Sentenze utili per Superbonus 110% e sgravi fiscali

- Avv. Giorgio Galetto -

Sentenze utili per Superbonus 110% e sgravi fiscali

TRIBUNALE DI FIRENZE ORDINANZA DE 19 SETTEMBRE 2022
Nel caso in esame, infatti, sussistono i presupposti richiesti dall'art. 700 c.p.c. per l'accoglimento del ricorso: il fumus bonis iuris, ossia la verosimile esistenza del diritto vantato, il periculum in mora, ossia il pregiudizio imminente e irreparabile conseguente al trascorrere del tempo occorrente per far valere il diritto in via ordinaria, e l'inesistenza di un altro provvedimento cautelare tipico utilizzabile per tutelare la situazione giuridica soggettiva vantata.
Per quanto riguarda il requisito del fumus, l'art. 843 c.c. dispone che "il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune". Tale norma trova applicazione nel caso in esame, trattandosi di disposizione di carattere generale - e dunque applicabile anche alla materia condominiale (v. Cass. civ., Sez. II, n. 685 del 16/01/2006) - e sussistendone i requisiti, in particolare quello della "necessità". Secondo quanto chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, il suddetto concetto deve essere riferito non all'opera che si intende realizzare, bensì al passaggio/transito nel senso che "l'utilizzazione del fondo del vicino - o del condomino - non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio" (Cass. civ., Sez. II, n. 18555 del 30/06/2021; v. anche Cass. civ. n. 7768 del 05/04/2011, Cass. civ. n. 28234 del 26/11/2008). Ebbene, nel caso di specie, difetta, perché non provata, una soluzione alternativa per l'esecuzione dei lavori di rifacimento delle facciate laterali, dovendo i ponteggi essere obbligatoriamente installati a ridosso delle stesse e dunque nel resede di proprietà del resistente, come risulta dallo stato dei luoghi.
A ciò si aggiunga il fatto che, ai sensi degli artt. 1136 e 1137, I comma, c.c. le delibere assembleari, approvate a maggioranza degli intervenuti (i quali devono rappresentare in millesimi almeno la metà del valore dell'edificio), sono obbligatorie per tutti i condomini e dunque anche per il sig. YYYYY, il quale, peraltro, non ha mai impugnato la delibera incriminata.
Quanto al periculum in mora, anch'esso appare configurabile.
I lavori di manutenzione straordinaria approvati dall'assemblea condominiale, infatti, saranno eseguiti beneficiando dei bonus fiscali (con cessione del credito) approntati dal Governo italiano, per usufruire dei quali è necessario rispettare precise scadenze temporali. In particolare, i lavori soggetti a superbonus 110 % (installazione cappotto facciate laterali, facciata lato Via Omissis e tetto) dovranno essere ultimati entro il 31/12/2023, mentre quelli soggetti al bonus facciate 90% entro il 31/12/2022, avendo il Condominio già corrisposto il residuo 10% entro il 31/12/2021.
Il trascorrere, dunque, del tempo necessario per agire in via ordinaria comporterebbe la perdita per il Condominio della possibilità di avvalersi dei suddetti benefici fiscali, con conseguente grave danno per le casse dello stesso, nonché per il medesimo sig. KKKKK proprio in quanto condomino. Invero, l'art. 8 del contratto di appalto stipulato con la Ditta Omissis prevede che "qualora per inadempimento da parte del Committente o per difetto dei requisiti di legge, non fossero riconosciute le detrazioni di cui all'art. 14 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63 e ss. mm. o, comunque, non si perfezionasse la cessione del relativo credito, il Committente rimarrà debitore dell'Appaltatore per la porzione di corrispettivo che avrebbe dovuto essere corrisposta sotto forma di cessione del credito. Tali somme dovranno essere versate dal Committente in favore dell'appaltatore, entro e non oltre il 31/12/2021". TRIBUNALE DI MILANO ORDINANZA 25 OTTOBRE 2021
Tanto premesso in fatto, in diritto è noto che, secondo jus receptum, per decoro architettonico si intende "l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico" (Cass. nn. 18928/2020, 1286/2010, 8731/1998, 6496/95, 10507/1994, 10513/1993), e che, per la sua violazione, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (per Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09, l'alterazione del decoro "è integrata ... da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all'edificio una sua propria specifica identità).
Nel caso in esame è indubbio che l'aspetto estetico che caratterizza le facciate del Condominio XXXXX, e conferisce ad esse la peculiare identità e fisionomia sopra dette, subirà una definitiva compromissione per effetto degli interventi progettati; conseguentemente, la relativa delibera necessita del consenso unanime dei condomini, che non vi è stato.
Ed infatti, il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c., è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato (Cass. 851/2007). La disciplina codicistica non è derogata dalle disposizioni dettate dal D.L. n. 34/2020 giacché, come chiarito di recente dalla giurisprudenza di legittimità in fattispecie analoga (relativa a precedente normativa del settore), l'eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità della innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato (Cass., ord. n. 10371/2021). TRIBUNALE DI MILANO ORDINANZA DEL 25 OTTOBRE 2021
Ed allora, una volta acquisiti i predetti elementi di carattere tecnico, trovano smentita le considerazioni prima facie svolte da questo G.D. con il decreto di fissazione di udienza del 22.7.2021, al fine di argomentare l'insussistenza dei presupposti per provvedere inaudita altera parte, nonché di motivi di particolare urgenza tali da richiedere la trattazione del procedimento in periodo feriale ("una pianta così rigogliosa come quella raffigurata nelle foto sub doc. 1 ric. presumibilmente non soffrirebbe per la potatura di minime ed insignificanti estensioni). Al contrario è da ritenere acclarata la fondatezza del ricorso, in quanto, pur trattandosi di pianta rampicante, può trovare applicazione per identità di ratio il disposto di cui all'art. 896 c.p.c., a mente del quale "quegli sul cui fondo si protendono i rami degli alberi del vicino può in qualunque tempo costringerlo a tagliarli'.
Sussiste inoltre il requisito del periculum in mora, in quanto il Condominio ricorrente non solo ha documentato di aver deliberato l'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo delle facciate esterne e delle colonne dei balconi (v. delibera assembleare in data 21.6.2021 e preventivo Omissis s.r.l. sub doc. 6 allegato al ricorso), ma ha successivamente prodotto (v. nota di deposito del 7.9.2021) copia del contratto di appalto del 9.8.2021, atto di concessione di occupazione di suolo pubblico e prova dell'avvenuto pagamento del canone di occupazione del suolo pubblico. Si tratta di pregiudizio che, pur avendo carattere economico, può dirsi rivestire le caratteristiche di pregiudizio imminente ed irreparabile, in quanto la mancata tempestiva potatura del rampicante da parte del Condominio resistente comporterebbe l'impossibilità di montare l'impalcatura per l'esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata, con conseguente perdita da parte del Condominio ricorrente della possibilità di avvalersi del c.d. bonus facciate 90%, di cui all'art. 1 comma 219 L. 160/2019, come modificato dall'art. 1 comma 59 L. 178/2020, che così recita: "Per le spese documentate, sostenute negli anni 2020 e 2021, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, spetta una detrazione dall'imposta lorda pari al 90 per cento.".
Ed infatti le opere in questione devono essere eseguite e documentate entro il 31.12.2021, pena la revoca della detrazione d'imposta e dei benefici fiscali, oltre che la scadenza della concessione per l'occupazione di suolo pubblico.
La domanda del Condominio ricorrente deve pertanto essere accolta come meglio in dispositivo, con condanna del Condominio resistente, secondo il principio di soccombenza, al pagamento nei confronti del ricorrente delle spese della presente procedura (per le fasi di studio, introduttiva e decisionale), liquidate come da dispositivo, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Deve inoltre essere accolta l'istanza del ricorrente di fissazione della somma di denaro dovuta dal resistente in caso di eventuale ritardo nell'adempimento spontaneo del provvedimento qui emanato. Ricorrono infatti i presupposti per l'applicazione dell'art. 614 bis c.p.c., trattandosi di attuazione di obbligo diverso dal pagamento di somme di denaro e non vertendosi in ipotesi di manifesta iniquità, atteso che il Condominio ricorrente ha più volte sollecitato l'adempimento spontaneo da parte del resistente degli obblighi di cui all'art. 896 c.c. anche anteriormente all'introduzione del presente procedimento (v. docc. 3¬5 ric.). Si stima equo determinare l'ammontare della somma oggetto della c.d. astreinte in € 100,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordine emanato rispetto al termine assegnato di 15 giorni dalla comunicazione della presente ordinanza. TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO SENTENZA N. 1788/2021 DEL 16 DICEMBRE 2021
Come è noto, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (v. per tutte Cassazione civile, sez. un., 07/03/2005, n. 4806).
Nel caso di specie, parte attrice ha lamentato la riduzione della “superficie calpestabile” del proprio terrazzo per effetto della apposizione sulla facciata dell’edificio condominiale del cappotto isolante.
Ad avviso del giudicante deve ritenersi provata l’incidenza dei lavori oggetto della delibera impugnata (rifacimento della facciata dello stabile al fine di contenere il consumo energetico a mezzo dell’applicazione di una copertura termica) sull’unità immobiliare di proprietà esclusiva dell’attrice.
Atteso, pertanto, che la delibera de qua ha inciso sul diritto di proprietà esclusiva dell’attrice, essa deve essere dichiara nulla (cfr. per un caso analogo Trib. Roma, sez. V, 16/12/2020, n. 17997, secondo cui “È nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che approva la realizzazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale che determina una riduzione della superficie utile, o del piano di calpestìo dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari”).
Dalla nullità della delibera in esame (del 23.7.2018) discende la conseguente nullità della successiva delibera adottata in data 18.12.2018 (oggetto dell’odierna impugnazione), nella parte in cui ha disposto la ratifica della prima.
E, invero, in ipotesi di nullità della delibera non può trovare spazio il meccanismo di sanatoria postuma previsto dall’art. 2377, co. 8 c.c. - dettato in tema di società di capitali ma, per identità di ratio, applicabile anche in materia di condominio – secondo cui «L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto».
Come chiarito dalla Suprema Corte (sez. II, 21/02/2017, n. 4430), “la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso, l'autorizzazione assembleare di un'opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato (arg. da Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001)”.
Deve, pertanto, ritenersi che l’assemblea abbia legittimamente deliberato in ordine alle suddette opere extra-contratto, conformemente all’indirizzo giurisprudenziale secondo cui “è certamente consentito all'assemblea di approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'art. 1135 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6896 del 04/06/1992; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016, in motivazione). L'assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18192 del 10/08/2009; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2864 del 07/02/2008)” (Cass. sez. II, 21/02/2017, n. 4430, cit.). TRIBUNALE ROMA SENTENZA N. 17997/2020 DEL 16 DICEMBRE 2020
Tra l'altro va precisato che il condòmino, come nella specie, che intervenga personalmente nel processo in cui sia già parte l'amministratore ed in cui sia dedotta una situazione giuridica ascrivibile alla collettività condominiale, non si comporta come un terzo, ma appare come una delle parti originarie determinatasi a far valere direttamente le proprie ragioni; sicché, tale intervento non conoscerebbe nemmeno le preclusioni segnate dall'art. 268 c.p.c. (cfr. C. Cass., sent. n. 10717/2011; C. Cass., sent. n. 12258/2002; C. Cass., sent. n. 7130/2001).
E' noto che l'assemblea è l'organo naturalmente depositario del potere decisionale del condominio. Ha una competenza deliberativa generale che abbraccia tutto ciò che riguarda la gestione delle parti comuni e dei servizi comuni, al di là delle indicazioni legislative (che hanno solo carattere esemplificativo: Cass. n. 21966/2017) e delle previsioni del regolamento di condominio, purché le decisioni assunte non siano volte a perseguire finalità extracondominiali (Cass. n. 5130/2007) o siano lesive dei i diritti individuali dei condòmini.
La legge di riforma (L. 11 dicembre 2012, n. 220) ha poi previsto anche la possibilità di nominare un "revisore dei conti", che verifichi la contabilità del condominio.
Il consiglio di condominio è stato introdotto all'art. 1130 bis c.c. ed è composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
Le funzioni sono esclusivamente consultive e di controllo, spettando il potere decisionale solo all'assemblea, obbligata a riunirsi annualmente (art. 66 disp. att. c. c., norma inderogabile) per deliberare sulle materie fondamentali dell'art. 1135 cod. civ..
Le delibere necessarie alla gestione del condominio, che il 1136 (anch'esso inderogabile) riserva solo all'assemblea con le maggioranze ivi stabilite, finiscono per incidere sulle spese e quindi sui diritti dei condòmini.
La determinazione dell'oggetto delle opere di manutenzione straordinaria (e cioè l'indicazione dello spessore del cappotto termico con determinazione qualitativa e quantitativa delle opere da eseguire), il potere di stabilire il valore finale dell'appalto e la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini, rientrano, pertanto, nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 (cfr in argomento: Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 6-2, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889).
L'assemblea condominiale, dunque, può certamente votare la nomina di un consiglio ristretto di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, ma le decisioni dei consiglieri sono vincolanti per tutti condomini, compresi i dissenzienti, soltanto se poi vengono votate e approvate, con le maggioranze prescritte dalla legge, dall'assemblea dei condomini. Ne deriva che la scelta dei preventivi per i lavori ed il riparto effettuati dalla commissione perché siano vincolanti per tutti i condòmini vanno riportati in assemblea per l'approvazione non essendo delegabili ai singoli condòmini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell'assemblea, a pena di illegittimità della delibera.
Nell'approvare i lavori - in particolare la realizzazione del cappotto termico - il condominio non ha provveduto ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera ma sulla base del capitolato redatto nel 2012 (che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico) ha dapprima deliberato di realizzare tale ulteriore opera (Delib. del 11 novembre 2016) affidando l'appalto alla ditta scelta dal condominio e ha poi deliberato (Delib. del 7 febbraio 2017) l'esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto predisposte dalla commissione tecnica tutte tre prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Solo dopo l'approvazione del lavori di cui alle delibere impugnate, il Condominio affidava l'incarico di procedere ad una valutazione tecnica di fattibilità delle opere approvate (cfr. relazione ing. Omissis del 22.3.2017).