Tra nullità e annullabilità della carica di amministratore di condominio per carenza di requisiti

- Avv. Enrica Busco e Avv. Simona Asperti -

L’art. 71 bis disposizione di attuazione del Codice civile elenca una serie di requisiti essenziali per poter svolgere la professione di amministratore di condominio.
Sia requisiti oggettivi, come la formazione professionale, sia requisiti soggettivi, come il godimento dei diritti civili.
La carenza o il venir meno dei requisiti elencati nel Codice civile potrebbe comportare la revoca alla carica di amministratore di condominio oppure – addirittura - la nullità della nomina.
Su tale aspetto, si è soffermata la Corte di cassazione nella recente sentenza n. 28196/2024 del 31 ottobre 2024 che ha offerto numerosi spunti di riflessione.
Innanzitutto, la sentenza sopra citata ha confermato che la mancanza della dovuta formazione professionale potrebbe essere un valido motivo di revoca dalla carica ad amministratore di condominio, ma ciò non comporterebbe la nullità della nomina.
L’art. 71 disposizione di attuazione del Codice civile alle lettere f) e g) prevede che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Tali requisiti possono non essere necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile, ossia quando un condòmino ricopre anche il ruolo di amministratore. Un doppio ruolo molto delicato e discusso, ma ancora utilizzato soprattutto nelle piccole realtà.
Oltre a questo raro caso, è bene evidenziare come l’incarico di amministratore di condominio possa essere ricoperto anche da società.
In tal caso, i requisiti previsti dalla legge devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
Come già detto pocanzi, la perdita dei requisiti di legge comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Diverso, invece, è il caso della nullità della nomina ad amministratore di condominio.
Vi è la nullità della delibera di nomina dell’amministratore, quando è da considerarsi contraria alle norme imperative.
Si ha contrarietà alle norme imperative quando un amministratore nominato è privo dei requisiti di professionalità e onorabilità.
La sentenza si limita ad affermare che “La violazione della norma imperativa di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. determina la nullità non soltanto della delibera di nomina, ma anche del contratto di amministrazione condominiale stipulato con il soggetto privo dei requisiti normativi di capacità, il quale non ha pertanto azione per il pagamento del compenso corrispondente all'attività illegalmente prestata.”
Quindi, qualora venisse accertata la mancanza di questi requisiti soggettivi (professionalità e onorabilità), la delibera di nomina dell’amministratore di condominio è nulla per contrarietà alle norme imperative.
Di conseguenza, è da considerarsi nullo anche il contratto di amministrazione condominiale e, pertanto, l’amministratore non potrà avanzare richieste economiche verso il condominio, avendo prestato la propria attività in spregio alle norme imperative.
Una sentenza che conferma l’orientamento giurisprudenziale precedente e che mette al centro la professione e la professionalità, in un mondo in cui il ruolo dell’amministratore diventa sempre più importante ed attenzionato.