Terrazza a livello in condominio

la distinzione tra parte aggettante e parte di copertura nel riparto delle spese di manutenzione straordinaria ex art. 1126 c.c.
Note a Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 21572/2026 del 24 giugno 2026

Articoli del Codice Civile

Art. 1126 c.c. (Lastrici solari di uso esclusivo) – Art. 1135 c.c. (Attribuzioni dell'assemblea) – Art. 1137 c.c. (Impugnazione delle deliberazioni)

Principi di Diritto

"in tema di condominio negli edifici, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’«utilìtas» che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio, spettano all’assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c."
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"la terrazza a livello, equiparata al lastrico solare anche ai fini dell’art. 1126 c.c. ed alla cui manutenzione sono tenuti tutti i condomini titolari esclusivi di porzioni cui essa funge da copertura, consiste in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommà dell’intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno"
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"restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti le spese di restauro dei balconi aggettanti dell’edificio condominiale, ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata, in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché essi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio"
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"i balconi «gettanti», i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio –, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1126 c.c."

Parte in Fatto

Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., **** impugnava la delibera del 17 settembre 2020 del Condominio di Via ****, relativa alla ripartizione delle spese per la straordinaria manutenzione della terrazza a livello, di uso e proprietà esclusiva della ricorrente.
Con la predetta delibera, le spese erano state ripartite ai sensi dell’art. 1126 c.c. per la parte che fungeva anche da copertura dell’edificio tra i muri perimetrali, con esclusione della parte aggettante con funzioni di balcone, le cui spese erano state poste a carico esclusivo della condomina ricorrente.
La ricorrente contestava tale ultima statuizione, ritenendo che anche per quest’ultima parte le spese andassero suddivise secondo le proporzioni di cui all’art. 1126 c.c.
Si è costituito in giudizio il Condominio, resistendo all’avversa pretesa.
Con ordinanza del 30 settembre 2021 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che le spese per la parte aggettante della terrazza dovessero gravare esclusivamente sul proprietario dell’appartamento dal quale protendeva, mentre per l’altra parte (di copertura) le stesse erano state correttamente ripartite ex art. 1126 c.c.
Avverso la predetta ordinanza **** proponeva appello sulla base di due motivi: a) violazione e falsa applicazione dell’art. 1126 c.c., in quanto, a voler ritenere che la parte aggettante del lastrico fosse di proprietà esclusiva della condomina appellante, ne sarebbe risultata preclusa al condominio la gestione di detta parte, con l’ulteriore conseguenza della nullità della delibera condominiale avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori su una parte di proprietà esclusiva di un singolo condomino; b) violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto il Tribunale avrebbe omesso di pronunciare sulla domanda subordinata della ricorrente, volta ad ottenere la declaratoria di nullità della delibera.
Instaurato il contraddittorio, il Condominio si costituiva resistendo all’impugnazione.
Con sentenza n. 458/2022 depositata il 23 novembre 2022, la Corte d’appello rigettava l’appello, richiamando la distinzione tra parte aggettante (ad esclusivo uso e vantaggio del singolo) e parte di copertura, e accertando in fatto che solo il 40% della terrazza aveva funzione di copertura, mentre il 60% aveva carattere aggettante con uso ed utilità esclusivamente a favore della ricorrente.
Quanto al primo motivo, il giudice d’appello riteneva che gravi su chi ha l’uso esclusivo della parte aggettante il pagamento pieno delle spese, senza applicazione dell’art. 1126 c.c., mentre le spese della parte di copertura andavano parzialmente sopportate a carico del condominio.
Quanto al secondo motivo, la Corte d’appello riteneva sussistente il potere dell’assemblea di deliberare lavori anche sulle parti di lastrico solare di uso o proprietà esclusivi, in quanto le decisioni circa la necessità di riparare, ricostruire e sostituire gli elementi strutturali funzionali alla copertura spettano all’assemblea indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi.
Avverso tale pronuncia **** proponeva ricorso per cassazione articolato in due motivi. Il Condominio resisteva con controricorso e depositava memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c.

Ragioni della Decisione (Parte in Diritto)

Con il primo motivo la ricorrente deduceva la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1135 e 1126 c.c., prospettando la nullità della delibera in conseguenza della deroga al criterio di ripartizione delle spese di manutenzione previsto dall’art. 1126 c.c. in relazione alla parte aggettante della terrazza a livello in uso esclusivo.
Con il secondo motivo deduceva la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1126 c.c., ritenendo nulla la delibera in quanto l’assemblea, senza averne il relativo potere, aveva assunto decisioni sui lavori di manutenzione straordinaria da eseguirsi sull’intera terrazza, compresa la parte aggettante.
La Corte di Cassazione ha rigettato entrambi i motivi.

1. Fondamento dell’obbligo contributivo ex art. 1126 c.c.: il criterio dell’utilitas

Con riguardo al primo motivo, il Supremo Collegio ha ribadito il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale l’obbligo contributivo dei condomini sulle spese di ricostruzione o manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi trova fondamento nel principio dell’«utilìtas». I condomini dei piani sottostanti sono tenuti a contribuire non già in forza di un generico obbligo solidaristico, ma in ragione della funzione concreta che la cosa da ricostruire o riparare esplica rispetto alle loro unità immobiliari: la funzione di copertura.
Questo principio – già affermato da Cass. n. 4183/2017 e da Cass. n. 1990/2016 – conduce a una conseguenza pratica di rilievo: l’art. 1126 c.c. si applica soltanto alla parte della terrazza a livello che effettivamente svolge funzione di copertura rispetto all’edificio, vale a dire la porzione compresa entro i muri perimetrali. Alla parte aggettante, che protrude oltre i muri perimetrali senza coprire alcun appartamento sottostante, non si applica l’art. 1126 c.c.; le relative spese di manutenzione rimangono a carico esclusivo del proprietario o titolare dell’uso esclusivo.
La Corte ha pertanto condiviso la ripartizione operata dalla delibera impugnata: il 40% delle spese (corrispondente alla parte di copertura) da suddividere secondo i criteri dell’art. 1126 c.c.; il 60% (corrispondente alla parte aggettante) posto a carico esclusivo della condomina ricorrente.

2. La definizione di terrazza a livello e la distinzione dal balcone aggettante

L’ordinanza riprende la definizione consolidata di terrazza a livello fornita da Cass. Sez. 6-2, n. 35316/2021: superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato, formante parte integrante strutturalmente e funzionalmente dell’appartamento cui è collegata. La terrazza a livello è destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento.
Il discrimine rispetto al balcone aggettante è netto: il balcone aggettante sporge dalla facciata dell’edificio, costituisce solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protende e non svolge alcuna funzione di copertura. Come affermato da Cass. n. 15913/2007, ad esso non si applica il disposto dell’art. 1126 c.c.
Il discrimine non è dunque la denominazione formale (terrazza vs. balcone) ma la funzione concreta: se l’elemento copre appartamenti sottostanti, quella porzione è soggetta all’art. 1126 c.c.; se protrude oltre l’involucro dell’edificio senza coprire nulla, è a carico esclusivo del titolare.

3. Il potere deliberativo dell’assemblea sugli elementi strutturali

Quanto al secondo motivo, la Cassazione ha chiarito che il potere dell’assemblea di deliberare lavori di riparazione, ricostruzione o sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello non dipende dal regime di uso o proprietà esclusivi, ma dalla funzione che tali elementi svolgono rispetto all’intero edificio. L’utilitas che il lastrico solare o la terrazza a livello assicurano alle unità immobiliari da essi coperte giustifica tanto l’onere condominiale di contribuzione ex art. 1126 c.c., quanto i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea (cfr. Cass. n. 19779/2017). All’assemblea è riservata una valutazione discrezionale di merito che esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa ex art. 1137 c.c.
Nel caso di specie la delibera del 17 settembre 2020 era meramente ricognitiva dei principi giuridici in base ai quali ripartire le spese di rifacimento della terrazza a livello. La Cassazione l’ha per tale motivo ritenuta esente dai vizi di legittimità denunciati dalla ricorrente.

4. Regole operative per l’amministratore di condominio

La pronuncia ribadisce alcune regole operative di immediata applicazione:
Prima regola: quando una terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi comprende una parte di copertura e una parte aggettante, è necessario determinare – anche con supporto tecnico – la quota di superficie che svolge funzione di copertura e quella che protrude oltre i muri perimetrali. Le spese di manutenzione andranno ripartite in modo distinto.
Seconda regola: la porzione di copertura è soggetta all’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo; due terzi a carico dei condomini i cui appartamenti sono coperti da quella porzione).
Terza regola: la delibera assembleare che dispone lavori sulla parte di copertura è di competenza dell’assemblea e non richiede il consenso del titolare dell’uso esclusivo. L’impugnativa ex art. 1137 c.c. è ammissibile solo per vizi di legittimità, non per valutazioni di opportunità.
Quarta regola: le spese relative alla parte aggettante, priva di funzione di copertura, restano a carico esclusivo del titolare dell’uso esclusivo e non vengono ripartite tra i condomini.

Evoluzione Giurisprudenziale

L’analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in tema di lastrico solare, terrazza a livello e ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. rivela un orientamento stabile e consolidato, che la pronuncia in esame si inserisce a confermare.

Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 16008/2026 del 25 maggio 2026

La Corte ha ribadito che la terrazza a livello rimane soggetta al regime dell’art. 1126 c.c. anche quando su di essa sia costituita una servitù di sciorinamento a favore di altri condomini. La presenza della servitù non muta il regime di uso esclusivo della terrazza ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione. Il ricorso è stato rigettato.

Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 8429/2026 del 3 aprile 2026

La pronuncia ha confermato il regime di responsabilità solidale tra il condominio e il proprietario del lastrico solare o della terrazza a livello di uso esclusivo per i danni da infiltrazioni subiti dai condomini dei piani sottostanti. Il riparto interno tra i coobbligati si determina applicando i criteri dell’art. 1126 c.c., con imputazione di un terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo e dei due terzi a carico del condominio. Il ricorso è stato rigettato.

Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 27454/2025 del 14 ottobre 2025

La Corte ha affrontato la questione della ripartizione delle spese relative alla terrazza a livello del piano attico, riaffermando la necessità di distinguere tra la quota condominiale (parte di copertura) e quella a carico esclusivo del titolare, in applicazione dell’art. 1126 c.c.

Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 9033/2025 del 5 aprile 2025

Il Supremo Collegio ha confermato che la terrazza a livello di uso esclusivo è equiparata al lastrico solare ai fini dell’art. 1126 c.c. I costi per la sostituzione della guaina impermeabilizzante rientrano nelle spese di manutenzione straordinaria da ripartirsi secondo i criteri ivi previsti. Il ricorso è stato rigettato.

Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 9030/2025 del 5 aprile 2025

La Corte ha precisato il rapporto tra la posizione di danneggiato e quella di condomino obbligato: il condomino che subisca danni nella propria unità immobiliare derivanti dall’omessa manutenzione delle parti comuni ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c. assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo di contribuire a sua volta alle spese di manutenzione. Il ricorso è stato rigettato.

Cass. civ., Sez. II, Sent. n. 30791/2024 del 2 dicembre 2024

La pronuncia ha ribadito la presunzione di condominialità del lastrico solare ex art. 1117 c.c. e la sua funzione primaria di copertura, confermando la disciplina ex art. 1126 c.c. per la ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione conseguenti a infiltrazioni.

Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 25802/2024 del 26 settembre 2024

La Corte ha confermato l’applicazione dell’art. 1126 c.c. ai danni da infiltrazioni originati dall’omessa manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo, ribadendo il concorso di responsabilità tra condominio e titolare dell’uso esclusivo nella misura rispettiva di due terzi e un terzo.

Cass. civ., Sez. 6-2, Ord. n. 35316/2021 del 18 novembre 2021

Pronuncia fondamentale sul rapporto tra terrazza a livello e balcone aggettante. La Corte ha fornito la definizione di terrazza a livello ai fini dell’applicazione dell’art. 1126 c.c. e ha fissato il principio per cui le spese di restauro dei balconi aggettanti restano a carico esclusivo dei rispettivi proprietari, trattandosi di elementi accidentali e non portanti privi di funzione di copertura.

Cass. civ., Sez. 6-2, n. 19779/2017 del 9 agosto 2017

La pronuncia ha chiarito che le decisioni circa la necessità di riparare, ricostruire e sostituire gli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello funzionali alla copertura dell’edificio spettano all’assemblea indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, con valutazione discrezionale di merito che esula dal controllo di legittimità ex art. 1137 c.c.

Cass. civ., Sez. 2, n. 15913/2007 del 17 luglio 2007

Pronuncia capostipite sul rapporto tra balconi aggettanti e disciplina dell’art. 1126 c.c. La Corte ha stabilito che i balconi aggettanti, sporgendo dalla facciata dell’edificio, non svolgono alcuna funzione di copertura e non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti, con conseguente inapplicabilità dell’art. 1126 c.c.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

La più recente giurisprudenza di merito si allinea all’orientamento della Corte di Cassazione, confermando i criteri di ripartizione ex art. 1126 c.c. in sede applicativa.

Corte d’Appello di Ancona, Sentenza n. 255/2026 del 3 marzo 2026

La Corte marchigiana ha affrontato una controversia avente ad oggetto la ripartizione delle spese di impermeabilizzazione di un lastrico solare di proprietà esclusiva, la cui porzione copriva i locali e balconi dei condomini sottostanti. Il giudice d’appello ha confermato l’applicazione dell’art. 1126 c.c. per la porzione di lastrico che svolgeva funzione di copertura, ripartendo le spese nella misura di un terzo a carico del proprietario esclusivo e di due terzi a carico dei condomini sottostanti. Il Condominio risultava avere correttamente ripartito le spese secondo tale criterio, con rigetto delle doglianze dell’appellante.

Corte d’Appello di Firenze, Sentenza n. 1547/2026 dell’8 aprile 2026

Il giudice fiorentino ha rigettato la tesi del titolare di un lastrico solare che sosteneva l’applicabilità dell’art. 1123 c.c. anziché dell’art. 1126 c.c. per la ripartizione delle spese di manutenzione. La Corte ha ribadito che, in presenza di un lastrico solare che svolge funzione di copertura, la norma applicabile è l’art. 1126 c.c. con i criteri di ripartizione da essa previsti. La sentenza ha parzialmente riformato la pronuncia di primo grado in accoglimento delle domande connesse alle spese di manutenzione del lastrico.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti Conformi

Di seguito le pronunce più recenti conformi all’orientamento espresso da Cass. civ. Ord. n. 21572/2026:

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16008_2026 DEL 25 MAGGIO 2026
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8429_2026 DEL 03 APRILE 2026
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 6039_2026 DEL 17 MARZO 2026
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 27454_2025 DEL 14 OTTOBRE 2025
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16890_2025 DEL 24 GIUGNO 2025
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 9033_2025 DEL 5 APRILE 2025
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 9030_2025 DEL 5 APRILE 2025
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 30791_2024 DEL 2 DICEMBRE 2024
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 25802_2024 DEL 26 SETTEMBRE 2024
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16760_2024 DEL 17 GIUGNO 2024
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8293_2024 DEL 27 MARZO 2024
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16003_2024 DEL 7 GIUGNO 2024
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 3588_2024 DEL 8 FEBBRAIO 2024

Precedenti Difformi

Dall’analisi della più recente giurisprudenza di legittimità non emergono pronunce difformi rispetto all’orientamento consolidato in materia di distinzione tra parte aggettante e parte di copertura della terrazza a livello ai fini dell’art. 1126 c.c. La giurisprudenza risulta sul punto uniforme e costante.

Testo Integrale dell'Ordinanza

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 304/2023 R.G. proposto da:

****, rappresentata e difesa dall’avvocato ****

-ricorrente-

contro

Condominio di Via ****, rappresentato e difeso dall’avvocato **** unitamente all’avvocato ****

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’appello di Trieste n. 458/2022 depositata il 23/11/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/04/2026 dal Consigliere ****.

FATTI DI CAUSA

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. proposto innanzi al Tribunale di Trieste **** ha impugnato la delibera del 17 settembre 2020 del Condominio di Via ****, relativa alla ripartizione delle spese per la straordinaria manutenzione della terrazza a livello, di uso e proprietà esclusiva della ricorrente.
Con la predetta delibera le spese erano state ripartite ai sensi dell’art. 1126 c.c. per la parte che fungeva anche da copertura dell’edificio tra i muri perimetrali, con esclusione della parte aggettante con funzioni di balcone, le cui spese erano state poste a carico della ****.
La ricorrente ha contestato tale ultima statuizione, ritenendo che anche per quest’ultima parte le spese andassero suddivise secondo le proporzioni dell’art. 1126 c.c.
Si è costituito in giudizio il Condominio, resistendo all’avversa pretesa.
Con ordinanza del 30 settembre 2021 il Tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo che le spese per la parte aggettante della terrazza dovessero gravare esclusivamente sul proprietario dell’appartamento dal quale protendeva, mentre per l’altra parte (di copertura) le stesse erano state correttamente ripartite ex art. 1126 c.c.
2. Avverso la predetta ordinanza ha proposto appello **** sulla base di due motivi di impugnazione: a) violazione e falsa applicazione dell’art. 1126 c.c., in quanto, a voler ritenere che la parte aggettante del lastrico fosse di proprietà esclusiva della condomina appellante, sarebbe stata preclusa al condominio la gestione (manutenzione, riparazione) di detta parte, con l’ulteriore conseguenza della nullità della delibera condominiale avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori su una parte di proprietà esclusiva di un singolo condomino; b) violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto il Tribunale avrebbe omesso di pronunciare sulla domanda subordinata della ricorrente, volta ad ottenere la declaratoria di nullità della delibera, per le ragioni esposte al punto 1).
Instaurato nuovamente il contraddittorio, il Condominio, costituitosi, ha resistito all’impugnazione della ****.
Con sentenza n. 458/2022 depositata il 23 novembre 2022 la Corte d’appello di Trieste ha rigettato l’appello della ****.
Richiamata, con riferimento alla fattispecie in esame, la distinzione operata dalla giurisprudenza di legittimità tra parte aggettante (ad esclusivo uso e vantaggio del singolo) e parte (anche) di copertura, ha rilevato in fatto che "solo il 40% della terrazza ha funzione di copertura, mentre invece il 60% della stessa ha carattere aggettante, con uso ed utilità esclusivamente a favore della ricorrente".
Sulla base di tali presupposti, quanto al primo motivo il giudice d’appello ha ritenuto che "grava su chi ha l’uso esclusivo della parte aggettante il pagamento pieno delle spese e non la ripartizione dell’art. 1126 c.c.", e che "vanno parzialmente sopportate a carico del condominio le spese del lastrico nella parte che svolge funzione di copertura", restando "a carico esclusivo del proprietario della unità che ne beneficia la quota sulle parti aggettanti che non svolgono funzione di copertura del fabbricato".
Quanto al secondo motivo, la Corte d’appello ha ritenuto sussistente il potere dell’assemblea di deliberare lavori anche sulle parti di lastrico solare di proprietà o uso esclusivo di un singolo condomino, in quanto, indipendentemente da tale ultima circostanza, risultavano di competenza assembleare "le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio".
3. Avverso la predetta pronuncia propone ricorso per cassazione ****, sulla base di due motivi. Il Condominio resiste con controricorso.
4. Parte controricorrente ha depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso **** deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1135 e 1126 c.c., prospettando la nullità della delibera de qua in conseguenza della deroga al criterio di ripartizione delle spese di manutenzione previsto dall’art. 1126 c.c., in relazione alla parte aggettante della terrazza a livello in uso esclusivo al singolo condomino.
Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1126 c.c. della delibera in questione, da ritenersi nulla in quanto, anche a voler ritenere legittima la deroga al criterio di cui sopra, l’assemblea, senza averne il relativo potere, aveva illegittimamente assunto decisioni in ordine ai lavori di manutenzione straordinaria da eseguirsi sull’intera terrazza a livello, compresa la parte aggettante.
Il primo motivo è infondato.
Il giudice di appello ha affermato nella sentenza impugnata (cfr. pag. 6) che «È ormai pacifica la distinzione tra parte aggettante (ad esclusivo uso e vantaggio del singolo) e parte (anche) di copertura (Cass. 4183/2017) per cui "la funzione di copertura del palazzo spetterebbe solo alla parte compresa entro i muri perimetrali, non anche alla parte aggettante", vedi anche Cass. 1990/2016)».
Ha poi precisato (cfr. pag. 8), che «[…]"indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio, spettano all’assemblea" (Cass. 19779/2017)».
Tali affermazioni risultano inoltre conformi all’orientamento di questa Corte (cfr. Sez. 6-2, n. 19779 del 09/08/2017; Sez. 6-2, n. 11484 del 10/05/2017; Sez. 2-, n. 10534 del 21/04/2026), in base al quale, in tema di condominio negli edifici, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’«utilìtas» che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti. E’ stato anche precisato, nell’ambito di tale orientamento, che, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio, spettano all’assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c.
Dunque, l’utilitas che il lastrico solare o la terrazza a livello assicurano alle unità immobiliare da essi coperte giustifica, oltre l’onere condominiale di contribuzione ex art. 1126 c.c., anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea, senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini.
Come chiarito da Sez. 6-2, n. 35316 del 18/11/2021, la terrazza a livello, equiparata al lastrico solare anche ai fini dell’art. 1126 c.c. ed alla cui manutenzione sono tenuti tutti i condomini titolari esclusivi di porzioni cui essa funge da copertura, consiste in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommà dell’intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno. La predetta pronuncia ha poi puntualizzato che "restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti le spese di restauro dei balconi aggettanti dell’edificio condominiale, ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata, in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché essi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio".
Nello stesso senso, Sez. 2, n. 15913 del 17/07/2007, secondo cui i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio -, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1126 c.c.
Tanto precisato, risulta infondato anche il secondo motivo di ricorso.
Come emerge dal contenuto della delibera del 17 settembre 2020 (cfr. allegato 1 del ricorso, pag. 2), l’assemblea ha approvato il prospetto del perito in base al quale le spese di rifacimento del lastrico solare vengono così ripartite: quanto al 40%, corrispondente alla parte coprente, in base alle disposizioni di cui all’art. 1126 c.c.; quanto al 60%, corrispondente alla parte aggettante, poste a carico della condomina ****. È poi precisato che "i condomini non sono ad oggi certi a chi affidare l’incarico, salvo l’Avv. ****".
La delibera risulta dunque meramente ricognitiva dei principi giuridici in base ai quali vanno ripartite le spese di rifacimento della terrazza a livello.
La stessa, pertanto, non appare affetta dai vizi di legittimità denunciati dalla ricorrente.
Deve dunque rigettarsi il ricorso, dovendo altresì darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002.
Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 3.000,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.
Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, del giorno 28.4.2026