Spoglio possessorio del tetto condominiale

la trasformazione non autorizzata in terrazza di uso esclusivo da parte del proprietario dell'ultimo piano integra spoglio nel compossesso
(Nota a Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 15515/2026 del 21 maggio 2026)

Articoli del Codice Civile riportati nelle motivazioni

Artt. 1102 c.c. (uso della cosa comune); 1117 c.c. (parti comuni dell'edificio); 1120 c.c. (innovazioni); 1127 c.c. (costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio); 1134 c.c. (gestione di un condomino); 1139 c.c. (norme applicabili al condominio); 1168 c.c. (azione di reintegrazione); 1171 c.c. (azione di nunciazione); 2697 c.c. (onere della prova). Si citano altresì: artt. 24 e 111 Cost.; artt. 112, 132, 276, 329, 342, 346, 360, 366, 373, 378, 380-bis.1, 384, 669-sexies e 703 c.p.c.; art. 13 D.P.R. n. 115/2002 (contributo unificato).

Principi di diritto

La Corte enuncia e riafferma i seguenti principi di diritto:

I. "Va pertanto riaffermato il principio secondo cui nel condominio degli edifici il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia causato agli altri partecipanti alla comunione la privazione o la turbativa del loro compossesso, e non anche quando il medesimo condomino, nell'esercizio delle facoltà ricomprese nel proprio diritto di comproprietà, abbia immutato lo stato della cosa comune ma senza privare o turbare il compossesso degli altri condomini."

II. "Il godimento del tetto comune di un edificio condominiale da parte di un singolo condomino può quindi essere denunciato in sede possessoria se lo stesso sia stato oggetto di modificazioni eseguite da altro partecipante tali da comportare una privazione o una turbativa del compossesso."

III. "Il regime del compossesso dei beni condominiali non tollera, invero, che un partecipante proceda di propria iniziativa a smantellare ed a sostituire integralmente una parte comune, limitandosi l'art. 1134 c.c., applicabile anche in situazioni di condominio composto di due sole persone (Cass. Sez. Unite 31/01/2006, n. 2046), a regolare la disciplina del rimborso delle spese «urgenti» sostenute da chi abbia assunto la gestione di iniziativa individuale senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea."

IV. "Si ha quindi comunque spoglio nel compossesso ove un condomino, senza il consenso degli altri compossessori, trasformi o alteri lo stato di fatto di una parte comune, sostituendo l'oggetto del compossesso qual era in origine con altro e restringendo il godimento spettante pro-indiviso a ciascuno, realizzando, dunque, un'innovazione tale da pregiudicare il rapporto materiale con la res."

V. "Devono quindi ravvisarsi gli estremi dello spoglio nel compossesso allorché un condomino proceda di sua iniziativa, senza il consenso degli altri compossessori, alla demolizione, totale o parziale, del tetto di copertura dell'edificio, sostituendolo e trasformandone una parte in terrazza di proprio uso esclusivo, sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini."

Parte in Fatto

Con ricorso ex artt. 1168 e 1171 c.c., una condòmina (di seguito: la ricorrente nel merito, parte intimata in Cassazione) – proprietaria di un appartamento sito al piano quinto dello stabile denominato "Condominio di via ****" – lamentava che un'altra condòmina, proprietaria dell'appartamento al sesto piano attico (di seguito: la convenuta nel merito, ricorrente in Cassazione), aveva trasformato in terrazza parte del tetto dell'edificio a confine con la propria proprietà esclusiva. Chiedeva pertanto che il Tribunale ordinasse la sospensione dei lavori, ancora in corso, e la reintegrazione nel possesso del tetto.
Nella contumacia della convenuta, il Tribunale competente accoglieva la domanda di reintegra con ordinanza del 10 settembre 2008. La successiva ordinanza del 5 dicembre 2008 rigettava il reclamo interposto, avverso detto provvedimento, dall'odierna ricorrente in Cassazione. Veniva quindi introdotto il giudizio di merito, conclusosi con sentenza che accoglieva la domanda di reintegra della proprietaria del quinto piano con condanna al ripristino e alle spese di lite.
Con la sentenza n. 512/2019, la Corte di Appello rigettava il gravame proposto dalla convenuta avverso la decisione di prime cure. La Corte distrettuale riteneva in particolare: (i) che i lavori fossero stati ultimati il 31 marzo 2008 e che la domanda dell'attrice fosse pertanto tempestiva; (ii) che le opere realizzate potessero essere rimosse, con reintegrazione dell'attrice nel possesso del tetto, senza distruggere la copertura; (iii) che la ricorrente, proprietaria dell'appartamento all'ultimo piano dell'edificio, avesse modificato il tetto di copertura realizzando, al posto di parte di esso, una terrazza a proprio uso esclusivo; (iv) che l'odierna ricorrente non avesse fornito adeguata prova della proprietà esclusiva dei locali posti immediatamente sotto la copertura dello stabile, interessati dai lavori contestati.
Avverso tale sentenza propone ricorso per cassazione la proprietaria del piano attico, affidandosi a dieci motivi. La controparte, rimasta intimata, non ha svolto attività difensiva nel giudizio di legittimità. Il ricorso è stato chiamato una prima volta all'udienza pubblica del 19 marzo 2026; a seguito di istanza di rinvio per impedimento del difensore della parte ricorrente, è stato differito all'udienza pubblica del 14 maggio 2026, all'esito della quale la Corte ha deliberato il rigetto.

Ragioni della Decisione (Parte in Diritto)

1. I motivi dal primo al quarto: la questione dello spoglio possessorio
I primi quattro motivi di ricorso – suscettibili di esame congiunto in quanto strettamente connessi – investono la configurabilità degli estremi dello spoglio possessorio nel caso di trasformazione del tetto condominiale comune di copertura in terrazza di uso esclusivo da parte del proprietario dell'ultimo piano. In particolare: il primo motivo lamenta il difetto assoluto di motivazione per non aver la Corte di Appello accertato la sussistenza dello spoglio; il secondo denuncia la violazione degli artt. 24 e 111 Cost. e 112, 276 c.p.c. per omessa pronuncia sulla questione dell'elemento oggettivo dello spoglio; il terzo censura la violazione degli artt. 111 Cost., 132 c.p.c. e 1102 c.c.; il quarto contesta la violazione dell'art. 2697 c.c. per difetto di prova dello spoglio.
La Corte di Cassazione rigetta tutti e quattro i motivi, sia pure con motivazione parzialmente corretta ai sensi dell'art. 384, ultimo comma, c.p.c. In proposito, il Collegio precisa che la causa ha origine da una domanda di tutela del possesso delle parti comuni del fabbricato (nella specie, la copertura), proposta da un partecipante al condominio in conseguenza della modifica di dette porzioni da parte del proprietario dell'ultimo piano.
Il punto centrale della decisione risiede nella ricognizione del regime possessorio dei beni condominiali. La Corte richiama il consolidato orientamento – ormai da decenni radicato nella giurisprudenza di legittimità – secondo cui le parti comuni di un edificio condominiale, tra cui espressamente il tetto (art. 1117 c.c.), formano oggetto di un compossesso pro indiviso. Tale compossesso si esercita diversamente a seconda che le cose siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari (come tetti e lastrici solari, utili per la statica) oppure soggettivamente utili. Nel primo caso, l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano trae da tali utilità; nel secondo, nell'espletamento dell'attività da parte del proprietario.
Ne discende che, qualora uno dei condomini, senza il consenso degli altri e in loro pregiudizio, abbia alterato o violato lo stato di fatto o la destinazione della cosa comune, impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun possessore pro indiviso, sono esperibili da parte degli altri comproprietari le azioni a difesa del compossesso, per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato. È altresì precisato che non si rende necessaria la prova specifica del possesso di detta parte quando essa sia costituita dalla porzione immobiliare in cui l'edificio si articola (nel caso, la copertura).
Quanto all'eccezione "feci sed iure feci", la Corte chiarisce che essa è opponibile solo quando l'attività materiale del condomino non sia in contrasto, agli effetti dell'art. 1102 c.c., con l'esercizio attuale o potenziale di analoga attività da parte di altro condomino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali.
Elemento di particolare rilievo è la puntualizzazione che il regime del compossesso dei beni condominiali non tollera che un partecipante proceda di propria iniziativa a smantellare e sostituire integralmente una parte comune: l'art. 1134 c.c., applicabile anche in situazioni di condominio composto di due sole persone (Cass. S.U. n. 2046/2006), regola solo il rimborso delle spese urgenti, non legittima la sostituzione unilaterale di parti comuni. Si configura quindi spoglio nel compossesso ogni volta che un condomino, senza il consenso degli altri, trasformi o alteri lo stato di fatto di una parte comune, sostituendo l'oggetto del compossesso e restringendo il godimento pro indiviso di ciascuno.
La conclusione è perentoria: integra spoglio l'iniziativa del condomino che, senza consenso degli altri compossessori, demolisce totalmente o parzialmente il tetto di copertura dell'edificio, sostituendolo e trasformandone una parte in terrazza di proprio uso esclusivo, sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini (v. anche Cass. n. 2971/2023; n. 5753/2007; n. 14950/2008; n. 14107/2012; n. 2126/2021).
2. La distinzione tra azione possessoria e azione petitoria
Uno snodo decisivo della motivazione è il distinguo – solo apparentemente scontato ma sovente fonte di confusione nella prassi – tra profilo possessorio e profilo petitorio della vicenda.
La ricorrente aveva invocato la sentenza Cass. n. 917/2024, secondo cui "il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura". La Corte chiarisce tuttavia che tale precedente "si riferisce ad una controversia di natura petitoria, e non possessoria, come è quella oggetto del presente giudizio". Il che equivale a dire: la valutazione di legittimità della trasformazione ai sensi dell'art. 1102 c.c. (profilo petitorio) è questione distinta e successiva rispetto alla sussistenza dello spoglio possessorio.
Nel giudizio possessorio il giudice deve accertare unicamente se vi è stata privazione o turbativa del compossesso; non deve (e non può) addentrarsi nella valutazione della legittimità petitoria dell'opera. Tale legittimità potrebbe semmai essere invocata come difesa nel successivo giudizio petitorio, ma non esclude la tutela possessoria immediata.
3. Il quinto e il settimo motivo: proprietà delle soffitte
Il quinto motivo lamenta difetto di motivazione sulla configurabilità del vincolo pertinenziale tra le soffitte e la proprietà esclusiva della ricorrente. La Corte lo dichiara inammissibile: la questione è di carattere petitorio (titolarità delle soffitte) e, anche ove fosse fondata, non varrebbe ad escludere lo spoglio denunciato, consistente nell'illegittima trasformazione di un bene comune (il tetto condominiale) in terrazzo esclusivo.
Analogamente il settimo motivo, che lamenta difetto di motivazione sull'esclusione del vincolo pertinenziale, è inammissibile per le medesime ragioni.
4. Il sesto e l'ottavo motivo: omesso esame di fatti decisivi
Il sesto motivo denuncia l'omesso esame del rogito notarile di acquisto della proprietaria del piano attico. Inammissibile per "doppia conforme": quando la sentenza di primo e secondo grado concordano sullo stesso punto, il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. è precluso per legge. In aggiunta, l'omessa valutazione di un mezzo di prova è rilevante ai sensi dell'art. 360, n. 5, c.p.c. solo se riguarda un "fatto storico" (non una questione o un elemento di accadimento complesso) che sia controverso e decisivo.
L'ottavo motivo, che denuncia l'omesso esame della prova testimoniale sul vincolo pertinenziale, è inammissibile per le stesse ragioni del sesto: si versa in ipotesi di "doppia conforme" e, comunque, la testimonianza riguarda una questione petitoria che non rileva ai fini della tutela possessoria.
5. Il nono e il decimo motivo: spese di lite
Il nono motivo lamenta l'omessa pronuncia sul quantum delle spese di lite liquidate in primo grado (asseritamente non corrispondenti allo scaglione corretto). La censura è inammissibile per due ordini di ragioni: (i) difetto di specificità, non avendo la ricorrente indicato quale sarebbe stata la liquidazione corretta; (ii) l'indicazione del valore della causa nell'atto introduttivo ha finalità esclusivamente fiscale (contributo unificato) e non vincola il giudice nella determinazione del valore della controversia ai fini della liquidazione delle spese.
Il decimo motivo, che investe il governo delle spese operato in primo grado per asserito difetto di motivazione, è inammissibile per gli stessi motivi: la parte non ha documentato la lesione concreta subita e ha fondato la censura sul presupposto erroneo della natura vincolante della dichiarazione di valore fatta nell'atto introduttivo. La Corte ribadisce il principio per cui il processo non può essere utilizzato solo in previsione di possibili effetti futuri pregiudizievoli senza la prospettazione di un risultato utile concreto (Cass. n. 28405/2008; n. 15355/2010; n. 2051/2011).
6. L'applicazione dell'art. 384, comma 2, c.p.c.
La Corte, rigettando i motivi dal primo al quarto, lo fa operando – come preannunciato – una correzione della motivazione ai sensi dell'art. 384, secondo comma, c.p.c. La Corte di Appello aveva ragionato principalmente sulla mancata prova della proprietà esclusiva delle soffitte (profilo petitorio), incorrendo così in un errore di inquadramento. La realtà è che lo spoglio doveva essere accertato sul piano possessorio, e tale accertamento risultava positivo ex actis: "È pacifico tra le parti che sul tetto dell'edificio, di proprietà condominiale, la [ricorrente] abbia realizzato una terrazza ad uso proprio esclusivo", eliminando il compossesso degli altri condomini sulla parte comune.

Evoluzione Giurisprudenziale

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in materia evidenzia un orientamento sostanzialmente costante e coerente nel tempo, che ha trovato nella sentenza in commento la propria ultima e più compiuta riaffermazione.

2026 – La conferma del principio consolidato
Con la sentenza in commento (Cass. Sez. II, n. 15515/2026 del 21 maggio 2026), la Seconda Sezione Civile riafferma in modo puntuale il principio dello spoglio possessorio del tetto condominiale, inserendosi nella linea giurisprudenziale inaugurata da oltre quarant'anni. Il Collegio, presieduto da Lorenzo **** con relazione del Consigliere Stefano ****, non si discosta dall'orientamento precedente, limitandosi a ribadire i principi già enunciati e a chiarire la distinzione tra azione possessoria e petitoria.
Nella medesima tornata giurisprudenziale del 2026, la stessa Seconda Sezione si è occupata della materia dell'art. 1127 c.c. in relazione al divieto di sopraelevazione contenuto in regolamento condominiale (Cass. Sez. II, Sent. n. 11403/2026 del 27 aprile 2026), confermando che i limiti privatistici alla sopraelevazione previsti dal regolamento sono opponibili ai condomini e ai loro aventi causa, in un quadro di complessiva coerenza con i principi in tema di godimento delle parti comuni.

2024 – Il profilo petitorio: una distinzione necessaria
La sentenza Cass. Sez. II, n. 917/2024 del 10 gennaio 2024 – citata dalla ricorrente in Cassazione e poi puntualmente disattesa dalla Corte – ha affrontato il profilo petitorio della trasformazione del tetto in terrazza, enunciando il principio per cui il condomino proprietario dell'ultimo piano può trasformare il tetto in terrazza di uso esclusivo purché le modifiche non siano significative rispetto all'estensione del bene e non pregiudichino la funzione di copertura e protezione. Questo orientamento, che riprende Cass. n. 14107/2012 e n. 2126/2021, si muove tuttavia sul piano del giudizio petitorio (art. 1102 c.c.), e la sentenza 15515/2026 chiarisce definitivamente che esso non è applicabile nel giudizio possessorio, dove la tutela è immediata e prescinde dalla valutazione di legittimità dell'opera.

2025 – Il compossesso condominiale in senso più ampio
La giurisprudenza del 2025 ha continuato a sviluppare il tema del compossesso nelle parti comuni condominiali. L'ordinanza Cass. Sez. II, n. 13215/2025 del 19 maggio 2025 si è occupata di un'azione di reintegrazione nel compossesso di aree condominiali, ribadendo che per proporre con successo l'azione possessoria il ricorrente deve fornire adeguata prova del compossesso dell'area oggetto di spoglio, confermando la struttura dell'onere probatorio nel giudizio possessorio condominiale.

2023 – La ricognizione sistematica del Relatore Scarpa
Il precedente più direttamente rilevante – ampiamente citato e integralmente richiamato nella motivazione della sentenza 15515/2026 – è la sentenza Cass. Sez. II, n. 2971/2023 del 1° febbraio 2023. Si tratta di una pronuncia di particolare autorevolezza, emessa all'esito di pubblica udienza (con intervento del Procuratore Generale) a seguito di ordinanza interlocutoria che aveva rilevato "questioni di diritto di particolare rilevanza". La Corte, con una motivazione sistematica e ricca di richiami storici, ha ricondotto a unitarietà l'intera giurisprudenza in tema di compossesso delle parti comuni e spoglio possessorio del tetto condominiale.
La sentenza 2971/2023 ha ribadito che integra spoglio l'iniziativa del condomino che procede, senza il consenso degli altri compossessori, all'integrale demolizione del tetto comune dell'edificio, sostituendolo con altro e trasformandone una parte in terrazza di uso esclusivo. Ha altresì precisato il discrimine rispetto all'art. 1127 c.c.: la facoltà di sopraelevazione riguarda le nuove costruzioni sopra il fabbricato (occupazione della colonna d'aria sovrastante), non la trasformazione del tetto comune in opera privata.

2021 – Il richiamo alla tutela dell'eccezione petitoria nel possessorio
La sentenza Cass. Sez. II, n. 2126/2021 del 29 gennaio 2021 è citata in entrambe le pronunce del 2023 e del 2026 come conferma della costanza dell'orientamento. Essa ha trattato la fattispecie della trasformazione del lastrico solare e del tetto, precisando le condizioni alle quali la trasformazione, anche sul piano petitorio, può dirsi legittima ai sensi dell'art. 1102 c.c. (modifiche non significative, funzione di copertura preservata). Tale pronuncia evidenzia la coesistenza – sul piano concettuale – di un profilo possessorio (spoglio immediato) e un profilo petitorio (valutazione di legittimità dell'opera), destinati a rimanere distinti e non sovrapponibili.

Dal 2007 al 2016 – Il consolidamento dell'orientamento
L'orientamento si era già saldamente consolidato nel decennio 2007-2016. In particolare: Cass. Sez. II, n. 5753/2007 del 12 marzo 2007 e Cass. Sez. II, n. 14950/2008 del 5 giugno 2008 avevano affermato che l'appropriazione della copertura condominiale ad uso esclusivo di un condomino costituisce spoglio del compossesso degli altri. Cass. Sez. II, n. 14107/2012 del 3 agosto 2012 aveva precisato ulteriormente i limiti della trasformazione consentita. Cass. Sez. 6-2, n. 7748/2011 del 5 aprile 2011 e Cass. Sez. II, n. 6154/2016 del 30 marzo 2016 avevano poi ribadito l'inopponibilità dell'eccezione "feci sed iure feci" quando l'intervento sul tetto sia tale da escludere ogni possibilità di godimento pro indiviso da parte degli altri condomini.

Dalle origini – La genesi del principio
Le radici dell'orientamento affondano nelle sentenze Cass. Sez. II, n. 2630/1968 del 22 luglio 1968 e Cass. Sez. II, n. 4198/1984 del 18 luglio 1984, che avevano per prime ricondotto la sostituzione unilaterale di parti comuni condominiali alla fattispecie dello spoglio nel compossesso. Cass. Sez. II, n. 129/1983 del 7 gennaio 1983, n. 312/1985 del 24 gennaio 1985 e n. 16496/2005 del 5 agosto 2005 ne avevano poi progressivamente definito i contorni.
La giurisprudenza in tema è pertanto costante da oltre cinquant'anni. Non si registrano orientamenti difformi sul piano possessorio; le eventuali diversità di vedute riguardano esclusivamente il distinto piano petitorio (valutazione della legittimità dell'opera ai sensi dell'art. 1102 c.c.), tema rispetto al quale la sentenza in commento opera una distinzione netta e definitiva.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

L'analisi della più recente giurisprudenza di merito conferma la piena ricezione dei principi enunciati dalla Cassazione in ordine alla tutela possessoria delle parti comuni condominiali.

La Corte di Appello di Ancona, con sentenza n. 437/2026 del 17 aprile 2026, si è pronunciata su una controversia avente ad oggetto un lastrico solare condominiale – parte comune rientrante nell'elenco dell'art. 1117 c.c. analogamente al tetto – ove la parte appellante contestava la legittimità di interventi di sopraelevazione e ampliamento realizzati su tale bene. La Corte di merito, applicando i principi in materia di compossesso delle parti comuni, ha richiamato il sistema normativo degli artt. 1117 e ss. c.c. per definire l'ambito delle facoltà spettanti a ciascun condomino sulle parti comuni e i limiti entro cui l'utilizzo esclusivo di dette parti risulta compatibile con i diritti degli altri partecipanti. Il provvedimento evidenzia come la giurisprudenza di merito riceva pienamente e applichi in concreto l'impostazione della Cassazione, riconoscendo la natura condominiale del lastrico solare e la necessità del consenso degli altri condomini per trasformazioni che ne alterino la funzione e il regime di uso comune.

Nei periodi precedenti (2022-2024), la giurisprudenza di merito – prevalentemente delle Corti di Appello di Bari, Ancona, Bologna e dei Tribunali di primo grado – ha mostrato costante adesione all'orientamento della Corte Suprema, riconoscendo in via tendenzialmente uniforme che la trasformazione non autorizzata di parti comuni condominiali (tetto, lastrico solare, coperture) ad uso esclusivo di un singolo condomino configura spoglio del compossesso degli altri partecipanti, con la conseguente ammissibilità dell'azione di reintegrazione ex art. 1168 c.c. Nessun provvedimento di merito rilevante ha adottato posizioni difformi sul punto.

Precedenti Conformi e Difformi

Si elencano di seguito i principali precedenti conformi e difformi rinvenuti nella più recente giurisprudenza di legittimità in materia, con indicazione dei rispettivi principi di diritto espressi.

Precedenti Conformi

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 2971_2023 DEL 1 FEBBRAIO 2023
Principi di diritto:
"Secondo consolidato orientamento di questa Corte, le parti comuni di un edificio condominiale formano oggetto di un compossesso pro indiviso che si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale [...], oppure siano utili soggettivamente [...]; pertanto, nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano – e soltanto per traslato il proprietario – trae da tali utilità, nel secondo caso nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario."
"Qualora uno dei condomini, senza il consenso degli altri ed in loro pregiudizio, abbia alterato o violato lo stato di fatto o la destinazione della cosa comune, impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun possessore pro indiviso sulla cosa medesima in modo da sottrarla alla sua specifica funzione, sono esperibili da parte degli altri comproprietari le azioni a difesa del compossesso per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato, allo scopo di trarne quella utilitas alla quale la cosa era asservita prima della contestata modificazione; in proposito, peraltro, non si rende necessaria la prova specifica del possesso di detta parte quando essa sia costituita dalla porzione immobiliare in cui l'edificio si articola e l'eccezione feci sed iure feci è opponibile solo quando l'attività materiale del condomino non sia in contrasto, agli effetti dell'art. 1102 c.c., con l'esercizio attuale o potenziale di analoga attività da parte di altro condomino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali."
"Va pertanto riaffermato il principio secondo cui nel condominio degli edifici il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia causato agli altri partecipanti alla comunione la privazione o la turbativa del loro compossesso, e non anche quando il medesimo condomino, nell'esercizio delle facoltà ricomprese nel proprio diritto di comproprietà, abbia immutato lo stato della cosa comune ma senza privare o turbare il compossesso degli altri condomini."
"Il regime del compossesso dei beni condominiali non tollera, invero, che un partecipante proceda di propria iniziativa a smantellare ed a sostituire integralmente una parte comune, limitandosi l'art. 1134 c.c., applicabile anche in situazioni di condominio composto di due sole persone (Cass. Sez. Unite 31/01/2006, n. 2046), a regolare la disciplina del rimborso delle spese «urgenti» sostenute da chi abbia assunto la gestione di iniziativa individuale senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea."
"E' corretto, pertanto, ravvisare gli estremi dello spoglio nel compossesso allorché un condomino proceda di sua iniziativa, senza il consenso degli altri compossessori, alla integrale demolizione del tetto comune dell'edificio, sostituendolo con altro e trasformandone una parte di consistente estensione in terrazza di proprio uso esclusivo, sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini."

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11403_2026 DEL 27 APRILE 2026
Principi di diritto:
"La clausola del regolamento condominiale recante divieto di sopraelevazione dell'edificio, in deroga all'art. 1127 c.c., è espressione dell'autonomia contrattuale delle parti e vincola i condomini e i loro successori a qualsiasi titolo, anche se trascritta anteriormente all'acquisto dei singoli. La pretesa di usucapione del diritto di sopraelevare è incompatibile con la natura petitoria dell'azione esperita e con il regime delle trasformazioni delle parti comuni, che richiede il consenso di tutti i condomini interessati quando incida sul decoro architettonico dell'edificio."

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13215_2025 DEL 19 MAGGIO 2025
Principi di diritto:
"In tema di azione di reintegrazione nel compossesso di parti comuni condominiali, il ricorrente ha l'onere di fornire adeguata prova del compossesso dell'area oggetto di spoglio. In presenza di condominio, la legittimazione all'azione possessoria spetta all'amministratore per le parti comuni oggetto di gestione comune, salva la legittimazione individuale di ciascun condomino per le parti condominiali di cui sia concreto compossessore; il principio della rappresentanza reciproca dei condomini nell'esercizio delle azioni possessorie opera nei limiti in cui non sia stata avanzata domanda di reintegra individuale."

Precedenti Difformi

Non si rinvengono, nell'ambito della giurisprudenza di legittimità recente, precedenti difformi sul piano strettamente possessorio. Le divergenze si manifestano esclusivamente sul piano petitorio, ovvero in ordine alla legittimità della trasformazione del tetto in terrazza ai sensi dell'art. 1102 c.c. – profilo rispetto al quale la sentenza in commento ha definitivamente chiarito l'inapplicabilità nel giudizio possessorio.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 917_2024 DEL 10 GENNAIO 2024
(Precedente di diverso profilo – azione petitoria, non possessoria)
Principi di diritto:
"Costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solo quella che alteri l'entità materiale del bene, operandone la trasformazione, o ne modifichi la destinazione, ove il bene assuma, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale o sia utilizzato per fini diversi da quelli originari. Qualora la modificazione della cosa comune risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c., che, sebbene dettato in materia di comunione ordinaria, è applicabile in materia di condominio degli edifici per effetto del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c."
"Per tali ragioni la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio mediante idonei materiali."

Testo Integrale della Sentenza

Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 15515/2026, udienza del 14 maggio 2026, depositata il 21 maggio 2026.

SENTENZA

sul ricorso **** proposto da:
****, rappresentata e difesa dall'avv. ****
- ricorrente -
contro
****
– intimata –

avverso la sentenza n. 512/2019 della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA, depositata in data 15/03/2019;
udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere ****;
udito il Procuratore Generale, nella persona del Sostituto dott. ****;
udita l'avv. ****, per parte ricorrente

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 1168 e 1171 c.c. **** esponeva di essere proprietaria e posseditrice di un appartamento sito al piano quinto dello stabile denominato "Condominio di via ****" e lamentava che ****, proprietaria di altro appartamento al sesto piano attico aveva trasformato in terrazza parte del tetto dell'edificio a confine con la sua proprietà esclusiva. Chiedeva quindi che il Tribunale ordinasse la sospensione dei lavori, ancora in corso, e la reintegrazione nel possesso del tetto.
Nella contumacia della ****, il Tribunale accoglieva la domanda di reintegra con ordinanza del 10.9.2008. Con successiva ordinanza del 5.12.2008 il medesimo ufficio giudiziario rigettava il reclamo interposto, avverso detto provvedimento, dalla odierna ricorrente. Veniva quindi introdotto il giudizio di merito, che si concludeva con sentenza n. 81/2013, con la quale la domanda di reintegra della **** veniva accolta, con condanna della **** al ripristino e alle spese di lite.
Con la sentenza impugnata, n. 512/2019, la Corte di Appello di L'Aquila rigettava il gravame proposto dalla **** avverso la decisione di prime cure.
La Corte distrettuale riteneva, in particolare, che i lavori fossero stati ultimati il 31.3.2008 e che pertanto la domanda della originaria ricorrente fosse tempestiva; che le opere realizzate dalla **** potessero essere rimosse, con reintegrazione della **** nel possesso del tetto, senza distruggere la copertura; che la ****, proprietaria dell'appartamento all'ultimo piano dell'edificio, avesse modificato il tetto di copertura realizzando, al posto di parte di esso, una terrazza di copertura a suo uso esclusivo; che inoltre l'odierna ricorrente non avesse fornito adeguata prova del fatto che i locali posti immediatamente sotto la copertura dello stabile, interessati dai lavori contestati dalla ****, fossero di sua proprietà esclusiva.
Propone ricorso per la cassazione di detta pronuncia ****, affidandosi a dieci motivi.
****, intimata, non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.
Il ricorso è stato chiamato una prima volta all'udienza pubblica del 19.3.2026, in prossimità della quale il P.G. ha depositato requisitoria scritta e la parte ricorrente ha depositato memoria. A seguito di istanza del difensore della parte ricorrente del 18.3.2026, con la quale è stato chiesto il differimento della data di udienza per impedimento dovuto a problemi di salute, il ricorso è stato rinviato alla pubblica udienza del 14.5.2026, alla quale sono comparsi il P.G., nella persona del sostituto dott. ****, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso, e l'avv. ****, per la ricorrente, che ha invocato invece l'accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta il difetto assoluto di motivazione, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente rigettato il gravame dell'odierna ricorrente, ritenendo assorbente, in funzione della cd. ragione più liquida, l'accertamento circa l'assenza della proprietà esclusiva delle soffitte oggetto della trasformazione in sopraelevazione realizzata dalla medesima ricorrente. In tal modo, la Corte distrettuale avrebbe accolto la domanda della ****, che aveva lamentato uno spoglio del bene comune (il tetto dello stabile in condominio), senza accertarne il presupposto, ossia la sussistenza dello spoglio.
Con il secondo motivo, invece, la ricorrente denunzia la violazione degli artt. 24 e 111 Cost., 112 e 276 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte abruzzese avrebbe omesso di esaminare la questione fondamentale oggetto del giudizio, rappresentata dalla verifica della sussistenza, in concreto, dello spoglio di un bene comune lamentato dalla ricorrente in prime cure.
Con il terzo motivo, invece, si censura la violazione degli artt. 111 Cost., 132 c.p.c. e 1102 c.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di considerare che le trasformazioni del bene comune sono consentite, se non contrastanti con la sua destinazione e la facoltà di godimento dello stesso da parte degli altri comproprietari. Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe dovuto affrontare l'argomento, oggetto del secondo e terzo motivo di appello, verificando se, in concreto, le opere da lei realizzate rientrassero, o meno, nel novero di quelle consentite dall'art. 1102 c.c.
Con il quarto motivo, ancora, la **** contesta la violazione dell'art. 2697 c.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 1, c.p.c., perché la Corte aquilana avrebbe accolto la domanda della **** in difetto della prova dello spoglio.
Le censure, suscettibili di esame congiunto, sono infondate, anche se si rende necessario correggere la motivazione della sentenza ai sensi dell'art. 384 ultimo comma cpc.
La causa ha origine da una domanda di tutela del possesso delle parti comuni del fabbricato (nella specie, la copertura), proposta da uno dei partecipanti al condominio in conseguenza della modifica di dette porzioni operata dal proprietario dell'ultimo piano.
La Corte di Appello ha affermato che "Secondo l'appellante … sono stati realizzati due terrazzini, debitamente coperti, in perfetta corrispondenza della proprietà della ****, ossia delle soffitte di proprietà della stessa che sono state solo sopraelevate, come documentato dalla pratica di permesso edilizio presentata al Comune di Vasto e allegata al fascicolo del reclamo di parte appellante come documento 5". L'appellata, da parte sua, "In fatto … contesta che l'appellante **** sia proprietaria di due soffitte adiacenti il proprio immobile e in corrispondenza delle quali venivano realizzati i due terrazzini". Pertanto, la Corte territoriale ha ritenuto dirimente accertare, prima di tutto, se l'odierna ricorrente fosse effettivamente proprietaria delle due soffitte sopraelevate, poiché in tal caso essa avrebbe potuto opporre alla domanda di reintegrazione proposta dalla **** l'eccezione "feci sed iure feci" avendo legittimamente esercitato la facoltà prevista dall'art. 1127 c.c. All'esito della valutazione del titolo prodotto dalla ****, rappresentato dal rogito di compravendita, e tenendo conto anche del contenuto del preliminare di compravendita che lo aveva preceduto e dell'accatastamento delle soffitte operato dalla società venditrice, tuttavia, il giudice del gravame ha ritenuto non conseguita la prova della proprietà esclusiva delle soffitte di cui anzidetto, poiché "… nel corpo dell'atto –in cui sono espressamente descritte le pertinenze come il ripostiglio e il posto auto– manca qualsiasi descrizione delle soffitte né in alcun modo soccorre la planimetria allegata sub A all'atto notarile perché la copia in bianco e nero non permette di identificare quale sia l'area evidenziata in rosso che, secondo l'atto notarile, è oggetto del trasferimento". A fronte della ravvisata incertezza derivante dagli atti, il giudice di appello ha esaminato anche la situazione concreta, richiamando il principio secondo cui il sottotetto dell'edificio costituisce pertinenza dell'appartamento all'ultimo piano quando assolve alla funzione esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria a sua difesa, ma ha escluso che nella specie le due soffitte potessero assolvere soltanto a detto scopo di isolamento, poiché la stessa parte appellante aveva evidenziato, in secondo grado, che "… è lo stesso CTU a certificare la natura utilizzabile del sottotetto …". Su tali basi, la Corte del gravame ha escluso la configurabilità, in capo alla ****, della proprietà delle soffitte sopraelevate, e dunque l'operatività, in suo favore, della norma di cui all'art. 1127 c.c.
Tutte le richiamate considerazioni, in realtà, non sono attinenti all'oggetto del giudizio, poiché esse investono il profilo petitorio, mentre nella fattispecie si discute di tutela del possesso. In tal senso va corretta la motivazione.
Tuttavia, quanto alla verifica della sussistenza dello spoglio lamentato dalla ****, il giudice di appello ha affermato anche che "E' pacifico tra le parti che sul tetto dell'edificio, di proprietà condominiale, la signora **** abbia realizzato una terrazza ad uso proprio esclusivo …". La trasformazione operata dalla odierna ricorrente, per asservire una parte comune – il tetto dello stabile – all'uso esclusivo da parte di uno solo dei condomini è stata oggetto di accertamento da parte del Tribunale, come indica la decisione impugnata: "Secondo il giudice di primo grado (e secondo l'appellata ****) l'appellante **** avrebbe illegittimamente proceduto alla trasformazione del bene condominiale, assoggettandolo al proprio uso esclusivo, mediante la realizzazione dei due terrazzini".
Come recentemente ribadito da questa Corte, "Secondo consolidato orientamento di questa Corte, le parti comuni di un edificio condominiale [tra le quali rientra certamente la copertura dello stabile, espressamente inclusa nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c.] formano oggetto di un compossesso pro indiviso che si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio per suolo, fondazioni, muri maestri, facciata, tetti, lastrici solari, oggettivamente utili per la statica), oppure siano utili soggettivamente, sicché la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipenda dall'attività dei rispettivi proprietari (come ad esempio per scale, portoni, anditi, portici, stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l'acqua calda o per aria condizionata); pertanto, nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano – e soltanto per traslato il proprietario – trae da tali utilità, nel secondo caso nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario. Qualora uno dei condomini, senza il consenso degli altri ed in loro pregiudizio, abbia alterato o violato lo stato di fatto o la destinazione della cosa comune, impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun possessore pro indiviso sulla cosa medesima in modo da sottrarla alla sua specifica funzione, sono esperibili da parte degli altri comproprietari le azioni a difesa del compossesso per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato, allo scopo di trarne quella utilitas alla quale la cosa era asservita prima della contestata modificazione; in proposito, peraltro, non si rende necessaria la prova specifica del possesso di detta parte quando essa sia costituita dalla porzione immobiliare in cui l'edificio si articola e l'eccezione feci sed iure feci è opponibile solo quando l'attività materiale del condomino non sia in contrasto, agli effetti dell'art. 1102 c.c., con l'esercizio attuale o potenziale di analoga attività da parte di altro condomino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali (Cass. Sez. 2, 07/01/1983, n. 129; Cass. Sez. 2, 24/01/1985, n. 312; Cass. Sez. 2, 05/08/2005, n. 16496; Cass. Sez. 6 - 2, 05/04/2011, n. 7748; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6154). Va pertanto riaffermato il principio secondo cui nel condominio degli edifici il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia causato agli altri partecipanti alla comunione la privazione o la turbativa del loro compossesso, e non anche quando il medesimo condomino, nell'esercizio delle facoltà ricomprese nel proprio diritto di comproprietà, abbia immutato lo stato della cosa comune ma senza privare o turbare il compossesso degli altri condomini. Il godimento del tetto comune di un edificio condominiale da parte di un singolo condomino può quindi essere denunciato in sede possessoria se lo stesso sia stato oggetto di modificazioni eseguite da altro partecipante tali da comportare una privazione o una turbativa del compossesso. Il regime del compossesso dei beni condominiali non tollera, invero, che un partecipante proceda di propria iniziativa a smantellare ed a sostituire integralmente una parte comune, limitandosi l'art. 1134 c.c., applicabile anche in situazioni di condominio composto di due sole persone (Cass. Sez. Unite 31/01/2006, n. 2046), a regolare la disciplina del rimborso delle spese urgenti sostenute da chi abbia assunto la gestione di iniziativa individuale senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea. Si ha quindi comunque spoglio nel compossesso ove un condomino, senza il consenso degli altri compossessori, trasformi o alteri lo stato di fatto di una parte comune, sostituendo l'oggetto del compossesso qual era in origine con altro e restringendo il godimento spettante pro-indiviso a ciascuno, realizzando, dunque, un'innovazione tale da pregiudicare il rapporto materiale con la res (Cass. Sez. 2, 22/07/1968, n. 2630; Cass. Sez. 2, 18/07/1984, n. 4198)." (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2971 del 01/02/2023, non massimata, pagg. 9 e ss.).
Devono quindi ravvisarsi gli estremi dello spoglio nel compossesso allorché un condomino proceda di sua iniziativa, senza il consenso degli altri compossessori, alla demolizione, totale o parziale, del tetto di copertura dell'edificio, sostituendolo e trasformandone una parte in terrazza di proprio uso esclusivo, sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini (cfr. ancora Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2971 del 01/02/2023, sopra citata; nonché Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5753 del 12/03/2007, Rv. 598216; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14950 del 05/06/2008, Rv. 603503; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14107 del 03/08/2012, Rv. 623614; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2126 del 29/01/2021, Rv. 660434).
Il principio è stato affermato anche in relazione alla trasformazione del lastrico di copertura, per il quale si è ribadito che "Nel condominio degli edifici, il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia alterato e violato, senza il consenso ed in pregiudizio degli altri partecipanti, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento spettante a ciascun compossessore pro indiviso sulla cosa medesima. Pertanto, con riguardo al lastrico solare, cui è connaturata la funzione di copertura delle parti sottostanti dell'edificio condominiale, commette spoglio il condominio che ne immuti lo stato di fatto o ne alteri la destinazione, con l'effetto di escludere o ridurre apprezzabilmente, anche soltanto sul piano delle possibilità o modalità di esercizio (accessibilità, ispezionabilità del manufatto), le precedenti facoltà di utilizzazione e godimento del lastrico stesso – riguardato in questa specifica funzione – degli altri condomini, restando irrilevante, in tale ipotesi, che l'eventuale fine della immutazione sia quella di consentire o rendere più agevole allo spoliator l'utilizzazione del lastrico solare come piano di calpestio, non astrattamente incompatibile con la sua funzione di copertura" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2947 del 11/03/1993, Rv. 481356; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10406 del 30/07/2001, Rv. 548627).
In definitiva, quindi, i primi quattro motivi del ricorso vanno rigettati, sia pure con motivazione diversa da quella adottata dalla Corte distrettuale, poiché nella specie si configura certamente, secondo la giurisprudenza di questa Corte, uno spoglio della cosa comune. La decisione può dunque essere assunta, come si è anticipato, ai sensi di quanto previsto dall'art. 384, secondo comma, c.p.c., non essendo necessario alcun ulteriore accertamento di fatto, posto che la sussistenza dello spoglio emerge, come detto, ex actis.
Non ha rilevanza, a contrario, il precedente richiamato nella memoria della parte ricorrente, secondo cui "Costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solo quella che alteri l'entità materiale del bene, operandone la trasformazione, o ne modifichi la destinazione, ove il bene assuma, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale o sia utilizzato per fini diversi da quelli originari. Qualora la modificazione della cosa comune risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c., che, sebbene dettato in materia di comunione ordinaria, è applicabile in materia di condominio degli edifici per effetto del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. Per tali ragioni la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio mediante idonei materiali (Cass. 14107/2012; Cass. 2126/2021)" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 917 del 10/01/2024, Rv. 669968, in motivazione, pagg. 8 e s.). Tale precedente, infatti, si riferisce ad una controversia di natura petitoria, e non possessoria, come è quella oggetto del presente giudizio.

Con il quinto motivo, la ricorrente lamenta il difetto assoluto di motivazione, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente escluso la configurabilità, in capo alla ****, della proprietà esclusiva delle due soffitte oggetto della trasformazione di cui è causa. La censura è inammissibile. La doglianza pone una questione di carattere petitorio (titolarità delle soffitte) la quale, anche se fosse ritenuta fondata, non varrebbe ad escludere lo spoglio denunziato dalla originaria ricorrente in prime cure. Peraltro, neppure si configura alcun vizio della motivazione, poiché essa non è viziata da apparenza, né da irriducibile contrasto logico, è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell'iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, sullo specifico vizio di motivazione apparente, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).

Con il sesto motivo, viene denunciato l'omesso esame di fatti decisivi, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché il giudice di seconde cure avrebbe trascurato di considerare il contenuto integrale dell'atto pubblico di acquisto del cespite della ricorrente. La censura è inammissibile, poiché nel caso di specie si configura un'ipotesi di cd. "doppia conforme", che esclude la possibilità di far valere il vizio di cui all'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. è preclusa per legge. Peraltro, e solo per completezza, il fatto del quale si denunzia l'omesso esame non è tale, dovendosi ribadire che l'omesso esame denunziabile in sede di legittimità deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, "… dovendosi intendere per «fatto» non una «questione» o un «punto» della sentenza, ma un fatto vero e proprio e, quindi, un fatto principale, ex art. 2697 c.c., (cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo" (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17761 del 08/09/2016, Rv. 641174).

Con il settimo motivo, la **** contesta il difetto assoluto di motivazione, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe escluso la configurabilità del vincolo pertinenziale tra le soffitte oggetto di sopraelevazione e la proprietà esclusiva della ricorrente, senza dar atto delle ragioni per le quali è pervenuta alla propria decisione. La censura è inammissibile, per le medesime considerazioni già espresse in occasione dello scrutinio del quinto motivo a cui pertanto si rinvia per evitare ripetizioni.

Con l'ottavo motivo, viene invece denunziato l'omesso esame di fatti decisivi, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte abruzzese avrebbe trascurato di considerare le risultanze della prova testimoniale, nell'ambito della verifica circa la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l'appartamento della **** e le due soffitte oggetto di sopraelevazione. La censura è inammissibile per le stesse ragioni esposte in relazione al sesto motivo di ricorso, che dunque si richiamano in toto.

Con il nono motivo, ancora, la ricorrente lamenta la violazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sul decimo motivo di appello, con il quale era stata censurata la sentenza di prime cure, nella parte in cui aveva condannato l'odierna ricorrente alla refusione delle spese di lite in misura non corrispondente al valore della causa. La censura è inammissibile per due concorrenti motivi. In primo luogo, essa non è assistita dal richiesto grado di specificità, poiché la ricorrente non indica quale sarebbe stata, in concreto, la liquidazione corretta, non consentendo così al collegio la verifica del danno lamentato. Sotto questo profilo, va data continuità al principio secondo cui qualora il ricorrente lamenti la scorretta applicazione di una determinata tariffa, o di uno scaglione della stessa, in luogo di quelli cui il giudice di merito avrebbe dovuto fare riferimento, ha l'onere di specificare, nel motivo di censura dedotto in Cassazione, le voci e gli importi considerati in ordine ai quali il giudice di merito sarebbe incorso in errore (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 30716 del 21/12/2017, Rv. 647175; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 18086 del 07/08/2009, Rv. 609456). Inoltre, va considerato che il valore indicato dal ricorrente nell'atto introduttivo non è vincolante per il giudice di merito, il quale deve comunque tener conto dell'oggetto della controversia.

Infine, con il decimo ed ultimo motivo, la **** si duole della violazione dell'art. 111 Cost. e 132 c.p.c. per difetto assoluto di motivazione in relazione al rigetto del decimo motivo di appello, relativo al governo delle spese operato dal giudice di prime cure. Per effetto della rilevata inammissibilità del nono motivo, anche questa censura è inammissibile.

In definitiva, dunque, il ricorso va rigettato. Nulla per le spese, in assenza di svolgimento di attività difensiva da parte intimata nel presente giudizio di legittimità.
Stante il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell'impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 14 maggio 2026.