Civile — pubblicato il 17 ottobre 2023
- Avv. Enrica Busco e Avv. Simona Asperti -
Al giorno d’oggi sentiamo parlare sempre di più di nuda proprietà che viene proposta nel mercato immobiliare come un investimento vantaggioso a medio-lungo termine.
Ma, che cos’è la nuda proprietà?
Si ha la nuda proprietà quando il proprietario di un immobile lo vende, riservandosi il diritto di continuare ad abitare e godere dell’immobile per un determinato periodo di tempo oppure per tutta la sua vita.
Colui che occupa e gode dell’immobile è denominato usufruttuario, mentre colui che ne detiene la proprietà è il nudo proprietario.
Nel caso in cui l’usufrutto sia legato alla vita dell’usufruttuario, soltanto con il suo decesso il nudo proprietario potrà estendere il proprio diritto in modo pieno e completo, potendo così godere e utilizzare il bene senza limiti.
Fatta questa doverosa premessa, è interessante analizzare come avviene la ripartizione delle spese condominiali tra usufruttuario (colui che gode del bene) e nudo proprietario (a cui è intestato il bene).
L’art. 1004 c.c. (1) stabilisce che le spese relative alla custodia, all’amministrazione alla conservazione e manutenzione ordinaria del bene sono a carico dell’usufruttuario, mentre le spese straordinarie restano a carico del nudo proprietario.
La giurisprudenza ha discusso molto sul concetto di conservazione e di obblighi a carico dell’usufruttuario, anche se apparentemente la norma sembra voler solo richiamare la situazione di fatto: l’usufruttario gode del bene e deve manutenerlo, curarlo e conservarlo.
Il succitato articolo deve essere letto unitamente al successivo articolo 1005 c.c., (2) il quale precisa chiaramente che le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, specificando, altresì, che con questo termine si intendono quegli interventi necessari ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L’elenco indicato nella norma non è tassativo, bensì esemplificativo di cosa si intende per opera e, di conseguenza, spesa straordinaria.
Fatta questa distinzione, è necessario, altresì, richiamare l’art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile che, in ogni caso, ha imposto un obbligo solidale per il pagamento dei contributi condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario.
Ciò vuol dire che, in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali, l’amministratore potrà chiedere il pagamento dei medesimi, indistintamente e indifferentemente, sia al nudo proprietario sia all’usufruttuario, a prescindere dalla natura ordinaria oppure straordinaria delle spese.
Resta fermo l’eventuale e successivo diritto di rivalsa di colui che ha sostenuto una spesa non di sua spettanza, nei confronti dell’altro soggetto. (1) Art. 1004 Spese a carico dell'usufruttuario
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
(2) Art. 1005 Riparazioni straordinarie
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie .
Selezioni un tag per vedere gli altri contenuti che lo portano.