La sopraelevazione in condominio tra nozione, condizioni statiche e vincolo antisismico

L’onere della prova grava sul sopraelevante

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 23487_2026 DEL 18 LUGLIO 2026

- Redazione CondominioDoc -

Articoli del codice civile richiamati nella motivazione

art. 1127 c.c. - art. 2697 c.c.

Principi di diritto espressi nella motivazione

Va ribadito il principio, già più volte espresso da questa Corte, secondo cui, ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è, costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche, con la specificazione che, nella definizione enunciata da Cass. Sez. U, 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti, mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, che seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, comporti l'occupazione della colonna d'aria soprastante il fabbricato condominiale.

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Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione; ne consegue che dette condizioni rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso.

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E' parimenti consolidato l'orientamento secondo cui il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2, c.c., debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

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In conclusione, la domanda di demolizione può essere paralizzata unicamente dalla prova di adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico; sicché, ove detta prova non sia acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere.

Parte in fatto

Il proprietario di un’unità immobiliare compresa in un edificio condominiale conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale, il proprietario della mansarda posta all’ultimo piano, lamentando che sul lastrico solare sovrastante la propria abitazione erano state realizzate opere edilizie che avevano provocato danni alla sua proprietà e compromesso le strutture e la stabilità dell’intero complesso immobiliare, con lesione del diritto di comproprietà sulle parti comuni e, in particolare, sul lastrico solare. L’attore deduceva altresì l’illegittimità dell’ampliamento volumetrico realizzato in violazione della normativa urbanistica ed edilizia, chiedendo la demolizione dell’intera opera e il risarcimento del danno e, in subordine, il pagamento dell’indennità di sopraelevazione di cui all’art. 1127, comma 4, c.c.
Il convenuto si costituiva chiamando in causa l’impresa esecutrice dei lavori. All’esito dell’istruttoria – condotta con escussione di testimoni ed espletamento di due consulenze tecniche d’ufficio – il Tribunale accoglieva la domanda soltanto in ordine ai danni conseguenti ai lavori edilizi eseguiti su incarico del convenuto, respingendo invece sia la domanda relativa all’asserita natura condominiale del lastrico solare, sia quella concernente l’illegittimità urbanistico-edilizia dell’ampliamento.
In sede di gravame la Corte d’appello, pur ribadendo la natura privata del lastrico solare e la regolarità urbanistica dell’ampliamento, in parziale riforma della sentenza di primo grado accertava che la costruzione realizzata sul lastrico era stata eseguita in violazione della legislazione sulla sicurezza sismica, condannando l’autore dell’opera alla demolizione integrale dell’ampliamento. In particolare, aderendo alle conclusioni del consulente tecnico, la Corte territoriale riteneva l’intervento difforme dalla vigente normativa sismica regionale – da ritenersi integrativa della previsione di cui all’art. 1127, comma 2, c.c. – in quanto percentualmente eccedente il limite consentito, e rilevava che l’autore della nuova edificazione non aveva fornito la prova, su di lui incombente, dell’idoneità del fabbricato a fronteggiare il rischio sismico.
Avverso la sentenza d’appello il proprietario della mansarda proponeva ricorso per cassazione affidato a cinque motivi, resistiti con controricorso dall’erede della parte originaria. Con la pronuncia in commento la Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, con condanna alle spese.

Parte in diritto

La decisione affronta, in modo sistematico, i due nuclei problematici che governano il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.: la nozione di sopraelevazione e il regime del limite delle condizioni statiche, con particolare riguardo all’incidenza della normativa antisismica e alla distribuzione dell’onere della prova.
Con il primo motivo il ricorrente contestava la qualificazione del manufatto come “sopraelevazione”, sul rilievo che l’intervento non aveva comportato la creazione di un nuovo piano né l’aumento dell’altezza del fabbricato. La Corte disattende la censura ribadendo la nozione ampia elaborata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 16794 del 2007: costituisce sopraelevazione non soltanto la realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche la trasformazione dei locali preesistenti mediante incremento di superfici e volumetrie che, pur senza aumento dell’altezza, comporti l’occupazione della colonna d’aria sovrastante l’edificio. Poiché l’incremento volumetrico della mansarda, realizzato sul lastrico solare, aveva inevitabilmente occupato la colonna d’aria soprastante, correttamente la Corte d’appello aveva ravvisato una sopraelevazione soggetta alla disciplina dell’art. 1127 c.c.
Il cuore della pronuncia riguarda però il limite delle condizioni statiche di cui all’art. 1127, comma 2, c.c. La Corte ribadisce che tale limite ha natura di divieto assoluto: esso non attiene alle modalità di esercizio del diritto, ma alla sua stessa esistenza. In presenza di condizioni statiche inidonee, il diritto di sopraelevare non sorge affatto, salvo che, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato a eseguire le opere di rafforzamento e consolidamento necessarie a rendere il fabbricato idoneo a sopportare il peso della nuova costruzione. Ne discende un corollario di rilievo pratico: l’accertamento negativo dell’inesistenza del diritto non è soggetto ai limiti propri delle verifiche di regolarità destinate al futuro esercizio del diritto.
Sul piano dell’estensione del divieto, la Corte conferma l’orientamento per cui l’inidoneità delle condizioni statiche non va intesa nel senso restrittivo della sola incapacità delle strutture di reggere il maggior peso, ma comprende anche l’inidoneità a fronteggiare le sollecitazioni dinamiche, quali quelle di origine sismica. Ne consegue che le leggi antisismiche – comprese le prescrizioni tecniche di fonte regionale – assumono natura integrativa dell’art. 1127, comma 2, c.c.: la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente dalla prova, gravante sull’autore della nuova fabbrica, dell’idoneità sia della sopraelevazione sia della struttura sottostante a fronteggiare il rischio sismico.
Da questa impostazione discende la soluzione dei restanti motivi. La Corte qualifica come inammissibili le censure con cui il ricorrente, deducendo formalmente la violazione dell’art. 2697 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., mirava in realtà a una rivalutazione del merito delle risultanze della consulenza tecnica, non consentita in sede di legittimità. Poiché la presunzione di pericolosità pone a carico del sopraelevante l’onere di dimostrare la compatibilità sismica dell’opera e della struttura sottostante, e poiché tale prova non era stata fornita, la domanda di demolizione non poteva essere paralizzata: in difetto della prova liberatoria, il diritto di sopraelevare non era mai sorto.
La pronuncia consolida dunque un principio di sicura utilità operativa: la legittimità della sopraelevazione va vagliata attraverso il diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera e i limiti posti dall’art. 1127 c.c., a prescindere dai titoli abilitativi rilasciati in sede amministrativa, i quali attengono al distinto rapporto pubblicistico con la pubblica amministrazione e non valgono a superare la presunzione di pericolosità in ambito civilistico.

Evoluzione Giurisprudenziale

L’analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini restituisce un quadro rigorosamente costante, in cui la pronuncia in commento si inserisce senza soluzione di continuità. I tre nuclei di principio – nozione ampia di sopraelevazione, natura di divieto assoluto del limite statico, integrazione della normativa antisismica con presunzione di pericolosità e onere della prova a carico del sopraelevante – risalgono a orientamenti risalenti e mai smentiti.

Il fondamento comune è costituito dalla pronuncia delle Sezioni Unite n. 16794 del 30 luglio 2007, costantemente richiamata fino alle più recenti decisioni del 2026, che ha definito l’estensione della nozione di sopraelevazione:

la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Non vi è sopraelevazione, viceversa, agli effetti dell'applicabilità della richiamata disposizione, in ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura.

Il presupposto della “colonna d’aria”, quale criterio discretivo tra sopraelevazione e mera innovazione vietata, è stato ribadito da Cass. n. 11490 del 15 giugno 2020:

Come da questa Corte già chiarito, ai sensi dell'art. 1127 c.c., costituisce “sopraelevazione”, soltanto l'intervento edificatorio che comporti l'occupazione della colonna d'aria soprastante il fabbricato condominiale. Ove, invece, il proprietario dell'ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con destinazione ad uso esclusivo, siffatta modifica integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, una innovazione vietata.

Sul limite delle condizioni statiche, la linea che va da Cass. n. 2000 del 29 gennaio 2020 a Cass. n. 31032 del 4 dicembre 2024, fino a Cass. n. 24235 del 30 agosto 2025, ne conferma senza oscillazioni il carattere di divieto assoluto incidente sull’esistenza stessa del diritto e l’integrazione delle norme antisismiche. Così Cass. n. 31032/2024:

Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende dalla giurisprudenza di questa Corte come espressivo di un divieto assoluto; le condizioni statiche dell'edificio rappresentano, pertanto, un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, atteso il potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione (Cass. 30/11/2012 n. 21491). Il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica; le leggi antisismiche sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2 c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

La medesima impostazione è stata ribadita, con formula pressoché identica, da Cass. n. 24235 del 30 agosto 2025, che ha altresì precisato l’irrilevanza dei titoli abilitativi amministrativi:

l'autore della nuova fabbrica non può fondatamente invocare la certezza del diritto o il legittimo affidamento, facendo leva sui titoli abilitativi che gli erano stati rilasciati dall'ente territoriale o dal Genio civile, poiché si tratta di atti che attengono all'àmbito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato; conflitto da dirimere necessariamente in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e i limiti posti dall'art. 1127 c.c.

Sul versante dell’indennità di sopraelevazione (art. 1127, comma 4, c.c.), la giurisprudenza risulta parimenti stabile nel radicarne il fondamento nella partecipazione alla comunione del suolo per una quota accresciuta a danno degli altri condomini, già affermato da Cass. n. 8096 del 7 aprile 2014 e ribadito, da ultimo, da Cass. n. 17642 del 3 giugno 2026 e Cass. n. 9572 del 14 aprile 2026. In definitiva, dalla più risalente alla più recente giurisprudenza in termini, l’orientamento si presenta monolitico: la pronuncia in commento non introduce elementi di novità, ma ne rappresenta una lineare conferma.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

Anche la più recente giurisprudenza di merito in termini si mostra pienamente allineata all’indirizzo di legittimità, senza oscillazioni di rilievo. Le decisioni più recenti confermano tanto la nozione ampia di sopraelevazione quanto il carattere assoluto del limite statico e l’integrazione delle norme antisismiche.

Particolarmente analitica è la sentenza del Tribunale di Pordenone n. 284 del 15 maggio 2026, che ricostruisce l’intero statuto del limite statico-sismico:

il divieto di sopraelevazione previsto dall'art. 1127, comma II, c.c. sussiste non solo nell'ipotesi in cui le strutture dell'edificio non siano in grado di sopportare il peso, ma anche nel caso in cui, una volta realizzata la sopraelevazione, queste non consentano di fronteggiare l'urto di forze in movimento, quali le sollecitazioni di natura sismica. Ne consegue che le disposizioni dettate dalla normativa antisismica devono ritenersi norme imperative integrative del limite posto dall'art. 1127, comma II, c.c., sicché la loro inosservanza comporta una presunzione di pericolosità della sopraelevazione. Tale presunzione può essere superata esclusivamente mediante la prova, gravante sull'autore della sopraelevazione, che non soltanto la nuova costruzione, ma anche la struttura sottostante, sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. In difetto di tale dimostrazione, l'opera deve ritenersi vietata, con conseguente diritto degli altri condomini di agire per la riduzione in pristino.

Nella medesima direzione la Corte d’appello di Napoli, sent. n. 2697 del 10 aprile 2026, che ha ribadito, in aderenza a Cass. n. 31032/2024, la collocazione dell’onere probatorio in capo a chi intenda vincere la presunzione di pericolosità, e la Corte d’appello di Napoli, sent. n. 1701 del 5 marzo 2026, che offre l’enunciazione più completa dei tre limiti dell’art. 1127 c.c.:

l'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (il pregiudizio dell'aspetto/decoro architettonico e la diminuzione di aria e di luce) hanno come presupposto l'eventuale opposizione dei singoli condomini interessati.

Sul fronte della nozione e dell’indennità, il Tribunale di Lecce, sent. n. 1066 del 19 marzo 2026, ha ricondotto all’art. 1127 c.c. “qualsiasi opera che comporti un incremento della superficie o della volumetria dell’ultimo piano dell’edificio, anche quando tale incremento derivi dalla trasformazione di un sottotetto preesistente”, mentre il Tribunale di Napoli, sent. n. 3055 del 24 febbraio 2026, ha ribadito l’imprescrittibilità dell’azione di accertamento negativo del diritto di sopraelevare quando difettino le condizioni statiche, “mancando un presupposto della sua stessa esistenza”. Il quadro della giurisprudenza di merito si presenta dunque costante e conforme all’indirizzo di legittimità, con differenze attinenti unicamente al taglio (pronunce a contenuto dottrinale ovvero provvedimenti cautelari di natura tecnico-fattuale).

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti conformi

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18664_2026 DEL 09 GIUGNO 2026

La facoltà di sopraelevare spetta quindi al titolare dell'ultimo piano (o porzione di esso) cioè dell'ultima (nel senso dell'altezza) porzione immobiliare che abbia autonomia strutturale e di destinazione.

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il proprietario dell'ultimo piano di un edificio in condominio può elevare nuovi piani o fabbriche solo nel caso in cui sopra il suo appartamento sussistano manufatti di proprietà comune (come il tetto o il sottotetto non praticabile), che possono essere spostati al termine della sopraelevazione. Ma, qualora la soffitta (o il sottotetto) di un edificio in condominio sia di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini, essa deve essere considerata, ai fini della sopraelevazione, come ultimo piano, onde, ai sensi dell'art. 1127 c.c., il diritto di sopraelevare l'edificio spetta solo al proprietario di essa.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 17642_2026 DEL 03 GIUGNO 2026

l'indennizzo previsto e regolato dall'art. 1127, comma 4, c.c. trova la sua giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo sul quale sorge l'edificio condominiale, per una quota maggiore di quella che aveva prima della sopraelevazione, da parte di chi eleva nuovi piani e nuove fabbriche valendosi del diritto riconosciutogli dalla stessa norma al comma 1, e nella corrispondente diminuzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione, ai quali, di conseguenza, il legislatore, nell'attribuire il diritto di sopraelevazione al primo, non poteva non riconoscere il diritto alla proporzionale corresponsione di un'indennità idonea a compensarli della diminuzione patrimoniale loro imposta (Cass., SU, n. 16794 del 30 luglio 2007).

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 16887_2026 DEL 29 MAGGIO 2026

L'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione. Le condizioni statiche dell'edificio rappresentano, pertanto, un limite inderogabile, in considerazione del pericolo che alla stabilità del fabbricato deriva dalla sopraelevazione.

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Ai fini dell'art. 1127 c.c. la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove opere nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche. La nozione comprende non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 16060_2026 DEL 25 MAGGIO 2026

la sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. si configura non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma altresì nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale trasformi locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'altezza del fabbricato, atteso che l'indennità prevista dalla norma trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14754_2026 DEL 18 MAGGIO 2026

La sopraelevazione di un edificio condominiale è infatti costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche. Con la pronuncia n. 16794/2007 le sezioni unite di questa Corte hanno precisato che la nozione di sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. comprende non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, mentre non vi è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna a un sottotetto contenuta negli originali limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 12742_2026 DEL 05 MAGGIO 2026

l'art. 1127 del codice civile, disciplinante il regime legale delle sopraelevazioni, è derogabile, come emerge dall'espressa riserva contenuta nel primo comma, da una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio. La natura contrattuale della prescrizione regolamentare che limita o vieta il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spettante al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi e con le limitazioni dell'art. 1127 cod. civ., è assimilabile ad una “servitù altius non tollendi”.

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La sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edifico, da parte del condomino che ne sia proprietario, non conferisce agli altri condomini il diritto alla riduzione in pristino nel caso in cui la relativa domanda sia sorretta dalla mera deduzione della violazione delle norme urbanistiche in ordine al divieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che le disposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo ad interessi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapporti tra privati, non hanno carattere integrativo delle disposizioni del cod. civ. in materia di proprietà edilizia.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11403_2026 DEL 27 APRILE 2026

Ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche. Nella definizione enunciata da Cass. Sez. Unite 30 luglio 2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Non vi è sopraelevazione, viceversa, in ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 9572_2026 DEL 14 APRILE 2026

L'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c., è dovuta individualmente e proporzionalmente dai singoli proprietari dell'ultimo piano che abbiano visto aumentare, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio. La legittimazione ad esercitare il diritto all'indennità di sopraelevazione ex art. 1127, comma 4, c.c., spetta, a sua volta, ai singoli condomini che rivestivano tale qualifica al tempo della sopraelevazione e non all'ente condominiale unitariamente inteso.

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l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c. è oggetto di un debito di valore, da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione, sicché non trova applicazione la regola dettata dall'art. 1224 c.c. per i debiti di valuta, spettando gli stessi, invece, dal giorno di ultimazione della sopraelevazione.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 1104_2026 DEL 19 GENNAIO 2026

il diritto di sopraelevazione, previsto dall'art. 1127 c.c. in favore del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o del proprietario esclusivo del lastrico solare, è concettualmente distinto da quello di comunione sul lastrico solare e sull'area sovrastante l'edificio, regolato ex art. 1102 c.c., essendo, peraltro, il titolare del primo tenuto altresì a ricostruire il lastrico di copertura che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare, in maniera che essi possano accedervi per le necessità derivanti dalla sua specifica funzione.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 29706_2025 DEL 10 NOVEMBRE 2025

Il giudice d'appello correttamente ha ritenuto soggetta alla prescrizione ventennale l'azione diretta a ottenere la restitutio in integrum nel caso di sopraelevazione che alteri l'aspetto o il decoro architettonico dell'intero immobile, a differenza di quella diretta contro una sopraelevazione non consentita dalle condizioni statiche dell'edificio.

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le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono tra loro complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 25226_2025 DEL 15 SETTEMBRE 2025

Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall'art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all'esercizio di tale diritto sono assimilabili ad una “servitù altius non tollendi” e possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale di tipo contrattuale.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 24235_2025 DEL 30 AGOSTO 2025

Il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127 comma 2 c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Le leggi antisismiche sono da considerarsi integrative dell'art. 1127 comma 2 c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

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le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 19754_2025 DEL 17 LUGLIO 2025

considera l'aspetto architettonico come la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio, e che in caso di adozione di uno stile diverso nella sopraelevazione comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo percepibile da qualunque osservatore.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 17279_2025 DEL 26 GIUGNO 2025

è operante la presunzione di legge dell'art. 1127 comma 2° cod. civ., in base alla quale si presume la pericolosità della sopraelevazione in zona sismica in caso di difformità rispetto alla normativa antisismica; è escluso il diritto di procedere alla sopraelevazione sulla base dell'art. 1127 comma 2° cod. civ. e della natura integrativa delle norme codicistiche in caso di sopraelevazione delle norme antisismiche, ove non sia fornita prova contraria alla presunzione di pericolosità delle sopraelevazioni non conformi alla normativa antisismica.

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quando sia accertato l'aumento di superficie, anche ove manchi l'aumento dell'altezza del preesistente fabbricato, trova applicazione la presunzione di pericolosità dell'art. 1127 comma 2° cod. civ.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16394_2025 DEL 18 GIUGNO 2025

in materia di condominio, il diritto di sopraelevazione, previsto dall'art. 1127 c.c. in favore del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o del proprietario esclusivo del lastrico solare, si configura come concettualmente distinto dal diritto di comunione sul lastrico solare e sull'area sovrastante l'edificio, regolato dall'art. 1102 c.c., essendo, peraltro, il titolare del diritto di sopraelevazione altresì tenuto a ricostruire il lastrico di copertura di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare, in maniera che gli stessi possano accedervi per le necessità derivanti dalla sua specifica funzione.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13197_2025 DEL 18 MAGGIO 2025

l'indennità prevista dall'ultimo comma dell'art.1127 cod. civ. trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che, ai sensi dell'art. 1118 primo comma cod. civ., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; pertanto, il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 33919_2024 DEL 22 DICEMBRE 2024

l'intervento, astrattamente rientrante nell'ambito della sopraelevazione, dovendosi far rientrare in quest'ultima non solo l'intervento che implica aumento dell'altezza dell'edificio, ma anche la trasformazione dei locali e delle volumetrie preesistenti.

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Il condomino che ha diritto di sopraelevare ha facoltà di apportare le modifiche necessarie alla scala comune, mediante le indispensabili demolizioni e le successive ricostruzioni a livello più elevato.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 31032_2024 DEL 04 DICEMBRE 2024

L'art. 1127, comma 2 c.c. pone il divieto assoluto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio nell'ipotesi in cui non permettano di sopportare il peso della nuova costruzione o non siano in grado di sopportare l'urto di forze in movimento, quali le sollecitazioni di origine sismica; deve essere, quindi, acquisito il consenso unanime degli altri proprietari dell'edificio ed il sopraelevante deve eseguire opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

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qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2 c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 30856_2024 DEL 02 DICEMBRE 2024

Il pregiudizio all'aspetto architettonico, che ai sensi del terzo comma dell'art. 1127 c.c. consente l'opposizione dei condomini, consiste in un'incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell'edificio, che, essendo immediatamente apprezzabile ictu oculi, si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato.

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Qualora un edificio condominiale sia articolato in più corpi di fabbrica, con diversità di volumi e facciate, ma sia espressione di un'unica idea progettuale, la sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato nel suo complesso e non deve alterare le linee impresse dal progettista, indipendentemente dalla maggiore o minore visibilità del manufatto.

Precedenti difformi

Nell’ambito della più recente giurisprudenza di legittimità in termini non si rinvengono precedenti difformi: l’orientamento sui tre nuclei di principio (nozione ampia di sopraelevazione; divieto assoluto connesso alle condizioni statiche; integrazione della normativa antisismica con presunzione di pericolosità e onere della prova a carico del sopraelevante) risulta costante e privo di contrasti. Si segnalano unicamente, per completezza, pronunce che delimitano l’ambito applicativo della norma senza contraddirne i principi, escludendo l’applicabilità dell’art. 1127 c.c. in fattispecie prive del presupposto condominiale o inerenti a rapporti di vicinato.

Il provvedimento in commento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 776/2022 R.G. proposto da:
****, rappresentato e difeso dall'avvocato ****, con domicilio legale ex lege;
- ricorrente -
contro
****, quale erede di ****, rappresentata e difesa dall'avvocato ****, con domicilio legale ex lege;
- controricorrente -
nonché contro
Eredi di ****
- intimati -
avverso la sentenza della Corte d'appello di Firenze n. 1582/2021 depositata il 17/08/2021.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/06/2026 dal Consigliere ****.

FATTI DI CAUSA

1. ****, nella qualità di proprietario dell'unità condominiale sita in Siena in via **** n. ****, adì il Tribunale di Siena, deducendo che sul lastrico solare del corpo di fabbrica, sovrastante la propria abitazione, erano state realizzate opere edilizie da parte del proprietario della mansarda – **** – che avevano provocato danni alla proprietà **** e compromesso le strutture e la stabilità dell'intero complesso immobiliare, nonché leso il diritto di proprietà comune sulle parti condominiali ed, in particolare, del lastrico solare; dedusse, altresì, l'illegittimo ampliamento volumetrico adiacente alla proprietà ****, in spregio alla normativa urbanistica ed edilizia; richiedendo, pertanto, la demolizione dell'intera opera ed il risarcimento del danno ed, in subordine, il pagamento dell'indennità di cui all'art. 1127, comma 4, c.c.
Costituitosi ****, con chiamata in causa dell'impresa esecutrice dei lavori, la causa, istruita attraverso l'escussione di testi e l'espletamento di due CTU, venne decisa dal Tribunale di Siena con sentenza n. 166/2019, che, per quanto qui rileva, accolse la domanda attorea unicamente in ordine ai danni lamentati ed accertati come conseguenza dei lavori di edilizia svolti su incarico del convenuto, respingendo le domande, relative all'asserita natura condominiale del lastrico solare, ed all'illegittimità urbanistico-edilizia dell'ampliamento compiuto dal convenuto.
2. Proponeva appello ****, il quale, oltre ad insistere per la natura condominiale del lastrico solare dove era stato realizzato l'ampliamento, ribadiva la richiesta di dichiarazione di illegittimità della costruzione realizzata dal convenuto ****, in particolare, in quanto contrastante con le condizioni statiche e di sicurezza sismica dell'edificio e di parti di esso (come da conclusioni pag. 8 C.T.U. Ing. ****) e comunque in violazione delle previsioni di cui all'art. 1127 c.c. e della normativa antisismica.
Costituitosi ****, la Corte d'appello di Firenze, ribadita la natura privata del lastrico solare su cui era stata realizzata la costruzione e la regolarità urbanistica dell'ampliamento in esame, in parziale riforma dell'appellata sentenza, accertava che la costruzione realizzata dal convenuto, sul lastrico solare era stata realizzata in violazione della legislazione sulla sicurezza sismica e pertanto, condannava **** a demolire l'intera opera di ampliamento illegittimamente realizzata.
La Corte distrettuale, sul punto, facendo proprie le conclusioni del CTU, riteneva che l'intervento, effettuato fosse difforme dalle previsioni della vigente normativa sismica regionale (da ritenersi integrativa della previsione di cui all'art. 1127, comma 2, c.c.), in quanto ampliamento percentualmente superiore a quanto ivi consentito, e che, a fronte di ciò, l'autore della nuova edificazione non avesse fornito la prova, su di lui incombente, dell'idoneità del fabbricato a fronteggiare il rischio sismico.
3. Contro la sentenza d'appello **** propone ricorso sulla base di cinque motivi. Resiste con controricorso ****, in qualità di erede di ****. Il ricorrente ha depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, il ricorrente deduce, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1127, comma 2, c.c., anche in combinato disposto con l'art. 90 del DPR 380/2001, per avere la Corte d'appello erroneamente qualificato il manufatto da lui realizzato, sulla terrazza del piano attico dell'edificio come “sopraelevazione”, in assenza di creazione di un nuovo piano o di aumento dell'originaria altezza del fabbricato; di talché, a detta del ricorrente, non doveva applicarsi, nel caso di specie, la previsione di cui al citato comma 2 dell'art. 1127 c.c.
1.1. Il motivo è infondato. Va ribadito il principio, già più volte espresso da questa Corte, secondo cui, ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è, costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281), con la specificazione che, nella definizione enunciata da Cass. Sez. U, 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti, mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, che seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, comporti l'occupazione della colonna d'aria soprastante il fabbricato condominiale (Cass. sez. 2, n. 11490/2020, Sez. 2, n. 02000/2020, Cass. Sez. 2, n. 12202/2022).
Nel caso in esame, è pacifico, in base all'accertamento in fatto compiuto dalla Corte d'appello, che l'incremento volumetrico della mansarda realizzata all'ultimo piano, mediante costruzione che, in quanto realizzata sul lastrico solare dell'edificio, ha inevitabilmente occupato la colonna d'aria a questo sovrastante, costituisca una sopraelevazione.
2. Con il secondo motivo ci si duole, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., della violazione e/o falsa applicazione dell'art. 10 della L. n. 64 del 1974, in combinato disposto con il par. 8, punto 4.1. delle Norme Tecniche per le Costruzioni (D.M. del Ministro delle Infrastrutture del 14.1.2008) e con il punto C.4.2. del D.M. del Ministro dei Lavori Pubblici 16.1.1996 recante “Norme tecniche per le costruzioni in zone sismiche”, per avere la Corte d'appello, in adesione alle indicazioni della CTU, erroneamente applicato le norme che disciplinano la verifica di rispondenza sismica, in particolare ove viene prescritto di appurare preliminarmente la consistenza strutturale del fabbricato.
In concreto, il ricorrente lamenta che l'erronea applicazione della normativa statale, facendo proprie le conclusioni del CTU, ha portato il collegio di secondo grado a ritenere l'intervento ampliativo effettuato dal ricorrente in violazione alla normativa regionale, avendo calcolato la quadratura aggiuntiva rispetto al lastrico solare del singolo blocco edilizio (villetta) e non parametrandolo all'intero organismo edilizio, costituito dalle cinque costruzioni a schiera, ma rappresentanti, secondo il ricorrente, un unico corpo di fabbrica.
2.1. Il motivo è infondato. La normativa antisismica regionale richiamata, pacificamente applicabile al caso di specie, prevedeva la possibilità di addizioni volumetriche sui lastrici solari, condizionati a specifiche preliminari verifiche statistiche e sismiche (diversificate in base alla ampiezza dell'intervento), con il limite massimo dell'ampliamento volumetrico del 30 per cento rispetto della superficie già coperta alla medesima quota.
Il ricorrente afferma che l'ampliamento, ove considerato in rapporto alla totalità delle costruzioni sui lastrici solari dei cinque blocchi, sarebbe rientrato (in quanto inferiore al 10 per cento della superfice totale esistente) nella lettera a) del punto 5.1. della delibera suddetta, che riteneva sufficienti “mere verifiche locali per la sicurezza”. Al contrario, l'intervento, in quanto (erroneamente) parametrato al singolo blocco edilizio, era risultato superiore al 30 per cento della superficie già esistente e pertanto, superiore al limite massimo di incremento edilizio, previsto dalla normativa regionale.
Invero, le deduzioni dell'attore da un lato invocano, nei fatti, un'inammissibile rivalutazione nel merito, secondo la propria visuale, delle conclusioni espresse nella CTU, dall'altro utilizzano come argomenti di contestazione, circostanze che sarebbe stato onere del ricorrente introdurre nel giudizio.
Nello specifico, viene fatto rifermento sia all'art. 86 del DPR 380 del 2021 (riproducente l'art. 10 della l. n. 64 del 1974), che, nel prevedere l'analisi delle sollecitazioni sismiche, afferma che esse devono effettuarsi considerando “l'intera struttura”, sia al D.M. LL.PP. del 16.01.1996 (Norme Tecniche per le costruzioni in zone sismiche), attuativo della L. n. 64 del 1974 (ora trasfusa nel D.P.R. del 2001 citato), il quale stabilisce che in zone sismiche gli “edifici a contatto” debbano essere costruiti secondo due tipologie: edifici a sé stanti uniti dal giunto sismico, oppure con un unico corpo di fabbrica.
Pertanto, nella ricostruzione del ricorrente, non avendo il consulente accertato la consistenza strutturale dell'immobile, ed in particolare non essendo emersa l'esistenza di un giunto sismico, l'immobile era da ritenersi quale unico corpo di fabbrica. Tale ricostruzione non coglie il ragionamento seguito dalla Corte distrettuale, che, correttamente, è partito dal tenore precettivo dell'art. 1127, comma 2, c.c., secondo cui “la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono”.
Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione; ne consegue che dette condizioni rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso (Cass. n. 2000 del 29/01/2020).
E' parimenti consolidato l'orientamento secondo cui il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2, c.c., debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Cass. n. 31032 del 04/12/2024 e precedentemente Cass. n. 2000 del 29/01/2020).
In conclusione, la domanda di demolizione può essere paralizzata unicamente dalla prova di adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico; sicché, ove detta prova non sia acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere (Cass. 2000/2020 cit.).
Orbene, nel nostro caso la Corte di merito ha escluso che tale prova sia stata fornita, in quanto lo stesso ricorrente si duole che nel corso del giudizio non sia stata effettuata la verifica sismica, sussistendo, agli atti, solo la documentazione depositata al genio civile, necessaria, secondo la normativa regionale, per l'intervento di cd. rilevanza locale, senza nulla dedurre sull'esistenza di una relazione (precedente all'intervento) che attestasse la fattibilità sismica dello stesso.
Per quanto attiene alla violazione della normativa regionale antisismica, il ricorrente non prova in alcun modo che la costruzione su cui ha realizzato l'ampliamento sia da ritenersi come un unico corpo di fabbrica, ma parte dal presupposto (indimostrato) che il fabbricato, in quanto realizzato in zona sismica, fosse confacente alle prescrizioni di legge, per cui in caso di fabbricati a schiera (ove non costituenti un unico blocco) vi sarebbe dovuto essere il cd. giunto sismico; in carenza di accertamento della presenza di quest'ultimo, sempre secondo il ragionamento del ricorrente, la presunta assenza dello stesso avrebbe dovuto far ritenere gli immobili come un corpo unico, ai fini sismici.
Allo stesso tempo, si duole che il giudice di secondo grado, sulla base della CTU (e di come ha valutato la fisionomia dei cespiti, in relazione al dettato normativo statale e regionale), abbia ritenuto di non poter considerare gli immobili a schiera come unico corpo di fabbrica, ritenendo, pertanto, a differenza del direttore dei lavori strutturali firmatario del progetto presso il genio civile, che l'ampliamento effettuato non potesse rientrare tra quelli previsti e legittimi in base alla normativa regionale.
In sintesi, la censura non attiene ad un erroneo governo del dato normativo da parte del giudice, ma chiede di sostituire, inammissibilmente, le conclusioni, motivate nella CTU, fatte proprie dal giudice, con una soluzione confacente all'interesse del ricorrente (Cass. 10927 del 23/04/2024, Cass. n. 32505 del 22/11/2023), per giungere alla conclusione a lui più consona ai fini del calcolo della percentuale dell'ampliamento e per superare le carenze probatorie, incombenti sullo stesso, in quanto autore dell'intervento ampliativo.
3. Con il terzo motivo si lamenta l'omesso esame di un fatto decisivo controverso, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.; nonché nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. per carenza assoluta di motivazione, per avere la Corte d'appello, in adesione alle risultanze di una relazione peritale affetta da palese devianza dalla scienza delle costruzioni e da carenza di accertamenti tecnici strumentali, omesso di esaminare la questione di fatto controversa e decisiva ai fini del giudizio relativa alla consistenza strutturale del fabbricato, nonché per avere acriticamente recepito le risultanze della CTU sul punto.
3.1. Il motivo è inammissibile. Invero, il novellato art. 360, n. 5, c.p.c. configura un vizio specifico relativo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, risultante dalla sentenza o dagli atti processuali, che sia decisivo e sia stato oggetto di discussione tra le parti, di modo che, ove il fatto storico rilevante sia stato comunque considerato dal giudice, non è riconducibile a tale paradigma l'omesso esame di singoli elementi istruttori - ancorché la sentenza non dia conto di tutte le risultanze probatorie - né il cattivo esercizio, da parte del giudice di merito, del potere di valutazione delle prove non aventi natura legale (Sez. 5, n. 30837 del 25/11/2025; Sez. 2, n. 17005 del 20/06/2024).
Nel caso in esame la doglianza oltre a riproporre quanto già affermato nel secondo motivo, è volta a far passare come omesso esame una circostanza ben valutata dal giudice di secondo grado, ossia la carenza, a fronte della violazione della normativa antisismica, di qualsiasi accertamento preventivo effettuato dall'autore dell'ampliamento, circa l'adeguatezza della sopraelevazione rispetto al rischio sismico, il cui onere grava solo ed esclusivamente su quest'ultimo.
4. Con il quarto motivo, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., si deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 1127, comma 2 c.c., in combinato disposto con gli artt. 2697 c.c. e 115 e 116 c.p.c., per avere la Corte d'appello ritenuto non assolto l'onere probatorio incombente sull'odierno ricorrente di dimostrare la mancanza di pericolosità sismica del fabbricato condominiale.
5. Con il quinto motivo si fa valere la nullità della sentenza, ex art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. per violazione dell'art. 196 c.p.c. e carenza assoluta di motivazione, per avere la Corte d'appello, in presenza di una relazione peritale lacunosa e perplessa, omesso di disporre la rinnovazione della CTU in ordine all'accertamento statico e sismico dell'edificio, pur in presenza di un'apposita istanza in tal senso e senza dare di ciò alcuna motivazione.
6. I motivi quarto e quinto, che possono esaminarsi congiuntamente in quanto sostanzialmente ripetitivi delle stesse doglianze, sono entrambi inammissibili. Per un verso, il ricorrente ripropone le medesime deduzioni di cui al secondo motivo ed al terzo motivo, ponendosi in contrasto con il principio, già illustrato in tema di sopraelevazione, dell'onere probatorio sussistente in capo all'autore della sopraelevazione di provare la compatibilità sismica dello stesso, ove l'intervento sia in contrasto con la specifica legislazione antisismica. Per altro verso, egli si duole delle conclusioni tratte dal giudice di merito in relazione al materiale probatorio prodotto in giudizio, per cui risulta sufficiente ribadire che nel ricorso per cassazione, deve ritenersi inammissibile il motivo di impugnazione con cui la parte ricorrente sostenga un'alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, pur ove risultino allegati al ricorso gli atti processuali sui quali fonda la propria diversa interpretazione, essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio che riporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme (Sez. 2, n. 10927 del 23/04/2024).
7. Pertanto, il ricorso va rigettato. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12), sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 16/06/2026.

Testo degli articoli del codice civile richiamati

(testo vigente aggiornato alla data di redazione – luglio 2026)

Art. 1127 c.c. – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratta la quota che spetta allo stesso condomino. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Art. 2697 c.c. – Onere della prova

Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.