativa alla “voce quota versata”; dichiarò inammissibile altra e compenso le spese di lite. Il giudizio di gravame, instaurato dal Condominio di via **** con atto di citazione dal 10/2/2020, si concluse, nella resistenza di ****, che chiese il rigetto dello stesso, con la sentenza n. 474/2022, pubblicata il 23/3/2022, con la quale la Corte d’appello di Bari accolse l’appello e, per l’effetto, rigettò integralmente l’impugnativa della delibera assembleare, condannando l’appellato alla rifusione delle spese del doppio grado del giudizio. Per quanto qui rileva, i giudici di merito esclusero che il credito del condominio si fosse prescritto, sostenendo all’uopo che, per un verso, non potesse applicarsi il termine di prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 c.c., in quanto la pretesa era riferita non a oneri ordinari e periodici, ma a spese straordinarie di rifacimento delle facciate e dei balconi dello stabile condominiale, e, per altro verso, che la delibera condominiale di approvazione del rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione, riportante tutte le somme dovute dal condomino ivi comprese le morosità rimaste insolute, potesse essere impugnata, costituendo altrimenti idoneo titolo del credito complessivo nei confronti del singolo partecipante. Ritennero altresì che, pur non essendo stata impugnata la prima delibera di approvazione dei lavori del 10/8/2004, lo fosse stata quella del 7/8/2005, afferente ai medesimi lavori, il cui giudizio era stato definito in appello dalla sentenza del 5/3/2014, con la conseguenza che il termine di prescrizione avrebbe comunque dovuto farsi decorrere da quest’ultima pronuncia. In ragione di ciò, ritennero che le delibere fossero tutte valide e che le domande andassero perciò rigettate. 2. Avverso questa sentenza, **** propone ricorso per cassazione affidato a due motivi, illustrati anche con memoria; resiste con controricorso, illustrato anche con memoria, il Condominio di via ****.
Considerato che:
1.Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. e l’omesso esame di più fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360, comma primo, nn. 3-5, c.p.c., per avere i giudici di merito erroneamente affermato che il termine di prescrizione applicabile fosse quello decennale, stante la straordinarietà dei lavori deliberati il 10/8/2004, cui lo stesso si riferiva (zoccolatura, balcone e terrazzi), senza considerare la mancata dimostrazione della natura straordinaria dei lavori, non arguibile dalla delibera del 10/8/2004 fondante il credito, atteso che la stessa non approvava né il piano di riparto, né alcun lavoro straordinario (meramente indicato, ma non specificato nella sua consistenza), ma si limitava a rinviare l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria dei terrazzi. Il ricorrente ha inoltre evidenziato che l’importo preteso, sempre diverso nel suo ammontare, non era stato richiamato nelle successive gestioni a partire dal 2004/2005; che la sentenza della Corte d’appello del 5/3/2014, richiamata dai giudici, aveva a che fare con le spese di autoclave e di autospurgo, mentre i lavori sui terrazzi erano diversi da quelli descritti nel deliberato del 10/8/2014 posto a base della pretesa del Condominio; che il consuntivo 2004/2005 riportava una sua posizione debitoria di euro 40,49 e che, pertanto, non soltanto non poteva applicarsi la prescrizione decennale, ma questa non era stata neppure interrotta dalla causa richiamata.
Il motivo è fondato nei sensi di cui in motivazione.
Come già affermato da questa Corte, nel giudizio concernente il pagamento di contributi condominiali, il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, oltreché dei relativi documenti (Cass., Sez. 2, 23/7/2020, n. 15696), costituendo la relativa delibera titolo sufficiente del credito del condominio atto a legittimare tanto la concessione del decreto ingiuntivo, quanto la condanna del condòmino a pagare le somme nel processo a cognizione piena ed esauriente, ove sia verificata la perdurante esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (in questi termini, Cass., Sez. 2, 19/03/2026, n. 6626; Cass., Sez. 6 - 2, 15/02/2021, n. 3847; vedi anche Cass., Sez. U, n. 26629 del 2009, n. 26629 e Cass. n. 4672 del 2017, ivi richiamate).
Qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135 n. 3 c.c., l'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio diviene liquida ed esigibile, per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dal primo comma dell’art. 1137 c.c., dal momento dell’approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese (Cass., Sez. 2, 5/11/1992, n. 11981).
Anche il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall'assemblea, costituisce esso stesso, se non impugnato ex art. 1137 c.c., idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo a un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (Cass., Sez. 6 - 2, 15/02/2021, n. 3847; Cass., Sez. 2, 9/6/2025, n. 15318; Cass., Sez. 2, 19/03/2026, n. 6626).
Come costantemente affermato da questa Corte, le spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi comuni hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto alla prescrizione quinquennale prevista dall’art. 2948, n. 4, c.c., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente, come detto, il titolo nei confronti del singolo condomino (Cass., Sez. 2, 25/02/2014, n. 4489; Cass., Sez. 2, 05/11/1992, n. 11981).
Tale principio vale però per le sole spese ordinarie rimesse all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie attribuzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., come, per esempio, quelle fisse di pulizia e di ordinaria manutenzione del fabbricato (Cass., Sez. 2, 28/08/2002, n. 12596), ma non anche per le spese straordinarie, bisognose di approvazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, secondo comma, c.c., dovendosi il criterio discretivo tra le une e le altre individuare nella "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass., Sez. 2, 9/6/2025, n. 15346; Cass., Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). L’estensione dell’art. 2948 c.c. in tema di prescrizione quinquennale alla materia degli oneri (ordinari) condominiali riposa nella locuzione «e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi» prevista dal n. 4 della disposizione, la quale, nell’interpretazione di questa Corte, si riferisce alle obbligazioni periodiche e di durata, caratterizzate dal fatto che la prestazione sia suscettibile di adempimento soltanto con il decorso del tempo, in quanto la natura periodica del credito abbia carattere originario e non derivato (Cass., Sez. 1, 05/10/2023 , n. 28060; Cass., Sez.1, 03/11/2016, n. 22276; Cass., Sez. 1, 09/10/2012, n. 17197).
Criterio informatore della norma è infatti quello di liberare il debitore dalle prestazioni scadute, non richieste tempestivamente dal creditore, quando queste siano periodiche in relazione a un'unica causa debendi, restando fuori dalla previsione legale quella derivante da debito unico rateizzato in più versamenti periodici (Cass., Sez. L, 01/02/1988, n. 862; Cass., Sez. L, 04/12/1982, n. 6615; Cass., Sez. 2, 09/04/1965, n. 621), oltreché quelle illiquide (Cass., Sez. 6 - L, 09/02/2016, n. 2563).
Orbene, pur essendo le spese dei lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni deliberate dall'assemblea liquidi ed esigibili, ripartendosi tra i condomini secondo le tabelle millesimali ex art. 1123 c.c. (sul punto, Cass., Sez. 2, 19/10/2012, n. 18072), manca per queste il requisito della periodicità sancito dal ridetto art. 2948 n. 4, il quale intanto sussiste in quanto la spesa trovi la sua fonte in un atto presupposto immutabile (sia di fonte legale che negoziale) e la somma dovuta periodicamente costituisca un semplice frazionamento temporale del dovuto (vedi in tema di oneri consortili Cass., Sez. 1, 20/7/2023, n. 21625). Nel caso, invece, di manutenzione straordinaria, la spesa, siccome eccedente l’ordinaria amministrazione, è indipendente dagli oneri periodici, tant’è che richiede non soltanto un’apposita delibera assembleare, non essendo sussumibile tra i poteri lasciati ex lege all’amministratore, ma anche la creazione di un fondo speciale di importo corrispondente, che ne sottolinea l’eccezionalità e soprattutto l’autonomia dai restanti oneri, oltreché la sua estraneità al concetto di “periodicità”.
In definitiva, mentre per gli oneri ordinari opera il termine quinquennale di prescrizione ex art. 2948 n. 4 c.c., siccome riguardanti prestazioni suscettibili di adempimento soltanto con il decorso del tempo e dunque di carattere periodico, per gli oneri straordinari opera quello ordinario decennale ex art. 2946 c.c., essendo le spese di straordinaria amministrazione del tutto autonome dalla prime, siccome fondate su apposita delibera assembleare e implicanti la costituzione di un fondo speciale di importo corrispondente.
Ne consegue che, sussistendo, nella specie, la necessità di una ricognizione della ricorrenza dei presupposti per il pagamento e una fase di liquidazione specifica del credito, il termine di prescrizione non può che essere quello ordinario, stante l’assenza dei presupposti per l’applicazione della norma derogatoria di cui all’art. 2948 c.c.
Ciò detto, occorre evidenziare che la prescrizione è interrotta, a norma dell’art. 2943 c.c., «dalla notificazione dell’atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo o esecutivo», nonché «da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore», e, a norma dell’art. 2944, dal «riconoscimento del diritto da parte di colui contro il quale il diritto può essere fatto valere».
A mente dell’art. 2945 c.c., «per effetto dell'interruzione si inizia un nuovo periodo di prescrizione», mentre «se l'interruzione è avvenuta mediante uno degli atti indicati dai primi due commi dell’art. 2943, la prescrizione non corre fino al momento in cui passa in giudicato la sentenza che definisce il giudizio».
Tra gli atti aventi efficacia interruttiva della prescrizione del credito per la riscossione delle spese condominiali non possono farsi rientrare né il rendiconto consuntivo predisposto dall’amministratore ed approvato dall’assemblea, né l’impugnazione della delibera assembleare che ne costituisce il titolo.
Il primo manca, infatti, dell’elemento oggettivo prescritto dall’art. 2943, quarto comma, c.c., il quale, consistendo nell'esplicitazione di una pretesa e nell’intimazione o richiesta scritta di adempimento idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora (da ultimo, Cass., Sez. 2, 18/03/2025, n. 7188), non è ravvisabile in un atto che, quantunque contenente l’indicazione dell’entità del debito del condòmino, assume rispetto a quest’ultimo valenza statica, perché meramente riproduttivo dei rapporti di dare avere dei condomini. L’impugnazione della delibera assembleare ex art. 1137 c.c., a sua volta, non rientra tra i giudizi che, a mente del ridetto art. 2943 c.c., determinano l’interruzione della prescrizione, ossia quelli afferenti ai diritti cui l’interruzione è diretta o a quelli ricollegabili con stretto nesso di causalità al rapporto cui la prescrizione inerisce (tra le tante Cass., Sez. 1, 7/6/2013, n. 14427).
In definitiva, una volta affermata l’applicabilità, nella specie, della prescrizione ordinaria, spetta ai giudici di merito verificare se si siano verificati fatti interruttivi diversi da quelli sopra ricordati, posto che l'eccezione di interruzione della prescrizione integra un'eccezione in senso lato e non in senso stretto e, pertanto, può essere rilevata d'ufficio dal giudice sulla base di elementi probatori ritualmente acquisiti agli atti (Cass., Sez. 3, 05/08/2013, n. 18602).
2. Con il secondo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché, per le ragioni di cui alla precedente censura, non poteva dirsi dimostrata la qualità dei lavori e la loro natura straordinaria, con conseguente applicazione del termine quinquennale di prescrizione.
Il motivo è infondato.
La violazione del precetto di cui all'art. 2697 c.c. si configura, infatti, unicamente nell'ipotesi in cui il giudice di merito abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando il ricorrente intenda lamentare che, a causa di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, la sentenza impugnata abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere (Cass., Sez. 2, 21/3/2022, n. 9055; Cass., Sez. U, 30/9/2020, n. 20867).
Nella specie, i giudici di merito non hanno affatto invertito l’onere della prova, ma hanno accertato che il debito riportato in bilancio si riferiva alle quote a carico del condomino per lavori straordinari di rifacimento dei balconi e della terrazza dell’edificio condominiale, con la conseguenza che la censura, ancorché prospettata in termini di violazione di legge, sollecita una nuova lettura della documentazione prodotta in giudizio, per addivenire a un diverso apprezzamento della fattispecie concreta, sì da porsi fuori del perimetro delimitante il sindacato del giudice di legittimità (Cass., Sez. 1, 27/3/2024, n. 8272; Cass., Sez. 3, 4/3/2022, n. 7187).
In definitiva il primo motivo del ricorso deve essere accolto, mentre il secondo motivo viene rigettato, e la sentenza va cassata nei limiti della censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e rinvia alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3/7/2026.

Appendice normativa – Articoli del codice civile citati

Art. 2948 c.c.
(Prescrizione di cinque anni). Si prescrivono in cinque anni:
1) le annualità delle rendite perpetue o vitalizie;
1-bis) il capitale nominale dei titoli di Stato emessi al portatore;
2) le annualità delle pensioni alimentari;
3) le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni;
4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi;
5) le indennità spettanti per la cessazione del rapporto di lavoro.

Art. 1135 c.c.
(Attribuzioni dell'assemblea dei condomini). Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Art. 1137 c.c.
(Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I del codice di procedura civile.

Art. 2946 c.c.
(Prescrizione ordinaria). Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni.

Art. 1133 c.c.
(Provvedimenti presi dall'amministratore). I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.

Art. 1123 c.c.
(Ripartizione delle spese). Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 2943 c.c.
(Interruzione da parte del titolare). La prescrizione è interrotta dalla notificazione dell'atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo o esecutivo.
È pure interrotta dalla domanda proposta nel corso di un giudizio. L'interruzione si verifica anche se il giudice adito è incompetente.
La prescrizione è inoltre interrotta da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore e dall'atto notificato con il quale una parte, in presenza di compromesso o clausola compromissoria, dichiara la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri.

Art. 2944 c.c.
(Interruzione per effetto di riconoscimento). La prescrizione è interrotta dal riconoscimento del diritto da parte di colui contro il quale il diritto stesso può essere fatto valere.

Art. 2945 c.c.
(Effetti e durata dell'interruzione). Per effetto dell'interruzione s'inizia un nuovo periodo di prescrizione.
Se l'interruzione è avvenuta mediante uno degli atti indicati dai primi due commi dell'art. 2943, la prescrizione non corre fino al momento in cui passa in giudicato la sentenza che definisce il giudizio.
Se il processo si estingue, rimane fermo l'effetto interruttivo e il nuovo periodo di prescrizione comincia dalla data dell'atto interruttivo.
Nel caso di arbitrato la prescrizione non corre dal momento della notificazione dell'atto contenente la domanda di arbitrato sino al momento in cui il lodo che definisce il giudizio non è più impugnabile o passa in giudicato la sentenza resa sull'impugnazione.

Art. 2697 c.c.
(Onere della prova). Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.