Tabelle millesimali: inammissibile la modifica per facta concludentia.

L'approvazione e la revisione richiedono la deliberazione scritta
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22816_2026 DEL 06 LUGLIO 2026
- Redazione CondominioDoc -

Articoli del codice civile richiamati nelle motivazioni

art. 1104 c.c. – art. 1123 c.c. – art. 1124 c.c. – art. 1136 c.c. – art. 1138 c.c. – art. 68 disp. att. c.c. – art. 69 disp. att. c.c.
Nella parte relativa alla procedibilità del ricorso sono inoltre richiamati l'art. 325 c.p.c., l'art. 360 c.p.c., l'art. 369 c.p.c. e l'art. 370 c.p.c.

Principi di diritto espressi nella motivazione

– «In tema di condominio, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Nondimeno, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione (o di revisione) delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta ad substantiam, dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per facta concludentia».
– «In tema di tabelle millesimali condominiali, per la rettifica o modificazione delle stesse è sufficiente, ai sensi dell'art. 69, disp. att. c.c. la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., nei soli casi in cui ciò avvenga con funzione ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge - ovvero quando risulta che sono conseguenza di un errore, oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino - mentre è necessaria l'approvazione unanime dei condomini in caso di deroga al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero di approvazione della "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, comma 1, c.c.».

Parte in fatto

La controversia trae origine dall'impugnazione, proposta da due condomini e da una società proprietaria di unità immobiliari, della delibera assembleare del 18 dicembre 2018 con cui il Condominio **** aveva ripartito le spese di pulizia esposte nel consuntivo d'esercizio 1° settembre 2017 – 31 agosto 2018. Gli impugnanti contestavano che il riparto fosse stato operato secondo le tabelle millesimali formate sulla base delle quote di proprietà, in luogo dei criteri che assumevano applicabili, nonché l'approvazione a maggioranza delle spese di insonorizzazione del locale caldaia.
Il Tribunale di Como rigettava la domanda, ritenendo legittima la ripartizione secondo le tabelle e affermando che la maggioranza occorrente per la modifica delle tabelle potesse esprimersi anche per fatti concludenti; qualificava inoltre l'insonorizzazione come intervento non innovativo, e come tale approvabile a maggioranza semplice.
La Corte d'appello di Milano confermava la decisione. In particolare riteneva che la partecipazione con voto favorevole a reiterate delibere di riparto difformi dalle tabelle, ovvero l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle tabelle protrattasi per più anni, potesse assumere il valore di comportamento univoco rivelatore della volontà di modificare i criteri di ripartizione, dando luogo a una convenzione modificatrice di natura contrattuale che, non incidendo su diritti reali, non richiederebbe la forma scritta ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia.
Avverso tale sentenza i soccombenti proponevano ricorso per cassazione affidato a un unico, articolato motivo; resistevano con separati controricorsi il Condominio **** e la società ****, illustrati da memorie.

Parte in diritto

In via preliminare la Corte ha respinto l'eccezione di improcedibilità del ricorso, richiamando il principio delle Sezioni Unite (Cass., Sez. U, n. 21349/2022) per cui è esclusa la declaratoria di improcedibilità ex art. 369 c.p.c. quando la documentazione della notifica a mezzo PEC della sentenza impugnata sia comunque nella disponibilità del giudice, perché prodotta dal controricorrente nel termine di cui all'art. 370 c.p.c.; ha inoltre chiarito che il potere di attestare la conformità della copia presuppone la disponibilità dell'originale informatico e non la qualità di difensore della parte destinataria della notificazione al momento del suo perfezionamento.
Nel merito, con l'unico motivo i ricorrenti hanno dedotto la violazione e falsa applicazione dell'art. 69 disp. att. c.c. e degli artt. 1104, 1123 e 1124 c.c. Il motivo è stato accolto per quanto di ragione.
La Corte ha ribadito che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'art. 68 disp. att. c.c. possono essere rettificati o modificati all'unanimità, ovvero, con funzione meramente ricognitiva, con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. nei soli casi tipici dell'errore o del mutamento delle condizioni dell'edificio che alteri per più di un quinto il valore proporzionale di una unità.
Dando seguito all'orientamento inaugurato da Cass. n. 26042/2019 e ribadito da Cass. n. 2406/2024 e, da ultimo, da Cass. n. 13855/2026, la Corte ha affermato che, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta ad substantiam, con conseguente esclusione di approvazioni per facta concludentia. È invece necessaria l'approvazione unanime per la deroga al regime legale di ripartizione delle spese, ossia per la "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, comma 1, c.c.
Ne discende l'errore in cui è incorsa la sentenza d'appello, la quale aveva ritenuto ammissibile una convenzione modificatrice dei criteri di ripartizione desunta dall'acquiescenza o dalla reiterata disapplicazione delle tabelle: la prassi difforme e il consenso tacito, per quanto consolidati nel tempo, restano irrilevanti fino a quando le tabelle non siano modificate da una valida deliberazione. La sentenza impugnata è stata pertanto cassata, con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese.

Evoluzione giurisprudenziale

La più recente giurisprudenza di legittimità in materia si presenta costante e consolidata. Il punto di svolta è rappresentato da Cass. n. 26042/2019, che ha escluso in radice la modificabilità delle tabelle millesimali per facta concludentia, affermando che sono irrilevanti le prassi difformi e il consenso tacito dei condomini, per quanto consolidati nel tempo, fino a quando le tabelle non vengano modificate da una valida deliberazione.
Da tale approdo la Suprema Corte non si è più discostata. Nel triennio 2022-2024 l'indirizzo è stato ripetutamente confermato (tra le altre, Cass. n. 30305/2022, Cass. n. 27774/2023, Cass. n. 2406/2024, Cass. n. 8315/2024 e Cass. n. 15907/2024), con la costante distinzione tra tabelle di natura ricognitiva – rettificabili o modificabili a maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c. nei soli casi dell'errore o del mutamento delle condizioni dell'edificio – e tabelle che introducono una deroga convenzionale ai criteri legali di ripartizione, per le quali occorre l'unanimità ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c.
Nel 2025 e nel 2026 la linea si è ulteriormente stabilizzata: Cass. n. 10464/2025 ha ribadito la natura costitutiva (e non dichiarativa) della pronuncia di revisione dei valori proporzionali; Cass. n. 8432/2026 e Cass. n. 4827/2026 hanno ripreso la distinzione tra approvazione ricognitiva e deroga convenzionale; Cass. n. 13855/2026 e Cass. n. 21753/2026 hanno riaffermato l'inammissibilità della modifica per facta concludentia. L'ordinanza in commento si colloca in perfetta continuità con questo filone, del quale costituisce l'ultima e più aggiornata espressione.
L'unico elemento di frizione proviene dall'orientamento più risalente – espresso in particolare da Cass. n. 13004/2013 – secondo cui la reiterata applicazione di criteri difformi poteva integrare una convenzione modificatrice per facta concludentia non bisognosa di forma scritta: è proprio la tesi, ripresa dalla Corte d'appello di Milano, che l'ordinanza n. 22816/2026 ha ritenuto ormai superata. Può dunque affermarsi che, sul punto, la giurisprudenza di legittimità è oggi costante.

Cosa dice la giurisprudenza di merito

La più recente giurisprudenza di merito in termini risulta pienamente allineata all'indirizzo di legittimità, ribadendo che la revisione o modifica delle tabelle richiede una specifica deliberazione e non può intervenire per fatti concludenti.

Tribunale di Belluno, sentenza n. 264/2026 (pubbl. 29 giugno 2026)
– tabelle convenzionali “dichiarative”, che si limitano a quantificare la portata dei diritti e obblighi condominiali secondo i criteri legali e, pur approvate all'unanimità, restano revisionabili per errore ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.

Corte d'appello di Napoli, sentenza n. 5240/2026 (pubbl. 30 giugno 2026)
– La sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso.
– Rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123 c.c.

Corte d'appello di Napoli, sentenza n. 5098/2026 (pubbl. 29 giugno 2026)
– I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Tribunale di Brescia, sentenza n. 5917/2026 (pubbl. 26 giugno 2026)
– si rileva che la stessa non ha proceduto ad approvare né a revisionare le tabelle millesimali per facta concludentia, in violazione dell'art. 69 disp. att. c.c.

Tribunale di Lamezia Terme, sentenza n. 810/2026 (pubbl. 23 giugno 2026)
– la revisione delle tabelle millesimali richiede una specifica approvazione assembleare e non può ritenersi validamente intervenuta per facta concludentia.

Precedenti conformi e difformi

Precedenti conformi

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21753_2026 DEL 25 GIUGNO 2026
– Non è ammissibile una modifica della ripartizione delle spese rispetto ai criteri legali e/o rispetto alle indicazioni emergenti da apposita convenzione effettuata per facta concludentia.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8432_2026 DEL 03 APRILE 2026
– Ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, quando risulta che sono conseguenza di un errore.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4827_2026 DEL 03 MARZO 2026
– Ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10464_2025 DEL 22 APRILE 2025
– [...] che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15907_2024 DEL 06 GIUGNO 2024
– la ripartizione delle spese secondo un criterio diverso da quello stabilito con le tabelle millesimali, in quanto incide sui diritti individuali dei condomini, deve essere deliberata all'unanimità degli stessi (non essendo sufficiente l'unanimità dei presenti che costituisce una maggioranza qualificata), con conseguente nullità della deliberazione.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8315_2024 DEL 27 MARZO 2024
– le tabelle millesimali si definiscono “contrattuali”, in quanto tali postulanti il consenso unanime dei condomini sia per la loro approvazione che per la loro modificazione, allorché esse non rivelino un contenuto meramente ricognitivo dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge (nel qual caso è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.), ed abbiano piuttosto inteso espressamente derogare al regime legale di ripartizione delle spese, e così approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123 c.c.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 2406_2024 DEL 25 GENNAIO 2024
– [...] con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., purché abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, o altrimenti all'unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per "facta concludentia".

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 27774_2023 DEL 02 OTTOBRE 2023
– [...] non sono configurabili approvazioni o revisioni per facta concludentia delle tabelle millesimali, in quanto l'atto di approvazione e revisione deve avere la veste di una deliberazione assembleare.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 23582_2023 DEL 2 AGOSTO 2023
– le tabelle vigenti non attribuivano valore ai piani piloty e non potevano essere modificate se non con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria a norma dell'articolo 69 delle disposizioni attuative del codice civile.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 30305_2022 DEL 14 OTTOBRE 2022
– [...] l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta "ad substantiam", dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per "facta concludentia".

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 26042 DEL 15 OTTOBRE 2019
– la tabella millesimale allegata a regolamento di condominio non può essere modificata per facta concludentia.
Precedenti difformi
L'orientamento difforme è quello più risalente, superato dalla giurisprudenza successiva al 2019, che ammetteva la modifica dei criteri di ripartizione (e delle tabelle) per fatti concludenti.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 13004 DEL 24 MAGGIO 2013
– la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 17452_2023 DEL 19 GIUGNO 2023
– la disciplina della ripartizione delle spese condominiali può essere modificata da una nuova convenzione, la quale richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia, consistenti in un comportamento dal quale possa inequivocabilmente desumersi, alla stregua del senso comune, una volontà determinata, indirizzata ad uno specifico contenuto.

Testo integrale del provvedimento
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile – CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 22816_2026 DEL 06 LUGLIO 2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19301/2022 proposto da: ****, **** e **** s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentati e difesi dagli Avv.ti **** e ****, come da procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrenti – contro Condominio ****, in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. ****, come da procura in calce al controricorso;
– controricorrente – e **** s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dagli Avv.ti **** e ****, come da procura allegata al controricorso;
– controricorrente – avverso la sentenza n. 1808/2022 della Corte d’appello di Milano depositata il 26/05/2022 e notificata il 25/10/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/07/2026 dal Consigliere ****.

FATTI DI CAUSA

1. ****, **** e la **** s.r.l. proponevano appello avverso la sentenza n. 130/21 del Tribunale di Como che (anche nel contraddittorio con la **** s.r.l., intervenuta aderendo alle difese del convenuto) aveva respinto la domanda da essi proposta nei confronti del Condominio ****, avente ad oggetto l’impugnazione della delibera assembleare assunta in data 18.12.2018 in punto di ripartizione delle spese di pulizia contenute nel consuntivo d’esercizio 1.9.2017-31.8.2018. Il Tribunale aveva rigettato la loro domanda ritenendo che legittimamente il Condominio avesse ripartito le spese relative alle spese di pulizia secondo le tabelle millesimali formate sulla base delle quote di proprietà (essendo possibile modificare le tabelle millesimali a maggioranza e potendo la maggioranza necessaria per la modifica delle tabelle essere espressa anche per fatti concludenti) e che le spese per l’insonorizzazione del locale caldaia non avessero carattere di innovazione e potessero essere dunque approvate a maggioranza semplice.
2. La Corte d’appello di Milano rigettava il gravame, affermando che: a) la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso dalle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, può assumere il valore di un univoco comportamento rilevatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell’assemblea dei condomini; b) ove si ammetteva l’avvenuta modifica dei criteri di cui alle tabelle di ripartizione delle spese, era sufficiente, per ottenerne l’applicazione, l’approvazione di queste, senza che fosse necessaria la modifica del regolamento, che da quel momento attraverso l’invariato art. 8 avrebbe fatto riferimento alle tabelle modificate; c) attraverso il comportamento concludente i condomini avevano mostrato di voler modificare le tabelle millesimali ed era pacifico che i criteri di ripartizione applicati nella delibera impugnata fossero stati utilizzati costantemente fin dalla costituzione del condominio, senza che nessuno degli odierni appellanti avesse mai espresso la sua contrarietà e tantomeno avesse impugnato le relative delibere; d) avuto riguardo alla qualificazione dell’insonorizzazione del locale caldaia come innovazione, nessuna confutazione gli appellanti avevano svolto in ordine al fatto che si trattasse di ripristino di insonorizzazione preesistente (e rimossa per ottenere la certificazione antincendio) e che l’intervento non avesse comunque comportato alcuna alterazione dell’entità materiale della parte comune o il mutamento della sua destinazione originaria.
3. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione ****, **** e la **** s.r.l. sulla base di un unico, articolato motivo. Il Condominio **** e la **** s.r.l. hanno resistito con separati controricorsi, illustrati da memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente, è destituita di fondamento l’eccezione di improcedibilità del ricorso sollevata dalla **** s.r.l. con la memoria illustrativa, per non aver i ricorrenti fornito la prova del perfezionamento della notificazione a mezzo PEC della sentenza impugnata mediante il deposito telematico dei file originali del messaggio e delle ricevute di accettazione e consegna nei formati nativi “.eml” o “.msg” (ma in formato pdf) e per essere stata l'“attestazione di conformità” della copia (peraltro, rispetto alla copia presente nei suoi archivi informatici e non rispetto all’originale) apposta, anziché dall’Avv. **** - quale destinataria del messaggio pec e difensore di **** in primo e in secondo grado –, dall’Avv. ****, che non era/è né il destinatario del messaggio né il difensore di **** nel primo e nel secondo grado di giudizio (essendo stato incaricato dal **** solo nell’odierna fase di cassazione). Invero, le Sezioni Unite di questa Corte (Cass., Sez. U, Sentenza n. 21349 del 06/07/2022) hanno chiarito che, nel giudizio di cassazione, è esclusa la dichiarazione di improcedibilità ex art. 369, comma 2, n. 2), c.p.c., quando l'impugnazione sia proposta contro una sentenza notificata, di cui il ricorrente non abbia depositato, unitamente al ricorso, la relata di notifica (o le copie cartacee dei messaggi di spedizione e di ricezione, in caso di notifica a mezzo PEC), ove tale documentazione risulti comunque nella disponibilità del giudice, per essere stata, come nel caso di specie (cfr. all. 2 controricorrente Condominio ****), prodotta dal controricorrente nel termine di cui all'art. 370, comma 3, c.p.c., ovvero acquisita - nei casi in cui la legge dispone che la cancelleria provveda alla comunicazione o alla notificazione del provvedimento impugnato (da cui decorre il termine breve per impugnare ex art. 325 c.p.c.) - mediante l'istanza di trasmissione del fascicolo di ufficio. Inoltre, il potere di attestare la conformità di una copia (analogica o informatica) di un documento informatico, ai sensi della l. n. 53/1994 e delle disposizioni del d.lgs. n. 82/2005 (Codice dell'Amministrazione Digitale), presuppone che il difensore che effettua l'attestazione abbia la disponibilità dell'originale informatico per poterne verificare la corrispondenza (Cass., Sez. 5, n. 31330 del 29/11/2019 e Cass., Sez. 5, n. 15207 del 20/05/2026), e non che fosse difensore della parte destinataria della notificazione nel momento in cui quest’ultima si era perfezionata.
2. Con l’unico motivo i ricorrenti deducono la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 69 disp. att. c.c. e 1104, 1123 e 1124 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per essersi la Corte territoriale limitata all’integrale e pedissequa trascrizione delle pagine da 5 a 7 della motivazione adottata dal Tribunale di Como e per non aver considerato, quanto all’impianto ascensore, che il mancato utilizzo dell’ascensore prospicente la via **** da parte della condomina **** doveva ritenersi definitivamente accertato in virtù di un giudicato formatosi tra le parti e che il mutamento delle quote di comproprietà non poteva giustificarsi sulla scorta della delibera 16.1.2001 e, quanto al servizio di pulizie per scale, portico e per immondizie, che, per effetto della delibera impugnata, il pre-servizio immondizie ed i costi di pulizia del portico erano stati attribuiti ai condomini siti agli ultimi piani dell’edificio (IV e V) in misura largamente superiore rispetto alle unità che dal medesimo portico avevano accesso alle proprie attività commerciali.
2.1. Il motivo è fondato per quanto di ragione. I ricorrenti denunciano, in prima battuta, la violazione, in assenza di deliberazione assembleare, dell’art. 69 disp. att. c.c., secondo cui «i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’art. 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità». Sulla questione principale (possibilità di modificare per facta concludentia le tabelle millesimale) la giurisprudenza più recente di questa Sezione (a partire da Cass., Sez. 2, Sentenza n. 26042 del 15/10/2019), cui il Collegio intende dare seguito, è nel senso che «In tema di condominio, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Nondimeno, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione (o di revisione) delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta ad substantiam, dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per facta concludentia» (nel senso che non è configurabile una formazione della tabella millesimale per facta concludentia, v., di recente, Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 2406 del 25/01/2024; Cass., Sez. 2, sentenza n. 13855 del 12/05/2026). In tema di tabelle millesimali condominiali, per la rettifica o modificazione delle stesse è sufficiente, ai sensi dell'art. 69, disp. att. c.c. la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., nei soli casi in cui ciò avvenga con funzione ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge - ovvero quando risulta che sono conseguenza di un errore, oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino - mentre è necessaria l'approvazione unanime dei condomini in caso di deroga al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero di approvazione della "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 13855 del 12/05/2026). Ragion per cui si rivela errata l’affermazione della Corte d’appello secondo cui la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso dalle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, può assumere il valore di un univoco comportamento rilevatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell’assemblea dei condomini.
2.2. Per completezza espositiva va altresì evidenziato che in nessun passaggio logico della sentenza qui impugnata si afferma che sia il regolamento condominiale che la tabella millesimale ad esso allegata dovrebbero ritenersi derogate dalla delibera assunta dall’assemblea in data 16.1.2001. Trattasi, se del caso, di una tesi della controparte la quale non è stata recepita nella sentenza. Ugualmente, non vi è cenno nella sentenza impugnata dell’affermazione secondo cui le tabelle contrattuali sarebbero state “ab origine sbagliate”. Parimenti, nessuna rilevanza diretta ha la circostanza che il mancato utilizzo dell’ascensore prospicente la via **** da parte della condomina **** dovrebbe ritenersi definitivamente accertato in virtù di un giudicato formatosi tra le parti, di cui, peraltro, non si trascrivono almeno i passaggi maggiormente significativi.
3. Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento, per quanto di ragione dell’unico motivo, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Milano.

P.Q.M.

La Corte accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Milano in differente composizione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 3.7.2026.

Testo degli articoli richiamati

Art. 1104 c.c.
(Obblighi dei partecipanti). Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facolta' di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante e' tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1123 c.c.
(Ripartizione delle spese). Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Qualora un edificio abbia piu' scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita'.

Art. 1124 c.c.
Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono. La spesa relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore delle singole unita' immobiliari e per l'altra meta' esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella meta' della spesa, che e' ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta' comune.

Art. 1136 c.c.
(Costituzione dell'assemblea e validita' delle deliberazioni). L'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonche' 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.283 Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.283 L'assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Art. 1138 c.c.
(Regolamento di condominio). Quando in un edificio il numero dei condomini e' superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche' le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino puo' prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso puo' essere impugnato a norma dell'articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Art. 68 disp. att. c.c.
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita' immobiliare e' espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita' immobiliare.

Art. 69 disp. att. c.c.
I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimita'. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita' immobiliari, e' alterato per piu' di un quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e' sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, puo' essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Art. 70. Per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma e' devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie L'irrogazione della sanzione e' deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice. Art. 71. Il registro indicato dal quarto comma dell'art. 1129 e dal terzo comma dell'art. 1138 del codice e' tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

Art. 325 c.p.c.
(Termini per le impugnazioni). Il termine per proporre l'appello, la revocazione e l'opposizione di terzo di cui all'articolo 404, secondo comma, e' di trenta giorni. E' anche di trenta giorni il termine per proporre la revocazione e l'opposizione di terzo sopra menzionata contro la sentenza delle corti di appello. 72 Il termine per proporre il ricorso per cassazione e' di giorni sessanta.

Art. 360 c.p.c.
(Sentenze impugnabili e motivi di ricorso). Le sentenze pronunciate in grado d'appello o in unico grado possono essere impugnate con ricorso per cassazione: 1) per motivi attinenti alla giurisdizione; 2) per violazione delle norme sulla competenza, quando non e' prescritto il regolamento di competenza; 3) per violazione o falsa applicazione di norme di diritto e dei contratti e accordi collettivi nazionali di lavoro; 4) per nullita' della sentenza o del procedimento; 5) per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti. (136) Puo' inoltre essere impugnata con ricorso per cassazione una sentenza appellabile del tribunale, se le parti sono d'accordo per omettere l'appello; ma in tale caso l'impugnazione puo' proporsi soltanto a norma del primo comma, n. 3. Non sono immediatamente impugnabili con ricorso per cassazione le sentenze che decidono di questioni insorte senza definire, neppure parzialmente, il giudizio. Il ricorso per cassazione avverso tali sentenze puo' essere proposto, senza necessita' di riserva, allorche' sia impugnata la sentenza che definisce, anche parzialmente, il giudizio. Quando la pronuncia di appello conferma la decisione di primo grado per le stesse ragioni, inerenti ai medesimi fatti, poste a base della decisione impugnata, il ricorso per cassazione puo' essere proposto esclusivamente per i motivi di cui al primo comma, numeri 1), 2), 3) e 4). Tale disposizione non si applica relativamente alle cause di cui all'articolo 70, primo comma. (171) 173 Le disposizioni di cui al primo, al terzo e al quarto comma si applicano alle sentenze ed ai provvedimenti diversi dalla sentenza contro i quali e' ammesso il ricorso per cassazione per violazione di legge. (171) 173

Art. 369 c.p.c.
(Deposito del ricorso). Il ricorso e' depositato, a pena d'improcedibilita', nel termine di giorni venti dall'ultima notificazione alle parti contro le quali e' proposto. (171) (173) Insieme col ricorso debbono essere depositati, sempre a pena d'improcedibilita': 1) il decreto di concessione del gratuito patrocinio; 2) copia autentica della sentenza o della decisione impugnata con la relazione di notificazione, se questa e' avvenuta, tranne che nei casi di cui ai due articoli precedenti; oppure copia autentica dei provvedimenti dai quali risulta il conflitto nei casi di cui ai numeri 1 e 2 dell'articolo 362; 3) la procura speciale, se questa e' conferita con atto separato ; 4. Gli atti processuali, i documenti, i contratti o accordi collettivi sui quali il ricorso si fonda. COMMA ABROGATO DAL D.LGS. 10 OTTOBRE 2022, N. 149, COME MODIFICATO DALLA L. 29 DICEMBRE 2022, N. 197. 173

Art. 370 c.p.c.
(Controricorso). La parte contro la quale il ricorso e' diretto, se intende contradire, deve farlo mediante controricorso da depositare entro quaranta giorni dalla notificazione del ricorso. In mancanza, essa non puo' presentare memorie, ma soltanto partecipare alla discussione orale. (171) 173 Al controricorso si applicano 1e norme degli articoli 365 e 366, in quanto e' possibile. Il controricorso e' depositato insieme con gli atti e i documenti e con la procura speciale, se conferita con atto separato. (171) 173