Criteri ripartizione spese
Criteri di ripartizione delle spese
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Cose destinate a servire i condomini in misura diversaParti comuni
Quando la cosa comune serve i condomini in misura diversa, la spesa segue l’uso che ciascuno può farne.
L’art. 1123, comma 2, c.c. tempera il criterio proporzionale: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Rileva l’uso potenziale, non quello effettivo: chi non si serve della cosa comune resta obbligato se ne ha la possibilità.
Il comma 3 dello stesso articolo disciplina invece le parti che servono soltanto una porzione dell’edificio (più scale, cortili, lastrici solari, impianti): la spesa è a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
art. 1123, commi 2 e 3, c.c.
Criterio generale: spesa proporzionale al valore della proprietàParti comuni
Le spese di conservazione e godimento delle parti comuni si ripartiscono in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
La regola generale è dettata dall’art. 1123, comma 1, c.c.: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
La deroga convenzionale richiede il consenso di tutti i condomini: una tabella di riparto difforme dal criterio legale approvata a maggioranza non vincola il dissenziente.
- Verificare l’esistenza di una convenzione derogatoria
- Verificare la tabella millesimale applicabile
- Verificare la destinazione della spesa
art. 1123, comma 1, c.c.
Lastrico solare di uso esclusivo: un terzo e due terziLastrico solare
Chi ne ha l’uso esclusivo contribuisce per un terzo; i restanti due terzi gravano su chi il lastrico copre.
Secondo l’art. 1126 c.c., quando l’uso del lastrico solare (o di una sua parte) non è comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.
La regola vale per la funzione di copertura: i danni da infiltrazione seguono principi propri, che è opportuno esaminare caso per caso.
art. 1126 c.c.
Scale e ascensori: metà a millesimi, metà per altezza di pianoAscensore
La spesa è a carico dei proprietari delle unità servite: per metà in ragione del valore, per metà in proporzione all’altezza di piano.
Ai sensi dell’art. 1124 c.c. le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono; la spesa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Dopo la riforma della L. 220/2012 il criterio vale espressamente anche per l’ascensore, e non solo per la sua manutenzione ma anche per la sostituzione. La prima installazione, essendo innovazione, segue invece l’art. 1120 c.c. e si ripartisce a norma dell’art. 1123 c.c.
- Distinguere installazione (innovazione) da manutenzione e sostituzione
- Individuare le unità servite
- Applicare le due quote: 50% valore, 50% altezza
art. 1124 c.c.art. 1120 c.c.L. 220/2012
Soffitti, volte e solai fra due piani sovrastantiManutenzione straordinaria
Spesa in parti eguali fra i proprietari dei due piani, con la ripartizione delle finiture indicata dalla norma.
L’art. 1125 c.c. pone le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai in parti eguali a carico dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
art. 1125 c.c.