LA PROROGATIO DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Evoluzione giurisprudenziale e principi di diritto

Analisi delle sentenze Cassazione n. 424/2026 e n. 7247/2026

PARTE PRIMA – EVOLUZIONE DEL CONCETTO DI PROROGATIO

1. Le origini e il fondamento tradizionale dell’istituto
La questione della sopravvivenza dei poteri dell’amministratore di condominio alla cessazione del suo incarico ha radici risalenti nel tempo. Prima dell’entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, il previgente testo dell’articolo 1129 c.c. si limitava a stabilire la durata annuale dell’incarico di amministratore di condominio, senza prevedere alcuna disciplina espressa per il periodo successivo alla cessazione del mandato.
In questo contesto normativo lacunoso, la giurisprudenza, pur avversata da numerose ed autorevoli opinioni dottrinali, riteneva che l’amministratore di condominio, cessato dalla carica per scadenza del termine annuale previsto dall’originario articolo 1129, comma 2, c.c. o per dimissioni, in virtù dell’istituto della prorogatio, continuasse ad esercitare tutti i poteri previsti dall’articolo 1130 c.c., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non venisse sostituito con la nomina di altro amministratore.
Il fondamento di tale costruzione giurisprudenziale risiedeva in una presunzione di conformità all’interesse ed alla volontà dei condomini. Altrimenti, pur prevedendo il codice civile la necessità di una formale delibera per la nomina e per la conferma dell’amministratore, si ravvisava una “conferma tacita” di anno in anno dell’amministratore scaduto e non sostituito. Tale orientamento trovava espressione nelle pronunce più risalenti: Cassazione, 20 aprile 1970, n. 1137; Cassazione, 12 novembre 1968, n. 3727.
All’amministratore cessato che continuava, in tal modo, ad esercitare i suoi poteri ad interim si riconosceva, simmetricamente, il diritto ad essere compensato per il periodo di proroga nella misura e secondo i criteri stabiliti per il periodo di efficacia dell’incarico iniziale (Cassazione, 14 giugno 1976, n. 2214).

La prorogatio dell’amministratore dopo la cessazione della carica e fino alla sua sostituzione veniva solitamente fondata su una presunzione di conformità all’interesse ed alla volontà dei condomini. Essa non era limitata nel tempo, né circoscritta nelle funzioni: l’amministratore cessato conservava i pieni poteri ex articolo 1130 c.c., consentendo la continuità della gestione condominiale senza soluzione alcuna.
2. La conferma dell’istituto prima della riforma e i suoi profili applicativi
Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, la prorogatio imperii trovava fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità della gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni. La giurisprudenza della Corte di Cassazione aveva affermato che tale istituto si applicava in ogni caso in cui il condominio rimanesse privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne conseguiva che l’amministratore condominiale, la cui nomina fosse stata dichiarata invalida, continuava ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari (Cassazione, 30 ottobre 2012, n. 18660; Cassazione, 25 marzo 1993, n. 3588).

La Corte di cassazione aveva altresì osservato, nella sentenza del 25 marzo 1993, n. 3588, che è essenziale e imprescindibile, per la vita stessa del condominio, che durante il periodo di prorogatio siano adempiute tutte le attribuzioni proprie dell’amministratore, indicate nell’articolo 1130 c.c., le quali attengono tutte alla vita normale e ordinaria del condominio stesso: è proprio nell’esigenza di assicurare l’adempimento delle attribuzioni suddette, senza soluzione di continuità, che risiede la ragione per la quale l’istituto della prorogatio dei poteri si ritiene applicabile anche alla carica di amministratore di condominio.

In questo quadro, la conservazione dei poteri in capo all’amministratore cessato avveniva nel solo caso in cui non risultasse manifestata la volontà contraria dei condomini, sul presupposto che la prorogatio si fonda sulla presunzione di conformità alla volontà di questi ultimi, ragione per cui una manifestazione di volontà in senso difforme ne avrebbe efficacemente contrastato l’applicazione, facendo venire meno la presunzione sulla quale essa si basa (Cassazione, 17 maggio 2018, n. 12120).

3. L’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 e la nuova disciplina

L’articolo 1129 del codice civile, nel testo novellato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha sostanzialmente ridisegnato il perimetro delle attribuzioni spettanti all’amministratore. La norma ora prevede, al decimo comma, che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Al momento dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (comma quattordicesimo).

Di grande rilievo è soprattutto il contenuto dell’ottavo comma dell’articolo 1129, il quale dispone:
“Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
La nuova formulazione ha immediatamente sollevato interrogativi circa la sopravvivenza dell’istituto della prorogatio nella sua forma tradizionale. Il legislatore del 2012, prevedendo da un lato il rinnovo automatico dell’incarico per eguale durata, e dall’altro la limitazione delle attribuzioni dell’amministratore cessato alle sole attività urgenti, aveva posto le premesse per un contrasto interpretativo destinato a protrarsi.

4. Il contrasto interpretativo successivo alla riforma

La formula adottata dal legislatore – “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata” – si è rivelata infelice tanto da avere indotto la dottrina e in seguito la stessa giurisprudenza a compiere un’attenta riflessione in ordine all’esatto significato da attribuirle al fine di comprenderne ratio ed effetti.

Tre distinti orientamenti si sono sviluppati in seno alla giurisprudenza di merito:

• Il primo orientamento sosteneva la durata semplicemente annuale dell’incarico, con l’obbligo per l’amministratore di porre ogni anno all’ordine del giorno dell’assemblea la questione sul rinnovo o meno dell’incarico.
• Il secondo orientamento (cosiddetto formula 1+1) considerava che l’incarico fosse annuale ma che si rinnovasse automaticamente alla scadenza del primo anno, senza necessità di relativa conferma. La conferma sarebbe stata necessaria solo alla scadenza del secondo anno. Decorso il biennio, l’amministratore cessava automaticamente dall’incarico, potendo poi operare soltanto in regime di prorogatio limitata alle attività urgenti e senza compenso (Tribunale di Napoli, ordinanza 19 aprile 2023; Tribunale di Milano, 7 ottobre 2015; Tribunale di Brescia, 15 aprile 2016).
• Il terzo orientamento riteneva invece che l’incarico si rinnovasse tacitamente di anno in anno – senza limitazioni temporali – fino a che non intervenisse revoca o dimissioni, interpretando il rinnovo per eguale durata come perpetuamente reiterabile (Cassazione, 4 febbraio 2016, n. 2242; Tribunale di Sassari, sentenza n. 1114/2022; Corte di appello di Palermo, 6 maggio 2019).

Parallelamente al dibattito sulla durata, si poneva il problema dell’ampiezza dei poteri dell’amministratore cessato che continuasse ad operare. Un orientamento giurisprudenziale estensivo sosteneva che il richiamo dell’articolo 1129, ottavo comma, alle sole attività urgenti non riducesse effettivamente i poteri gestionali ordinari, giacché qualunque attività dell’amministratore sarebbe stata, in potenza, finalizzata ad evitare pregiudizi agli interessi comuni. Una diversa lettura, più aderente al testo normativo, affermava invece la riduzione drastica delle attribuzioni dell’amministratore cessato ai soli atti indifferibili.

Quanto alla revocabilità dell’amministratore in prorogatio, si registrava un contrasto netto: secondo un primo orientamento, le gravi irregolarità possono costituire motivo di revoca giudiziale solo nei confronti di un amministratore in carica, non invece nei confronti di chi non ricopre più quella veste, esercitando i poteri in virtù di una proroga di fatto (Tribunale di Roma, 26 novembre 2018; Tribunale di Napoli, ordinanza 19 aprile 2023). Secondo un orientamento contrario, la non revocabilità dell’amministratore in prorogatio eliderebbe la possibilità di un controllo giudiziale sull’operato del medesimo a discapito delle minoranze (Tribunale di Catanzaro, 15 giugno 2022; Corte di appello di Roma, 25 giugno 2020; Corte di appello di Bari, 12 giugno 2019).

5. Le pronunce di merito rilevanti nel periodo 2018-2025
Con la sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025, la Cassazione interveniva per la prima volta sulla vexata quaestio relativa alla revocabilità del soggetto nominato una volta giunto in scadenza di mandato, pervenendo all’accoglimento del ricorso sulla scorta della drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore in prorogatio prevista dalla legge, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina. Tale compressione induceva ad escludere per i condomini la necessità, la possibilità e in chiave processuale l’interesse a chiederne la revoca con il procedimento delineato dall’articolo 1129, comma 11, c.c.

Analogamente, il Tribunale di Salerno con sentenza n. 2959 del 1 luglio 2025 precisava che l’amministratore revocato non cessa immediatamente le sue funzioni, ma opera in proroga fino alla nomina e al passaggio di consegne con il subentrante, conservando i poteri di ordinaria amministrazione e l’obbligo di redigere e sottoporre al vaglio assembleare il rendiconto annuale.
 
PARTE SECONDA – LA SENTENZA CASSAZIONE N. 424 DELL’8 GENNAIO 2026

1. La parte in fatto
Con atto di citazione, due condomini, convenivano in giudizio dinnanzi al Tribunale il proprio condominio, chiedendo la dichiarazione di nullità o l’annullamento della delibera dell’assemblea convocata dall’ex amministratore dimissionario.

I condomini ricorrenti lamentavano che, con la delibera asseritamente illegittima, era stato autorizzato l’amministratore a partecipare a un procedimento di mediazione, era stato approvato il preventivo di gestione per l’esercizio corrente e il relativo riparto, era stato disposto il pagamento del compenso dell’amministratore in prorogatio fino alla sostituzione e, pur in mancanza di specifica previsione nell’ordine del giorno, era stato affidato ad un condomino l’incarico di provvedere alla gestione del verde condominiale e al pagamento delle spese conseguenti.

Il Tribunale di primo grado rigettava l’impugnazione. La Corte di appello, adita dai ricorrenti, rigettava a sua volta il gravame. I giudici di secondo grado escludevano innanzitutto la rilevanza di una precedente sentenza del medesimo Tribunale, passata in giudicato, che aveva annullato altra delibera pure convocata dall’amministratore dimissionario e pure avente ad oggetto il compenso di quest’ultimo, rilevando che l’annullamento era conseguito al fatto che, al momento della convocazione di quella diversa assemblea, era già pendente procedura per la nomina giudiziale di un amministratore. Confermava, quindi, la sussistenza, nella delibera impugnata, di una chiara volontà dei condomini di avvalersi dello stesso amministratore, in regime di prorogatio, fino alla nuova nomina, e che quella delibera era confermativa e sostanzialmente ricognitiva della precedente, non impugnata, in cui l’amministratore aveva presentato le dimissioni e che conteneva le stesse statuizioni.

I due condomini proponevano ricorso per cassazione affidandolo a quattro motivi. Il Condominio resisteva con controricorso. Il Pubblico Ministero concludeva chiedendo il rigetto del ricorso.

2. Le questioni di diritto esaminate
2.1. La portata dell’ottavo comma dell’articolo 1129 del codice civile
Il nucleo centrale del secondo motivo di ricorso investiva l’interpretazione dell’articolo 1129, comma 8, c.c.. I ricorrenti sostenevano che tale norma limitasse le attribuzioni dell’amministratore in prorogatio alle sole attività urgenti, con conseguente illegittimità della delibera che aveva riconosciuto il compenso a un amministratore dimissionario per attività non urgenti.

La Corte rigettava tale tesi. L’analisi condotta partiva dal rilievo che la prorogatio imperii dell’amministratore di condominio, trovando fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione, si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore.

La Cassazione osservava che, pur dopo la riformulazione dell’articolo 1129 c.c. compiuta dalla legge n. 220 del 2012, all’amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario, rimangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni indicate nell’articolo 1130 c.c., in forza di prorogatio dei poteri non limitata nel tempo, nè circoscritta nelle funzioni, conformemente alla presunta volontà in tal senso dell’assemblea condominiale.

In questa prospettiva, il vigente ottavo comma dell’articolo 1129 c.c. non implica una delimitazione delle attribuzioni dell’amministratore in prorogatio, ma esplicita il permanere della sua responsabilità, anche se cessato dall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmente pregiudizievoli per il condominio e i condomini.

Resta allora, al fine di limitare i poteri dell’amministratore in proroga, unicamente rilevante la manifestazione di volontà contraria dell’assemblea dei condomini alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico.

2.2. Il fondamento della prorogatio e il ruolo della volontà assembleare
La sentenza affermava che il fondamento della prorogatio risiede nell’interesse dello stesso condominio allo svolgimento dei compiti necessari alla sua vita ordinaria e nella corrispondente presunzione del codice civile di conformità alla volontà dei condomini. Ciò significa che la prorogatio opera come istituto automatico – nel senso che non richiede una deliberazione assembleare positiva per continuare a produrre i suoi effetti – ma cessa laddove si registri una manifestazione di volontà contraria dell’assemblea.

La presunzione della volontà di avvalersi dell’amministratore cessato rendeva irrilevanti, nella fattispecie concreta esaminata, sia le intervenute dimissioni che la consegna del registro anagrafico del condominio effettuata per consentire la convocazione dell’assemblea finalizzata alla nomina del nuovo amministratore.

2.3. Il diritto al compenso dell’amministratore in prorogatio
La delibera impugnata aveva riconosciuto il compenso all’amministratore dimissionario per l’attività svolta in regime di prorogatio. I ricorrenti contestavano tale riconoscimento sostenendo che l’articolo 1129, comma 8, c.c. escludesse ogni compenso.

La Corte confermava la legittimità della delibera: la presunzione di conformità alla volontà dei condomini di avvalersi del medesimo amministratore, unitamente all’approvazione assembleare di un bilancio preventivo comprensivo del compenso per il periodo di prorogatio, costituivano espressione della volontà assembleare di riconoscere tale compenso. La delibera del 3 maggio 2016 era sostanzialmente confermativa e ricognitiva della precedente del 10 marzo 2016, nella quale i condomini avevano approvato, non impugnandola successivamente, la proposta di compenso per il periodo di prorogatio.

2.4. Il regime del giudicato esterno e i suoi limiti
I ricorrenti invocavano l’efficacia di giudicato esterno di una precedente sentenza che aveva annullato un’altra delibera assembleare convocata dal medesimo amministratore dimissionario. La Corte escludeva la decisività di tale giudicato, rilevando che l’annullamento di quella ulteriore delibera era fondato su un presupposto in fatto differente: la manifestazione di volontà dei condomini contraria ad avvalersi dello stesso amministratore, espressa attraverso l’istaurazione del procedimento di nomina giudiziale dell’amministratore, che era avvenuta solo successivamente ai fatti per cui era giudizio. Poichè la pronunzia di annullamento di una delibera assembleare riveste unicamente un effetto caducatorio e non anche un effetto costitutivo, l’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto pone soltanto un limite all’esercizio dell’attività di gestione dell’assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi.

3. Il principio di diritto espresso dalla sentenza n. 424/2026

PRINCIPIO DI DIRITTO

Pur dopo la riformulazione dell’articolo 1129 c.c. dalla legge n. 220 del 2012, all’amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario, rimangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni indicate nell’articolo 1130 del codice civile, in forza di prorogatio dei poteri non limitata nel tempo, nè circoscritta nelle funzioni, conformemente alla presunta volontà in tal senso dell’assemblea condominiale. Il vigente ottavo comma dell’articolo 1129 del codice civile non implica una delimitazione delle attribuzioni dell’amministratore in prorogatio, ma esplicita il permanere della sua responsabilità, anche se cessato dall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmente pregiudizievoli per il condominio e i condomini. Al fine di limitare i poteri dell’amministratore in proroga, è unicamente rilevante la manifestazione di volontà contraria dell’assemblea dei condomini alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico.

PARTE TERZA – L’ORDINANZA DELLA CASSAZIONE CIVIL N. 7247 DEL 26 MARZO 2026

1. La parte in fatto
Era stato proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte di appello che aveva accolto il gravame spiegato dal condominio e aveva revocato il decreto ingiuntivo opposto.

Il giudizio aveva avuto origine nel decreto ingiuntivo reso dal Tribunale e notificato al condominio su domanda dell’ex amministratore del medesimo condominio per il periodo compreso tra il 24 settembre 2011 e il 31 marzo 2016. Il ricorrente aveva chiesto in via monitoria il pagamento della complessiva somma di euro 17.454,40, oltre interessi, di cui: euro 5.534,40 a titolo di anticipazioni di cassa; euro 11.700,00 a titolo di compensi per le tre annualità dal 2013 al 2015 (importo annuo di euro 3.900,00); euro 220,00 a titolo di ulteriore compenso dell’attività di redazione e presentazione all’Agenzia delle Entrate del Modello 770 in nome e conto del condominio. Il ricorrente aveva fatto riferimento, in particolare, alla deliberazione assembleare del 17 luglio 2015, che aveva approvato i rendiconti consuntivi per gli anni 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014 ed il preventivo per il 2015.

Il condominio aveva promosso opposizione al precitato decreto ed aveva contestato la fondatezza della pretesa per le asserite anticipazioni sostenute dall’ex amministratore, evidenziando l’inattendibilità delle dedotte risultanze contabili, ed aveva altresì allegato che l’importo onnicomprensivo del compenso spettante all’ex amministratore fosse di euro 2.300,00.

Il Tribunale, pur rilevando le discrasie contabili fra le risultanze dell’espletata consulenza tecnica d’ufficio e i menzionati bilanci condominiali, aveva rigettato l’opposizione al decreto ingiuntivo, attesa la portata vincolante della deliberazione assembleare del 17 luglio 2015 di approvazione dei rendiconti.

La Corte di appello aveva invece accolto il gravame spiegato dal condominio ed aveva revocato il decreto ingiuntivo opposto. I giudici di secondo grado avevano ritenuto non decisiva, allo scopo dell’accoglimento della relativa domanda di rimborso, l’appostazione nel bilancio approvato della somma di euro 5.534,40 a titolo di “Amministrazione conto anticipi a fine gestione”. Del pari, la Corte di appello aveva affermato l’infondatezza della pretesa di pagamento della complessiva somma di euro 11.700,00 per i compensi degli anni 2013, 2014 e 2015, pur contabilizzata nei bilanci consuntivi e nel bilancio preventivo approvati in blocco con la delibera del 17 luglio 2015, e ciò in forza del comma 14 dell’articolo 1129 del codice civile. Così pure quanto al vantato credito di euro 220,00, quale corrispettivo per la redazione e la presentazione delle dichiarazioni fiscali del condominio, la sentenza impugnata aveva sostenuto che si trattasse di attività compresa nell’ordinaria gestione spettante all’amministratore, non meritevole di separato compenso.

2. Le questioni di diritto esaminate

2.1. Il primo motivo – Le anticipazioni di cassa e la loro prova
Il primo motivo di ricorso deduceva la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1130, n. 3, e dell’articolo 1135, n. 3, c.c., nonchè della disciplina del rapporto di mandato (articolo 1720 c.c.), con riguardo al credito per rimborso delle anticipazioni di cassa.

Il primo motivo di ricorso è stato dichiarato inammissibile ai sensi dell’articolo 360-bis, n. 1, c.p.c., giacché la sentenza impugnata aveva deciso la questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Suprema Corte e l’esame della censura non offriva elementi per mutare tale orientamento.

Gli ermellini hanno avuto modo di precisare che è consolidato il principio secondo cui, poichè il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda sul contratto tipico di amministrazione che intercorre con i condomini, al quale, per quanto non disciplinato nell’articolo 1129 c.c., si applicano le disposizioni dettate in materia di mandato, è l’amministratore che, alla stregua dell’articolo 1720 c.c., deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cassazione, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cassazione, 17 agosto 2017, n. 20137; Cassazione, 30 marzo 2006, n. 7498).

Spetta poi all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (Cassazione, 28 maggio 2012, n. 8498; Cassazione, 14 febbraio 2017, n. 3892). Le annotazioni nel rendiconto consuntivo condominiale di importi spettanti all’amministratore non sono configurabili come ricognizione di debito, essendo quest’ultima un negozio unilaterale volto a rafforzare la posizione del creditore destinatario della dichiarazione, configurabile in presenza dei requisiti della volontarietà, della consapevolezza, della inequivocità, della esternazione e della recettizietà emergenti nello stesso atto contabile (Cassazione, 19 marzo 2026, n. 6625; Cassazione, 6 settembre 2025, n. 25315; Cassazione, 10 febbraio 2023, n. 4179; Cassazione, 9 maggio 2011, n. 10153).

2.2. Il secondo motivo – La prorogatio e il compenso dopo l’entrata in vigore dell’articolo 1129, comma 8, del codice civile
Il secondo motivo di ricorso deduceva la violazione degli articoli 1129, 1130, 1131 e 1135 del codice civile e la operatività dell’istituto della prorogatio con riguardo al credito dell’amministratore a titolo di compenso per l’attività svolta nel periodo in regime di prorogatio.

Il ricorrente allegava di essere stato nominato amministratore del condominio con delibera assembleare del 27 settembre 2011, prima dell’entrata in vigore del comma 14 dell’articolo 1129 del codice civile. Sosteneva di essere rimasto nella carica fino al 2016, ovvero fino al 27 aprile 2016, allorchè aveva consegnato tutta la documentazione al nuovo amministratore. Scaduto dopo un anno l’incarico, dal settembre 2012 avrebbe trovato applicazione l’istituto della prorogatio fino alla revoca del suo mandato nel 2016, spettandogli pertanto i richiesti compensi per gli anni 2013, 2014 e 2015, approvati in sede di consuntivo dall’assemblea dei condomini.

2.3. Il contrasto tra le sentenze n. 14039/2025 e n. 424/2026 e la sua composizione
La Corte ha rilevato con precisione il contrasto interpretativo tra le proprie precedenti pronunce. La sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025 aveva desunto dalla inequivoca portata precettiva dell’ottavo comma dell’articolo 1129 c.c. una drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina. La sentenza n. 424 dell’ 8 gennaio 2026 aveva invece osservato che, pur dopo la riformulazione dell’articolo 1129 c.c., all’amministratore decaduto dalla carica o dimissionario rimangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni indicate nell’articolo 1130, in forza di prorogatio dei poteri non limitata nel tempo, nè circoscritta nelle funzioni.

La Suprema Corte con l’Ordinanza n. 7247/2026 ha esplicitamente aderito all’orientamento della sentenza n. 14039/2025, motivandone le ragioni con ampiezza e sistematicità, operando un rovesciamento rispetto alla n. 424/2026.

2.4. Il regime della prorogatio nel diritto pubblico e societario: le ragioni della non trasponibilità
La Corte ha esaminato il contesto sistematico più ampio, rilevando che la regola della prorogatio, che si è applicata alla figura dell’amministratore di condominio, già da decenni è stata superata dal diritto pubblico, ove non risulti circoscritta dalla legge, ritenendosi che l’esercizio dei poteri nell’intervallo fra la scadenza del mandato e l’entrata in carica del nuovo organo eletto rimanga soggetto al limite delle attribuzioni relative ad atti necessari ed urgenti (Corte costituzionale, sentenze n. 243 e n. 157 del 2016, n. 68 del 2010).

Del pari, la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione non qualifica l’amministratore di condominio come organo di un ente condominiale, ma come rappresentante in forza di contratto di amministrazione cui si applicano le disposizioni in materia di mandato. Sicché, a norma dell’articolo 1722, n. 1, c.c., il mandato si estingue per la scadenza del termine, il che importa, al verificarsi di tale evento, il venir meno dei poteri del mandatario. Trattandosi di mandato in cui la prestazione ha per oggetto un’attività complessa che si svolge per un certo periodo di tempo, e dunque di contratto di durata, la scadenza del termine produce, in sostanza, una causa di scioglimento del rapporto obbligatorio, senza che occorra alcuna contestazione da parte del mandante (Cassazione, 12 settembre 1984, n. 4794).

2.5. L’interpretazione letterale e sistematica dell’articolo 1129, comma 8, c.c.
Interpretando l’ottavo comma dell’articolo 1129 c.c. nel senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, ove si dispone che l’amministratore cessato dall’incarico è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi, non può tuttora intendersi che lo stesso amministratore cessato possa continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall’articolo 1130 c.c. ed abbia diritto ad essere compensato nella misura già riconosciutagli in sede di nomina.

Collide con tale interpretazione, sotto un profilo sistematico, la considerazione che lo stesso articolo 1129, al secondo ed al quattordicesimo comma, prescrive che, contestualmente all’accettazione della nomina come ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve comunicare i propri dati e i propri recapiti, nonché specificare analiticamente, a pena di nullità, l’importo dovuto a titolo di compenso. La prorogatio senza termine dell’incarico cessato consentirebbe, evidentemente, di eludere questi vincoli che la legge impone ad ogni rinnovo annuale dell’incarico.

Osta alla tesi della persistente prorogabilità di fatto del rapporto di amministrazione condominiale altresì la testuale riduzione delle competenze dell’amministratore cessato, con riguardo alle sole attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni. La limitazione delle competenze dell’amministratore cessato alle sole attività urgenti provoca una evidente compressione delle sue funzioni di rappresentanza sostanziale e processuale, espressione della coesione del gruppo posta a presidio degli interessi dei condomini e dei terzi, che è alla base dell’inderogabile articolo 1131 c.c..

Come illustrava la sentenza delle Sezioni Unite n. 2046 del 31 gennaio 2006, in materia di condominio negli edifici il concetto di urgenza designa la necessità immediata ed impellente; dunque, ciò a cui l’amministratore cessato può dirsi tenuto sono le attività che devono essere espletate senza ritardo e che non possono essere differite senza danno o pericolo, in quanto obbligo strumentale, susseguente alla scadenza del contratto di amministrazione e legalmente tipizzato. Le attività urgenti incombenti sull’amministratore cessato sono quelle per le quali non si può attendere che l’assemblea o il giudice, in sostituzione della prima, provvedano alla nomina del nuovo amministratore.

Tra l’amministratore cessato e i condomini permane, quindi, in forza dell’articolo 1129, comma 8, c.c., un rapporto giuridicamente nuovo, non riconducibile ad una accettazione, diverso nel titolo e nel contenuto rispetto al rapporto negoziale preesistente.

3. Il principio di diritto espresso dalla sentenza n. 7247/2026

PRINCIPIO DI DIRITTO

L’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico per la scadenza del termine di durata, o per la revoca o le dimissioni, ai sensi dell’articolo 1129, comma 8, c.c., non può continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall’articolo 1130 c.c., né ha più diritto ad alcun compenso per l’attività ulteriormente svolta, essendo tenuto ad eseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le sole attività urgenti che non possono essere differite, senza danno o pericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovo amministratore.

PARTE QUARTA – CONCLUSIONI E STATO ATTUALE DEL DIRITTO

1. Il contrasto irrisolto e le sue implicazioni
Il panorama giurisprudenziale che emerge dall’esame delle due pronunce del 2026 evidenzia un contrasto tra orientamenti della stessa Sezione della Corte di cassazione, pronunciatisi a distanza di poco più di due mesi. La sentenza n. 424/2026 afferma la pienezza dei poteri dell’amministratore cessato fino alla sostituzione, con l’unico limite della contraria volontà assembleare. L’ordinanza n. 7247/2026 nega invece tale pienezza, affermando che l’amministratore cessato è tenuto alle sole attività urgenti e non ha diritto ad alcun compenso.

La composizione di tale contrasto è rimessa, in prospettiva, all’intervento delle Sezioni Unite della Corte di cassazione, ovvero ad un intervento chiarificatore del legislatore. Nell’attesa, l’operatore del diritto, a parere di chi scrive, è tenuto ad orientarsi in un quadro di incertezza, privilegiando, ai fini della sicurezza giuridica, la lettura più aderente al dato testuale della norma, che è quella espressa dalla sentenza n. 7247/2026.