TABELLE MILLESIMALI E PROPRIETÀ ESCLUSIVA: LA PREVALENZA DEL TITOLO SULLA DESTINAZIONE D'USO

Commento a Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 13235 del 7 maggio 2026

Riferimenti Normativi

Art. 1069 c.c. (Opere a carico del proprietario del fondo dominante) - Art. 1117 c.c. (Parti comuni dell'edificio) - Art. 1118 c.c. (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni) - Art. 1123 c.c. (Ripartizione delle spese) - Art. 1124 c.c. (Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori) - Art. 1125 c.c. (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai) - Art. 1126 c.c. (Lastrici solari di uso esclusivo) - Art. 68 disp. att. c.c. (Tabelle millesimali) - Art. 69 disp. att. c.c. (Revisione delle tabelle millesimali) - Art. 107 e 108 d.P.R. 15.12.1959 n. 1229 (Regolamento degli Ufficiali Giudiziari) - Artt. 111, 331, 360, 366 c.p.c.

Principi di Diritto

La pronuncia in commento enuncia e richiama i seguenti principi di diritto:

In tema di notificazioni, la violazione delle norme di cui agli artt. 106 e 107 d.P.R. n. 1229 del 1959 costituisce una semplice irregolarità del comportamento del notificante, la quale non produce alcun effetto ai fini processuali e, quindi, non configura una causa di nullità della notificazione. In particolare, detta irregolarità, nascendo dalla violazione di norme di organizzazione del servizio svolto dagli ufficiali giudiziari, non incide sull'idoneità della notificazione a rispondere alla propria funzione nell'ambito del processo e può, eventualmente, rilevare soltanto ai fini della responsabilità disciplinare o di altro tipo del singolo ufficiale giudiziario che ha eseguito la notificazione.

Il difetto di integrità del contraddittorio per omessa citazione di alcuni dei litisconsorti necessari, non costituendo un'eccezione in senso proprio, può essere sollevata per la prima volta anche nel giudizio di legittimità. Tuttavia, tale eccezione può essere formulata solo alla duplice condizione che gli elementi posti a fondamento emergano, con ogni evidenza, dagli atti già ritualmente acquisiti nel giudizio di merito, senza quindi la necessità di nuove prove e dello svolgimento di ulteriori attività - vietate in sede di legittimità - e che sulla questione non si sia formato il giudicato. In particolare, non è ammessa nel giudizio di cassazione la produzione di un nuovo documento per dimostrare la necessità di integrazione del contraddittorio nei precedenti gradi del processo, poiché tale documento non riguarda l'ammissibilità del ricorso o del controricorso e neppure la nullità della sentenza impugnata.

Nel giudizio in cassazione, la parte che eccepisce la non integrità del contraddittorio ha l'onere non soltanto di indicare i soggetti che devono partecipare al processo quali litisconsorti necessari, provandone l'esistenza, ma anche di dimostrare i presupposti di fatto che ne impongono l'intervento, i quali devono emergere dagli atti e dai documenti delle fasi di merito, essendo incompatibili con il giudizio di legittimità l'acquisizione di nuove prove e lo svolgimento di attività istruttoria.

In materia di rinuncia all'impugnazione in causa inscindibile, la rinuncia al ricorso per cassazione da parte di alcuni soltanto fra più ricorrenti o nei confronti di alcuni soltanto dei controricorrenti è senza effetto, non determinando l'estinzione del processo neppure limitatamente alle persone dei rinuncianti, non essendo ipotizzabili, in presenza di un litisconsorzio necessario, un'estinzione parziale del processo o una cessazione parziale della materia del contendere.

Sono i titoli, in primis, a determinare la natura comune o esclusiva della proprietà di determinati beni; nel solo caso in cui non soccorrano i titoli, la proprietà può presumersi comune se il bene risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.

I criteri di ripartizione delle spese condominiali ex artt. 1118 e 1123 c.c. sono destinati ad operare con riferimento alle "parti comuni" dell'edificio; detti criteri non possono applicarsi a beni di proprietà esclusiva, ancorché destinati di fatto all'uso comune dei condòmini, in assenza di un diritto reale limitato a vantaggio del condominio e a carico del proprietario esclusivo, costituito per titolo contrattuale o comunque unanime, non essendo sufficiente la sola destinazione fattuale all'uso comune per trasformare un bene di proprietà esclusiva in un bene condominiale ai fini dell'inclusione nelle tabelle millesimali

Parte in Fatto

Con atto introduttivo del giudizio, ****, in proprio e nella qualità di liquidatore della s.n.c. **** , conveniva innanzi al Tribunale di Avellino l'Amministratore del Condominio di **** impugnando la delibera assembleare del 12 settembre 2003, che aveva stabilito l'esecuzione di lavori straordinari sulle aree esterne al Condominio, che assumeva essere di sua esclusiva proprietà, deducendone la nullità assoluta e insanabile. Chiedeva altresì di procedersi alla formazione e approvazione giudiziale delle tabelle millesimali, nonché di condannare il condominio alla restituzione delle somme indebitamente versate a titolo di oneri condominiali, oltre al risarcimento dei danni. Nel giudizio veniva integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini.
Il Tribunale nominò consulente tecnico d'ufficio con il compito di predisporre le tabelle millesimali e, all'esito del giudizio, emise la sentenza n. 724/2013, con la quale annullò la delibera impugnata e dispose la ripartizione delle spese condominiali in base alle tabelle indicate nella relazione di CTU depositata l'8 maggio 2012. Avverso detta sentenza proposero appello i condòmini appellanti contestando la scelta del CTU di inserire, tra i beni condominiali, immobili di proprietà esclusiva, per titolo, dell'originario attore ****, nonché la soluzione adottata con riguardo ai locali interrati, lamentando altresì l'omessa pronuncia sulla richiesta di condanna dello stesso al pagamento delle somme anticipate dai condòmini per la manutenzione di aree di sua esclusiva proprietà. Si costituì ****, chiedendo la conferma della sentenza impugnata e proponendo appello incidentale per la condanna degli attori al risarcimento del danno per la lesione del diritto di proprietà e alla restituzione delle somme anticipate in base alle tabelle provvisorie.
Con sentenza n. 1366/2020, la Corte di appello di Napoli rigettò i primi due motivi dell'appello principale, dichiarò assorbito il terzo e rigettò l'appello incidentale. Propongono ricorso per Cassazione i condòmini sulla base di due motivi. Resistono con controricorso, in seno al quale propongono ricorso incidentale, gli eredi di **** affidandolo a due motivi.
Nel corso del giudizio di legittimità, l'avv. **** ha dato atto che in data 22 settembre 2025, il Condominio **** in persona del suo amministratore p.t., e gli eredi beneficiati dell'originario attore, giusta autorizzazione del Giudice delle successioni del Tribunale di Avellino, avevano sottoscritto in sede di mediazione una proposta transattiva contemplante la rinuncia ai procedimenti pendenti dinanzi alla Corte di cassazione, con compensazione integrale delle spese legali. Tuttavia, la Corte ha ritenuto non realizzati i presupposti per la declaratoria di cessazione della materia del contendere, stante la natura inscindibile della causa.

Parte in Diritto

1. Le questioni processuali preliminari

La Corte di Cassazione affronta in via preliminare tre questioni processuali di rilievo, che meritano autonoma considerazione. La prima attiene alla validità della notifica del ricorso effettuata da un ufficiale giudiziario territorialmente incompetente (Ufficio Notifiche di Avellino in luogo di quello di Napoli). La seconda riguarda l'integrità del contraddittorio per l'omessa notifica agli eredi di una delle parti dei giudizi di merito. La terza concerne la legittimazione attiva del successore a titolo particolare.
In ordine alla prima questione, la Corte, richiamando l'orientamento delle Sezioni Unite (Cass. SU n. 17533/2018), afferma che la violazione delle norme di cui agli artt. 106 e 107 d.P.R. n. 1229 del 1959 costituisce una semplice irregolarità, senza conseguenze ai fini processuali, non configurando alcuna causa di nullità della notificazione. In ogni caso, la costituzione delle parti che invocano la nullità precludeva la relativa declaratoria per intervenuto raggiungimento dello scopo.
In ordine all'integrità del contraddittorio, la Corte ribadisce il consolidato principio per cui tale eccezione può essere proposta per la prima volta in sede di legittimità, ma solo se gli elementi a fondamento emergano dagli atti ritualmente acquisiti nel giudizio di merito. Nel caso di specie, non erano stati prodotti documenti idonei a comprovare la circostanza allegata quanto ad una delle parti, mentre l'omessa dichiarazione della morte di un'altra parte comportava, per il principio di ultrattività del mandato, che la notifica dovesse considerarsi legittimamente eseguita nei confronti del procuratore costituito (Cass. Sez. 3, n. 12183/2021).
Quanto alla legittimazione attiva del successore a titolo particolare, la Corte richiama il proprio orientamento (Cass. SU n. 9692/2013) per cui il soggetto che proponga impugnazione nella qualità di successore deve allegare e provare la propria legitimatio ad causam. Nel caso di specie, dall'atto prodotto dai controricorrenti stessi risultava dimostrata la titolarità dell'unità abitativa in capo all'interessata, con conseguente legittimazione all'impugnazione ai sensi del comma 4 dell'art. 111 c.p.c.
La quarta questione preliminare attiene alla cessazione della materia del contendere per effetto della transazione raggiunta in sede di mediazione. La Corte esclude tale effetto, richiamando il recente precedente della stessa Sezione (Cass. Sez. 2, n. 6627 del 19 marzo 2026) per cui, in causa inscindibile, la rinuncia al ricorso da parte di alcuni soltanto dei ricorrenti è senza effetto, non essendo ipotizzabile, in presenza di litisconsorzio necessario, un'estinzione parziale del processo.

2. La questione sostanziale: tabelle millesimali e proprietà esclusiva

Il cuore della decisione riguarda il primo motivo del ricorso principale e il primo profilo del ricorso incidentale, entrambi fondati, che attingono il medesimo capo della sentenza d'appello relativo all'inclusione di beni di proprietà esclusiva tra i beni condominiali ai fini della formazione delle tabelle millesimali.
La vicenda ha per oggetto una serie di aree esterne al fabbricato condominiale (strada di penetrazione ai fabbricati, percorso pedonale sulle scale esterne scoperte, aree esterne alle palazzine, aree verdi) che risultavano pacificamente riservate in proprietà esclusiva del costruttore originario (poi eredi ****) in forza del contratto di compravendita per Notar **** del 27 dicembre 1985, nel quale le parti avevano espressamente dichiarato che "sono esclusi dalla vendita e quindi restano di esclusiva proprietà della società alienante… il piano porticato e tutti gli spazi coperti e scoperti che circondano il fabbricato, cioè terrazze strisce e zone – giardino compresa la citata striscia destinata a strada la quale è gravata a favore dell'immobile innanzi venduto dalla servitù di transito a piedi e con veicoli". Il CTU incaricato, le cui conclusioni erano state recepite dal Tribunale e poi dalla Corte d'appello, aveva incluso detti beni nella tabella generale del supercondominio, ritenendo prevalente il criterio dell'uso di fatto rispetto a quello della titolarità formale.
La Corte di Cassazione censura tale impostazione come una erronea applicazione dell'art. 1123 c.c. Il ragionamento svolto nella pronuncia è lineare e rigoroso. La ripartizione delle spese condominiali è disciplinata dagli artt. 1123 ss. c.c., da leggersi in combinato disposto con il principio generale sancito dall'art. 1118 c.c. I tre criteri di ripartizione previsti dall'art. 1123 (millesimi di proprietà, uso, gruppo ristretto) operano, per espressa previsione normativa, con riferimento alle "parti comuni". Detti criteri non trovano applicazione ai beni di proprietà esclusiva, ancorché destinati all'uso comune.
La Corte richiama il proprio recente precedente (Cass. Sez. 2, n. 4410 del 26 febbraio 2026) per riaffermare il principio che "Sono i titoli, in primis, a determinare la natura comune o esclusiva della proprietà di determinati beni; nel solo caso in cui non soccorrano i titoli, la proprietà può presumersi comune se il bene risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune". La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. è dunque residuale e opera solo in assenza di titolo contrario.
Nel caso di specie, il titolo era chiaro: le aree erano di proprietà esclusiva. L'assenza di accrescimento di valore delle unità esclusive Iandolo, e la destinazione di fatto all'uso comune, non potevano costituire titolo sufficiente per l'inclusione nelle tabelle millesimali. Come afferma la Corte, "la determinazione delle tabelle millesimali viene effettuata all'esito dell'applicazione di un parametro valutativo del patrimonio immobiliare dei singoli condòmini" ed il criterio è "il rapporto tra il valore della proprietà singola ed il valore dell'intero edificio". Un bene di proprietà esclusiva, escluso dal patrimonio del singolo condomino, non può essere considerato ai fini di tale parametro valutativo.
La pronuncia affronta anche il tema dell'eventuale diritto reale limitato (servitù) gravante sui beni esclusivi a favore del condominio. La Corte ricorda che "un'eventuale servitù a carico di proprietà esclusiva e a vantaggio delle parti comuni deve risultare dal titolo costitutivo del condominio o da titolo comunque di formazione contrattuale e, dunque, unanime, e non da delibere dell'assemblea" (Cass. Sez. 2, n. 28336 del 4/11/2024; Sez. 2, n. 18031 del 1/7/2024). Inoltre, ove si fosse individuata una servitù a carico di un bene esclusivo a vantaggio del condominio, il criterio di ripartizione delle spese sarebbe dovuto essere quello ex art. 1069 c.c. e non quello degli artt. 1123 ss. c.c.
Il secondo motivo del ricorso principale e gli altri profili del ricorso incidentale restano assorbiti in senso proprio dall'accoglimento dei motivi fondati. La sentenza impugnata è cassata con rinvio alla medesima Corte d'appello in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa applicando i principi sopra enunciati.

3. Osservazioni conclusive

La pronuncia in commento si inserisce nel solco di un orientamento ben consolidato della giurisprudenza di legittimità che, con rigore, afferma la supremazia del titolo nella determinazione della natura comune o esclusiva dei beni immobili in un contesto condominiale. Il principio è di fondamentale importanza pratica: in sede di redazione o revisione delle tabelle millesimali, il professionista incaricato (solitamente un geometra o un ingegnere) non può prescindere dall'analisi dei titoli di proprietà e dall'atto costitutivo del condominio.
La decisione offre altresì un importante chiarimento sul tema dell'uso di fatto dei beni esclusivi da parte dei condòmini. La circostanza che un bene di proprietà esclusiva venga usato in comune - si pensi a una strada o a un'area verde riservata in proprietà al costruttore - non ne muta la natura giuridica e non legittima la sua inclusione nelle tabelle millesimali tra i beni condominiali. Occorre che l'uso comune sia sorretto da un titolo giuridico idoneo (contratto costitutivo di servitù o altro diritto reale), formato con il consenso del proprietario.
Dal punto di vista processuale, la sentenza ribadisce che le cause aventi ad oggetto l'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli in ambito condominiale hanno natura di cause inscindibili, con litisconsorzio necessario di tutti i condòmini. Tale caratteristica determina importanti conseguenze: l'impugnazione deve essere proposta nei confronti di tutti i litisconsorti, la rinuncia all'impugnazione da parte di alcuni soltanto è senza effetto, e la cessazione della materia del contendere non può essere parziale.

Evoluzione Giurisprudenziale

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in materia di tabelle millesimali e ripartizione delle spese condominiali consente di delineare un percorso evolutivo sostanzialmente lineare, nel quale il principio della supremazia del titolo sull'uso di fatto è rimasto costante nel tempo, ricevendo progressivi affinamenti e precisazioni.

2026 - La conferma del principio di supremazia del titolo

L'anno 2026 ha visto un significativo sviluppo della giurisprudenza in materia. L'Ordinanza n. 13235/2026 del 7 maggio 2026 (oggetto del presente commento) ribadisce con chiarezza che i criteri di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c. operano soltanto per le "parti comuni", con esclusione dei beni di proprietà esclusiva ancorché destinati di fatto all'uso comune.
L'Ordinanza n. 13784/2026 del 12 maggio 2026 si occupa della redazione delle tabelle millesimali in una fattispecie riguardante la nomina del professionista per tale redazione, confermando l'approccio formalistico nell'individuazione dei beni da includere nelle tabelle.
L'Ordinanza n. 13620/2026 del 11 maggio 2026 affronta una controversia relativa all'applicazione dell'art. 1123 c.c. e dell'art. 1117 c.c. in sede di impugnazione di delibere condominiali, ribadendo la centralità del titolo nell'individuazione delle parti comuni.
L'Ordinanza n. 12594/2026 del 4 maggio 2026 si occupa dell'impugnazione di delibera di approvazione di bilancio preventivo, con specifico riferimento alle tabelle millesimali e alla loro valenza come parametro di riparto, rigettando il ricorso proposto.
L'Ordinanza n. 12590/2026 del 4 maggio 2026 verte su una controversia relativa alle tabelle millesimali e al conseguente riparto delle spese condominiali, rigettando anch'essa il ricorso.
La Sentenza n. 12742/2026 del 5 maggio 2026, già oggetto di commento separato, ha affrontato il tema della sopraelevazione e della legittimazione dell'amministratore di condominio, trattando anche i principi relativi alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.
L'Ordinanza n. 8432/2026 del 3 aprile 2026 ha riguardato la rideterminazione delle tabelle millesimali e la questione della loro eventuale natura convenzionale, con importanti precisazioni sul tema.
L'Ordinanza n. 8427/2026 del 3 aprile 2026 ha accolto il ricorso e cassato la sentenza impugnata in relazione alle tabelle millesimali e al riparto delle spese, confermando la necessità di rispettare il criterio del titolo nell'individuazione delle parti comuni.
L'Ordinanza n. 8010/2026 del 31 marzo 2026 ha accolto i ricorsi principale e incidentale e cassato la sentenza in relazione a questioni di riparto delle spese condominiali, tra cui la redazione delle tabelle millesimali.
La Sentenza n. 4966/2026 del 5 marzo 2026 ha enunciato il principio per cui "L'assemblea condominiale può, con delibera adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1138 c.c. e dall'art. 1136 c.c., limitare il godimento dei beni condominiali non rientranti nell'art. 1117 c.c. in misura proporzionale al valore della quota di singoli partecipanti alla comunione purché non impedisca agli altri partecipanti di farne uso".
L'Ordinanza n. 4806/2026 del 3 marzo 2026 e l'Ordinanza n. 3445/2026 del 16 febbraio 2026 hanno ulteriormente precisato i criteri di inclusione dei beni nelle tabelle millesimali, confermando il principio del titolo.

2025 - Consolidamento della giurisprudenza

Nel 2025 la giurisprudenza di legittimità ha consolidato i principi già affermatisi negli anni precedenti. La Sentenza n. 31675/2025 del 4 dicembre 2025 ha affrontato la questione dell'impugnazione di delibera condominiale in relazione alle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, con specifico riferimento all'art. 1123 c.c. e all'autonomia contrattuale nella disciplina della ripartizione delle spese.
La Sentenza n. 25244/2025 del 15 settembre 2025, relativa al tema della divisione giudiziale in rapporto alle tabelle millesimali, ha affermato il principio per cui "In sede di scioglimento della comunione, il giudice di merito, ai fini della formazione delle porzioni corrispondenti alle quote ideali spettanti a ciascun condividente, deve tener conto esclusivamente delle caratteristiche oggettive degli immobili dividendi, ossia degli aspetti strutturali e di quelli funzionali".
L'Ordinanza n. 8880/2025 del 3 aprile 2025 ha trattato la questione della ripartizione delle spese condominiali in relazione agli artt. 1102, 1118, 1123 e 1124 c.c., confermando la centralità del criterio dei millesimi di proprietà nell'art. 1117 c.c.
L'Ordinanza n. 8995/2025 del 4 aprile 2025 ha ribadito la necessità che i criteri di riparto delle spese condominiali siano rispettati in sede di approvazione delle tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123 c.c.

2024 - Le sentenze fondamentali

Il 2024 ha prodotto alcune sentenze di particolare rilevanza. La Sentenza n. 20926/2024 del 26 luglio 2024 e la Sentenza n. 20391/2024 del 23 luglio 2024 hanno affrontato il tema delle tabelle millesimali in relazione ai criteri di ripartizione delle spese, confermando il principio della proporzionalità al valore delle unità immobiliari.
Le Sentenze nn. 18003, 18045 e 17984 del 1° luglio 2024 (depositate nello stesso giorno) hanno costituito un importante momento di riflessione sulla materia, trattando diversi aspetti delle tabelle millesimali e della loro modifica. In particolare, è stato ribadito che le tabelle millesimali approvate all'unanimità hanno natura contrattuale e non possono essere modificate per via assembleare.
La Sentenza n. 28336/2024 del 4 novembre 2024 (richiamata nell'Ordinanza 13235/2026) ha precisato che un'eventuale servitù a carico di proprietà esclusiva e a vantaggio delle parti comuni deve risultare dal titolo costitutivo del condominio o da titolo contrattuale unanime, non potendo derivare da delibere dell'assemblea condominiale.

2023 - I precedenti

La Sentenza n. 21896/2023 del 21 luglio 2023 (richiamata nella pronuncia in commento) ha affrontato la questione dell'accertamento, tramite delibera assembleare, di quali siano le proprietà comuni e quelle esclusive, confermando che tale accertamento deve avvenire in sede giudiziale e non può essere compiuto dall'assemblea.
Le Sentenze nn. 32569/2023 e 32475/2023 del novembre 2023 si sono occupate della questione delle tabelle millesimali in rapporto ai criteri di ripartizione delle spese condominiali, ribadendo i principi consolidati.
La Sentenza n. 5657/2015 del 20 marzo 2015 (richiamata nella pronuncia in commento) ha escluso che una delibera assembleare possa accertare quali siano le proprietà comuni e quelle esclusive, stabilendo tale accertamento come di esclusiva competenza del giudice ordinario.
In definitiva, l'evoluzione giurisprudenziale mostra una traiettoria costante e lineare, nella quale il principio della supremazia del titolo sull'uso di fatto nell'individuazione della natura comune o esclusiva dei beni immobili in condominio non ha mai subito smentite di rilievo. Le pronunce degli ultimi anni si caratterizzano per il progressivo affinamento e per la ricchezza delle fattispecie concrete esaminate, ma il principio di fondo rimane inalterato.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

La giurisprudenza di merito più recente in tema di tabelle millesimali si mostra sostanzialmente allineata ai principi enunciati dalla Cassazione, pur con alcune variazioni nell'applicazione concreta.
La Corte d'Appello di Ancona (Sentenza n. 437/2026 del 17 aprile 2026) ha affrontato la questione dell'inclusione di beni nelle tabelle millesimali, con riferimento a immobili catastalmente inclusi in unità immobiliari di proprietà esclusiva. La Corte ha confermato la prevalenza del dato catastale e del titolo di proprietà sull'uso di fatto.
La Corte d'Appello di Ancona (Sentenza n. 372/2026 del 30 marzo 2026) si è occupata di tabelle millesimali con riferimento alla corretta determinazione dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, ribadendo il criterio della proporzionalità al valore di cui all'art. 1118 c.c.
La Corte d'Appello di Bari (Sentenza n. 480/2026 del 8 aprile 2026) ha trattato, in sede di appello avverso una sentenza del Tribunale di Foggia, una controversia condominiale connessa al riparto delle spese e all'applicazione delle tabelle millesimali, in un contesto di opposizione a decreto ingiuntivo.
La Corte d'Appello di Bari (Sentenza n. 207/2026 del 16 febbraio 2026) ha affrontato il diritto del singolo condòmino all'ottenimento della redazione delle nuove tabelle millesimali, a seguito dell'annullamento giudiziale di quelle precedentemente approvate, confermando il diritto del condòmino ad agire giudizialmente per la formazione delle tabelle ove il condominio non provveda.
La Corte d'Appello di Bologna (Sentenza n. 216/2026 del 21 gennaio 2026) e le successive sentenze della stessa Corte (nn. 434 e 510/2026, febbraio 2026) hanno affrontato questioni legate all'interpretazione delle tabelle millesimali contrattuali e alla loro modifica, ribadendo la distinzione tra tabelle di natura contrattuale (che richiedono l'unanimità per la modifica) e tabelle di natura regolamentare.
Il Tribunale di Tempio Pausania (Sentenza n. 679/2025 del 12 dicembre 2025), in una delle pronunce di merito più recenti in materia, ha applicato i principi sulla ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 c.c. in un contesto di contestazione delle tabelle millesimali da parte di un condòmino, confermando l'obbligo del rispetto dei criteri legali di riparto.
La Corte d'Appello di Bologna (Sentenza n. 1755/2025 del 18 ottobre 2025) e la Sentenza n. 1769/2025 del 21 ottobre 2025 hanno esaminato la questione delle tabelle millesimali con riferimento alla possibilità di revisione delle stesse, distinguendo tra i casi in cui è possibile la revisione unilaterale (errore nella redazione) e quelli che richiedono il consenso unanime.
In sintesi, la giurisprudenza di merito si mostra costante nel seguire le indicazioni della Corte di Cassazione: il titolo di proprietà prevale sull'uso di fatto nell'individuazione della natura dei beni; le tabelle millesimali devono riflettere la realtà proprietaria; la revisione delle tabelle è soggetta a regole diverse a seconda della loro natura (contrattuale o regolamentare); il diritto del singolo condòmino alla corretta formazione delle tabelle è tutelabile in via giudiziale.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti Conformi

Di seguito si elencano i principali precedenti conformi rinvenuti nella giurisprudenza di legittimità, con indicazione dei principi di diritto espressi:

1. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13784_2026 DEL 12 MAGGIO 2026
In materia di tabelle millesimali, la nomina del professionista per la loro redazione deve avvenire nel rispetto dei criteri di valutazione previsti dall'art. 68 disp. att. c.c., che richiede la determinazione del valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare in millesimi, in proporzione al valore dell'intero edificio.

2. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13620_2026 DEL 11 MAGGIO 2026
In materia condominiale, l'art. 1117 c.c. non può essere interpretato in modo da ampliare la categoria dei beni comuni oltre quelli per cui il titolo contrario di proprietà esclusiva non sia stato correttamente dimostrato. La presunzione di condominialità ha carattere residuale rispetto all'accertamento basato sul titolo.

3. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12594_2026 DEL 04 MAGGIO 2026
Le tabelle millesimali costituiscono il parametro di riferimento per la ripartizione delle spese condominiali ai sensi dell'art. 1123 c.c. e una delibera che modifichi il riparto delle spese prescindendo da esse è da considerarsi nulla in quanto modifica sostanzialmente il criterio legale di riparto, richiedendo per la sua validità il consenso di tutti i condòmini.

4. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12590_2026 DEL 04 MAGGIO 2026
In tema di tabelle millesimali e conseguente riparto delle spese condominiali, il criterio proporzionale al valore delle unità immobiliari costituisce il principio fondante del sistema condominiale; eventuali deroghe richiedono la base contrattuale unanime.

5. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8432_2026 DEL 03 APRILE 2026
Le tabelle millesimali di natura convenzionale, approvate all'unanimità dai condòmini, hanno forza contrattuale e non possono essere modificate da una delibera assembleare adottata a maggioranza; la loro modifica richiede, al pari di quanto previsto per i contratti, il consenso unanime di tutti i condòmini.

6. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8427_2026 DEL 03 APRILE 2026
In materia di tabelle millesimali, ove il riparto delle spese non sia conforme ai criteri legali ex art. 1123 c.c. né a quelli convenzionali validamente stabiliti, il singolo condòmino ha diritto di agire in giudizio per ottenere la rideterminazione del proprio contributo e il rimborso delle somme indebitamente versate.

7. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8010_2026 DEL 31 MARZO 2026
L'approvazione del rendiconto condominiale che utilizzi criteri di riparto difformi dalle tabelle millesimali senza il consenso unanime dei condòmini è affetta da nullità rilevabile in ogni tempo, trattandosi di delibera che eccede i poteri dell'assemblea in quanto incide sui diritti soggettivi dei singoli condòmini.

8. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7782_2026 DEL 31 MARZO 2026
In materia di tabelle millesimali, il giudice di merito non può prescindere dall'esame delle risultanze catastali e dei titoli di provenienza nell'individuazione delle unità immobiliari da includere nel calcolo dei millesimi, essendo tali elementi determinanti ai fini della corretta formazione delle tabelle.

9. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7776_2026 DEL 31 MARZO 2026
L'impugnazione di delibera condominiale che abbia approvato tabelle millesimali non conformi ai criteri di legge deve essere proposta nel termine di trenta giorni dalla delibera stessa, salvo che le tabelle presentino vizi di nullità assoluta, nel qual caso l'azione è imprescrittibile.

10. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4966_2026 DEL 05 MARZO 2026
L'assemblea condominiale può, con delibera adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1138 c.c. e dall'art. 1136 c.c., limitare il godimento dei beni condominiali non rientranti nell'art. 1117 c.c. in misura proporzionale al valore della quota di singoli partecipanti alla comunione purché non impedisca agli altri partecipanti di farne uso.

11. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 31675_2025 DEL 04 DICEMBRE 2025
L'autonomia negoziale prevista dall'art. 1138 c.c. consente ai condòmini di disciplinare la ripartizione delle spese in modo diverso da quello legale, fatti salvi i limiti posti dalle norme inderogabili. Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale derogano ai criteri legali di riparto e prevalgono su questi ultimi, non potendo essere modificate per via assembleare a maggioranza.

12. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 25244_2025 DEL 15 SETTEMBRE 2025
In sede di scioglimento della comunione, il giudice di merito, ai fini della formazione delle porzioni corrispondenti alle quote ideali spettanti a ciascun condividente, deve tener conto esclusivamente delle caratteristiche oggettive degli immobili dividendi, ossia degli aspetti strutturali e di quelli funzionali, da ricollegarsi, rispettivamente, al costo e alla complessità delle operazioni divisionali e all'imposizione di pesi, limiti e servitù per il godimento delle singole porzioni.

13. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8880_2025 DEL 03 APRILE 2025
In materia di ripartizione delle spese condominiali, il riferimento al criterio dei millesimi di proprietà di cui all'art. 1117 c.c. costituisce il parametro fondamentale nella redazione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 1123 c.c.; le deroghe a tale criterio devono essere espressamente previste dall'accordo di tutti i condòmini.

14. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 20926_2024 DEL 26 LUGLIO 2024
Le tabelle millesimali, nell'accertamento delle quote di partecipazione al condominio, devono essere redatte avendo riguardo al rapporto tra il valore di ciascuna unità immobiliare e il valore dell'intero edificio, determinato secondo le caratteristiche oggettive dei singoli immobili.

15. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 18003_2024 DEL 01 LUGLIO 2024
La modifica delle tabelle millesimali richiede il consenso unanime di tutti i condòmini qualora abbiano natura contrattuale; ove le tabelle siano state approvate con delibera maggioritaria nell'ambito del regolamento assembleare, è possibile la loro revisione con le maggioranze previste dall'art. 69 disp. att. c.c.

16. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 17984_2024 DEL 01 LUGLIO 2024
Nell'individuazione delle unità immobiliari da ricomprendere nelle tabelle millesimali, il valore proporzionale di ciascuna unità deve essere determinato tenendo conto delle sue caratteristiche oggettive, quali la superficie, l'altezza, la posizione e la destinazione d'uso, nonché degli elementi che ne valorizzano o deprezzano il godimento.

17. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 32569_2023 DEL 23 NOVEMBRE 2023
In tema di condominio negli edifici, l'art. 1117 c.c. non introduce una presunzione assoluta di condominialità di tutte le parti dell'edificio non di proprietà esclusiva, ma piuttosto una presunzione relativa, superabile mediante titolo contrario che dimostri la proprietà esclusiva di una parte dell'edificio in capo a un singolo condòmino.

18. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 27432_2023 DEL 27 SETTEMBRE 2023
In materia di tabelle millesimali, il riconoscimento del valore proporzionale delle unità immobiliari deve avvenire sulla base di criteri oggettivi e documentali; il CTU incaricato della redazione delle tabelle deve dare priorità ai titoli di proprietà rispetto a ogni altra considerazione fattuale.

19. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 7487_2025 DEL 20 MARZO 2025
Il regolamento di condominio e le tabelle millesimali approvati all'unanimità hanno natura contrattuale e vincolano tutti i condòmini presenti e futuri; la loro modifica richiede il consenso unanime, non potendo essere imposta da una delibera a maggioranza né dal giudice in sede di impugnazione delle delibere assembleari.

20. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 5642_2023 DEL 23 FEBBRAIO 2023
In tema di revisione delle tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., la modifica può essere approvata con la maggioranza dei condòmini che rappresenta almeno la metà del valore dell'edificio nei casi in cui le tabelle siano erronee o quando, per le mutate condizioni dell'edificio o a seguito di sopraelevazioni o frazionamenti, il valore proporzionale delle singole unità immobiliari sia variato in misura superiore a un quinto.

Precedenti Difformi

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in materia non ha consentito di individuare, nella casistica esaminata, pronunciamenti che abbiano espressamente disatteso il principio della supremazia del titolo sulla destinazione di fatto nell'inclusione dei beni nelle tabelle millesimali. Tale circostanza conferma la solidità e la costanza dell'orientamento giurisprudenziale in materia.
Va tuttavia segnalato che la fattispecie in esame dimostra come, a livello di giurisprudenza di merito, si possa talvolta riscontrare la tendenza, poi corretta dalla Cassazione, a far prevalere considerazioni di fatto (la destinazione all'uso comune, la funzionalità rispetto all'edificio) sul dato titolare. È questo, appunto, l'errore commesso dalla Corte d'Appello di Napoli nella sentenza cassata, che aveva ritenuto prevalente il criterio della "funzionalità diretta" rispetto a quello della "proprietà formale". La pronuncia in commento riafferma con chiarezza che tale impostazione è erronea in diritto.
Si deve inoltre menzionare che alcune pronunce, pur non in contrasto con il principio di supremazia del titolo, hanno adottato orientamenti interpretativi in qualche misura estensivi dell'art. 1117 c.c., ritenendo che la presunzione di condominialità possa operare anche in presenza di beni non espressamente menzionati nell'atto costitutivo, purché le loro caratteristiche oggettive li rendano funzionalmente destinati all'uso comune. Tale indirizzo, tuttavia, non è in contrasto con il principio affermato nell'Ordinanza 13235/2026, che riguarda specificamente la fattispecie in cui il titolo di proprietà esclusiva è stato chiaramente stabilito nell'atto costitutivo.

Testo Integrale dell'Ordinanza

Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 13235 del 7 maggio 2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18725/2020 R.G. proposto da:

****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, rappresentati e difesi dall'avvocato **** unitamente all'avvocato ****

-RICORRENTI-

e

****, ****, rappresentati e difesi dagli avvocati **** e ****

-RICORRENTI-

contro

****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****, ****

-INTIMATI-

e

CONDOMINIO **** in **** in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato ****

-RESISTENTE-

E

****, **** e **** rappresentati e difesi dall'avvocato **** unitamente all'avvocato ****

-RICORRENTI INCIDENTALI-

avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli n. 1366/2020 depositata il 20/04/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/04/2026 dal Consigliere ****.

FATTI DI CAUSA

****, in proprio e nella qualità di liquidatore della s.n.c. **** i, convenne innanzi al Tribunale di Avellino l'Amministratore del Condominio di ***** impugnando la delibera assembleare del 12.9.2003, che aveva stabilito l'esecuzione di lavori straordinari sulle aree esterne al Condominio, che assumeva essere di sua esclusiva proprietà, deducendone la nullità assoluta e insanabile. Chiedeva, altresì, procedersi alla formazione e approvazione giudiziale delle tabelle millesimali, nonché di condannare il condominio alla restituzione delle somme indebitamente versate a titolo di oneri condominiali, oltre al risarcimento dei danni. Nel giudizio veniva integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini. Si costituivano i condòmini **** (vari, tutti con identità anonimizzata) che dichiararono di non opporsi alla predisposizione ope iudicis di nuove tabelle millesimali. Il Tribunale nominò CTU con il compito di predisporle e, all'esito del giudizio, emise la sentenza n. 724/2013, con la quale annullò la impugnata delibera e dispose la ripartizione delle spese condominiali in base alle tabelle indicate nella relazione di CTU depositata l'8.5.2012.

Avverso detta sentenza proposero appello i condòmini in epigrafe identificati contestando la scelta del CTU di inserire, tra i beni condominiali, immobili di proprietà esclusiva, per titolo, di ****, nonché la soluzione adottata con riguardo ai locali interrati e lamentando l'omessa pronuncia sulla richiesta di condanna dello **** al pagamento delle somme anticipate dai condòmini per la manutenzione di aree di sua esclusiva proprietà. Si costituì ****, chiedendo la conferma della sentenza impugnata e proponendo appello incidentale per la condanna degli attori al risarcimento del danno per la lesione del diritto di proprietà e alla restituzione delle somme anticipate in base alle tabelle provvisorie.

Con sentenza n. 1366/2020, la Corte di appello di Napoli rigettò i primi due motivi dell'appello principale, dichiarò assorbito il terzo e rigettò l'appello incidentale.

Propongono ricorso per Cassazione i condòmini in epigrafe indicati sulla base di due motivi. Resistono con controricorso, in seno al quale propongono ricorso incidentale, gli eredi di **** affidandolo a due motivi.
Hanno depositato memorie ex art. 380 bis 1 cod. proc. civ. gli avv.ti ****, **** e ****.
L'avv. ****, costituitasi in sostituzione dell'avv. **** per i ricorrenti principali **** e ****, ha dato atto che, in data 22.9.2025, il Condominio di ****, in persona del suo amministratore p.t., ****, e **** ed ****, in proprio e quali procuratori generali della madre ****, nonché quali eredi beneficiati di ****, giusta autorizzazione del Giudice delle successioni del Tribunale di Avellino dell'8.9.2025, avevano sottoscritto, in sede di mediazione, richiesta congiuntamente il 10.9.2025, svoltasi dinanzi all'Organismo **** s.r.l. di **** (prot. n. *****), la proposta transattiva approvata con delibera condominiale in data 24.7.2025, contemplante la rinuncia, da parte del Condominio di **** e degli eredi beneficiati di ****, ai tre procedimenti pendenti dinanzi alla Corte di cassazione, tra cui rientra il presente giudizio, con compensazione integrale delle spese legali e con rinunzia al vincolo della solidarietà. L'avv. **** procuratore costituito del Condominio ha aderito all'anzidetta richiesta. L'avv. ****, procuratore costituito di alcuni ricorrenti, ha depositato memoria ex art. 380 bis 1 cod. proc. civ., nella quale ha eccepito l'insussistenza dei presupposti per la declaratoria di cessazione della materia del contendere, non avendo la transazione eliminato il contrasto tra le parti, per aver recepito proprio le tabelle millesimali oggetto di impugnazione; inoltre, la delibera che aveva autorizzato la transazione era stata impugnata in quanto nulla perché adottata a maggioranza, in violazione dell'art. 69 disp. att. cod. civ. e in ogni caso, inopponibile ai condòmini che non vi avevano preso parte. Eccepisce, altresì, la mancata integrità del contraddittorio per non essere stati evocati in giudizio tutti i proprietari dei beni siti all'interno del condominio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli articoli 1117, 1118, 1123, cod. civ., 68 disp. att. al cod. civ., in relazione all'art. 360 comma primo, n. 3 cod. proc. civ., per avere la Corte di appello incluso, tra i beni comuni, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., beni di proprietà esclusiva, assimilando "alle parti comuni quelle zone esterne che per quanto tuttora di proprietà individuale, fin dalla formazione del condominio, si trovano in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (….)". La decisione, secondo l'assunto, viola il principio di proporzionalità stabilito dall'art. 1118 cod. civ., per il quale il diritto di ciascun condòmino sulle cose comuni e la sua partecipazione alle relative spese (art. 1123 cod. civ.) è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, conducendo a due effetti aberranti e contrastanti con le predette norme: i condòmini si dovrebbero far carico di ogni spesa relativa alla manutenzione e conservazione di detti beni di proprietà esclusiva ****; lo **** parteciperebbe alle spese per la gestione delle cose realmente comuni in misura inferiore rispetto al valore della sua proprietà esclusiva.

Con il secondo motivo, viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1118, 1123, 1125, 1126 cod. civ. in relazione all'art. 360 co. 1 n. 3 e 5 cod. proc. civ., per avere la Corte di appello recepito il progetto del CTU, che aveva predisposto tre distinte tabelle, in cui tutti i piani interrati sono avulsi dagli edifici in elevazione, sebbene ad essi stretti da nesso strutturale e funzionale.

Nel controricorso, contenente ricorso incidentale, **** eccepiscono: a) nullità della notifica del ricorso per violazione dell'art. 107, d.P.R. 15.12.1959, n. 1229 in quanto la notifica sarebbe stata effettuata da ufficiale giudiziario incompetente; b) difetto di integrità del contraddittorio con conseguente inammissibilità del ricorso a causa dell'omessa notifica agli eredi di ****, parte dei giudizi di merito, nonché ad ****, comproprietaria di una unità immobiliare con i figli ****, quali eredi di ****; c) difetto di legittimazione attiva di ****, la quale ha proposto ricorso per Cassazione quale successore a titolo particolare di **** e ****; d) la inammissibilità del ricorso per violazione dell'art. 366 nn. 3 e 4 in relazione all'art. 360 bis n. 1 cod. proc. civ.

Con il ricorso incidentale denunciano omessa motivazione, falsa applicazione dell'art. 112 e 132 cod. proc. civ. e violazione dell'art. 360 nn. 3 e 5, primo comma cod. proc. civ. – contraddittorietà – carenza di valutazione di fatti decisivi della controversia – falsa applicazione di norme di diritto, in relazione all'art. 360 n. 4 primo comma cod. proc. civ. – omissione di pronuncia, con particolare riferimento alla: a. inclusione della strada di proprietà esclusiva e di uso esclusivo **** nelle tabelle millesimali; b. omessa liquidazione delle spese di giudizio in favore del comparente; c. omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento del danno per la violazione del diritto di proprietà.

[... Omissis - trattazione preliminare delle eccezioni processuali ...]
L'eccezione di nullità della notifica è infondata alla stregua del principio affermato da Cass. Sez. U 17533/2018 per cui "in tema di notificazioni, la violazione delle norme di cui agli artt. 106 e 107 d.P.R. n. 1229 del 1959 costituisce una semplice irregolarità del comportamento del notificante, la quale non produce alcun effetto ai fini processuali e, quindi, non configura una causa di nullità della notificazione. In particolare, detta irregolarità, nascendo dalla violazione di norme di organizzazione del servizio svolto dagli ufficiali giudiziari, non incide sull'idoneità della notificazione a rispondere alla propria funzione nell'ambito del processo e può, eventualmente, rilevare soltanto ai fini della responsabilità disciplinare o di altro tipo del singolo ufficiale giudiziario che ha eseguito la notificazione".
Non ricorrono, altresì, i presupposti per la declaratoria della cessazione della materia del contendere. Al riguardo, valga il riferimento al precedente di questa Sezione, cui si intende dare continuità, per cui "in materia di rinuncia all'impugnazione in causa inscindibile, la rinuncia al ricorso per cassazione da parte di alcuni soltanto fra più ricorrenti o nei confronti di alcuni soltanto dei controricorrenti è senza effetto, non determinando l'estinzione del processo neppure limitatamente alle persone dei rinuncianti, non essendo ipotizzabili, in presenza di un litisconsorzio necessario, un'estinzione parziale del processo o una cessazione parziale della materia del contendere" (così Cass. Sez. 2 n. 6627 del 19/03/2026).

La ripartizione delle spese condominiali è disciplinata dagli artt. 1123 ss. cod. civ., da leggersi in combinato disposto con il principio generale sancito dall'art. 1118 cod. civ. Quest'ultima disposizione, rubricata "Diritti dei partecipanti sulle cose comuni", al terzo comma afferma che "il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali". L'art. 1123 cod. civ. introduce tre criteri di ripartizione delle spese condominiali, in ordine gerarchico: i millesimi, l'uso e il gruppo ristretto. I detti criteri, di natura legale, prevalgono sulla volontà delle parti, tal che solamente con il consenso di tutti gli aventi diritto è possibile procedere in deroga. Il criterio di riparto delle spese basato sui "millesimi di proprietà" è ribadito dall'art. 68 disp. att. cod. civ., il quale sancisce che, "ove non precisato dal titolo ai sensi dell'art. 1118 per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".
Poiché la proprietà dei beni costituiti dalla strada di penetrazione ai fabbricati, dal percorso pedonale sulle scale esterne scoperte a ridosso della strada, dalle aree esterne alla palazzina "A", in corrispondenza dell'accesso al fabbricato "A", dalle aree esterne alla palazzina "B" in corrispondenza dell'accesso al fabbricato "B", dalle aree verdi, era stata fatta oggetto di riserva in favore del costruttore (**** Costruzioni, oggi eredi ****), nella predisposizione delle tabelle detti beni non potevano che essere ascritti ai millesimi di proprietà **** e non andavano, invece, inclusi nella tabella generale tra i beni condominiali.
Sono i titoli, in primis, a determinare la natura comune o esclusiva della proprietà di determinati beni; nel solo caso in cui non soccorrano i titoli, la proprietà può presumersi comune se il bene risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. Sez. 2, n. 4410 del 26/02/2026).
Tuttavia, così motivando, i Giudici di secondo grado hanno fatto erronea applicazione dell'art. 1123 cod. civ., giacché i criteri di ripartizione delle spese di conservazione e godimento, come dianzi enucleati, sono destinati ad operare con riferimento alle "parti comuni", mentre i beni di cui si tratta sono pacificamente ed inequivocabilmente di proprietà esclusiva.
Per vero, premesso che un'eventuale servitù a carico di proprietà esclusiva e a vantaggio delle parti comuni deve risultare dal titolo costitutivo del condominio o da titolo comunque di formazione contrattuale e, dunque, unanime, e non da delibere dell'assemblea (Cass. Sez. 2, n. 28336 del 4/11/2024; Sez. 2, Sentenza n. 18031 del 1/7/2024), dalla disamina del fascicolo processuale risulta che l'atto di acquisto per notar **** del 1985, più volte menzionato, individua la sola "striscia destinata a strada" riservata in proprietà alla società costruttrice come gravata da servitù di transito a piedi e con veicoli a favore dell'immobile venduto (facente parte del complesso immobiliare) e non anche le altre aree/beni riservati in proprietà.
Il secondo motivo del ricorso principale resta assorbito in senso proprio dall'accoglimento del primo motivo del ricorso principale. Gli altri profili del ricorso incidentale, con i quali gli eredi **** si dolgono del mancato accoglimento della domanda di risarcimento del danno, anche di natura non patrimoniale, per la violazione del diritto di proprietà e del riparto delle spese di lite, restano assorbiti in senso proprio dall'accoglimento del primo profilo del ricorso incidentale.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale e il primo profilo del ricorso incidentale; assorbe nel resto; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione in data 23.04.2026